Определение № 12514 от 09.06.2026, Софийски градски съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 12514 гр. София, 09.06.2026 г.

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ЧЖ-II-В, в закрито заседание на девети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Василена Дранчовска

Членове:

Цветомир М. Минчев

Катя Н. Велисеева като разгледа докладваното от Катя Н. Велисеева Въззивно частно гражданско дело № 20261100504929 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл. чл. 130 вр. чл. 274 – чл. 278 ГПК.

Образувано е по частна жалба на „Пруденшъл Кепитъл Мениджмънт“ ООД ЕИК 207950014 срещу определение №50865 от 23.04.2026 г., постановено по гр.д. №4710/2026 г. по описа на СРС, 35 състав, с което е върната на основание чл. 130 ГПК исковата молба вх.

№ 56579/20.02.2026 г. на „Пруденшъл Кепитъл Мениджмънт“ ООД ЕИК 207950014 против Етажна собственост, находяща се в гр. София, бул. ****.

Наведени са оплаквания за неправилност на обжалваното определение като се излага, че разпоредбата на чл. 40 ЗУЕС следва да се тълкува систематично с останалите разпоредби на закона (чл. 12, ал. 5 и чл. 14 , ал. 1 ), поради което и искането за отмяна на решение на Общото събрания на ЕС може да се направи и от наемател на самостоятелен обект в сградата. Позовава се на съдебна практика, според която наемателят е процесуално легитимиран да предявява и да отговаря по искове за защита на правото на собственост подобно на процесуален субституент на собственика като брани чуждото право на собственост чрез предявяване на иск от свое име, с който претендира настъпването на благоприятни за себе си последици с оглед качеството му на обитател на самостоятелен обект в етажната собственост. Счита, че щом съдебната практика приема, че наемателят може да води иск по чл. 109 ЗС на по – голямо основание следва да е допустимо да предяви иск по чл. 40 ЗУЕС, когато атакуваното решение засяга правата му, тъй като касае задължения, дължими от ползвателите. Счита, че стеснителното тълкуване на закона би довело до определяне на прекомерни такси за ползвателите в сградите в режим на етажна собственост. Моли определението да бъде отменено като неправилно и делото да се върне на СРС за продължаване на съдопроизводствените действия.

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, като взе предвид данните по делото, и съобразно разясненията, дадени с Тълкувателно решение № 6/15.01.2019 г. по тълк.д. № 6/2017 г. на ОСГТК на ВКС, намира следното:

Частната жалба е процесуално допустима като подадена в срока по чл. 275, ал. 1 ГПК, от надлежна страна и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което следва да бъде разгледана по същество.

Производството пред СРС е образувано по исковата молба на „Пруденшъл Кепитъл Мениджмънт“ ООД ЕИК 207950014 против Етажна собственост, находяща се в гр. София, бул. ****, с която е предявен иск по чл. 40 ЗУЕС за отмяна на решение на Общото събрания на ЕС, проведено на 27.01.2026 г. в частта, с която се определя месечна такса за управление 1 и поддръжка на апартамент №8 в размер на 41,40 евро, както и в частта в която се регламентира налагане на финансови санкции (глоби) от ЕС като незаконосъобразно. С обжалваното определение исковата молба е върната като недопустима с мотива, че ищецът в качеството си на наемател на апартамент №8 не е процесуално легитимиран да предяви настоящия иск, тъй като разпоредбата на чл. 40 ЗУЕС предвижда възможност единствено собствениците на самостоятелни обекти в сградата в режим етажна собственост да искат отмяна на решенията на общото събрания на ЕС.

Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание като съдебната практика е категорична, че искът следва да е съобразен с изискванията за специалната процесуална легитимация на ищеца и преклузивния срок за упражняване на потестативното му право (чл. 40, ал. 2 ЗУЕС).

Жалбоподателят не твърди да е собственик на обект в сградата, а напротив представя доказателства в подкрепа на заявеното в исковата молба, че е наемател на апартамент №8, считано от 20.08.2025 г., както и че обектът се използва за осъществяване на търговска дейност – краткосрочно отдаване под наем (режим на места за настаняване). Съгласно §1, т.5 от ДР на ЗУЕС „Обитатели" са физически или юридически лица, които не са собственици или ползватели на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, но пребивават в тях на друго правно основание. Според разпоредбата на §1, т.6 от ДР на ЗУЕС "Ползватели" са физически или юридически лица, които притежават вещно право на ползване върху чужда вещ, самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост.

Съобразявайки дадените от законодателя задължителни определения на двете понятия следва да се посочи, че като наемател на самостоятелен обект в сградата жалбоподателят – ищеца има качеството обитател, а не ползвател по смисъла на закона, поради което и позоваването му на разпоредби касаещи правата на ползвателите в ЕС е ирелевантно.

Като обитател в сграда в режим на етажна собственост ищецът има право да използва общите части на сградата според тяхното предназначение, както и да участва в управлението на етажната собственост със съвещателен глас (чл. 5, ал. 4 вр. ал. 1 ЗУЕС).

Законът обаче предвижда наличието на кворум за провеждане на общото събрание да е предпоставено от присъствието лично или чрез представител на собствениците на наймалко на 51 на сто идеални части от общите части на сградата, а за взимането на решения право на глас да имат единствено собствениците в съответствие на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата. Решенията на общото събрание са задължителни за всички собственици, ползватели и обитатели, вкл. и за тези собственици, които придобили собствеността след взимане на решението, като неизпълнението им е скрепено с визираните в чл. 38, ал. 2 ЗУЕС правни последици. Именно в съответствие с тези разпоредби законодателят е предвидил възможност единствено собствениците да могат да искат отмяна на решение на общото събрание, което считат за незаконосъобразно. В понятието „всеки собственик“ следва да се включват лицата, които се литимират като собственици към датата на събранието, чиито решения се атакуват, защото именно те имат право да участват в провеждането му. В този смисъл е и трайно ориентираната съдебна практика, която установява липсата на правен интерес у всяко трето лице, което е сезирало компетентния съд с иск по чл. 40 ЗУЕС. Както и районният съд е посочил твърдението за наличие на право на собственост по отношение на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, чиито решения на общо събрание се оспорват е въпрос на активна процесуална легитимация и липсата й обуславя недопустимост на производството (определение по ч.гр.д. №3178/2020 г. на ВКС, I ГО).

Съдебната практика, обективирана в решение по гр.д. №3997/2016 г. на ВКС, I, ГО, на която се позовава жалбоподателят е неприложима в настоящата хипотеза вкл. и по аргумент за по – силното основание, тъй като аргументацията за наличието на активна легитимация на обитателя в ЕС да предяви иск по чл. 109 ЗС касателно общи части на сградата се извежда от правото му да ползва тези общи части на сградата според тяхното предназначение, докато правото да се поиска съдът да упражни контрол за законосъобразност на решение на Общото събрание съставлява проява на защита на правото 2 на собственост върху самостоятелен обект на собственост. Възможността дадена на собственика да иска отмяна на незаконосъобразно решение на ОС на ЕС е в защита на правото му да участва в управлението на ЕС с право на глас съответен на притежаваните от него идеални части от общите части на сградата, каквото право обитателите в ЕС, какъвто е и ищецът, не притежават.

Следва да се посочи, че защитата на обитателя в ЕС срещу незаконосъобразно решение на ОС на ЕС може да бъде проведена посредством собственика на обекта, сключил договора за наем, който може да предяви иск за отмяна на решението пред съда, за да защити интереса на своя наемател, поради което възраженията на жалбоподателя, че не може да се защити срещу актовете на ОС на ЕС са неоснователни.

Като се има предвид, че в нормата на чл. 40 ЗУЕС изрично е предоставена активна процесуални легитимация за предявяване на този иск само на собствениците на обекти в етажната собственост правилно районният съд е върнал исковата молба като недопустима, поради което подадената частна жалба следва да се остави без уважение като неоснователна.

По изложените съображения, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ частна жалба вх. № 138901/30.04.2026 г. на „Пруденшъл Кепитъл Мениджмънт“ ООД ЕИК 207950014 срещу определение № 50865 от 23.04.2026 г., постановено по гр.д. №4710/2026 г. по описа на СРС, 35 състав, с което е върната на основание чл. 130 ГПК исковата молба вх. № 56579/20.02.2026 г. на „Пруденшъл Кепитъл Мениджмънт“ ООД ЕИК 207950014 против Етажна собственост, находяща се в гр. София, бул. ****.

Определението не подлежи на обжалване.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

3