Решение № 254 от 22.02.2024, Окръжен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 254 гр. Пловдив, 22.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, I СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Атанаска Ст. Букорещлиева при участието на секретаря Радка Ст. Цекова като разгледа докладваното от Атанаска Ст. Букорещлиева Гражданско дело № 20225300103114 по описа за 2022 година

Производство по реда на чл. 362- 364 от ГПК.

Гр. дело № 3114/2022г. е образувано по искова молба, подадена от А. С. Д., с ЕГН ********** и постоянен адрес: гр. П.***, с която е предявен иск с правно основание по чл.

19, ал. 3 от ЗЗД срещу „Пантема 1” ЕООД, ЕИК 205207880, със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, ул. „Атон” №1А, бл. 6, ет. 5, ап. 26.

В исковата молба са изложени обстоятелства, че ответникът е собственик, съгласно нотариален акт № ****г. на СВ - гр. П. и удостоверение изх. №****г. на Община Пловдив за степен на завършеност, на недвижим имот, представляващ гараж № **, находящ се на сутеренния етаж на кота - 2,80 м, с площ от 20,70 кв.м, при граници- гараж № *, стълбищна клетка, помпено помещение и подземна улица за маневриране, ведно с прилежащите към гаража 0,707 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 3,97 кв.м, както и ведно със съответния процент идеални части от подземната улица, равняващи се на 13,65 кв.м, с обща площ на гаража с идеалните части от сградата - 38,32 кв.м, който гараж се намира в построената в степен над 100 % - в груб вид „Жилищна сграда с подземни гаражи”, построена в УПИ **** - жилищно застрояване, в кв. ***-*** по плана на кв. „В. К.” гр. П., представляващ ПИ с идентификатор ***** по КККР на гр. П., с адрес на имота - гр. П. ****, с площ от 616 кв.м. На 16.08.2019г. между ищеца и „Пантема 1“ ЕООД е сключен предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот и договор за строителство, по силата на който ответното дружество е поело задължение да построи и да продаде гореописания гараж за сумата от 15 650 лв., включваща цената на вещното право на 1 собственост и на строителната услуга /раздел III, т.1/. В изпълнение на поетото с договора задължение, на 19.08.2019г. ищецът заплатил на ответника сумата от 12 000 лв., а остатъкът от продажната цена- в размер на 3 650 лв. следвало да плати при въвеждане на сградата в експлоатация. Доколкото към момента на депозиране на исковата молба сградата не е въведена в експлоатация, то последно посочената сума не е платена от ищеца, но същият изразява готовност да стори това. Твърди се, че с предварителния договор /раздел V, т.1/ страните са поели задължение да сключат окончателен договор за процесния обект в удобно за тях време, без изрично да са уговорили ден, час и място за прехвърляне на собствеността.

Според договора, срокът за извършване на строителство на обекта в уговорения вид е 24 месеца, считано от датата на издаване на протокол за строителна линия и ниво- 07.01.2019г., поради което ищецът счита, че срокът за сключване на окончателен договор е изтекъл на 07.01.2021г., като към настоящия момент ответникът не е изпълнил задълженията си и е в забава. Чрез куриер ищецът изпратил на ответника покана, с която го поканил, в тридневен срок от получаването й, да определи удобно време в рамките на още 5 дни за сключване на окончателен договор за продажба на процесния имот и да посочи нотариус, при когото да бъде изповядана сделката. Тъй като куриерската фирма не успяла да връчи поканата, такава покана била изпратена и чрез ЧСИ ****, като ответникът не бил открит на официалния си адрес. Твърди се още, че обектът „Жилищна сграда с подземни гаражи“ в гр. П. ****, в който се намира и описаният по-горе гараж, е изграден на етап „над груб строеж и довършителни работи“, при което е налице годен обект за прехвърляне на право на собственост на посочения имот. С оглед неизпълнението от ответника на поетото задължение за сключване на окончателен договор, ищецът счита, че за него се е породил правен интерес от иницииране на настоящото производство.

Предвид изложените факти и обстоятелства, се иска от съда да постанови решение, с което да се обяви за окончателен сключения на 16.08.2019 г. между страните предварителен договор за покупко- продажба на гореописания недвижим имот в хипотезата на чл. 362, ал.

1, изр. 2 ГПК- срещу заплащане на дължимия остатък от цената в размер на 3 650 лв. В съдебно заседание, проведено на 17.01.2024г., е допуснато уточнение на описанието на процесния имот, съобразно представената схема №****г. на СГКК- П., в която същият е описан като СОС с идентификатор *****.***, с адрес на имота: гр. П. ***. Претендира се присъждане на разноски. Допълнителни съображения по спора са развити в писмена защита на адвокат С.- пълномощник на ищеца.

Ответникът „Пантема 1” ЕООД не е депозирал отговор на исковата молба и няма изразено становище по спора.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира следното:

Установява се от приетия по делото като доказателство нотариален акт за учредяване на права на строеж върху недвижим имот срещу задължение за строителство №******г., вписан в СВ с вх. №****г., че с договор, сключен на 26.11.2018г., собствениците и учредители на ограничено вещно право на строеж, от една страна, и „Пантема 1” ЕООД, от 2 друга- като дружество- приемател, си запазват, взаимно си учредяват и приемат помежду си правата на строеж за построяване на обектите от предвидената да се построи в собствения на учредителите собственици имот- ПИ с идентификатор ***** по КККР на гр. П., с адрес на имота - гр. П. ****, с площ от 616 кв.м, жилищна сграда с подземни гаражи в УПИ **** жилищно застрояване, в кв. 4 нов, ***-*** по плана на кв. „В. К.” гр. П., IV категория, съгласно Разрешение за строеж №30/29.10.2018г., влязло в сила на 15.11.2018г., издадено на основание ЗУТ, одобрени проекти по части към 26.10.2018г., издадена виза от месец август 2018г., оценка за съответствие на инвестиционен проект /ОСИП/ №****г. от „Стрикт” ООД.

Описани са в нотариалния акт обектите, за които се учредяват правата на строеж, като за ответното дружество в раздел III.т.1 е предвиден- гараж №2, находящ се на сутеренния етаж на сградата, на кота- 2,80 м, с площ от 20,70 кв.м, при граници: гараж № *, стълбищна клетка, помпено помещение и подземна улица за маневриране, ведно с прилежащите към гаража 0,707 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 3,97 кв.м, както и ведно със съответния процент идеални части от подземната улица, равняващи се на 13,65 кв.м, с обща площ на гаража с идеалните части от сградата от 38,32 кв.м. Съгласно раздел V, т.1, срещу учредените и описани в нотариалния акт права на строеж дружеството се е задължило да построи на собствениците учредители, само и/или чрез трети ЮЛ подизпълнители, със свои средства и материали, посочените обекти, както и да въведе в експлоатация с разрешение на ползване гореописаната сграда в срок от 24 месеца от датата на даване на строителна линия и ниво, като изпълнение се счита датата на подписване на Акт обр. 15 в степен на завършеност, подробно уговорена между страните. Според раздел VII, страните по договора са уговорили, че взаимно дават съгласието си всеки от собствениците и носител на правата на строеж върху конкретните обекти на основание чл.33 и чл.66 от ЗС, да може свободно да се разпорежда с правото на собственост и правото на строеж върху обектите, на които е собственик, със съотв. идеални части от сградата.

Установява се, че на 16.08.2019г. между „Пантема 1” ЕООД, като продавачизпълнител, и А. Д., като купувач- възложител, е сключен предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот /договор за строителство/, по силата на който ответното дружество се е задължило да продаде на ищеца, а последният се е съгласил да закупи и заплати строителството на недвижим имот- гараж №*, находящ се на избен етаж на кота - 2,80 м, със застроена площ от 38,32 кв.м, с идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, находящ се в гр. П. *** в УПИ ****- жилищно застрояване, в кв. *** по плана на кв. „В. К.” гр. П., в имот с идентификатор ***** по КК и КР на гр. П. , срещу заплащане на цена от 15 650 лв., включваща вещното право на собственост върху описания обект и цената на строителната услуга. Според раздел III, т.3 от договора, част от цената в размер на 12 000 лв. се заплаща при подписването му, а остатъкът от 3 650 лв.- следва да бъде платен при въвеждане на сградата в експлоатация - акт 16. В раздел V страните са се съгласили да сключат окончателен договор за описания обект в удобно за тях време.

Уговорили са, че срокът за извършване на строителството на обектите и предаването им с разрешение на ползване е 24 месеца, считано от датата на издаване на протокол за строителна линия и ниво на сградата. Според раздел ІХ, т.5 от процесния договор, страните 3 са постигнали съгласие разноските по прехвърлянето на имота да са за сметка на купувача.

Видно е от представената операционна бележка за плащане към БИСЕРА, че ищецът е заплатил на дата 19.08.2019г. по банкова сметка на ответното дружество сумата от 12 000 лв., с посочено в документа основание за плащане- ф-ра №83/16.08.2019г., предварителен договор, г. *****.

Установява се, че на 07.01.2019г. е издаден Протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строеж: Жилищна сграда с подземни гаражи в поземлен имот с идентификатор *****.

От представения Акт за приемане на конструкция на строеж /обр.14/, издаден на 11.02.2020г., се установява, че горепосочената сграда е изградена в груб строеж.

Представено е и удостоверение изх. №****г., издадено от Община Пловдив, район ”И.”, според което, обектът- „Жилищна сграда с подземни гаражи” в УПИ **** има степен на завършеност 100 %- над груб строеж и довършителни работи.

Ищецът е отправил покана до ответника, връчена му по реда на чл.50, ал.4 вр. с чл.47 ГПК, с която го е поканил в тридневен срок от получаването й да определи удобно време в рамките на още 5 дни за сключване на окончателен договор за продажба на имота и да посочи нотариус, при който да бъде изповядана сделката.

Установява се, че процесният имот е нанесен в КККР на гр. П., видно от представената схема №****г., като СОС с идентификатор *****.***, с адрес на имота: гр. П.

*****, който самостоятелен обект се намира на етаж -* в сграда с идентификатор *****.*, с предназначение- жилищна сграда- многофамилна, разположена в ПИ с идентификатор *****, с предназначение на самостоятелния обект- гараж, ниво на обекта -1, с посочена в документа площ - 20,70 кв.м, ведно с 0,707 % идеални части от общите части на сградата, при съседни СО: на същия етаж- *****.***, под обекта- няма, над обекта- *****.***.

Представено е удостоверение за данъчна оценка, издадено от Община Пловдив, според което данъчната оценка на процесния имот е в размер на 25 076,80 лв.

При така установената по делото фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:

Според чл.19 от ЗЗД, с предварителния договор страните по сделка уговарят съществените условия за изпълнение на окончателния договор, при което ако някоя от страните откаже сключването на окончателния договор, другата страна има право да предяви иск пред съда за сключването му.

За да се проведе успешно предявеният конститутивния иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД, е необходимо да се установи кумулативното осъществяване на следните условия: да е налице сключен валиден предварителен договор; в същия да са залегнали всички необходими елементи, изискуеми за прехвърлянето на вещни права върху недвижим имот; ищецът да е изправна страна по този договор, т.е. изпълнил е поетите с него задължения; към датата на приключване на устните състезания да са налице условията за прехвърляне на имота, в т.ч.

4 ответникът да е собственик на имота.

В разглеждания случай, предварителният договор е сключен в необходимата за това форма- писмена и съдържа изявление на страните относно всички съществени елементи на окончателен договор- съгласие за прехвърляне на собствеността върху недвижим имот, имотът е индивидуализиран в достатъчна степен, посочена е продажната цена, като е уговорен начин на заплащането й, съдържа се и клауза за сключване на окончателен договор.