Решение № 7428 от 05.12.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 7428 гр. София, 05.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-А СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Стела Кацарова

Членове:

Йоана М. Генжова

Боян Г. Бояджиев при участието на секретаря Бояна Вл. Боянова като разгледа докладваното от Стела Кацарова Въззивно гражданско дело № 20251100504912 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл.

258 и сл.

ГПК.

С решение № 1846 от 04.02.2025 г., гр.д. № 43630/2025 г., СРС, 28 с-в отхвърля предявения от ищците П. Г. И., М. Г. И., Г. М. И., С. Г. И. и Х. И. И. иск с правна квалификация чл. 124, ал. 1, предл. трето ГПК във връзка с чл. 67 ЗС за признаване за установено по отношение на ответницата В. А. Т., че не съществува правото на строеж за апартамент № 24, намиращ се на пети жилищен етаж в седеметажна сграда („Жилищна сграда на М+5+A, M+6+A, с гаражи, кафе-аперитив, магазини, ателиета и ПГ“, находяща се в УПИ IV538,539,540, дворно място с идентификатор *** по плана на София, „Зона Б17“), която трябвало да бъде построена, както и за паркомясто № 2, намиращо се на сутеренния етаж в същата сграда, учредено с Нотариален акт за продажба на право на строеж № 54/27.04.2020 г., том I, рег. № 2439, дело № 46/2010 г. на нотариус А.Д., с рег. № 404 от Регистъра на Нотариалната камара.

Срещу двете решението постъпва въззивна жалба от ищците П. Г. И., М.

Г. И., Г. М. И., С. Г. И. и Х. И. И.. Считат, че погасителната давност за 1 упражняване на правото на строеж започва да тече от неговото учредяване.

Учредителният договор за суперфиция предвижда едновременно изграждане на индивидуалните обекти в сградата, а не поетапно и на части. Затова не е изпълнена възможността по ТР № 1/2012 г., ОСГК на ВКС за начало на срока спрямо по-горен етаж, считано от изграждането на съответния долен етаж.

Иска се отмяна на решенията и постановяване на друго, с което да се уважи искът.

Въззиваемата – ответницата по иска В. А. Т. не изразява становище.

Софийският градски съд, ІV-А с-в, след съвещание и като обсъди по реда на чл. 269 ГПК наведените в жалбата оплаквания, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК от надлежна страна и е допустима, а разгледана по същество е основателна.

Изцяло обжалваното решение е валидно, допустимо и неправилно.

В отговор на оплакванията по жалбата, въззивният съд приема следното:

Предявен е отрицателен установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК вр. чл. 67 ЗС.

С решение № 380 от 07.05.2009 г. по гр.д.№ 1374 от 2008 г. на ВКС, ГК, I г.о. e прието, че за собственика на земята винаги е налице правен интерес да установи дали учреденото от него право на строеж е погасено по давност. В практиката на ВКС последователно се застъпва становището, че собствениците на земята не могат да правят възражение за погасяване по давност на правото на строеж срещу суперфициар, който вече е реализирал това свое право и го е трансформирал в право на собственост върху построения обект и обратно - могат да правят такова възражение, ако правото на строеж на суперфициаря все още не е реализирано, както в случая. В този смисъл, при наличие на правен интерес е предявен настоящият отрицателен установителен иск по чл. 124, ал. 1 ГПК за признаване за установено, че не съществува право на строеж върху обособен индивидуален обект в строящата се сграда.

Обстоятелството, че ищците П. Г. И., М. Г. И., Г. М. И., С. Г. И. и Х. И. И. са съсобственици на недвижим имот, представляващ УПИ IV-538,539,540, кв.

49 б, местност „Зона Б-17“ по плана на София, с идентификатор 2

*** КККР, цялото с площ 943 кв.м, при съседи – ул. „Ген.

Столетов“, ул. „Зайчар“, УПИ V-535, и УПИ III-528,529,536,537 и с административен адрес: гр. София, район „Илинден“, ж.к. „Света Троица“, ул.

******** се установява от следните писмени доказателства:

По силата на нот. акт за собственост, издаден по Закона за издаване на нотариални актове за собственост върху общински места, дадени или заети за жилища на бездомници № 183 от 21.05.1930 г., том ХI, дело № 2080/1930 г., Цена и М.П.С. са признати за собственици на дворно място в гр. София, местност „Захарна фабрика“, съставляващо парцел V, кв. 830, с площ 382 кв.м., от които 86,50 кв.м. са застроени с постройка.

С протоколно определение от 09.10.1943 г., Софийски градски съд, ГК одобрява постигнатата спогодба за делба на наследствата, оставени на съделителите от покойните им родители А.П..Г. и М.П.Г.. В дял I на П. А.Г. и П. А.Г. за всеки поотделно се включва по 1/2 идеална част от имота в гр.

София, ул. ********, цялото с площ 382 кв.м., съставляващо парцел III, кв.

830 по плана на София, заедно с подобрения, насаждения и едноетажна стара жилищна постройка.

Според удостоверения за наследници от 30.11.1995 г. и 2 броя от 25.02.2022 г., съделителите П. А.Г. и П. А.Г. са синове на придобилата имота М.П.Г., поч. 1970 г., чието наследство е предмет на спогодбата, заедно с това на съпруга й. Съделителителят П. А.Г., поч. 1994 г., оставя за наследници съпруга К. И. Г., поч. 2009 г. и дъщеря Т.П.Г., поч. 2014 г., която от своя страна оставя ищеца П. Г. И. – син, ищцата М. Г. И. – дъщеря и ищеца Г. М. И. – съпруг. Другият съделител П. А.Г., оставя за наследници съпруга В.С. Г., поч.

2009 г. и дъщеря Е.П. Г..

С договор за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане от 08.12.1993 г., оформен с нот. акт № 88, том LLLII, дело № 30936/1993 г., н-с при СНС към СРС, Г. И. Б. прехвърля на дъщеря си и настояща ищца С. Г. И. собствената си 1/2 идеална част от дворното място в гр. София, ул. ********, с нова номерация 39, с площ 213,76 кв.м., съставляващо имот пл. № 540, кв. 49 по плана на София, местност „Захарна фабрика“, заедно с построената в него едноетажна жилищна сграда от около 50 кв.м. и две бараки.

Алеаторният договор произвежда действие през време на брака между приобретателката - ищцата С. И. и ищеца Х. И. И., сключен на 16.07.1972 г.

3 според удостоверение за граждански брак, издадено на същата дата, поради което придобитото попада под режима на съпружеската имуществена общност.

Предвид до тук обсъдената фактическа обстановка и с оглед липсата на оспорване от ответницата, въззивният съд приема, че ищците се легитимират като собственици на УПИ IV-538,539,540, дворно място с идентификатор *** по плана на София, „Зона Б17“.

С договор за учредяване на право на строеж от 07.03.2007 г., обективиран в нот.акт № 26, том I, рег. № 662, дело № 25/2007 г., н-с рег. № 404 НК, ищците и останалите съсобственици на същото дворно място взаимно си запазват и учредяват право на строеж относно УПИ IV-538,539,540, като за всеки съсобственик запазващ дела си да бъдат построени индивидуални обекти в бъдещата сграда, подробно описани и разпределени поименно.

Същевременно съсобствениците учредяват на „Ер Ер Билдинг Прим“ ЕООД право на строеж върху мястото срещу задължението да проектира и построи за своя сметка и със свои материали, всички обекти в седеметажната жилищна сграда /м+6+А/, с площ 617,18 кв.м. и разгъната площ 6 141 кв.м., съгласно виза за проучване от 18.11.2006 г. и проектиране и одобрен архитектурен проект от 16.05.2006 г. В пункт V нотариалния акт, страните се съгласяват изграждането на обекта и пускането му в експлоатация да бъде извършено от „Стилстрой Проект“ ООД.

Така учреденото суперфициарно право, само в частта относно процесния апартамент № 24, намиращ се на пети жилищен етаж в седеметажната жилищна сграда „Жилищна сграда на М+5+A, M+6+A, с гаражи, кафе-аперитив, магазини, ателиета и ПГ“, находяща се в УПИ IV538,539,540, дворно място с идентификатор *** по плана на София, „Зона Б17“ и за паркомясто / гараж № 2, е предмет на разпоредителна сделка. С договор за продажба на право на строеж от 27.04.2020 г., оформен с нот. акт № 54, том I, рег. № 2439, дело № 46/2010 г., н-с рег. № 404 НК суперфициарят с променено наименование „Вален“ ЕООД прехвърля в полза на ответницата по иска В. А. Т. суперфициарните си права върху индивидуалния обект.

Според констативен протокол за степен на завършеност на строеж от 07.03.2023 г. на началник отдел и на старши експерт в отдел ИИБЕКС, СО 4 район „Илинден“, за сградата е издаден протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво от 17.07.2006 г., като към датата на извършената проверка на място и по документи, строежът е изпълнен до 5-та плоча и се изпълнява кофраж за 6-та плоча.

Въззивният съд намира за основателно позоваването в исковата молба на погасяване по давност на учреденото правото на строеж през 2007 г. в полза на ответницата.

Съгласно чл.67 ЗС, правото да се построи сграда върху чужда земя (чл.

63, ал. 1 ЗС) се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години. Суперфициарното право е уредено като срочно упражняващо се, т.к. съществуването му неопределено във времето без да бъде упражнено създава неяснота в отношенията между собственика и суперфициаря и ограничава правото на собственост. Съобразно задължителните постановки на т.1 от ТР № 1/04.05.2012г., ОСГК на ВКС „упражняване на правото на строеж“, когато е учредено с единен договор за част от обектите в сграда, състояща се от множество самостоятелни обекти включително и при последващо прехвърляне на правото на строеж на други лица (каквато именно е настоящата хипотеза) представлява изграждането на грубия строеж на сградата или съответния етап, за който е издадено разрешението за строеж.

В случая, волята на учредителите при договарянето е „за всеки запазващ дела си да бъдат построени индивидуални обекти в бъдещата сграда“, за изграждане на „всички обекти“ в сградата и „изграждането на обекта и пускането му в експлоатация“, т.е. за предаване на сградата до степен годна за обитаване и в напълно завършен вид. Никъде в договора не е спомената възможност за поетапно строителство по смисъла на чл. 152, ал. 2 ЗУТ, било на определени части от конкретни обособени индивидуални обекти, по отделни етажи или по друг начин, предвиждащ етапност. Не се установява предвиждане за поетапно строителство в разрешение за строеж по реда на чл.

152, ал. 2 ЗУТ, архитектурен план или други строителни книжа. С оглед договореното, бъдещите самостоятелни обекти в сградата да са собственост на различни лица, именно с построяването им ще следва да възникне режим на етажна собственост. Спрямо нея, правото на строеж се счита реализирано отново при завършване на грубия строеж на цялата сграда, а не на отделните 5 обекти и без довършени общи части. Само при наличие на строително разрешение за поетапно застрояване на отделни части от строежите, които могат да се изпълнят или използват самостоятелно или на отделни етажи от жилищна сграда, нереализирането на правото на строеж за предходния етап е фактическа невъзможност за изграждане на обектите от следващия етап, какъвто не е настоящия случай.

В решение № 476 от 27.07.2010 г. по гр.д.№ 198 от 2009 г. на ВКС, ГК, I г.о., решение № 60 от 23.03.2012 г. по гр.д.№ 818 от 2011 г. на ВКС, ГК, II г.о. и решение № 200 от 27.06.2011 г. по гр.д.№ 1192 от 2010 г. на ВКС, ГК, II г.о. e прието, че давностният срок за правото на строеж започва да тече от фактическата възможност за реализирането му, свързана с осигуряване на строителни книжа и достъп до мястото от страна на неговия собственик и съответно, че давностен срок не тече докато са налице пречки за извършване на строителството.

Такива пречки по настоящото дело не са установени. Издаването на основните строителни книжа, включително виза за проучване от 18.11.2006 г., одобрен архитектурен проект от 16.05.2006 г. и протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво от 17.07.2006 г., предшества сключването на договора за суперфиция през 2007 г.

Според т.2 от ТР № 1/04.05.2012г., ОСГК на ВКС, давностният срок по чл.67 ЗС започва да тече от момента, когато договорът за суперфиция породи действие, независимо от всякакви последващи прехвърляния. Ако собствениците на земята недобросъвестно са създавали пречки за реализирането на правото на строеж, те не могат да се ползват от своята недобросъвестност.