Решение № 23334 от 23.12.2024, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 23334 гр. София, 23.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на девети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ИВЕТА В. ИВАНОВА при участието на секретаря ДИАНА АЛ. МАНОЛОВА като разгледа докладваното от ИВЕТА В. ИВАНОВА Гражданско дело № 20241110141911 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е от К. П. Г. срещу Н. П. Ш. осъдителен иск с правно основание чл. 233, ал.

1 ЗЗД с искане за опразване и предаване на държането на отдаден под наем недвижим имот с обща площ от 48 кв.м., включващ избено помещение с площ от 32 кв.м. и гараж с площ от 16 кв.м., находящ се на адрес: [адрес], след прекратяване на наемното правоотношение.

Ищецът К. Г. твърди, че по силата на договор за наем от 01.12.2023 г. същият, като наемодател, предоставил на ответника Н. П. Ш., като наемател, за временно и възмездно ползване следния обект – избено помещение с площ от 32 кв. м., находящо се в [адрес], собственост на трето за процеса лице, син на ищеца. Посочва, че договорът е сключен за срок от 2 години, като съгласно договореното между страните обектът следвало да се използва като складово помещение и офис. Поддържа, че съгласно договорните клаузи месечната наемна цена за ползване на имота възлиза на сумата от 400 лева, чието плащане е със срок до 30-то число на месеца. Излага се, че договорът за наем е прекратен предсрочно с отправено от наемодателя писмено предизвестие и считано от 01.07.2024 г. на основание чл.

16, пункт 1 от последния – поради неизпълнение на задълженията от страна на наемателя да премахне всички свои вещи, поставени извън отдадените под наем площи; продължаващо съхраняване в наетите площи на органични и разлагащи се материали, в нарушение на хигиенните изисквания и незаплащане на наема за месеците април, май, юни и юли 2024 г. В исковата молба се излага, че ответникът Ш. не полага грижа като добър стопанин по отношение на наетия обект, като не поддържа и не почиства помещението и прилежащата му площ. Твърди се също, че ответникът е запълнил наетия обект с отпадъци, събирани от улицата и от контейнерите, включително леснозапалими вещи, което създава опасност и за целостта на обекта. Ищецът посочва, че наемателят не е заплащал и дължимите месечни наемни вноски за периода април – юни 2024 г. Поддържа се, че въпреки отправеното предизвестие за прекратяване на договора и за опразване на имота, ответникът продължава 1 да държи наетия обект, като ищецът е лишен от възможността за ползването му. С уточнителна молба от 16.10.2024 г. посочва, че с договора за наем на ответната страна е предоставено ползването на цялата площ от 48 кв.м., състояща се от избено помещение с площ от 32 кв.м. и гараж с площ от 16 кв.м., които представляват едно цяло, без преградни стени между тях. С тези доводи К. Г. обосновава интереса си от търсената защита, отправяйки искане ответникът да бъде осъден да опразни имота и да му го предаде.

Претендира присъждане на сторените по делото разноски.

Препис от исковата молба и приложенията към нея са връчени на ответника Н. П. Ш. на 22.08.2024 г., като в указания му и законоустановен едномесечен срок по чл. 131, ал. 1 ГПК същият не е депозирал писмен отговор.

В проведеното открито съдебно заседание ответникът не оспорва, че имотът му е отдаден под наем, както и получаване на уведомлението за прекратяване на договора.

Посочва, че е заплащал наем до определено време, има неплатени наеми, без възможност за конкретизиране на месеците, за които се отнасят. Посочва, че имал уговорка с наемодателя за изготвяне на нов договор за наем, поради което преустановил плащанията, но такъв не му бил предоставен, не била предоставена и банкова сметка, по която да преведе сумите.

Оспорва наетият имот да се намира в твърдяното от ищеца състояние. Заявява, че има достъп до имота, където се намира багажът му, като ползва цялото помещение. Обръща внимание, че макар имотът да е собственост на трето лице, те предоставен за ползване от бащата на собственика. Отправя искане за отхвърляне на иска, отричайки съхраняваните вещи в имота да са отпадъци с довод, че се касае за покъщнина.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД.

Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. 1-во ЗЗД наемателят е длъжен да върне вещта, обект на сключения договор за наем, след неговото прекратяване.

Посочената разпоредба регламентира едно от основните задължения на наемателя, като страна по наемното правоотношение, което възниква при прекратяването му.

Последната следва да се тълкува във взаимна връзка и обусловеност с разпоредбите на чл. 228 и чл. 232 ЗЗД, определящи съдържанието и същността на договора за наем и основните задължения на наемателя.

Съгласно посочените разпоредби с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена, да си служи с вещта за определеното в договора ползване, а при липса на такова – съгласно предназначението й, да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта и при прекратяване на договора да върне последната на наемодателя.

Същевременно, връщането на наетата вещ, обект на договора за наем, предполага, както преустановяване на ползването й от страна на наемателя, така и осигуряване на наемодателя на свободен достъп до вещта във вида, в който последната е била към момента на сключване на наемния договор.

В настоящия случай ищецът претендира връщане от ответната страна на конкретен недвижим имот на основание прекратяване на сключен между страните договор за наем.

Следователно, основателността на иска за връщане на наетата вещ е обусловена от установяване от ищеца, при условията на пълно и главно доказване, кумулативното наличие на следните материалноправни предпоставки: наличието на валидно възникнало облигационно правоотношение между него, в качеството му на наемодател и ответника, в качеството му на наемател, породено от договор за наем на недвижим имот от 01.12.2023 г. за временно и възмездно ползване на процесния недвижим имот с твърдените предмет и 2 съдържание; изпълнение на задължението си по договора за реално предаване на имота за ползването му от ответника; прекратяване действието на договора за наем поради допуснато от ответника договорно неизпълнение в съответната форма и отправяне/получаване от ответника на предизвестие за това и, че имотът се намира във фактическата власт на ответника.

При установяване на тези обстоятелства в тежест на ответника е да докаже възраженията си, в частност качеството си на изправна страна по договора за наем.

Както се изясни, ответникът не оспорва сключването на договора за наем, по силата на който му е предоставено ползването на наетото помещение, получаването на уведомлението за прекратяване на договора, както и продължаващото ползване на наетия имот.

За възникнало наемно правоотношение между страните, имащо за предмет предоставяне ползването на процесния недвижим имот на ответника свидетелстват и данните от приетия по делото договор за наем от 01.12.2023 г., сключен между К. П. Г., като наемодател и Н. П. Ш., като наемател. Съгласно договора наемодателят отдава под наем на наемателя за временно и възмездно ползване част от следните помещения в собствения си апартамент, находящ се в град София, [адрес] – складово помещение, офис за срок от две години – арг. чл. 2, ал. 1. Изяснява се, че срещу това наемателят се задължава да ползва наетия имот по предназначението, определено от наемодателя (офис или жилище) – чл. 3, като заплаща месечна наемна цена в размер от 400 лева, платима не по-късно от 30 число на месеца, както и своята част от консумативните разходи. Съгласно клаузата на чл. 12 от договора наемателят се задължава да ползва наетия имот с грижата на добър стопанин, като незабавно уведомява наемодателя за повреди или посегателства върху имота. Установява се, че съгласно договореното между страните в чл. 13 от договора, след прекратяване на наемното правоотношение наемателят дължи да предаде на наемодателя наетия имот в добро състояние и похабяване, нормално за времето на ползване. Съгласно чл. 16 договорът за наем се прекратява: когато някоя от страните не е спазила задълженията си по договора; с изтичане на срока му; от всяка от страните с тримесечно предизвестие по начин, доказващ получаването му от адресата; по взаимно съгласие на страните в писмена форма.

Предвидено е, че за неуредените в договора отношения се прилагат разпоредбите на ЗЗД и останалите такива на гражданското законодателство.

Предвид изложеното, съдът намира за установено, че между ищеца К. Г., като наемодател и ответника Н. Ш., като наемател, е възникнало наемно правоотношение с предмет предоставяне за временно и възмездно ползване на процесния имот – площ от общо 48 кв.м., включваща избено помещение от 32 кв.м. и гараж от 16 кв.м.

В тази връзка и с оглед доводите на ответната страна, изложени в съдебно заседание относно сключването на договора от лице, което не е собственик на имота, съдът намира за необходимо да отбележи, че действително съгласно представения и приет по делото нотариален акт за собственост върху недвижим имот по договор за издръжка и гледане и присъединяване чрез пристрояване към съществуващ апартамент № ***, том I, рег. № ****, дело № 10982001 г. от 12.07.2001 г. по описа на нотариус с рег. № 350 на НК и район на действие СРС, на основание чл. 483 ГПК (отм.) именно третото за процеса лице В. К.ов Г. (за който не се спори, че е син на ищеца по делото) е признат за собственик на апартамент с обща площ от 115,50 кв.м., находящ се на партерния етаж в сградата на [адрес], състоящ се от холна стая с тераса, хол, стая /стара кухня/, сервизно помещение, входно антре, черно антре, вграден гардероб, както и стая с тераса и кухня с тераса, заедно със старо избено помещение с площ от 15,7 кв.м., ново избено помещение с площ от 32 кв.м. и гараж с площ от 16 кв.м., заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от дворното място. В нотариалния акт е отразено, че с нотариален акт № 113/15.07.1988 г. е запазено правото на ползване – пожизнено и безвъзмездно на прехвърлителите К. П. Г. и Л.Г. Ст..

Съдът намира, че това обстоятелство не е от естество да промени извода относно 3 възникнало именно между страните по делото наемно правоотношение, намирайки за ирелевантно към настоящия спор, че ищецът К. Г. към момента на сключване на договора за наем не е бил собственик на отдадения под наем имот, след като договорът за наем е сключен с него и имотът е представен за ползване на ответната страна.

Както се изясни, съгласно разпоредбата на чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му заплати определената цена.

Следователно, касае се за двустранна, консенсуална, неформална и възмездна правна сделка, по която основно задължение на наемодателя е да предостави ползването на вещта, а на наемателя да ползва същата по предназначение и да заплаща наемната цена. В текстовете, касаещи договора за наем, не е въведено законово изискване същият да се сключва от собственик на имота като наемодател, съответно да се дължи плащане на наема на собственика на отдадената под наем вещ. Следва да се приеме, че договорът за наем обвързва валидно страните по него – наемодател и наемател, дори и когато наемодателят няма права върху вещта, в който последен случай договорът не би породил действие единствено спрямо действителния собственик на имота. В допълнение следва да се посочи, че в случая наемодателят К. Г. е лице, в чиято ползва, съгласно анализираните писмени доказателства, е запазено вещно право на ползване върху имота, обект на договора за наем, което право съгласно чл. 56, ал. 1 ЗС включва правото да се използва вещта съгласно нейното предназначение и правото да се получават добиви от нея.