Решение № 541 от 04.11.2022, Районен съд - Габрово

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 541 гр. Габрово, 04.11.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ГАБРОВО в публично заседание на шести октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Христо Т. Христов при участието на секретаря Елисавета Б. И. като разгледа докладваното от Христо Т. Христов Гражданско дело № 20224210100226 по описа за 2022 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството се води по иск, предявен о т С. К. Д., с ЕГН **********, с адрес: гр. Габрово, ул. „*********" № 10, вх. В, ет. 1, ап. 3 срещу Д. П. П., ЕГН **********, с адрес: гр. Габрово, ул. *********** № 1 за обявяване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот за окончателен.

І. Искания и възражения на страните, сочени обстоятелства от значение за претендраните права и възражения:

А. От страна на ищеца:

Твърди, че на 15.10.2018г. в град Габрово, между Д. П. П., в качеството на ПРОДАВАЧ и С. К. Д., в качеството на КУПУВАЧ бил сключен предварителен договор, с нотариална заверка на подписи, с рег. № 4390/15.10.2018 г. на нотариус Н.

М., с рег. № 165 на НК на РБ за покупко-продажба на следният недвижим имот:

2/10 /две десети/ идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** /четиринадесет хиляди двеста и осемнадесет точка петстотин и шестнадесет точка сто и четири/ по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Габрово, одобрени със заповед № РД- 18-64/26.10.2007г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: град Габрово, п.к. 5300, улица "***********" № 1, с площ: 2749,00 /две хиляди седемстотин четиридесет и девет/ квадратни метра; трайно предназначение на територията-урбанизирана; начин на трайно ползване - ниско застрояване /до 10 м,/; номер по предходен план: 57, квартал 12, парцел: VIII, IX; съседи: ***, ***, ***,

***, ***. ***, заедно със самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** /четиринадесет хиляди двеста и осемнадесет точка петстотин и шестнадесет точка сто и четири точка едно точка две/, по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Габрово, одобрени със заповед № РД-1864/26.10.2007 г. на Изпълнителния директор на АГКК; Последно изменение със 1 заповед № КД-14-07-282/23.07.2012г. на Началник на СГКК-град Габрово; самостоятелният обект се намира в сграда № 1 /едно/, разположена в поземлен имот с идентификатор № ***, предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент; брой нива на обекта: 1 /едно/; с площ: 46.00 /четиридесет и шест/ квадратни метра; прилежащи част: маза; съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ***; ***; под обекта: няма; над обекта: няма, за който имот ответницата се е легитимирала като собственик с Договор за доброволна делба на недвижими имоти от 10.08.2012 г.. вписан в том І-285, вх. № 2033/10.08.2012 г., партида 26621-26626 на СВ при РС Габрово.

Страните договорили, че общата цена на имота е 13000 лв. (тринадесет хиляди лева), от която продавачът получил в брой преди подписване на договора сумата 325,00 лв., а останалата част от цената на имота в размер на 12675 лв. страните договорили, че ще бъде заплатена на продавача на 39 равни ежемесечни вноски по 325 лв. всяка една от тях платима от 20 до 25 число на всеки текущ месец, считано от 01.10.2018 г.

Страните договорили, че до 20.01.2022 г., продавачът се задължава да прехвърли собствеността върху процесния имот на купувача.

До подаване на исковата молба ищцата заплатила изцяло продажната цена на имота ежемесечно в брой, за което били издадени квитанции от бащата на ищцата К.Д., който предавал паричните вноски на ответницата. Въпреки това и отправените покани до ответницата, окончателен договор, с който да се прехвърли собствеността на имота не бил сключен.

Искането на ищцата е съдът да обяви за окончателен сключения между ответницата Д. П. П., в качеството на ПРОДАВАЧ и ищцата С. К. Д., в качеството на КУПУВАЧ предварителен договор, с нотариална заверка на подписи, с рег. № 4390/15.10.2018 г. на нотариус Н. М., с рег. № 165 на НК на РБ за покупко-продажба на посочения по-горе недвижим имот, както и да му бъдат присъдени направените разноски по делото.

Б. От страна на ответниците:

Намира иска за допустим, но неоснователен и недоказан.

Не оспорва обстоятелството, че между страните - Д. П. П. и С. К. Д. имало сключен предварителен договор от 15.10.2018 г. с рег № 4390/2018 г. на нотариус Н.

М..

Процесният договор бил сключен в изискуемата от закона писмена форма съгласно чл.19 ал.1 от ЗЗД. Имало определен срок - съгласно чл. 3 т. 1 от него „продавачът се задължава да прехвърли собствеността на имота и снабди „купувача" с нотариален акт до 20.01.2022г.”.

1. Ищцата била неизправна страна по договора. В нарушение на чл.2, ал.1 от него ищцата Д. не изпълнила задължението да превежда дължимите ежемесечни суми платими от 20 до 25 число всеки текущ месец, считано от 01.10.2018 г. по банкова сметка, посочена от продавача в Банка „ОББ” АД. Ответницата била принудена всеки месец по няколко пъти да иска месечната сума по договора. През целия период на договора посочената месечна сума от 325 лева била плащана на части от трето лице, което не фигурирало в предварителния договор .

В представените квитанции не било посочено, че сумите се отнасят за процесния предварителен договор и не можело да се установи по безспорен начин 2 извършените плащанията от кого и за какво се отнасят, поради което ги оспорва.

2. Владението на недвижимия имот било предадено на ищцата-купувач по предварителния договор и тя следвало да полага грижи на добър стопанин за него. В конкретния случай имотът се владеел и ползвал от трето лице, което не положило такава грижа. Липсвала част от каменната ограда на имота. Същата била съборена.

Съборен бил и част покрива на сградата, като дъждовете мокрели част от стаите и покъщнина в нея. Съборен бил дървен чардак -тераса и част от стълбище изградени от дървен материал. Всички тези действия на ищцата грубо нарушавали договорните задължения и грижите към имота, който имал силата на закон.

3. Оспорва твърденията на ищцата в исковата молба, че ответницата Д. П. отказвала да изпълнява договорните си задължения.

Ответницата направила всичко необходимо главното задължение по предварителния договор - да бъде сключен окончателния договор в срок 20.01.2022 г. да бъде изпълнено.

Още през м. декември 2021 г. предала всички необходими документи- договор за доброволна делба, схема и скица на имота, данъчна оценка, като заплатила и данъците на имота. Представила удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличаване на имот изх. № 1308 от 11.11.2021 г. от АВ Служба вписвания на ищцата С.

Д.. Ищцата поставила категорично условие нотариалния акт и финализиране на сделката да бъде изготвен от Нотариус И. К., вписан в НК под № 369 с район на действие РС Габрово. По телефона П. няколко пъти разговаряла с ищцата и настоявала сделката да бъде извършена до 20.01.2022 г.

На 19. 01.2022 г. нотариус К. приел страните, като предварително се запознал с документите, предоставени му от ищцата Д.. На ответницата Д. П. било заявено, че не притежава собствеността на посочените 2/10 ид.части от Поземлен имот с идентификатор ***, посочени в предварителния договор. Нотариусът изготвил нов предварителен договор - с нов срок и нова цена по договора. Обяснено й било, че следва да се изготви нов нотариален акт по обстоятелствена проверка и трима свидетели през м. август 2022 г. Ответницата била стресирана, силно изплашена, последвал скандал, поискала консултация с друг нотариус.

Тогава ищцата Д. заявила, че при друг нотариус няма да отиде и държи нов предварителен договор с нови условия.

По този начин ищцата с действията си на 19.01.22г. направила отказ от сключения предварителен договор и отказ от извършване на сделката в срока посочен в предварителния договор - 20.01.2022 г.

В същия ден ответницата Д. П. отишла при нотариус Н. М.. Тя се запознала с казуса и дала мнение, че няма пречка да се извърши сделка. От друга страна наела адвокат, който се срещнал с нотариус К.. Провели се няколко срещи, включително и с адвоката на ищцата. След разговорите ищцата постоянно променяла искания си, разменяли се обиди по телефона. Адвокатът на ответницата П. провел среща в кантората си с ищцата С. Д., като и дал срок да направи справки в Службата по ГКККгр. Габрово, както и да заведе геодезист в имота, поискани от Д.. След този срок изготвил нотариална покана от 14 .02.2022 г. с рег. № 649, т. 1, № 46 на нотариус Анна Цонева, след което отишла при нотариус К. да му съобщи, че е постигнато споразумение. Там узнала, че ищцата по делото е взела документите по сделката от нотариалната кантората и е прекратила взаимоотношения с него.

Поради изложеното ищцата била неизправна страна по сключения 3 предварителен договор, като с действията си направила невъзможно неговото изпълнение. Същият бил прекратен едностранно. С поведението и действията си тя показала категоричното си становище, че не желае този предварителен договор, оспорва неговия предмет и поради това не изпълнява задължения си за извършване на нотариални действия по обявяването за окончателен договор. Поради което ищцата нямала правен интерес от воденето на настоящия иск.

Ответницата била на възраст и с тежко здравословно състояние, нуждаеща се от постоянни грижи. Тези няколко месеца на психическо натоварване се отразили на здравословното й състояние и тя взела решение да прехвърли процесния имот на трето лице. Сделката-прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка с нот. акт № 72, том I, рег. № 1269, дело 68/2022 г. била извършена от нотариус Н. М., с рег № 165, като прехвърлителката Д. П. П. прехвърлила на П.Л.И. правото на собственост върху недвижим имот: Самостоятелен обект в сграда идентификатор *** по КК и КР с адрес: гр. Габрово, ул. „***********" № 1 , ет.2 със съответните ид. части от общите части на сградата и 2/10 ид. части от земята представляваща поземлен имот с идентификатор *** при граници подробно описани в нот. акт срещу поемане на задължение от преобритателя да се грижи и издържа прехвърлителя лично или чрез трето лице, като й осигури спокоен и нормален живот, такъв какъвто е водила до момента, грижи при немощ и болест.

Сделката била извършена на 04.04.2022 г. в 10 часа, а от приложените справки № 412612/04.04.2022 г. и справка № 412679/04.04.2022 г. на Агенция по вписвания, било видно, че справките са отпечатани в 10 часа и 40 мин. и 10 часа 43 мин. Към този момент нямало вписана искова молба по гр. дело 226/22 г. на Районен съд. При извършване на нотариалните действия по сделката в нотариалната кантора на нотариус М. дошла ищцата С. Д., която предала на нотариус М. невписана искова молба. В същият ден - 04.04. била вписана исковата молба и с резолюция на съдия от същия ден била подменена по делото.

С оглед на гореизложеното искът с правно основание чл.19 , ал. 3 от ЗЗД следвало да бъде отхвърлен изцяло като неоснователен и недоказан.

ІІ. Съдът като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност от фактическа и правна страна намира следното:

1. Правна квалификация:

Пред съда е предявен конститутивен иск съгласно чл. 19 ал. 3 от ЗЗД – за обявяване на предварителен договор за продажба на недвижим имот за окончателен.

2. Относно допустимостта на иска:

Искът е допустим, т.к. съгласно чл. 19, ал. 3, изр. 1 от ЗЗД, всяка от страните по предварителния договор, за какъвто се твърди в исковата молба /с която се задава предмета на делото/, може да предяви иск за сключване на окончателен договор, а това, че до изтичане на срока за сключването на окончателен договора, а и до настоящия момент, не е сключен окончателен договор, обуславя правния интерес и активната процесуална легитимация на ищеца (купувач по сочения предварителен договор) да води настоящото производство.

3. Относно основателността на иска:

А. От фактическа страна:

С писмен предварителен договор с нотариална заверка на подписите ищцата, в 4 качеството на купувач и ответницата, в качеството на продавач, се договорили продавачът да продаде на купувача и да му прехвърли собствеността и владението на следния свой собствен недвижим имот:

2/10 /две десети/ идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** /четиринадесет хиляди двеста и осемнадесет точка петстотин и шестнадесет точка сто и четири/ по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Габрово, одобрени със заповед № РД- 18-64/26.10.2007г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: град Габрово, п.к. 5300, улица "***********" № 1, с площ: 2749,00 /две хиляди седемстотин четиридесет и девет/ квадратни метра /а съгласно измението на кадастралната карта от 03.11.2021 г. имотът е с площ 278 кв. м./; трайно предназначение на територията-урбанизирана; начин на трайно ползване - ниско застрояване /до 10 м,/; номер по предходен план: 57, квартал 12, парцел: VIII, IX; съседи: ***, ***, ***,