Решение № 319 от 26.01.2026, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 319 гр. Пловдив, 26.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, IV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Весела П. Кърпачева при участието на секретаря Таня Г. Ангелова като разгледа докладваното от Весела П. Кърпачева Гражданско дело № 20245330104451 по описа за 2024 година

Съдът е сезиран с искова молба от Б. З. Х., против „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ” ЕООД, с която са предявени обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правна квалификация чл.79, ал.1, пр.2 ЗЗД, във вр. с чл.82 и чл.92 ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати на ищеца следните суми: сумата от 3606,65 евро (с левова равностойност 7054 лева), представляваща частична претенция – остатък от цялата сума от 8054 лева - неустойка за пълно неизпълнение по предварителен договор за покупко-продажба на имот и строителство № * от *** г.; сумата от 9203,25 евро (с левова равностойност 18000 лева), представляваща частична претенция – остатък от цялата сума от 20000 лева - обезщетение за причинените на ищеца имуществени вреди вследствие неизпълнение на предварителен договор за покупко-продажба на имот и строителство № ** от *** г., изразяващи се в повисоката заплатена цена за имота, предмет на предварителния договор; сумата от 2300,81 евро (с левова равностойност 4500 лева), представляваща остатъка от общата претенция от 5000 лева - обезщетение за причинените на ищеца неимуществени вреди вследствие неизпълнение на предварителен договор за покупко-продажба на имот и строителство № ** от *** г. и закупуване от ищеца на имота на по-висока цена; сумата от 1380,49 евро (с левова равностойност 2700 лева) представляваща частична претенция – остатък от общата сума от 3000 лева претърпени имуществени вреди вследствие неизпълнение на договор за строителство и извършени ремонти на некачествено изпълнени СМР по предварителен договор за покупко-продажба на имот и строителство № * от *** г., ведно със законната лихва върху сумите, считано от датата на депозиране на исковата молба в съда –**** г. до окончателното изплащане на вземанията.

В исковата молба се излагат твърдения, че на *** г. между страните бил сключен предварителен договор за покупко - продажба на имот и строителство № *, по силата на който ответникът се задължил да построи и прехвърли собствеността на следния обект – апартамент № **, находящ се на * жилищен 1 етаж, с площ 76,90 кв.м., състоящ се от коридор, дневна-бокс-столова, 2 спални, баня, тоалетна, 2 тераси, ведно с 2,16% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 16,29 кв.м. или обща площ от 93,19 кв.м., при граници на апартамента: от запад – апартамент № ** и стълбищна клетка на вход *, от изток – апартамент №** и стълбищна клетка, от север – двор, от юг – двор, отгоре – апартамент № **, отдолу – апартамент №**, и избено помещение № **, в сутерена, с площ от 3,95 кв.м., при граници на избеното помещение: от запад – коридор, от изток – стълбищна клетка, от север – избено помещение №**, от юг – избено помещение №**със съответните идеални части от правото на собственост върху поземления имот, в който е построена сградата, с административен адрес: гр.П., ул.

„Д.№ *. Договорена била продажна цена на имота в размер на 54 050 евро. Ищецът твърди, че е изпълнил задължението си да заплати първата вноска в размер на 30 000 евро. Уговорен бил и задатък в размер на 10 % от сделката. Съгласно сключения договор продавачът следвало да изпълни обекта и да го предаде на купувача с протокол образец 16 до *** г., като при неизпълнение дължал неустойка за забава в размер на 0,05% от стойността на договора, но не повече от 10 %.

Страните подписали Анекс, съгласно който цената по договора се намалява с 1795 лева, поради отпадане на задължението на продавача да монтира пет броя врати.

Ответникът не успял да завърши и предаде обекта в уговорения в договора срок ***г. Освен забавата между страните бил подписан и протокол за некачествено изпълнени СМР през месец юни 2019 г. В края на октомври/началото на ноември ответникът уведомил ищеца, че разваля сключения помежду им договор, като ищецът установил, че жилището предмет на същия било прехвърлено на трето лице. Ответникът отправил предложение до ищеца да закупи апартамента от третото лице на цена приблизителна на цената, уговорена по предварителния договор, плюс заплатения от ищеца задатък. Ищецът се почувствал в безизходица.

Не желаел да се откаже от закупуване на апартамента, поради което на ****г. придобил собствеността върху същия от третото лице. Ищецът обаче счита, че е пострадал, тъй като е придобил имота на много завишена цена. Поради изложеното предявил частични искове за обезщетяване на претърпените от поведението на ответника вреди, а именно: 800 лева, представляваща частична претенция от 8054 лева, представляваща неустойка по предварителния договор за периода 31.03.2019 г. - 02.09.2021 г.; 2000 лева, представляваща частична претенция от 20000 лева, представляващи обезщетение за причинените на ищеца имуществени вреди вследствие неизпълнение на договор, изразяващи се в повисока заплатена цена за имота предмет на предварителния договор от ****г.; 500 лева, представляваща частична претенция от 5000 лева за неимуществени вреди, представляващи обезщетение за причинените на ищеца притеснение, яд, усещане за безпомощност, нервно напрежение, безсъние - поради крайно неморалния начин, по който ответникът отказал да изпълни задълженията си и принудил ищеца да закупи апартамента на по-висока цена; 300 лева представляваща частична претенция от 3000 лева, представляваща имуществени вреди вследствие неизпълнение на договор за строителство и извършени ремонти на некачествено изпълнени СМР. Тези частични искове били уважени с влязло в сила на *** г. решение по г.д.№ **** г. на Районен съд Пловдив. Допълнително сочи, че предварителният договор между страните не бил прекратен, разрешение за ползване за сградата е издадено на *** г., неустойката по чл. 7.1 от договора се претендира като компенсаторна - за пълно неизпълнение на договора , сочат се конкретно установени некачествено изпълнени СМР с протокол от месец юни*** г., подписан от двете страни. Поради изложеното предявява настоящите искове, моли за тяхното уважаване и присъждане на сторените по делото разноски.

В срока по чл. 131, ал.1 от ГПК е постъпил писмен отговор на исковата молба, със становище за неоснователност на предявените искове. Ответното дружество не оспорва факта, че между страните е сключен предварителен договор 2 за покупко-продажба на описания в исковата молба недвижим имот, както и че ищецът превел на ответното дружество сумата в общ размер на 58675 лева, която включвала и задатък в размер на 10% от стойността на сделката. Твърди, че поради констатирани некачествено изпълнени СМР, отразени в Протокол от юни*** г. и впоследствие допусната строителна грешка, при която се установило разминаване между уговорената с договора и реалната площ на апартамента, ищецът се отказал от договора, който отказ бил инкорпориран в декларация, подписана от него на дата ****г. с нотариално заверен подпис. Ищецът декларирал и че получил от продавача всички заплатени от него авансово суми, включително и задатъка в двоен размер. С получаване на посочената декларация от ответното дружество сключеният между страните предварителен договор се считал за развален, поради което ищецът не можел да търси обезщетение за претърпени вреди от неизпълнението на договора, което би било възможно само в случай, че ищецът е искал изпълнение на договора. В случай, че се приеме, че предварителният договор за покупко-продажба и строителство не е прекратен от която и да е от страните, предвид обстоятелството, че между същите е налице влязло в сила Решение по гр.д. № *** г. на ПРС, излага становището си по всеки един от предявените искове. Смята, че претендираната сума от 7 054 лева, представляваща остатък след частично присъдена неустойка за периода 31.03.2019 г. – 02.09.2019 г. е погасена по давност на основание чл.111, б.Б от ЗЗД. Погасена по давност била и претендираната сума от 18 000 лева, представляваща част от общия размер от 20 000 лева – обезщетение за причинените на ищеца имуществени вреди, изразяващи се в по-високата заплатена цена на имота, предмет на предварителния договор за покупко-продажба. Относно претендираното обезщетение за причинени на ищеца неимуществени вреди, смята, че освен че е погасено по давност, е и неоснователно, тъй като ищецът не доказал действително да е претърпял твърдените от него неимуществени вреди. Прави и възражение за прекомерност.

Относно претенцията, представляваща обезщетение за причинени имуществени вреди, изразяващи се в разходи за ремонт и некачествени СМР по предварителния договор излага становище за неоснователност, тъй като ищецът подписал декларация, с която изрично заявил, че е получил от ответника заплатените от него авансови суми и че няма други претенции за връщане на суми по посочения договор. Смята, че претенцията следва да бъде насочена към третото лице, от което ищецът е закупил апартамента. Освен това твърдяното лошо изпълнение на СМР не било доказано към дата*** г. Отново прави възражение за погасяване по давност на тази претенция. Излага аргументи за допустимост и основателност на така направените възражения за давност, като се позовава на мотивите на т.2 от Тълкувателно решение №3 от 22.04.2019 г., постановено по т.д. №3 от 2016 г. на ОСГТК на ВКС. С оглед изложеното моли предявените искове да бъдат отхвърлени като неоснователни, недоказани и погасени по давност. Претендира разноски.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото писмени доказателства и доказателствени средства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.235, ал.2 ГПК, намира за установено следното от фактическа страна и правна страна:

Съдът е сезиран с обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правна квалификация чл.79, ал.1, пр.2 ЗЗД, във вр. с чл.82 и чл.92 ЗЗД, с които ищецът претендира обезщетение за претърпени вреди вследствие на неизпълнението на договорното задължение на ответното дружество по предварителен договор за покупко-продажба на имот и строителство № * от *** г.

Исковите претенции са заявени като остатък от цялото вземане, след като между страните е бил воден процес за част от тях, по повод на който е постановено решение № *** г. по гр.д. № *** по опис за *** г. на РС Пловдив, ***гр.с., в сила от ***г., с което са уважени частичните искове.

3

От фактическа страна по делото се установява, а и страните нямат спор по отношение на това, че между тях е сключен предварителен договор за покупкопродажба на имот и строителство № * от *** г., по силата на който ответното дружество, в качеството му на продавач, се задължило да прехвърли на ищеца собствеността по отношение на апартамент № **, със застроена площ от 76,90 кв.м., ведно с 2,16 % ид.ч. от общите части на сградата, както и ведно с избено помещение № ** с площ от 3,95 кв.м., находящ се в гр. П., ул. „Д.“ №*. Съгласно чл.5.1 от договора продавачът се задължавал да изпълни обекта и да го предаде на купувача най-късно до ** г., като е уговорена продажна цена от 54050 евро. Не е спорно също, че ищецът е бил изправна страна по договора, като е заплатил на ответника сумата от 58675 лв., в която бил включен и задатък в размер на 10 % от продажната цена.

По делото се установява също така, че ответното дружество не е сключило окончателен договор по прехвърляне на собствеността по отношение на имота на ищеца, а имотът е продаден на трето лице с договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № **, том * , рег. №***, дело № *** г. – л.26 от делото. Впоследствие с договор за покупко-продажба от **** г., видно от нотариален акт № **, том **, рег. № ***, дело № **** г. – л.24 от делото, ищецът е придобил процесния имот от третото лице, за сумата от 123500 лв.

С предявяването на настоящите искове ищецът претендира вреди от неизпълнение на договорните задължения на ответното дружество, поети с предварителния договор за покупко-продажба, по прехвърляне на правото на собственост по отношение на имота, предмет на съглашението. Тези вреди са, на първо място, уговорената между страните неустойка, която се претендира от ищеца като компенсаторна, за пълно неизпълнение на договора; на второ място, имуществени вреди от неизпълнение на предварителния договор, изразяващи се в разликата между уговорената цена и реално заплатената от ищеца продажна цена при закупуването на имота от трето лице на дата *** г.; на трето място, неимуществени вреди от договорното неизпълнение по сключване на окончателния договор, изразяващи се в притеснение, яд, усещане за безпомощност, нервно напрежение, безсъние, настъпили в резултат на неизпълнение на договорните задължение на ответника и закупуването от ищеца на имот на повисока цена, както и на последно място, вреди от неточно изпълнение на предварителния договор за строителство, поради некачествено изпълнение, констатирано с протокол от месец юни *** г., двустранно подписан между страните – л.9 от делото. С оглед изложените твърдения, от които ищецът извлича своите претенции, съдът намира, че всички така описани вреди са възникнали на дата **** г. - датата, на която ищецът е сключил окончателния договор по придобиване на имота от трето лице на по-висока от уговорената в предварителния договор цена.