Решение № 73 от 08.01.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 73 гр. София, 08.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Д СЪСТАВ, в публично заседание на осми ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Силвана Гълъбова

Членове:

Георги Ст. Чехларов

Боян Г. Бояджиев като разгледа докладваното от Силвана Гълъбова Въззивно гражданско дело № 20241100502173 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл.258 – 273 ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на ищеца Етажна собственост „М.с., Б.ц.“ срещу решение от 26.06.2023 г. по гр.д. №59786/2020 г. на Софийския районен съд, 127 състав, с което са отхвърлени предявените от жалбоподателя срещу „У.С.“ ООД кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл.232 ал.2 пр.1 ЗЗД и чл.86 ал.1 ЗЗД за сумата 6144,00 евро, представляваща половината от незаплатени наемни вноски за периода 01.07.2020 г. – 31.12.2020 г. по анекс №1/22.06.2020 г. към договор за наем на рекламни площи от 18.10.2018 г., представляващи части от фасадата на сграда, находяща се в гр.

София, бул. ****, ведно със законната лихва от 01.12.2020 г. до окончателното изплащане на вземането, сумата от 410,57 лв., представляваща обезщетение за забава върху наемните вноски за периода 01.08.2020 г. – 30.11.2020 г., както и предявените при условията на евентуалност осъдителни искове с правно основание чл.236 ал.1 вр. чл.232 ал.2 пр.1 ЗЗД и чл.86 ал.1 ЗЗД за сумата от 4607,99 евро, представляваща половината от незаплатените наемни вноски за периода 01.09.2020 г. – 30.11.2020 г. по договор за наем на рекламни площи от 18.10.2018 г., чието действие е било продължено след изтичане на срока на действие поради използване на наетите рекламни площи от наемателя със знанието и без противопоставяне на наемодателя, ведно със законната лихва от 01.12.2020 г. до окончателното изплащане на вземането, и сумата от 97,63 лв., представляваща обезщетение за забава върху главницата за периода 24.10.2020 г. – 30.11.2020 г., и са уважени предявените от „У.С.“ ООД срещу жалбоподателя кумулативно съединени насрещни осъдителни искове с правно основание чл.55 ал.1 пр.1 ЗЗД и чл.86 ал.1 ЗЗД за сумата от 6008,30 лв., представляваща получена от ответника на 21.08.2021 г. без правно основание сума, ведно със законната лихва от 10.06.2021 г. до окончателното изплащане на вземането, и сумата от 400,55 лв., представляваща обезщетение за забава върху главницата за периода 14.10.2020 г.

– 10.06.2021 г., като ищецът е осъден да заплати на ответника и разноски по делото.

В жалбата се твърди, че решението на СРС е неправилно, незаконосъобразно и 1 необосновано. Сочи, че необосновано първоинстанционният съд е приел, че анекс №1/20.06.2020 г. към договора за наем от 18.10.2018 г. не е породил действие, тъй като не е подписан от представителите на Етажна собственост „Търговски център „М.с.“ и Етажна собственост „Складове и места „М.с.“. Поддържа, че след 01.07.2020 г. ответникът продължава да ползва процесните площи от сградата за реклама със знанието и без противопоставянето на ищеца-наемодател. Сочи още, че заплатената от ответника на 21.08.2020 г. наемна цена за периода 01.07.2020 г. – 31.08.2020 г. е заплатена на валидно правно основание и със заплащането и ответникът е демонстрирал съгласието си за продължаване на наемните отношения с ищеца, а сключването от страна на ответника на договор за наем за процесните площи с трето лице не го освобождава от задълженията му по договора с ищеца, както и че до ищеца не е отправяно изявление за прекратяване на действащия между него и ответника договор. Предвид изложеното, жалбоподателят моли въззивния съд да отмени обжалваното решение и да уважи изцяло предявените главни искове, а в случай, че същите са неоснователни, да уважи изцяло предявените евентуални искове, както и да отхвърли изцяло предявените насрещни искове. Претендира разноски.

Въззиваемата страна „У.С.“ ООД в срока за отговор по чл.263 ал.1 ГПК оспорва жалбата и моли първоинстанционното решение да бъде потвърдено. Претендира разноски.

Третото лице-помагач Етажна собственост на бул. **** срока за отговор по чл.263 ал.1 ГПК не взема становище по въззивната жалба.

Във въззивното производство на основание чл.227 ГПК като ответник-въззиваем е конституиран „Ц.Б.С.-****“ ООД.

Съдът, като обсъди доводите във въззивната жалба относно атакувания съдебен акт и събраните по делото доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

Жалбата е подадена в срок и е допустима, а разгледана по същество е неоснователна.

Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т.1 от ТР №1/09.12.2013 г. по тълк.д. №1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.

Настоящият случай не попада в двете визирани изключения, поради което въззивният съд следва да се произнесе по правилността на решението само по наведените оплаквания в жалбата.

Процесното първоинстанционно решение е валидно, допустимо и правилно, като въззивният състав споделя мотивите му, поради което и на основание чл.272 ГПК препраща към мотивите на СРС. Във връзка доводите в жалбата за неправилност на решението, следва да се добави и следното:

По исковете с правно основание чл.232 ал.2 пр.1 ЗЗД и чл.86 ал.1 ЗЗД:

За основателността на предявения иск, в тежест на ищеца да установи, че страните са били обвързани от договор за наем на недвижим имот.

В тежест на ответника е да установи положителния факт на плащане на претендираната наемна цена.

По делото не е спорно, че страните са били обвързани до 01.07.2020 г. от сочения договор за наем, а спорът е дали представеният анекс №1/20.06.2020 г. към него е породил действие, т.е. дали страните са били във валидно наемно правоотношение след 01.07.2020 г.

Съгласно чл. 8 от ЗЗД договорът е съглашение между две или повече лица, за да се създаде, уреди или унищожи една правна връзка между тях. Постигането на взаимно 2 съгласие за създаване на правна връзка се извлича от съдържанието на връзката и контактите между страните, независимо те как са ги нарекли. Договорът поражда действие между страните, които са го сключили, а спрямо трети лица - само в предвидените от закона случаи.

Този извод следва от разпоредбата на чл.21 ЗЗД, която по категоричен и недвусмислен начин утвърждава принципа за обвързаност на страните с постигнатото между тях съглашение по смисъла на чл.8 ЗЗД. За да бъде сключен договорът и да породи правните си последици, е необходимо да бъде постигнато съгласие между страните. Съгласието е съвпадане на волеизявленията на предложителя и адресата на предложението, следователно същото се предпоставя от наличието на действително предложение и приемане. Между съдържанието на предложението и приемането, трябва да има пълно покриване. За да бъде действително предложението, макар и да е неформално, следва да бъде пълно, да съдържа всички съществени елементи на бъдещия договор и да е налице сериозно намерение за сключване на договор. В този случай то обвързва предложителя при хипотезите на чл.13 ЗЗД.

Договорът обаче, се смята сключен в момента, в който приемането достигне у предложителя – чл.14 ал.1 ЗЗД, като естествено правилата са диспозитивни и страните могат да уговорят помежду си отклонение от тях. Приемането е волеизявление на адресата на предложението, което изразява съгласие с предложението. Същото е неформално, може да бъде направено изрично – устно или писмено, или с конклудентни действия, но при всички случаи, за да породи действието си и да обвърже страните, е необходимо дори и при конклудентно приемане, предприетите от адресата на офертата действия да са ясни и недвусмислени и да разкриват сериозно намерение за обвързване.

Настоящият съдебен състав намира, че съвкупната преценка на доказателствата не дава основание да се приеме, че между страните е съществувало валидно наемно правоотношение след 01.07.2020 г. Договорът за наем е съглашение между наемодателя и наемателя, с което се поражда, урежда или прекратява наемното правоотношение /арг. от чл.8 ал.1 вр. чл.228 ал.1 ЗЗД/. Сключен между страните анекс към първоначалния договор не представлява нов самостоятелен наемен договор, поради което и не може да се счита, че с него са породени нови наемни отношения. Анексът представлява самостоятелно съглашение между страните в наемното правоотношение, с което се изменят само някои от елементите му, но с тях то нито се поражда, нито се прекратява, поради което не представлява самостоятелен нов наемен договор. Процесният анекс съдържа в случая само промяна срока на действие на първоначално сключения наемен договор и от него не се пораждат основните задължения на наемодателите и наемателя. Представеният анекс №1/22.06.2020 г. обаче е подписан само от ищеца в качеството му на наемател и ответника в качеството му на наемодател, но не е подписан от другите двама наемодатели по договора от 18.10.2018 г., поради което и не е породил правни последици, защото не е постигнато съгласие между всички страни по първоначалния договор за наем за удължаване срока на същия. Липсва съгласие или съвпадане на волеизявленията на двете страни по наемния договор за ползване на процесната рекламна площ след 02.07.2020 г. Не могат да бъдат споделени доводите на въззивника, че процесният анекс е породил действие, тъй като не е необходимо наемодателят да е собственик на наетата вещ, както и че е налице неформално постигнато съгласие за продължаване договора за наем, защото наемателят е продължил да ползва наетата рекламна площ. Анексът, както вече бе посочено по-горе, не е нов договор за наем и не поражда ново наемно правоотношение, а само изменя един от елементите на договора за наем – в случая срока, и за да породи действия, трябва е сключен между страните по първоначалния договор, поради което и нормата на чл.228 ЗЗД в случая е неприложима.

Ползването на процесната рекламна площ от страна на ответното дружество е продължило по силата на сключения между наемателя и третото лице-помагач нов договор за наем на рекламни площи от 23.07.2020 г. Ирелевантно за спора е дали решението на ЕС за сключване на този договор за наем е взето законосъобразно и дали евентуално същото ще бъде отменено по предявения иск по реда на чл.40 ЗУЕС. Договорът за наем от 18.10.2018 г., на 3 който се позовава ищецът, е прекратен на 01.07.2020 г. - с изтичането на срока му.

Ето защо и доколкото не се установи наличието на валидно наемно правоотношение, то и за ответника не е възникнало задължение да заплаща претендираните от ищеца наемни вноски, респ. лихва за забава върху тях.

По исковете с правно основание чл.236 ал.1 вр. чл.232 ал.2 пр.1 ЗЗД и чл.86 ал.1 ЗЗД:

Съгласно разпоредбата на чл.236 ал.1 ЗЗД, ако след изтичане на наемния срок използуването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.

Съгласно трайната практика на ВКС, вкл. и цитираната в обжалвания съдебен акт, нормата в чл.236 ал.1 ЗЗД не урежда и не се прилага за хипотезите, при които наемен договор е преустановил действието си, поради разваляне или предсрочно прекратяване, а само когато е изтекъл срокът на действие, за който е сключен. Само в последният случай, ако наемателят продължи да държи вещта със съгласието на нейния наемодател, срочното наемно отношение продължава действието си като безсрочно.

В случая, както вече бе посочено по-горе, се установи, че договорът за наем, с който ищецът обосновава претенцията си, е прекратил действието си на 01.07.2020 г. - с изтичането на срока му. Не е налице обаче вторият елемент от фактическия състав – наемателят да е продължил да държи вещта със съгласието и без противопоставянето на наемодателите. Действително ответникът е продължил да ползва наетите рекламни площи, но по силата на сключения с третото лице-помагач нов договор за наем на рекламни площи от 23.07.2020 г., което изключва продължаването на първоначалния договор за наем от 18.10.2018 г., поради което и ответникът не дължи на ищеца претендираните наемни вноски, респ. лихва за забава върху тях.