Решение № 654 от 22.05.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 654 гр. София, 22.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-16, в публично заседание на девети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Валерия Братоева при участието на секретаря Йорданка В. Петрова като разгледа докладваното от Валерия Братоева Търговско дело № 20221100902344 по описа за 2022 година

РЕШИ:

РЕШЕНИЕ№ гр. София, 22.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, VІ-16 състав, в публично съдебно заседание на девети май две хиляди двадесет и трета година, в състав:

СЪДИЯ: ВАЛЕРИЯ БРАТОЕВА при секретар Йорданка Петрова, разгледа докладваното от съдията търговско дело № 2344 по описа за 2022 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 365 и сл. от Гражданския процесуален кодекс (ГПК).

Образувано е по искова молба на "К.Д.Е." АД, ЕИК ******* със седалище гр. София, предявена срещу "Б.И." ЕООД, ЕИК *******, със седалище гр. София и адрес на управление гр. София, жк „*******“, ул. „*******, представлявано от управителя М.Н.Н., за заплащане на сумата 19800 евро, представляваща неплатен наем по договор от 04.10.2021 г., с нотариално удостоверени подписи, дължим за периода 01.08.2022 г. - 15.11.2022 г..

В исковата молба са изложени твърдения, че страните сключили договор за наем на САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ, с идентификатор ***, с адрес на обекта: гр.

1

София, район „Възраждане“, бул. „******* (минус първи), с предназначение на самостоятелния обект: за търговска дейност, срещу месечен наем в размер на 4500 евро без ДДС за периода до 30.09.2022 г. и 5000 евро без ДДС от 01.10.2022 г., като договорът се изпълнявал до месец август 2022 г.. На 15 август 2022 г. наемодателят бил нотифициран от наемателя за прекратяване на договора, което било уговорено да се осъществява с тримесечно предизвестие от наемателя. Всички изявления за прекратяване на договора с пократък срок не освобождавали наемателя от задължението да заплати наемна цена и такса поддръжка за срока на предизвестието, считано от получаването на изявлението за прекратяване на договора. В този смисъл договорът бил прекратен на 15.11.2022 г. и за периода от 01.08.2022 г. до прекратяването се дължала наемна цена в размер на 19800 евро, която не била заплатена и която е предмет на предявения осъдителен иск.

Ответникът "Б.И." ЕООД оспорва иска като твърди, че ищецът като наемодател не бил изпълнил задължението си да предприеме необходимите фактически и правни действия за осъществяване на административната процедура по промяна на предназначението на наетия обект от "магазин" в "ресторант", като се снабди с необходимата техническа документация, за да било възможно обектът да се ползва от наемателя съобразно новото предназначение.

Неизпълнението било съществено, тъй като помещението следвало да се ползва като ресторант. С оглед това твърди, че договорът не бил прекратен, а развален и то с обратно действие, като развалянето било осъществено чрез изпращане на уведомление до наемодателя по електронната поща, както и с писмо с нотариална заверка на подписите.

Изявлението за разваляне било направено от изправна страна, съществуващото договорно правоотношение било прекратено и доколкото развалянето имало обратно действие, задължението на наемателя за плащане на наемната цена било отпаднало, поради което искът се явявал неоснователен. Наред с това, след развалянето на договора за наемателя възникнало правото да иска връщане на платените суми за наем и такса битови отпадъци общо в размер на 67877,58 лева, както и на платения по банковата сметка на ищеца при сключването на договора депозит в размер на 10000 евро.

В отговора от една страна се посочва, че за тези суми ищецът следва да бъде осъден, но от друга страна се предоставя 1-месечен срок за връщането им, като по отношение на тези претендирани вземания не е предявена насрещна искова молба, не е внесена държавна такса, което процесуално поведение съответства и на предоставения срок за доброволно изпълнение на страната-наемодател, което сочи на неизискуемост на вземането. С оглед обстоятелството, че ответникът се представлява от адвокати, които не са формулирали искане за правна защита на вземането за връщане на заплатените по договора суми, съдът е приел, че не е изразена воля за предявен от "Б.И." ЕООД насрещен осъдителен иск.

Предявено е обаче надлежно формулирано процесуално възражение за прихващане със сумата 33540 лева, представляваща общ размер на извършените разходи за изготвянето на технически проект с цел промяна предназначението на собствения на ищеца имот, т. е. ответникът се обеднил с разхода на посочените суми за сметка на ищеца, който всъщност бил носител на задължението да извърши необходимите действия по промяна предназначението на имота. Възражението е прието за съвместно разглеждане в производството.

В допълнителната искова молба ищецът поддържа иска, като твърди, че не е налице неизпълнение на договора, тъй като наемателят се е съгласил да наеме обекта, представляващ магазин във вида, в който се е намирал към сключване на договора. От 2 наемодателя не било търсено никакво съдействие, затова и не бил налице отказ да се предостави такова. Договорът не бил развален, а прекратен по волята на наемателя и затова всички разходи по проектиране били за негова сметка.

В отговор на допълнителната искова молба ответникът поддържа доводите за неоснователност на предявения иск. Излага съображения, че наемателят следвало да ползва наетия обект за ресторантьорска дейност и страните се били съгласили предназначението на имота да бъде променено, за което било нужно да се издаде разрешение за строеж. Настоява договорът да е бил развален поради неизпълнение.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение, намира от фактическа и правна страна следното:

Видно от представения договор от 04.10.2021 г. "К.Д.Е." АД се съгласило да предостави на "Б.И." ЕООД за временно и възмездно ползване недвижим имот, представляващ самостоятелен обект на две нива с предназначение: за търговска дейност, срещу заплащане на наем в размер на 900 евро без ДДС за периода 01.10.2021 г. – 28.02.2022 г., 4500 евро без ДДС за периода 01.03.2022 г. – 30.09.2022 г. и 5000 евро без ДДС след 01.10.2022 г.. В т. 1.2 от договора страните постигнали съгласие, че наетият имот ще се ползва от наемателя за организиране и осъществяване на ресторантьорска дейност и/или предоставяне ползването на отделни части от имота на трети лица, които да ги ползват за приготвяне на храни и напитки, които да бъдат предлагани за консумация на място или доставяни извън наетия имот. Изрично в т. 1.3 от договора е посочено, че наемателят е направил предварителен оглед, съгласен е и наема магазина, предмет на договора във вида, в който се намира към сключване на договора, като на наемателя е предоставена възможност да извърши текущ ремонт, който обаче следвало да бъде предварително писмено одобрен от наемодателя. Договорът бил сключен за срок от 10 години, считано от 01.10.2021 г. и се прекратявал преди изтичане на срока по взаимно съгласие на страните или с тримесечно писмено предизвестие от наемателя, който дължал заплащането на наем и такса за поддръжка за срока на предизвестието – т. 7.1.2 от договора.

С договора наемодателят поел задължението да осигури спокойното ползване на имота от наемателя и да оказва съдействие при необходимост за ползване по предназначение на наетия имот.

С писмо, което "К.Д.Е." АД признава да е получил на 15.08.2022 г. наемателят го уведомил, че прекратява сключения договор за наем, тъй като за ползването на имота било необходимо електрическо захранване с по-висока мощност, осигуряването на която изисквало продължително време, през което наемателят следвало да заплаща наем без да ползва наетия обект. С уведомлението наемодателят е поканен да върне внесения при сключване на договора депозит в размер на 19558,30 лева.

Видно от приемо-предавателен протокол "Б.И." ЕООД предало на 30.09.2022 г. държането на наетия с договора за наем от 04.10.2021 г. недвижим имот с предназначение за търговска дейност.

За безспорен в производството е отделен фактът на предприети от "Б.И." ЕООД правни и фактически действия по промяна предназначението на наетия обект, за което били извършени разходи, за които в производството са представени доказателства и които разходи са предмет на процесуалното възражение за прихващане на ответника.

Други доказателства от значение за спора не са ангажирани, с оглед отделените за 3 безспорни в производството факти.

Относно иска с правна квалификация чл. 232, ал. 2, предл. 1 ЗЗД.

Основателността на предявения осъдителен иск се обуславя от кумулативното наличие на предпоставките: валидно възникнало правоотношение между страните, елемент от съдържанието на което да е задължението на процесуално легитимирания ответник "Б.И." ЕООД да престира определена парична сума, представляваща наемна цена за ползването на недвижим имот, включително в рамките на дадено 3-месечно предизвестие за прекратяване на договора.

С оглед разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК доказателствената тежест за установяване на фактите, съставляващи основание на иска и имащи характер на положителни такива, се носи от ищеца, който трябва да проведе пълно и главно доказване. Неизпълнението, което е отрицателен факт от действителността се приема за доказано при неопровергаване от страна на ответника на твърдението на "К.Д.Е." АД за неизпълнение на договорното задължение за заплащане на наемна цена. В случая изпълнение въобще не се твърди, но се твърди договорът да е прекратен от наемателя не с тримесечно предизвестие, а развален, поради неизпълнение от страна на наемодателя да предостави съдействие за промяна предназначението на наетия имот.

Между ищеца и "Б.И." ЕООД е сключен договор, който е юридическият факт, пораждащ правоотношение помежду им, със съдържание, съответно на уредения в ЗЗД договор за наем: отдаване на индивидуално определена вещ за временно и възмездно ползване, чрез извличане на полезните й свойства, съгласно предназначението й, срещу насрещна престация на парична сума (наем), размерът на която страните диференцирали в рамките на три периода. В случая сключването на процесния договор от 04.10.2021 г. не е спорно, включително не е спорен и фактът на заплащане на уговорената наемна цена до м.

07.2022 г.. Спорът между страните касае естеството на поетите от наемодателя задължения и вида на правопрекратяващия наемното правоотношение факт: предизвестие от наемателя, което не предполага виновно неизпълнение от насрещната страна или разваляне именно поради неизпълнение от страна на наемодателя. Това неизпълнение обаче предполага от същия да е поето правно задължение да промени предназначението на наетия обект.

Според създадената задължителна практика, обективирана в постановени реда на чл.

290 ГПК решения и обобщена в решение № 76/13.07.2017 г. по т. д. № 1037/2016 г. на ВКС , I Т.О., правото да се развали двустранен договор е преобразуващо по своя характер. Същото се упражнява с едностранно волеизявление и възниква при наличие на неизпълнение по един двустранен договор. Прието е, че в чл. 87, ал. 1 ЗЗД са уредени елементите от фактическия състав, като общото правило е, че договорът се разваля от изправната страна с извънсъдебно едностранно изявление до длъжника, като упражняването на това право се предпоставя от предупреждение, свързано с искане за изпълнение в подходящ срок (ако такъв се предоставя), както и с изявление, че договорът се смята за развален в случай на неизпълнение в дадения срок. Разпоредбата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, установяваща предпоставки за едностранно прекратяване на двустранни договори при виновно неизпълние, е диспозитивна и страните по договора са свободни и могат да се отклонят като уговорят други условия и начин на разваляне. Когато развалянето се извършва извънсъдебно, прекратителното действие настъпва от момента на получаване на предупреждение от длъжника и след изтичане на срока, а ако такъв не е следвало да бъде даден - от момента на достигане на уведомлението до длъжника. В договора не е предвидена хипотеза на 4 разваляне поради неизпълнение от страна на наемодателя "К.Д.Е." АД.