Решение № 6627 от 04.11.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 6627 гр. С., 04.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Ж СЪСТАВ, в публично заседание на първи октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Калина Анастасова

Членове:

Темислав М. Д.

Мила Г. Димова при участието на секретаря М. Б. Тошева като разгледа докладваното от Калина Анастасова Въззивно гражданско дело № 20241100503739 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 196 – 211 от Гражданския процесуален кодекс (отм.).

Образувано е по въззивна жалба на Столична община срещу Решение № 20106017/19.10.2023 г. по гр.д. № 9713/2006 г. по описа на СРС, 47 състав, с което е отхвърлен, като неоснователен, предявения от Столична община, конституирана на основание чл. 120 ГПК /отм./ като правоприемник на починалата в хода на производството първоначална ищца А.К.Ч., срещу Н. Н.

М., ЕГН: **********, иск с правно основание чл.108 ЗС за признаване за установено спрямо ответника, че ищецът е собственик на УПИ, находящ се в гр. Банкя, ул. „Тенев баир“, с идентификатор *** и площ от 1817 кв. м„ съгласно кадастралните карти и регистри, одобрени със Заповед № РД18-13/17.01.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК, представляващ поземлен имот с предходен идентификатор *** и номер по предходен план 2419, кв. 104г, парцел IV, с площ от 1816,83 кв. м„ при съседи:

УПИ ***, ***, ***, *** и

***, и за осъждане на ответника да предаде на ищеца владението 1 върху описания имот.

Въззивникът излага доводи, че постановеното решение е неправилно, като постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила. Неправилно съдът приел за неоснователни възраженията на Столична община, че Г.Ц. е сключила атакуваните сделки без да има валидна представителна власт за разпореждане с недвижимите имоти, предмет на сделките. Поддържа, че към момента на овластяването й с пълномощно от 15.08.1995 г. не е налице възстановяване на собствеността върху имотите и заповедта за деактуване на имотите е последваща /10.11.1995 г./ и воля за разпореждане с тях не е била изразена. С оглед това към момента на сключване на оспорените сделки Г.Ц. не е разполагала с валидна представителна власт, респ. прехвърлителите не са дали валидно съгласие за разпореждане с посочените недвижими имоти.

Въззивникът сочи, че изводите на съда, че разпоредителните сделки не противоречат на добрите нрави с оглед нееквивалентност на престациите, са неправилни. Освен това сключването на сделките с недвижимите имоти на цена равна на данъчната оценка и многократно по-ниска от пазарната им оценка е в изключителна вреда на упълномощителите и противоречи на закона и добрите нрави. За неправилни счита изводите на съда, че в случая е останало недоказано възражението за нарушаване на чл.40 ЗЗД при договаряне във вреда на представлявания с оспорените разпоредителни сделки. Намира за установени по делото двата елемента на фактическия състав на сочената разпоредба. Сключените сделки увреждат интересите на представлявания и това увреждане не е незначително /обективен елемент/ и е налице споразумяване на представителя и лицето, с което е договарял във вреда на представлявания /субективен елемент/, доколкото същите са действали недобросъвестно. За доказване на втория от посочените елементи не е необходимо, според въззивника, да е налице втора сделка между последните двама, а поведението им се съдържа и извлича от сключената разпоредителна сделка. Освен това, според ищеца, сговарянето между представителя и третото лице в случая се доказва чрез събраните в производството многобройни доказателства създаващи сигурно убеждение за осъществяване факта на увреждане на представлявания.

При постановяване на решението си, съдът не е съобразил и че с 2 цитираните разпоредителни сделки пълномощника е прехвърлил собствеността върху имотите на своите дъщеря /М.Д./ и снаха /Й. Д.а/ на цени много по-ниски от пазарните.

Не е отчетено и обстоятелството, че продаваните имоти се намират в близост до гр.С. в район, който представлява значителен интерес за пазара на недвижими имоти. Същевременно, в производството не е установено продавачите да са имали спешна нужда от парични средства. Същевременно, в нарушение на съдопроизводствените правила съдът не е допуснал тройна СОЕ, която да даде отговор за пазарната оценка на продаваните имоти.

Неправилно съдът приемал, че в доброволната делба от 05.04.2000 г. са участвали всички съделители – приобретатели по нищожните сделки и имотите са поделени валидно. Налице е съсобственост с А.Ч. и имотите не са поделени валидно. Делбата на идеални части от имот е недопустима, в какъвто смисъл е налице произнасяне по идентичен случай от страна на ВКС с цитирано решение.

Отправя искане за отмяна на постановеното от СРС решение като неправилно и за уважаване на иска по чл.108 ЗС. Претендира разноските по производството.

В срока по чл.263 ГПК е постъпил писмен отговор на въззивната жалба от подпомагащата страна на ответника „МЛК Пропъртис 2019“ ЕООД, в който е изразено становище за нейната неоснователност. Моли решението да бъде потвърдено, като правилно. Претендира разноски.

Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства, въз основа на закона и във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт, достигна до следните фактически и правни изводи:

Първоинстанционният съд е бил сезиран от А.К.Ч. с искове с правно основание чл. 108 ЗС, предявени срещу Н. Н. М..

В подадената искова молба ищцата твърди, че е собственик на процесния имот – УПИ, находящ се в гр. Банкя, ул. „Тенев баир“, с идентификатор *** и площ от 1817 кв. м. съгласно кадастралните карти и регистри, одобрени със Заповед № РД-18-13/17.01.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК, представляващ поземлен имот с предходен идентификатор *** и номер по предходен план 2419, кв. 104г, парцел IV, с площ от 1816,83 кв. м„ при съседи: УПИ ***, 3

***, ***, *** и ***.

Сочи, че е придобила имота по реституция, съгласно чл. 1 ЗВСОНИ и в резултат на наследствено правоприемство от майка си Е.М.Ч. и от брат си И.К.Ч..

Сочи, че лицето Г.Ц., легитимирайки се като пълномощник на ищцата и нейния брат, се е разпоредила с 40000/136765 идеални части от празно място, представляващо имот с пл. № 2419 от кв. 104 по плана на гр. Банкя, като е продала същия на П.С.С., съгласно нотариален акт № 140, рег. № 856, дело № 133/1998 г. по описа на нотариус Д.Т..

Впоследствие П.С.С. и съпругата му И.А.Ц.-С. продали така придобитите и посочени идеални части от имот с пл. № 2419 на майката на П.С. - М.Б.С. с Нотариален акт № 68, том III, peг. № 4271, дело № 450 от 16.12.1999 г. на Д.Т., нотариус с peг. № 041 в НК.

Легитимирайки се като пълномощник на ищцата и нейния брат, Г.Ц. сключила още договори за покупко-продажба на идеални части от имот с пл.

№ 2419 от кв. 104 по плана на гр. Банкя с купувачи М.Д. / дъщеря на Ц./ и Й.

Д.а (съпруга на брата на Ц.), обективирани в Нотариален акт № 194, том 1, peг.

№ 1222, дело № 184, Нотариален акт № 196, том I, peг. № 1224, дело № 186, и Нотариален акт № 197, том I, peг. № 1225, дело № 187. По силата на тях на М.Д. и на Й. Д.а били продадени общо 55448/136765 ид. части от описания имот. Поддържа, че сделките били извършени при продажни цени, равни на данъчните оценки на имотите, т. е. за около 1,2 щатски долара за кв. м., докато реалната средна пазарна цена за кв. м. към този момент била 25 щатски долара.

Поддържа, че с Договор за доброволна делба на недвижим имот № 120, том I, от 05.04.2000 г., вписан в Служба по вписванията под № 71, том V от 2000 г., вх. per. № 6840, и Нотариален акт за поправка на този договор, вписан в Служба по вписванията е акт № 16, том XIX, дело № 18, с вх. peг. № 32818 от 2000 г., имотите по описаните сделки били поделени между съсобствениците.

На 30.07.2003 г. с Нотариален акт № 127, том I, peг. № 4696, дело № 113/2003 г. на Нотариус Е.Е., с peг. № 367 на НК, с район на действие СРС, М.Б.С. и съпругът й С.П.С. продали процесния имот - УПИ IV-2419 - на купувача и ответник по делото Н. Н. М..

4

Ищцата излага правни и фактически доводи, че описаните сделки, сключени на 04.12.1998 г., били нищожни поради липса на съгласие, тъй като тя не била предоставяла пълномощно на Г.Ц. за продажба на имотите в местността „Тенев баир“. Освен това, пълномощното, с което А.Ч. разполагала по отношение на частта от имотите на брат си И.Ч., не й предоставяло право на разпореждане с неговите имоти, а само права на управление. Сочи, че предоставеното пълномощно за разпореждане с недвижими имоти не било достатъчно конкретно, за да бъде валидно и да създаде за пълномощника представителна власт за сключването на посочените сделки. В условията на евентуалност заявява, че сделките били нищожни и като привидни, поради нееквивалентност на престациите, противоречащи на добрите нрави, а на основание чл. 40 ЗЗД - и като договорени от пълномощника и третото лице във вреда на упълномощителя. Ищцата твърди, че предвид нищожността на тези сделки, нито те, нито последващите такива имали транслативен ефект, поради което правото на собственост върху процесния недвижим имот останало в нейния патримониум. С оглед посоченото е поискала от съда на основание чл. 108 ЗС да бъде признато по отношение на ответника Н. М., че тя е собственик на процесния имот, като М. бъде осъдена да предаде владението върху него.

В хода на първоинстанционното производство /на 28.07.2006 г./ ищцата А.К.Ч. е починала, поради което на основание чл. 120 ГПК /отм./ с определение на съда от 01.06.2007 г. на нейно място като ищец е конституирана Столична община, в качеството й на заветник, съгласно обявеното на 24.08.2006 г. завещание на първоначалната ищца.

В срока по чл.131 ГПК, ответникът Н. Н. М. е подала писмен отговор на исковата молба, в който оспорва като неоснователен иска. Изразява становище, че всички разпореждания с процесния имот били законосъобразни и извършени в изискуемата от закона форма. Поддържа, че е била добросъвестен владелец на имота и в тази връзка прави възражение за изтекла в нейна полза петгодишна придобивна давност. Оспорва твърдението, че владеела процесния имот, като сочи, че продала същия още през 2008 г.

С определение от 26.11.2019 г., като трето лице-помагач на страната на ответника е конституирано „MЛK Пропъртис 2019“ ЕООД, след изрично искане на дружеството, заявено в молба с вх. № 173934 от 24.10.2019 г.

5

Оспорва предявения иск като недопустим, неоснователен и недоказан.

Поддържа, че не били налице заявените в исковата молба основания за нищожност на оспорените от първоначалната ищца сделки. Твърди липса на процесуална легитимация за Столична община да участва в производството като правоприемник на А.Ч.. Релевира възражение за изтекла в полза на дружеството придобивна давност спрямо процесния имот. Поддържа, че има качеството на добросъвестен владелец на имота от 20.03.2019 г., когато закупило същия, като към неговото владение следвало да бъде присъединено и упражняваното от праводателите на дружеството добросъвестно владение, считано от 11.11.1998 г.

С обжалваното решение, първоинстанционният съд е отхвърлил като неоснователен иска по чл. 108 ЗС, За обосноваване на този извод, съдът е приел, че Столична община е процесуално легитимираният ищец по делото, в качеството й на заветник на първоначалния ищец относно правото на собственост върху процесния имот. Приел е, че към датата на извършване на оспорените прехвърлителни сделки от 11.11.1998 г. и 04.12.1998 г. А.К.Ч. и брат й И.Ч. са били собственици на процесния недвижим имот в качеството си на наследници на Е.Ч.. Приел е, че пълномощникът им Г.Ц. е била надлежно упълномощена да продаде процесния имот, поради което не са налице действия, извършени без надлежно учредена представителна власт, по смисъла на чл. 42 ЗЗД, както и че сделките, с които е извършено разпореждане с имота от 11.11.1998 г. и от 04.12.1998 г. са действителни и не страдат от посочените от ищцата пороци. При постановяване на решението, за неоснователни съдът е счел останалите възражения, относно недействителността на процесните сделки, за нееквивалентност на престациите, за сключването им във вреда на представляваните, както и за накърняване на добрите нрави и прикрИ.е на дарение, извършено в полза на приобретателите, поради близката им родствена връзка с пълномощника.