Решение № 719 от 04.06.2024, Окръжен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 719 гр. Пловдив, 04.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XV СЪСТАВ , в публично заседание на осми февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Мариана Ил. Димитрова при участието на секретаря Елена В. Ангелова като разгледа докладваното от Мариана Ил. Димитрова Гражданско дело № 20235300102244 по описа за 2023 година

Производството е образувано по искова молба, подадена от П. Ч.

П., с ЕГН: ********** и М. Р. П., с ЕГН: **********, двамата от гр.

*** против Р. П. П., с ЕГН: ********** от гр. ***, А. К. В. и Д. А. В., двамата с адрес: ***.

В исковата молба ищците твърдят, че на 14.05.2015г. с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *** на нотариус С. К., рег. № *** са продали на Р. П. П. и Х. Я. В.

(наследодателка на А. К. В. и Д. А. В.) по ½ идеална част за всеки от приобретателите, следния свой собствен недвижим имот, а именно:

Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се в сграда едно, разположена в поземлен имот с идентификатор *** с адрес на имота: гр. ***, с предназначение на самостоятелния обект:

ЖИЛИЩЕ, АПАРТАМЕНТ, буква В, с площ от 103.11 кв. м., състоящ се от трапезария, кухня, две спални, баня, тоалетна, две тераси, при съседи: на същия етаж *****, под обекта *****, над обекта: *****, ведно с прилежащите към обекта ИЗБА № * с площ от 13.03 кв. м., ведно със 7,945 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху поземления имот, срещу продажна цена в 1 размер на 9040 лв. Ищците твърдят, че действителната пазарна стойност на прехвърления недвижим имот към датата на продажбата, надхвърляла сумата от 100 000 лв. Поради голямата разлика между уговорената продажна цена и действителната пазарна стойност, обективираната в посочения по-горе нотариален акт за покупкопродажба на имота ,продажната цена била нищожна поради противоречието й с добрите нрави. Излагат се съображения, че уговорените престации не са еквивалентни,поради което се иска да се обяви за нищожна извършената с Нотариален акт за покупкопродажба на недвижим имот № *** на нотариус С. К., рег. № *** покупко-продажба на недвижим имот.

В срока по чл. 131 от ГПК са постъпили отговори от ответниците.

Ответницата Р. П. П. поддържа, че предявеният иск е основателен, поради което моли същия да се уважи.

Ответниците А. К. В. и Д. А. В. в отговора на исковата молба излагат съображения за недопустимост

,евентуално за неоснователност на заявената искова претенция. Искът е недопустим ,тъй като в исковата молба са изложени твърдения за нищожност на процесния договор, а не за нищожността на възникналото правоотношение, а предявяване на установителен иск за факти е недопустим, освен по изрично разпореждане на закона. Твърдят,че искът е неоснователен, тъй като престациите по продажбата били еквивалентни, доколкото с посочения нотариален акт се прехвърляла само „голата“ собственост, тъй като ищците си били запазили правото на ползване върху имота. При това положение пазарната стойност на имота била значително намалена, като се сочи, че правото на ползване фактически представлява около 65-75 % от оценката на правото на собственост върху имота. При това положение, пазарната стойност на имота би се равнявала на едва 25 000 – 35 000 лв., което прави уговорената продажна цена само два или три пъти по-ниска. На 2 следващо място, твърдят,че продажната цена на имота била определена именно от ищците, които били в добри взаимоотношения със своите деца – купувачи по сделката. Ищците многократно са били подпомагани с финансови средства, изпращани от ответниците.

Формулират искане, искът като неоснователен да бъде отхвърлен.

От фактическа страна ,съдът установи следното :

Няма спор ,че на 14.05.2015г. с договор за покупко-продажба на недвижим имот ,сключен в нотариална форма, ищците се прехвърлили правото си на собственост върху жилище с площ от 103,11 кв.м.

,представляващо СОС с идентификатор ***, находящо се в сграда едно, разположена в поземлен имот с идентификатор *** с адрес на имота: гр. ***, на своите две дъщери Р. П. – ответница в производството и Х. В. –починала на ***г., оставила като свои законни наследници: ответниците в производство, А. В.-съпруг и Д.

В.- син, за сумата в размер на 9 040,00 лева .

От заключението на съдебно –техническата експертиза ,прието по делото ,се установява,че пазарната стойност на посочения по-горе имот, към датата на покупко-продажбата : 14.05.2015г. е 81 600,00 лева.

При така установеното,от правна страна съдът приема следното :

Предявен е иск с правно основание чл.26,ал.1 ,предл. трето от ЗЗД.

В Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр. д. № 4277/2008 г. на ВКС, IV г. о. по чл. 290 ГПК е прието, че чл. 9 от Закона за задълженията и договорите определя свобода на договарянето, позволяваща на двете страни да направят конкретна преценка относно потребността от насрещните престации и тяхната взаимна еквивалентност. Следователно облигационното правоотношение предпоставя самостоятелност от една страна и от друга се рамкира от "добрите нрави" и от императивните правила, които при продажбата 3 определят, че държавната такса се изплаща въз основа на данъчната оценка, дори ако е договорена цена, която е по-ниска от нея.

Следователно законодателя допуска, че цената на един недвижим имот по волята на страните може да бъде по-ниска от данъчната оценка. Съдебният състав е приел, че понятието "добри нрави" предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. Прието е, че тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. Посочено е, че съобразно закона и по волята на страните продажната цена на недвижимия имот може да бъде и по-ниска от данъчната му оценка.

С решение № 24 от 09.02.2016 г. по гр. д. № 2419/2015 г. на ВКС, III г. о. по чл. 290 ГПК е прието, че добрите нрави са неписани общовалидни морални норми, които съществуват като общи принципи или произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките. Цитирано е решение № 1444 от 4.11.1999 г. по гр. д. № 753/1999 г. на П. г. о. на ВКС, в което е посочена нееквивалентността на престациите като конкретен пример за нарушение на добрите нрави, водещо до нищожност на сделката по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД. Посочено е, че в това решение липсват критериите, по които съдът преценява кога престациите са нееквивалентни до степен, предизвикваща нищожност на сделката. Съдебният състав е приел, че такива критерии са необходими, тъй като в противен случай преценката на съда би заменила волята на страните. По този начин би се накърнил принципът на свободата на договарянето /чл. 9 от ЗЗД/, защото еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните и се съобразява с техния правен интерес. Затова като критерий в съдебната практика е възприета изключително голямата разлика в престациите - в решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1208/2009 г. на ІІІ Г. О. на ВКС например е прието, че нищожност има 4 поради дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, а в решение 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485 по описа за 2010 г. на І Г. О. на ВКС при двадесет и осем пъти по-ниска цена. Във второто решение е подчертана необходимостта от значителна липса на еквивалентност в насрещните престации. Съдебният състав е посочил, че по абстрактен и принципен начин е формулиран критерият за преценка на значителната нееквивалентност в постановеното по реда на чл. 290 от ГПК решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр. д. № 4277 по описа за 2008 г. на І Г. О. на ВКС. Според това решение съгласно чл. 9 от ЗЗД страните имат свобода на договарянето, която се рамкира от приложимите към правоотношението законови разпоредби и от добрите нрави. Законодателят допуска, че цената на недвижимия имот може да бъде по-ниска от данъчната оценка. В същото време понятието добри нрави предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. ВКС счита, че тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. Съдебният състав е приел, че значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е практически нулева. Когато престацията не е толкова незначителна, съдът може само да извършва преценка дали не е налице сделка при явно неизгодни условия, сключена поради крайна нужда/унищожаемост по чл. 33 от ЗЗД/, ако такъв иск е предявен. Прието е в обобщение, че само наличието на нееквивалентност на насрещните престации според представата на съда не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед техния интерес. Следващата степен на нееквивалентност на престациите може да представлява сделка, 5 сключена при явно неизгодни условия и ако страната е в състояние на крайна нужда, порокът би бил унищожаемост по чл. 33 от ЗЗД. При най-високата степен на нееквивалентност на престациите съществува такова съотношение, че едната от тях е незначителна и практически нулева. Тогава, ако сделката не е симулативна като прикриваща дарение, тя е нищожна поради противоречие с добрите нрави.

В конкретният казус ,се установи ,че продажната цена на имота е в размер на 9 040,лева, при посочена в нотариалния акт данъчна оценка в размер на 86 561,70 лева , и реална пазарна цена ,съобразно заключението на СТЕ в размер на 81 600,00 лева.

Определено,продажната цена е в значително отклонение от реалната му пазарна цена, но настоящият съдебен състав приема,че тази неравностойност в престациите не съставлява нарушение на "добрите нрави" ,което да влече нищожност на сделката в хипотезата на чл. 26, ал. 1, пр. трето от ЗЗД. Страните по сделката са в най-близка родствена връзка : родители – дъщери, което предполага близки и топли отношения , доказателство за противното не се ангажират,дори напротив : с оглед твърденията на ответниците и ангажираните от тях писмени доказателства, се установява ,че прехвърлителите –родители на Х. В. са били подпомагани с финансови средства от съпругът йответникът А. В.. На следващо място, прехвърлителите по сделката са си учредили право на ползване върху целия имот пожизнено, което по съществото си е вещна тежест,и не на последното място ,следва да се съобрази и обстоятелството ,че правото на собственост в полза на дъщерите е учредено в условията на съсобственост.Предвид изложеното, настоящият съдебен състав приема,че продажната цена в размер на 9 040,00 лева по процесния договор за продажба не представлява липса на престация, дължима от купувачите. Тази цена е определена от страните при съобразяване на близката им родствена връзка и запазеното пожизнено право на ползване на прехвърлителите върху недвижимия имот.

6

По така изложените съображения,съдът приема,че отклонението от пазарната стойност на имота ,не налага извод за неравностойност на престацията, която да съставлява нарушение на „добрите нрави“ и да води до нищожност на сделката в хипотезата на чл.26,ал.1,предл. трето от ЗЗД. Налице е ответна парична престация ,която макар да се отклонява от обичайната не говори за такава недопустимост, която да прави самата сделка нищожна.

Искът като неоснователен следва да се отхвърли.

С оглед изхода на спора в тежест на ищците следва да се присъдят сторените от ответниците съдебни разноски-възнаграждение за адвокат в размер на 4 200,00 лева.

Водим от горното,съдът

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ предявения от П. Ч. П., с ЕГН: ********** и М. Р.

П., с ЕГН: **********, и двамата с адрес: гр. *** против Р. П. П., с ЕГН: ********** от гр. ***, А. К. В. и Д. А. В., двамата с адрес: *** иск с правно основание чл.26,ал.1,предл. трето от ЗЗД за обявяване нищожността на сделката, оформена с Нотариален акт за покупкопродажба на недвижим имот № *** на нотариус С. К., поради накърняване на добрите нрави,като неоснователен.