Решение № 15503 от 13.08.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 15503 гр. София, 13.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 67 СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: А. В. АНГЕЛОВ при участието на секретаря ЕЛИЦА В. ДАНОВА като разгледа докладваното от А. В. АНГЕЛОВ Гражданско дело .0241110111726 по описа за 2024 година

Предявени са кумулативно съединени осъдителни искове от “. срещу “., както следва: с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД за заплащане на дължима наемна цена по договор за наем на недвижим имот от 25.02.2014 г., както следва:

- 704,10 лв. с ДДС за периода от 01.09.2023 г. до 30.09.2023 г. по издадена фактура №

. г.;

- 704,10 лв. с ДДС за периода от 01.10.2023 г. до 31.10.2023 г. по издадена фактура № **********/21.09.2023 г.;

- 704,10 лв. с ДДС за периода от 01.11.2023 г. до 30.11.2023 г. по издадена фактура № ******* г.; с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на неустойка за забавено плащане на наемната цена, както следва:

- 122,35 лв. с ДДС неустойка за забавено плащане на наемната цена по фактура № ************* г. за периода от 22.09.2023 г. до 25.10.2023 г.;

- 97,16 лв. с ДДС неустойка за забавено плащане на наемната цена по фактура №

********** г. за периода от 29.09.2023 г. до 25.10.2023 г.;

- 122,40 лв. с ДДС неустойка за забавено плащане на наемната цена по фактура № ************* г. за периода от 26.10.2023 г. до 28.11.2023 г.;

- 122,40 лв. с ДДС неустойка за забавено плащане на наемната цена по фактура № ********** г. за периода от 26.10.2023 г. до 28.11.2023 г.;

1

- 111,60 лв. с ДДС неустойка за забавено плащане на наемната цена по фактура № *********** г. за периода от 29.10.2023 г. до 28.11.2023 г. с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за заплащане на разходи, свързани с ползването на имота, както следва:

- 46,80 лв. с ДДС такса за обслужване на общи части за месеците септември, октомври и ноември 2023 г.;

- 288,08 лв. с ДДС такса битови отпадъци за периода от 01.01.2023 г. до 31.10.2023 г.; с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД за заплащане на обезщетение за причинени имуществени вреди, изразяващи се в нанесени върху имота, през време на ползването му, повреди, липси и замърсявания, както следва:

- 264,00 лв. за аварийно отключване на блиндирана врата на адрес: гр.

.....

“..” ...... от 28.11.2023 г., за което е издадена фактура № ******** г.;

- 4 238,71 лв. за . съгласно протокол от 23.01.2024 г. с възложител “. и изпълнител “., за което са издадени фактура № ******** г. за сумата 2 000,00 лв. и фактура № ******** г. за сумата 2 238,71 лв.;

- 264,00 лв. за възстановяване на функционалност на алармена система и програмиране на кодове за достъп за обект в гр. ..... “..” ......, за което е издадена фактура № ********* г.;

- 900,00 лв. за закупуване на строителни материали, за което е издадена фактура № ********* г.;

- 350,00 лв. за закупуване на строителни материали, за което е издадена фактура № ************ г.;

- 19,66 лв. за закупуване на велпапе, за което е издадена фактура № ********* г.;

- 140,00 лв. за почистване на офис 4 в гр. ..... “..” ..

Вземанията се претендират ведно със законната лихва, считано от 01.03.2024 г. /датата на депозиране на исковата молба в съда/ до окончателното им изплащане.

В исковата молба се твърди, че на 25.02.2014 г. “. е сключило с ответника “. договор за наем на недвижим имот, находящ се в гр. ..... “..” ...... срещу наемна цена в размер на 300 евро без ДДС месечно и срок на договора – 1 година, като между страните било уговорено, че договорът влиза в сила, считано от 01.04.2014 г. Твърди, че с анекс № . г. страните по наемния договор постигнали съгласие за удължаване срока на договора с още две години, считано от 25.02.2015 г. Твърди, че с тристранен анекс № . г. страните приели ищцовото дружество да встъпи в правата и задълженията на “. – наемодател по договора от 25.02.2014 г. Поддържа, че до месец август 2023 г. ответникът своевременно е заплащал наемната цена. Излага, че с писмо от 25.09.2023 г., 2 изходящо от ответното дружество, ищецът е уведомен, че ответникът счита договора за наем за прекратен от 02.09.2023 г. Поставя под въпрос легитимацията на лицето, подписало се за ответното дружество. Поддържа, че ищцовото дружество е отправило извънсъдебна покана до ответника чрез препоръчано писмо с обратна разписка (.), получена от упълномощен представител на ответното дружество. Твърди, че с поканата ответникът е уведомен, че договорът за наем от 25.02.2014 г. не е прекратен по надлежния ред и владението не е предадено, поради което същият е валиден и поражда правни действия. В отговор на поканата, на 26.10.2023 г. ответникът отново заявил, че счита договора за прекратен при твърдение, че владението е предадено без възражения на управителя на ищцовото дружество. Твърди, че с препоръчано писмо е уведомил ответника, че прекратява едностранно договора за наем, считано от 13.11.2023 г. поради неплащане от страна на наемателя на дължимите наемни месечни вноски и ТБО по издадени фактури за месеците септември, октомври и ноември 2023 г. Поддържа, че е уведомил ответника, че следва да предаде владението на имота, за което да се състави двустранен приемопредавателен протокол, като е посочил дата 17.11.2023 г. в 14:00 часа и резервна такава – 22.11.2023 г. в 11:00 часа, на адреса на наетия имот. Твърди, че на 17.11.2023 г. владението не било предадено, за което бил съставен констативен протокол. Твърди още, че на 22.11.2023 г. присъствали представители на двете дружества, но владението отново не било предадено поради липса на ключове от входната врата, които ответникът не предоставил.

Навежда твърдения, че представителите на ответното дружество поели ангажимент да осигурят ключар и да уведомят наемодателя за новата дата за предаване на владението. Излага, че поради неизпълнение на поетия ангажимент, на 28.11.2023 г. ищецът влязъл във владение на имота в присъствието на трима свидетели, като блиндираната входна врата на имота била отключена чрез специализирана ключарска помощ. Описва подробно състоянието на офиса и констатираните щети, които твърди да е отстранил за своя сметка. Твърди, че ответникът се задължил да заплаща наемната цена авансово, до 25-то число на предходния месец, като било уговорено, че ако това не бъде сторено в рамките на 10 дни, наемодателят има право да развали договора. Поддържа, че договорът е прекратен едностранно от ищцовото дружество поради неплащане от страна на ответника на наемната цена за месеците септември, октомври и ноември 2023 г., както и на такса битови отпадъци за периода от 01.01.2023 г. до 31.10.2023 г. Твърди още, че неправомерно били изградени преградни стени в помещенията зала и кухненски бокс, за които преустройства никога не е давал писмено съгласие.

Поддържа в имота да са налице повреди, липси и замърсявания, които не са вследствие на обикновена употреба и овехтяване, поради което счита, че ответникът е длъжен да му възстанови разходите, които е сторил за тяхното отстраняване.

Ответникът “. е депозирал отговор на исковата молба в законоустановения срок, с който оспорва исковете. Не оспорва, че на 3

25.02.2014 г. е сключен договор за наем за срок от 1 година, че през 2015 г. срокът на договора е удължен с още 2 години – до 25.02.2017 г., както и че през 2016 г. ищцовото дружество е встъпило в правата на наемодателя.

Твърди, че след изтичане на наемния срок на 25.02.2017 г., използването на вещта е продължило със знанието и без противопоставянето на наемодателя, в който случай договорът се счита сключен за неопределен срок, съответно всяка от страните може да се откаже от същия, като предизвести другата страна месец по-рано. Поддържа, че през целия период на наемното правоотношение (февруари 2014 г. – август 2023 г.) е изпълнявал стриктно задължението си за заплащане на наемната цена. Поддържа, че електронната кореспонденция между двете дружества била трайна, като страните приемали за писмени съобщенията, изпращани помежду им по електронен път. Твърди, че на 31.07.2023 г., в 15:14 часа, чрез съобщение, изпратено на електронната поща на ищцовото дружество, ответникът уведомил ищеца, че желае да преустанови ползването на имота, считано от 31.08.2023 г. Поддържа, че на 02.08.2023 е връчено лично на управителя на ищцовото дружество едномесечно предизвестие за прекратяване на договора, като са предадени ключовете и владението на имота. Счита за спорен между страните въпроса относно срока на предизвестието. Не оспорва, че на 19.10.2023 г. ответното дружество е получило извънсъдебна покана от ищеца. Твърди, че в отговор на поканата ответникът е уведомил ищеца, че договорът е прекратен, считано от 02.09.2023 г. Оспорва представители на ответното дружество да са поемали ангажимент за осигуряване на ключар, като поддържа, че ключовете били предадени лично на управителя на ищцовото дружество. Оспорва като невярно съдържанието на протоколите при твърдения, че констатациите в тях не отговарят на действителността и посочените в тях свидетели не са присъствали на срещата от 22.11.2023 г. Поддържа, че наетият офис е предаден почистен, поради което твърди, че ако има вреди, то същите са нанесени от ищеца или от лица, на които същият е осигурил достъп. Счита за недействително твърдяното едностранно прекратяване на договора от страна на ищеца, като сочи, че към този момент договорът вече е бил прекратен, съответно претендираните наеми и неустойки са недължими. Твърди, че на 22.11.2023 г. отново е изпратил писмо до ищеца, с което го е уведомил, че счита договора за прекратен и че не съществува задължение за повторно предаване на владението. Поддържа, че в нито един момент не е уведомен за датата 28.11.2023 г. Оспорва необходимостта от аварийно отключване, като счита, че ако такъв разход е направен, то същият е излишен и следва да остане за сметка на този, който го е направил. Счита за неоснователни претенциите на ищеца за възстановяване на извършени от него разходи за почистване на имота. Оспорва алармената система да е нефункционална и да липсват кодове.

Оспорва между страните да е съществувало правоотношение по договор за сигнално-охранителна дейност. Твърди, че преградната стена е изградена още през 2014 г. със знанието на наемодателя, поради което счита претенцията за неоснователна, а също и за погасена по давност. В случай, че някой от 4 исковете бъде уважен, релевира възражение за прихващане на съответното уважено ищцово вземане с негово насрещно вземане в размер на 586,75 лв. – заплатен и невъзстановен депозит по договора за наем. Възразява срещу дължимостта на всички претендирани от ищеца суми. Твърди, че на 22.01.2024 г. е изпратил писмо-покана до ищеца, в което е заявил, че счита договора за прекратен към 02.09.2023 г. и е поискал от ищеца да прехвърли партидите на свое име и да свали записите от камерите.

Съдът, като взе предвид доводите на страните и въз основа на доказателствата по делото, намира следното:

По исковете с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 и 2 ЗЗД за заплащане на дължима наемна цена и разходи по договор за наем на недвижим имот от 25.02.2014 г. и по чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на неустойка за забавено плащане на наемната цена

По иска с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже, че е предал на ответника държането върху процесния имот, като за ответника е възникнало задължение за заплащане на наемна цена в претендираните размери и за посочените периоди.

С Определение .. г. и на основание чл. 153 ГПК като безспорни и ненуждаещи се от доказване са отделени следните обстоятелства: между “., в качеството му на наемодател, и ответника “., в качеството му на наемател, е сключен договор за наем от 25.02.2014 г., със срок на договора - 1 година, в сила от 01.04.2014 г., като с анекс № . г. страните са удължили срока на договора с 2 години, считано от 25.02.2015 г.; с анекс № . г. към договор за наем от 25.02.2014 г., подписан между “., ответника “. и ищеца “., страните са приели ищецът “. да встъпи в правата и задълженията на “. по договора за наем от 25.02.2014 г.

Между страните не е спорно и се установява от представения по делото Приемо-предавателен протокол от 27.03.2014 г., че наемодателят „.“ е предал държането на ответника и наемател „. върху офис ., находящ се в гр. ..... „.. На основание чл. 4, т. 1 от Договора за наем от 25.02.2014 г. за наемателя е възникнало задължението да заплаща на наемодателя наемна цена в размер на 300 евро на месец. Видно от Анекс . към Договора за наем от 25.02.2014 г., подписан на 24.02.2016 г., страните са се съгласили „. да встъпи в наемното правоотношение на страната на наемодателя (по естеството си заместване), като на него следва да се заплаща наемната цена, считано от 01.03.2016 г.