Решение № 612 от 27.04.2022, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 612 гр. София, 27.04.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 4-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на двадесет и първи март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Нели Куцкова

Членове:

Яна Вълдобрева

Мария Яначкова при участието на секретаря Ива Андр. И. като разгледа докладваното от Мария Яначкова Въззивно гражданско дело № 20211000502304 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.

С решение № 261975 от 24 март 2021г. по гр. д. № 339/2020г.

Софийски градски съд, ГО, 26 състав е развалил на основание чл.87 ал.1 и ал.2 пр.1 от ЗЗД, договор за продажба на имот от 28.11.2017г., обективиран в нот. акт № 184, т.ІІ, рег.№ 17781, дело № 354/17г. на Нотариус Р. Р., с район на действие СРС, рег.№ *** от регистъра на Нотариалната камара, с който Х.

И. Л. е продала на М. Н. М. и Т. Б. М. собствения си апартамент № ** в гр.***, СО, р-н ***, в жилищна сграда – блок ***, вх.*, ет.*, състоящ се от една стая, дневна и кухня и обслужващи помещения със застроена площ от 65,12 кв. м, ведно с избено помещение и съответните ид. ч. от правото на строеж върху мястото, за сумата 20 000 лв., с която сума купувачите М.и са се задължили да извършат основен ремонт на апартамента и да погасят натрупаните до момента стари задължения за консумативни разходи, поради виновно неизпълнение на задължението на купувачите да извършат основен ремонт на жилището, като отхвърлил искането за разваляне на договора поради неплащане на продажна цена от 20 000 лв.; оставил без уважение искането на ответниците за изпълнение в течение на процеса и осъдил 1 ответниците да заплатят на ищцата разноски по делото в размер на 1 500 лв., както и да заплатят по сметката на Софийски градски съд държавна такса в размер на 285,20 лв.

Въззивното производство е образувано по въззивни жалби на ответниците Т. Б. М. и М. Н. М. срещу решението по гр. д. № 339/2020г. на СГС, ГО , 26 състав. С доводи за неправилност на решението, концентрирани върху необоснованост на извода за наличие на основание за разваляне на договора между страните, искат отмяната му и вместо това отхвърляне на иска.

Х. И. Л. е оспорила въззивните жалби.

За постанови решението си, първоинстанционният съд е приел, че страните с оглед личността си са сключили ненаименован договор за продажба на имот, по силата на който ищцата е поела задължението да прехвърли собствения си имот, върху който е запазила правото си на ползване, а ответниците се съгласили да извършат основен ремонт на имота и да заплатят консумативните разходи на продавачката на стойност общо от 20 000 лв. За да установи в какъв срок и в какъв обем ответниците са поели задължение по договора, съдът е приел, че следва да установи действителната обща воля на страните. В тази връзка съдът е приел, че ремонтът е следвало да се извърши непосредствено след закупуване на жилището и в сроковете, необходими за извършване на основен ремонт, – до 6 месеца, т.е. до лятото на 2018г., което се налагало и поради състоянието на имота и здравето на ищцата. За обема на необходимите работни работи съдът е възприел заключението на съдебно-техническата експертиза, изслушана по делото. Поради това, че ремонтът не е извършен в разумен срок, -при известност за предстоящия зимен сезон, и на факта, че в имота е наличен багаж на сина на ищцата, както и на характеровите й особености – съдът е приел, че ищцата като изправна страна има право да развали договора.

Ответниците са извършили ремонт само на кухнята в жилището, който не отговаря на особеностите и нуждите на ищцата, поради което е налице лошо изпълнение. След преценка, че няма основание на ответниците да се предостави срок да довършат ремонта според собствените им разбирания и поради разпадане на отношенията на доверие между страните, съдът е направил крайния извод, че са налице предпоставки за разваляне на договора, 2 като неизпълнената част от договора не е незначителна – изпълнената възлиза на 24, 82 %. Полаганите грижи за ищцата и за издръжката й съдът е приел за неотносими към изпълнението на процесния договор.

Срещу приетото от първоинстанционния съд жалбоподателите са изтъкнали, че в договора не е уговорен обем на СМР, нито началото и края на извършването им. Необосновани, според тях, са изводите на съда за некачествен ремонт в кухнята, както и, че е било възможно ремонтът да започне веднага, въпреки наличието на багаж на сина на ищцата в имота.

Поддържат, че ремонтът е могъл да започне след 28.04.2018г., а след 10.12.2019г. ищцата е забранила достъпа до имота. В рамките на този период ремонтът не е могъл да бъде завършен поради поведението на самата ищца и твърдението й, че ремонтът е безполезен не е доказано, както и, че е следвало да се извърши с други материали и по друг начин. Поддържат, че изпълнението на паричното задължение не е станало невъзможно и ищцата има право да получи разликата между извършения ремонт и платените консумативи до размера от 20 000 лв.

Обжалваното решение е валидно и допустимо, а като резултат правилно. Доводите на жалбоподателите са неоснователни, поради което въззивният съд потвърждава обжалваното решение.

Искът, по който е образувано производството, е основан на следните обстоятелства:

Ищцата Л. твърди, че на 28.11.2017г. е сключила с ответниците М.и, с които се познавали от години, договор за продажба на собственото й жилище срещу задължението на ответниците да извършат основен ремонт на същото и да погасят възникналите консумативни разходи за сумата от 20 000 лв. Тя запазила правото си на пожизнено и безвъзмездно ползване на жилището, което се нуждаело от основен ремонт. Поддържа, че в обещания и очакван 3-4 месечен срок след подписването на договора на 28.11.2017г. ответниците не извършили ремонт на жилището й, което било в лошо състояние, с участъци на мухъл и плесен и затова вредно за здравословното й състояние – с оглед белодробното й заболяване. През лятото на 2018г. ответниците поставили ПВЦ дограма на прозореца в хола, която не била качествена. Въпреки нежеланието й, сменили поставената от сина й качествена алуминиева дограма в кухнята с ПВЦ. Поставили теракот в кухнята и боядисали стените. Ремонт не направили като изтъквали различни причини, нито заплатили договорената цена. Държали се лошо с нея, повишавали й тон, искали да се откажат от договора срещу заплащане на 30 000 лв.; да се яви пред нотариус, за да се откаже от правото си на ползване на жилището и да го продадат на други лица. Подчертала е, че е на 86г. и не може да чака с години да се направи договореният ремонт. Иска от съда да развали сключения между нея и ответиците договор за прокупко-продажба на имот, извършен с нотариален акт № 184, т.ІІ, рег. № 17781, дело № 354/17г. на нотариус, вписан в регистъра на НК под № ***, с район на действие 3

СРС, поради виновно неизпълнение на задължението на купувачите за заплащане на договорената цена от 20 000лв. и/или реализиране на основен ремонт на жилището на стойност 20 000 лв. В хода на производството е заявила, че изпълнението на задължението на ответниците по договора за нея е станало невъзможно и безполезно.

Ответниците М.М. и Т.М. са предприели защита по същество срещу иска, оспорвайки твърденията в исковата молба. Възразили са, че не са поели задължение за плащане в брой, а са изпълнили задължението си да заплатят всички задължения на ищцата, в т.ч. просрочени консумативни разходи за електроенергия, за вода и топлоенергия на обща стойност от 181, 26 лв.

Извършили са и подмяна на дограмата в жилището - в хол и кухня, възстановяване на водопроводна инсталация в кухня, шпакловка и боядисване на стени и таван в кухня, поставяне на кухненски шкафове, на мивка и нова смесителна батерия в кухнята. Закупили нова кухненска печка, пералня и абсорбатор. Извършили подмяна на водопроводната инсталация в банята.

Изхарчили средства за СМР в размер на 2 249,55 лв., в които не е включена цената на бялата техника, на труд, който сами ответниците са вложили, и на материалите, като общата стойност на ремонта, извършен от тях, възлизал на около 12 000 лв. Твърдят, че до 28.04.2018г., докато жилището е било заето от покъщнина на сина на ищцата, практически е било невъзможно извършването на ремонт, като ищцата сама е забавила ремонта в апартамента, като настоявала да не се работи, тъй като не се чувствала добре или желаела да не бъде обезпокоявана. На 10.12.2019г. дейността им в жилището била окончателно прекратена, тъй като ищцата сменила патрона на входната врата и те нямали достъп до жилището. Изпратили до ищцата нотариална покана да им осигури достъп за продължаване на СМР, но тя не пожелала да получи поканата.

Считат, че именно ищцата е в забава заради неосъществяването на ремонта в пълен обем, но изтъкват, че понятието „основен ремонт“ не е дефинирано в договора. На второ място, посочват (логически това е главното им възражение ), че в нотариалния акт не е посочен ден за започване на ремонтните работи, поради което ищцата е трябвало да отправи покана за това, като в същата да прецизира вида на дейностите и стойността им с оглед ограничението до 20 000 лв., в които се включват и вече заплатените консумативни разходи. Заявили са готовност да довършат започнатите ремонтни дейности в рамките на останалата част до 20 000 лв., като съдът да определи подходящ срок за това, като считат, че за около 2 месеца този ремонт може да бъде извършен.

Въпреки това поддържат, че поради рязката промяна в отношенията им и факта, че жилището се ползва от ищцата, извършването на СМР е трудно постижимо, ето защо искат от съда да им се даде възможност да заплатят остатъка от цената – след остойностяване на платеното от тях и на извършения ремонт. Искането на ответниците да им се предостави срок за изпълнение е оспорено от ищцата.

От фактическа страна по делото е установено следното:

Ищцата е била титуляр на правото на собственост на имот -апартамент, находящ се в гр.***, р-н ***, който ползва и понастоящем. Ответниците са съпрузи, били са съседи на ищцата и двете страни се познават от години.

Ищцата, останала вдовица, е живяла в жилището си заедно със семейството на своя син.

През 2017г. е била издадена заповед за защита от домашно население срещу сина й и снаха й, като преди това двамата са отстранени от жилището със заповед за незабавна защита и тогава ищцата е заживяла сама.

На 28.11.2017г. страните по делото са сключили договор, наименован „за покупко- 4 продажба“, с предмет принадлежащият на ищцата имот, извършен с нот. акт № 184, т.ІІ, рег. № 17781, дело № 354/17г. на нотариус , вписан в регистъра на НК под № ***, с район на действие СРС. Съгласно договора ищцата Л. като продавач е прехвърлила на ответниците М.и – купувачи собствения си апартамент № ** в гр.***, СО, р-н ***, в жилищна сграда на блок ***, вх.*, ет.*, състоящ се от една стая, дневна и кухня и обслужващи помещения със застроена площ от 65,12 кв. м, ведно с избено помещение и съответните ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, за сумата 20 000 лв., с която сума купувачите са се задължили да извършат основен ремонт на апартамента и да погасят натрупаните „до момента“ стари задължения за консумативни разходи. Продавачката си е запазила правото на пожизнено и безвъзмездно ползване върху продавания имот.

Не се спори, че ответниците са заплатили просрочените консумативни разходи на ищцата за електрическа енергия, топлинна енергия и за вода - те са представили разписки за платени суми в общ размер на 181,26 лв., но не е било спорно, че ищцата е имала и други задължения към „Топлофикация София“ ЕАД, които ответниците са заплатили, като самата ищцата е признала, че е имала стари задължения към „Топлофикация София“ ЕАД в размер на 450 лв.

Не се спори в хода на производството и, че ответниците са извършили подмяна на дограма в хола и в кухнята в жилището, предмет на обсъдения договор, поставяне на теракот в кухнята, поставяне на кухненски шкафове, мивка и нова смесителна батерия в кухнята, боядисване на стени и таван в кухнята. Не се спори, че ответниците са имали достъп до жилището, че ищцата е живеела в него сама и продължава да живее в него, и че от 10.12.2019г. ответниците нямат достъп до жилището, тъй като ищцата е сменила патрона на входната врата. С нотариална покана ответниците са поискали от ищцата да им даде ключ от жилището, който тя е сменила, за да могат да довършат ремонта на апартамента, като ищцата им укаже по какъв начин ще им осиури достъп с оглед извършването му. Удостоверено е, че поканата е връчена на адресата по реда на чл. 47 ГПК на 30.01.2020г. – чрез залепване на уведомление на 16.01.2020г., като преди това ищцата е подала исковата молба, по която е образувано настоящото производство, - на 10.01.2020г.