Решение № 260016 от 03.02.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ № гр. София, 03.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИЯТ

ГРАДСКИ СЪД, Търговско отделение, VI-11 състав, в публично съдебно заседание на единадесети юни две хиляди двадесет и пета година, в състав:

Съдия: Гергана ТРОЯНОВА при участието на съдебен секретар Стефка

Александрова, като разгледа докладваното от съдията т. д. № 2773 по описа за 2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно кумулативно съединени осъдителни искове от „С.и.“ ЕАД срещу „М.М.“ ООД, както следва:

- иск с правно основание чл.232, ал.2 ЗЗД за заплащане на сумата 39500.83 лева, който иск е предявен като частичен от сумата 84416.19 лева – неплатен наем по договор рег.№ Д-03-048/30.09.2019г. за периода м.12.2017г. – 09.05.2019г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното плащане;

- иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД за заплащане на сумата 7289.85 лева, който иск е предявен като частичен от сумата 121686.65 лева – мораторна неустойка по чл.17 от договора за наем за периода м.08.2017г. – 08.05.2019г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното плащане.

Ищецът твърди, че след проведен конкурс на

30.09.2016г. е сключил договор с ответника, по силата на който му отдал под наем за срок от десет години следния недвижими имот: сграда – бивша отоплителна централа със ЗП 1286 кв.м. и прилежащ терен, съставляващ съгласно ПУП, одобрен с решение № 468 по протокол № 70/22.07.2010г. на СОС: УПИ III – за етажен паркинг, КОО и озеленяване, кв.55, м. „Студентски град“, и УПИ

II -20, кв.54, без ПИ 2643, м. „Студентски град“, с приблизителна обща площ на терена 6160 кв.м., срещу месечно възнаграждение в размер на 4000 лева без ДДС, от които за наем на сградата - 200 лева на месец без ДДС, и за наем на терена - 3800 лева на месец без ДДС.

Пояснява, че с договора страните са постигнали споразумение наемателят да извърши ремонтни дейности на обща стойност 2112000 лева, като подобренията ще останат за наемодателя. В този случай и при изпълнение на инвестиционната програма от страна на наемателя, наемната цена се определяла в размер на 21600 лева без ДДС, от които ежемесечно се прихващала дължимата от наемодателя сума за извършените подобрения така, че на заплащане от наемателя да подлежи само сумата по чл.4, ал.2 от договора, а именно 4000 лева без ДДС или 4800 лева с ДДС. Сочи, че при частично изпълнение на инвестиционната програма, наемателят имал право да прихване от месечния наем само реално изпълнената част от ремонтните дейности, като доплати остатъка до пълния размер от 21600 лева без ДДС. Уточнява, че съгласно чл.17 от договора забавата в плащането на наемните вноски била скрепена с неустойка в размер на 0.5% за всеки ден забава върху неиздължената част. Заявява, че ремонтни дейности от наемателя не са били извършвани. Твърди, че от месец декември 2017 година наемателят преустановил плащанията по договора, поради което с писмо от 15.03.2019г. наемодателят го поканил да заплати просрочените задължения, но плащане не е постъпило. Признава, че с приемо-предавателен протокол от 09.05.2019г. имотът - предмет на договора, е бил предаден от наемателя на „С.и.“ ЕАД и договорните отношения били прекратени. Предвид изложеното, предявява осъдителни искове за заплащане на част от дължимите суми за наем и за мораторна неустойка, като уточнява, че общият размер на дължим наем е 84416.19 лева, от които 80113.30 лева за терена и 4302.89 лева за сградата, като от тях се претендирали 39500.83 лева, формирани от сумата за наем на сградата изцяло в размер на 4302.89 лева и сумата от 35197.94 лева от общо дължимите 80113.30 лева наем за терена, съответно от общо дължимата мораторна неустойка от 121686.65 лева (от които 115453.96 лева за неплатения наем на терена и 6232.82 лева за непогасения наем за сградата) претендира частично 7289.85 лева. Заявява, че общо дължимите суми са формирани след прихващане на платения от наемателя гаранционен депозит от 21600.00 лева с дължимите суми за ТБО изцяло и частично с неплатената неустойка.

Претендира разноски.

Ответникът „М.М.“ ООД, редовно уведомен по реда на чл.50, ал.2 ГПК, не е депозирал отговор на исковата молба.

Ищецът е подал допълнителна искова молба, с която поддържа претенцията.

В срока за отговор на допълнителната искова молба е постъпил допълнителен отговор, с който ответникът е оспорил претенцията като неоснователна. Неведени са били доводи от „М.М.“ ООД, че договорът имал невъзможен предмет, тъй като под наем бил отдаден имот, който не е могъл да се ползва по причини, че: 1.) Теренът не бил с изградена инфраструктура, в смисъл, че не бил захранен с ток и вода, което го правило негоден за ползване по предназначение; 2.) По отношение на имота претенции за ползване имали трети лица, поради което наемодателят не изпълнил задължението си да осигури свободното му и несмущавано ползване от наемателя; 3.) По отношение на имота претенции за собственост имали трети за спора лица, поради което не било възможно провеждането на процедура по одобряване на инвестиционен проект от наемателя и извършване на съответните ремонтни дейности, тъй като за това било необходимо съгласието на собственика на имота, а такова наемателят не получил.

Предвид изложеното счита, че е изправна страна по договора, поради което гаранционният депозит не е следвало да се усвоява от ищеца. Евентуално поддържа, че с анекс страните се договорили, че за периода от 30.09.2016г. до одобряване на инвестиционен проект, но за не повече от шест месеца, наемателят се освобождавал от задължението да заплаща наем и ТБО, което ищецът не съобразил при заявяване на претенцията. Във връзка с неизпълнение на задълженията на наемодателя поддържа, че страните е следвало да прекратят наемното правоотношение по взаимно съгласие, което наемодателят не дал. Претендира разноски.

С допълнителния отговор ответникът е заявил насрещен иск и е направил искане за възстановяване на срока за отговор по чл.64 ГПК, което с определение от 15.03.2023г. е оставено без уважение като неоснователно.

Определението е било потвърдено от въззивния съд с определение от 31.08.2023г. по ч.гр.д.№ 2246/2023г. на САС, а като последица от това насрещният иск е бил отделен за разглеждане в друго производство.

При проверка на материалите по делото, съдът намира от фактическа и страна следното:

Представен е договор за наем рег.№

Д-03-048/30.09.2019г. (л.11, том 1), по силата на който „С.и.“ ЕАД е отдал за временно и възмездно ползване на „М.М.“ ООД следния недвижим имот: сграда – бивша отоплителна централа със ЗП 1286 кв.м. и прилежащ терен, съставляващ съгласно ПУП, одобрен с решение № 468 по протокол № 70/22.07.2010г. на СОС: УПИ III – за етажен паркинг, КОО и озеленяване, кв.55, м. „Студентски град“, при граници: улица о.т. 766б – о.т. 763, УПИ I-за КОО, бул. „Кл. Охридски“, новопроектирана улица и УПИ II – за озеленяване, кв.55, идентичен с УПИ III-20, УПИ IV-20 и част от УПИ II-за КОО и озеленяване по ЧИЗРП от 2000г., и УПИ II-20, кв.54, без ПИ 2643, кв.54, м. „Студентски град“, при граница: улица о.т.766б-о.т.763, улица о.т.

763а-о.т.763, УПИ III и УПИ I, кв.54, с приблизителна обща площ на терена 6160 кв.м., а по ЧИЗРП от 2000 г. прилежащият терен към сградата съставлява УПИ III-20, кв.55, с площ 2276 кв.м., част от УПИ II – за КОО и озеленяване, представляващ имот с проектен номер 4311 с площ 1329 кв. м., кв.55, УПИ IV

– 20, кв.55, с площ 796 кв.м., и част от

УПИ II

– 20 с площ 1945 кв.м., кв.54, м.

Ст.град. Съгласно чл.3 договорът се сключвал за срок от десет години, а според чл.4, ал.2 наемната цена била платима до пето число на текущия месец (чл.4, ал.5) и била определена на 4000 лева без ДДС (4800 лева с ДДС), от които 200 лева за ползването на сградата и 3800 лева за предоставения терен. В чл.4, ал.1 се посочвало, че общата месечна цена била в размер на 21600 лева без ДДС, като анализът на нормите сочи, че това е наемна цена при изпълнение на инвестиционната програма на наемателя за имота така, че 4000 лева е цената, която следва да заплаща на наемодателя ежемесечно, а остатъкът е цената на подобренията, които остават за сметка на наемодателя и които наемателят прихваща от месечната наемна цена от 21600 лева без ДДС до пълното им погасяване – така чл.1, ал.4 и ал.5 от договора, в които тази схема е пояснена, като допълнително е отразено, че при извършени ремонтни дейности от наемателя в по-малък обем от заложения с КСС, на прихващане ще подлежи по-малката сума, като разликата до пълния размер от 21600 лева без ДДС следва да се заплати от „М.М.“ ООД на „С.и.“ ЕАД. Горното произтича и от разпоредбата на чл.23, съгласно която размерът на наема и прихващането на извършените СМР по чл.1, ал.4 е при условие, че се изпълнява инвестиционната програма. Общата воля на страните е била наемателят да инвестира средства в имота за неговото подобряване така, че да бъде ползваем, вкл. с промяна на предназначението му, което изисква одобряване на инвестиционен проект и изпълнението му. Това проличава от редакцията на чл.1, ал.3 от договора, в който текст са предвидени общо ремонтните дейности, които подлежат на извършване от страна на наемателя в рамките на една година във връзка с инвестиционната му програма, а именно: ремонт на основна носеща конструкция, подмяна на всички подови настилки, ремонт на стени и тавани, цялостно боядисване на помещенията, подмяна на санитарните прибори, подмяна на външна и вътрешна дограма, изграждане на нови ел.инсталация, ВиК инсталация и отоплителна инсталация, цялостен ремонт на покривната конструкция с подмяна на носещите елементи, нова хидроизолация, нови водосточни тръби и улуци, изграждане на външна топлоизолация, озеленяване на терена. Уточнено било, че всички съгласувателни процедури по изпълнение на инвестиционната програма и промяна предназначението на имота са изпълняват от наемателя, за което наемодателят следва да съдейства – чл.2, като неосведомеността на наемателя относно предназначението на имота, възможностите за промяна на същото, както и липсата на разкрити партиди към експлоатационните дружества, не е основание за неизпълнение на договора от страна на наемателя, вкл. по инвестиционната програма. Задължение на наемателя било да заплаща дължимата за имота такса битови отпадъци – чл.4, ал.6, както и да погасява текущите консумативни разноски за срока на договора – чл.4, ал.8. Предвидено било, че наемната цена подлежала на коригиране с инфлационния индекс без необходимост от подписване на анекс – така чл.4, ал.7, както и че за обезпечаване на изпълнението наемателят следвало да заплати един гаранционен депозит от 21600 лева, от който наемодателят можел да удържа суми за удовлетворяване на вземанията си за наем и консумативи в поредност: консумативни разноски, ТБО, неустойки, наемни вноски – ал.9. Постигнато било съгласие, че при неизпълнение на инвестиционната програма, дължимият наем е в размер на 4800 лева с ДДС. Право на наемодателя било да прекрати едностранно договора с двуседмично писмено предизвестие при забава на месечна наемна вноска от страна на наемателя с повече от месец – чл.13, ал.2 от договора, както и да го прекрати без предизвестие при забава на наема с повече от два месеца – чл.13, ал. 5, съответно с едномесечно писмено предизвестие при просрочие с повече от два месеца на плащането на консумативните разноски и/или ТБО – чл.13, ал.3. Съгласно чл.14 всяка страна по наемното правоотношение имала право да го развали с едномесечно писмено предизвестие при неизпълнение на задълженията на насрещната страна, като предаването на имота се осъществявало с подписване на приемо-предавателен протокол. В чл.17 било предвидено, че при забава на месечна наемна вноска наемателят дължал на наемодателя неустойка в размер на 0,5 % от неиздължената част за всеки ден забава, а при неплащане на ТБО на падежа дължал законната лихва върху размера на таксата. Страните са уговорили компетентност на гражданския съд или на АС при БТПП да разрешава възникналите спорове между страните по договора.

Приложен е протокол от 06.10.2016г. (л.104, том 1) за предаване държането на имота от наемодателя на наемателя във вида, в който е бил при осъществяване на огледа, като изрично е отразено, че наемодателят няма открити партиди в експлоатационните дружества за този имот.