Решение № 548 от 22.05.2024, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 548 гр. Варна, 21.05.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ ТО, в публично заседание на осми май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Светлана Тодорова

Членове:

Мая Недкова

Цветелина Г. Хекимова при участието на секретаря Албена Ив. Янакиева като разгледа докладваното от Светлана Тодорова Въззивно гражданско дело № 20243100500532 по описа за 2024 година за да се произнесе взе предвид следното :

Производството е образувано по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на „ЕМ ДЖИ ЕЙ

ИНВЕСТЪМЪНТС“ ООД ЕИК 203483894 със селище и адрес на управление гр.Варна, д-р Николай Коларов 3, к-с Дипломатик хил ап. 6, представлявано от управителя А.О., чрез пълномощник адв. М. Ю. Я. ВАК, срещу Решение № 4101/16.12.2023г., постановено по гр.д.№ 4826/2023г. по описа на ВРС, с което „ЕМ ДЖИ ЕЙ ИНВЕСТМЪНТС“ ООД ЕИК 203483894 е ОСЪДЕНО ДА ЗАПЛАТИ на И. Й. А. ЕГН ********** с адрес ******, сумата от 9 000 евро, представляваща част от продажна цена в общ размер на 10 000 евро, заплатена по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ паркомясто № 69, с площ от 13,20 кв.м., при граници на паркомястото: ****** по плана на ж.к. „Бриз-юг“, маневрена площ, паркомясто № 68, паркомясто № 70, представляващо идеална част от притежаваните и ползвани от "ЕМ ДЖИ ЕЙ ИНВЕСТМЪНТС ООД 283,20 кв.м., съответстващи на паркоместа от ПИ с идентификатор № ******, по 1 кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД-18-92 от 14.10.2008 г. на Изпълнителен директор на АГКК, целият с площ от 2 301 кв.м., съгласно представена скица на СГКК, с адрес:

******, на основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД.

В жалбата се излага, че решението на ВРС е неправилно и незаконосъобразно.

Оспорват се изводите на съда относно неоснователността на направеното от дружеството възражение за прихващане на осн. чл. 103, ал.1 ЗЗД, прието за съвместно разглеждане. Твърди се, че разликата между уговореното в предварителния и в окончателния договор не води задължително до извод за предоговаряне на цената. Позовава се на практиката на касационната инстанция, в посока че действителна цена е тази по предварителния договор, отговаряща на реалната стойност на пазарните цени на недвижимите имоти в страната към момента на извършване на сделката и че изявленията на продавача и купувача пред нотариуса за стойността на прехвърленото имущество „са несъмнено симулативни предвид ноторно известната и широко разпространена практика сделките с недвижими имоти между граждани да се оформят по данъчни оценки, без това да е действителната воля на страните" така Решение № 266/17.12.2014 по дело № 6402/2013 г. В същата насока тълкува и процесуалното поведение на ищеца, който заявил, че следвало да заплати последната вноска от 7 500 евро по Предварителния договор от 13.12.2018г. след своевременно получаване на разрешение за ползване на сградата, с което ответникът е трябвало да се снабди до 28.02.2020г. Позовава се и на развити доводи за забава на ищеца за последното, респ. неустойка, която ответното дружество дължи на ищеца в същия размер, а именно 7 500 евро, поради което се прави изявление за прихващане между двете вземания.

Оспорва се извода на съда, че ответникът не е изпълнил изцяло своите задължения по процесния предварителен договор за апартамент № 40 - в частта, касаеща задължението му да прехвърли на ищеца идеални части от поземления имот, където е разположена сградата, в която е придобитият от ищеца апартамент. Първоинстанционният съд погрешно тълкувал волята на страните в предварителния договор и необосновано е приел, че с прехвърлянето на въпросните идеални части се дължи последната вноска от продажната цена. В договора не се съдържа уговорка за подобно обвързване, 2 нито има разпоредби, които да навеждат такъв извод, доколкото страните са изразили волята си досежно дължимостта на последната вноска и срока за нейното заплащане - 5 работни дни след получаване на разрешение за ползване на сградата, докато съвсем друг е определеният срок за прехвърляне на прилежащите към апартамента идеални части от поземления имот, а именно до 30 дни след снабдяване на сградата с разрешение за ползване /Раздел III, т. 3.1.3 от предварителния договор/.

Оспорва се извода на съда, че заплащането на сумата от 7 500 евро е обвързана с връчване на заверено копие от разрешението за ползване от страна на продавача - ответник на купувача - ищец, каквито доказателства не са представени по делото. Сочи се, че задължението на продавача да връчи заверено копие от разрешението за ползване е с оповестителен характер и има за цел да уведоми/оповести на всички собственици на самостоятелни обекти в сградата обстоятелството, че сградата, респ. обектите в нея, могат да се ползват съгласно нормативните изисквания на ЗУТ, съотв. систематичното място на това задължение е в Раздел III. Срокове на договора.

Искането е за отмяна на първоинстанционното решение и отхвърляне на предявения иск.

В срока по чл.263 ГПК въззиваемата страна И. Й. А., чрез пълномощник адв. Л. П., депозира писмен отговор, с който оспорва въззивната жалба.

Поддържа се оспорването на направеното от ответното дружество възражение за прихващане със заявено активно вземане в размер на 7500 евро. Поддържа се, че е заплатена цялата цена за закупуване на имота – апартамент, с който договор страните практически са новирали/подновили предходното си правоотношение по Предварителен договор от 13.12.2018 г., досежно цената на имота, описан в нотариалния акт. Поддържа се като несъответстващо на материалния закон твърдението на въззивника, че ищецът няма правна възможност да придобие от него идеални части от земята, в която е построена сградата, при условие че няма имот в самата сграда.

Счита се, че въззивникът няма основание да приема, че задължението му за прехвърляне в полза на ищеца на 18.08 кв. м. идеални части от поземлен имот с идентификатор ******. е отпаднало или е погасено. Сочи, че в тази връзка в условията на евентуалност пред първоинстанционния съд е 3 въведено възражение на задържане по чл. 90, ал. 2 ЗЗД.

Поддържа се, че в условията на евентуалност е въведено възражение, че ако съдът приеме че цената не е новирана и следва да се изплати в размера и сроковете съгласно Предварителен договор от 13.12.2018 г., тоест ищецът дължи на въззивника 7500 евро въпреки че не са прехвърлени 18 08 кв. м. идеални части от поземлен имот с идентификатор ******, тази цена не се дължи поради извършено материално извънсъдебно прихващане между претенцията на въззивника за вземане в размер на 7500 евро с насрещно вземане на ищеца за неустойка за сумата от 7500 евро.

Настоява се отхвърляне на въззивната жалба и присъждане на разноски.

Въззиваемият настоява да му бъде присъдена законна лихва върху главницата от датата на депозиране на исковата молба, на основание по аргумент от чл.

214, ал. 2 ГПК вр. чл. 273 ГПК това ни искане намираме за допустимо, т.к. съставлява само законна последица и не представлява акцесорен иск по чл.

86, ал. 1 ЗЗД.

Страните не са направили искания по доказателствата.

ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, като взема предвид оплакванията по въззивната жалба, събраните по делото доказателства и съобрази закона счита, че жалбата е неоснователна по следните съображения :

Правомощията на въззивният съд съобразно разпоредбата на чл.269 от ГПК са да се произнесе служебно по валидността на първоинстанционното решение и допустимостта в обжалваната му част, а по останалите въпроси – ограничително от посоченото в жалбата по отношение на пороците, водещи до неправилност на решението.

Постановеното решение е издадено от надлежен съдебен състав, в рамките на предоставената му правораздавателна власт и компетентност, поради което е валидно. Наличието на всички положителни и липсата на отрицателните процесуални предпоставки във връзка със съществуването и упражняването правото на иск при постановяване на съдебното решение, обуславя неговата допустимост, поради което въззвивният съд дължи произнасяне по съществото на спора.

Не е било спорно между страните, че „ЕМ ДЖИ ЕЙ ИНВЕСТМЪНТС“ ООД ЕИК 203483894 и И. Й. А. ЕГН ********** са били обвързани от валидно възникнало договорно правоотношение по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.06.2020г., по силата, на който продавачът „Ем Джи Ей Инвестмънтс“ ООД ЕИК 203483894 се е задължил да 4 продаде на купувача И. Й. А. паркомясто № 69 с площ от 13.20 кв.м. за сумата от 10 000 евро, платима на две вноски – първата от 9000 евро при подписване на договора и втората от 1000 евро в 14-дневен срок от издаване на акт 16 за сградата.

Определен е срок за сключване на окончателния договор 30 дни след издаване на акт обр. 16 или 31.01.2021г. на многофамилна жилищна сграда, находяща се в гр.Варна, жк Бриз-Юг.

Не се спори, а се установява и от приетите по делото два двоя квитанции към ПКО, че бъдещият купувач е заплатил сумата от 9 000 евро на два транша от по 4 500 евро, съотв. на 16.06.2020г. и на 08.06.2020г.

Установено е безспорно по делото, че бъдещият купувач се е възползвал от правото, уредено в Раздел V, т.13 от договора, съгласно което е предвидена възможността страните да прекратят договорните си взаимоотношения едностранно с писмено предизвестие, отправено до другата страна, като е уговорено тази възможност да не може да бъде реализираната след прехвърлянето на собствеността по нотариален ред.

Така с уведомление бъдещият купувач, чрез пълномощник адв. Л. П., изпратено на ел.поща на дружеството на 23.03.2023г., посочена в договора, и получено от дружеството, обстоятелство, което не се оспорва от ответника, е отправил изявление за разваляне на договора предвид неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли собствеността върху имота в договорения срок. Отправена е покана за възстановяване на платената сума от 9 000 евро като е посочен телефон за връзка и банкова сметка.

Не се спори от дружеството, че не е канило бъдещия купувач за сключване на окончателен договор, както и че не е възстановило сумата от 9 000 евро на ищеца. Следователно, с оглед отказа от сключването на окончателен договор, предвид заявеното разваляне на предварителния договор на предвидената в него клауза, заплатената по договора част от цената на имота се явява дадена при неосъществено основание и следва да бъде върната на купувача.

Предмет на спора, пренесен и във въззивното производство е основателността на въведеното от ответното дружество, сега въззивник, прието за разглеждане правопогасяващо възражение за съдебно прихващане с вземане на дружеството от ищеца представляващо сумата от 7 500 евро, 5 незаплатена част от продажна цена по договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт № 14, том I, рег. № 221, дело 10 от 14.01.2019 г., на апартамент № 40 със застроена площ от 76.91 кв.м., находящ се на пети етаж, ведно с избено помещение № 57, с площ от 4.53 кв.м., както и 0,9694 %, съответстващи на 15.24 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж, находящ се в многофамилна жилищна сграда със застроена площ от 992.60 кв.м. в ПИ с идентификатор № ****** по КККР на гр. Варна с площ от 2 310 кв.м., с адрес ****** и произтичащо от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 13.12.2018г.

С отговора на исковата молба ответникът е въвел твърдение, че ищецът е придобил собствеността върху процесния имот, а в последствие се е разпоредил с нея, но не се е освободил от задължението да заплати на ответното дружество последната и окончателна вноска от продажната цена, определена в предварителния договор, в размер на 7 500 евро.

От представените писмени доказателства е видно, че съгласно предварителен договор от 13.12.2018г. договорената продажна цена на имота е 75 хил. евро, платима на три вноски, а видно от текста на нотариалния акт, в която е обективиран окончателния договор окончателната продажна цена е в размер на 75 652 лева, като същата е получена изцяло от продавача.

Правилно и в съответствие със съдебната практика исковият съд е посочил, че нотариалният акт, издаден по реда на чл. 586 ГПК, представлява официален документ - съставен е от надлежно оправомощено длъжностно лице в рамките на предоставената му компетентност и по установен в закона ред, но той се ползва с доказателствена сила по смисъла на чл. 179, ал. 1 ГПК само досежно извършените от нотариуса действия: че е издаден от посочения нотариус, на посоченото в него време и място, че са представени описаните в акта документи и какво са заявили страните пред нотариуса. В частта му относно подписаните от страните техни изявления, нотариалният акт е частен документ, т.е. при направено оспорване за цената на сделката актът няма обвързваща доказателствена сила, поради което съдът не е длъжен да приеме, че стойността на прехвърленото имущество е тази, която страните са посочили в него. В този случай страната, която черпи права за себе си от направеното оспорване следва да докаже каква е била действителната воля на 6 страните по съглашението, посредством което да установи и реално договорената цена.