Решение № 406 от 13.12.2023, Окръжен съд - Стара Загора

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 406 гр. Стара Загора, 13.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на първи декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Атанас Д. Атанасов при участието на секретаря Павлина Г. Т. като разгледа докладваното от Атанас Д. Атанасов Гражданско дело № 20235500100475 по описа за 2023 година

Производството е образувано по искова молба на Д. С. М., с адрес ***, действащ чрез адв. И. Д., срещу С. Г. И., с адрес: ***, Д. Р. И., с адрес: *** и М. Т. И., с адрес: ***, с която е предявен иск за обявяване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти за окончателен.

Ищецът твърди, че на 20.01.2023 г. е сключил с ответниците предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който те се задължават да му прехвърлят в собственост недвижим имот, както следва: самостоятелни обекти в сграда, находяща се в ***, разположени на площта на целия IV (четвърти) етаж /III (трети) жилищен/ от сградата, със степен на завършеност: груб строеж, находящи се в сграда, построена върху описаното по-долу дворно място, вход единствен, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху дворно място, цялото с площ от 385 (триста осемдесет и пет) кв.м, с описание по нотариален акт от 1992 г.: дворно място, находящо се в гр. К., за което по плана на гр. К. е отреден имот с планоснимачен № 5990 в кв. 182, при граници: от три страни улици и имот на наследници на Г.С., които самостоятелни обекти са изградени в съответствие със запазеното право на строеж на М.К. И. в изпълнение на поето задължение за построяването им, съгласно нотариален акт от 1992 г. Ответниците, в 1 качеството им на наследници на М. К. И., притежавали в съсобственост недвижимия имот, представляващ четвърти етаж от жилищна сграда, находяща се в ***, като имотът се състоял от необособени самостоятелни обекти на четвърти етаж от построена жилищна сграда със степен на завършеност „груб строеж“.

Твърди се, че с предварителния договор ищецът е поел задължение в тридневен срок да заплати задатък в размер на 10 % от продажната цена, което изпълнил на 23.01.2023 г., а разликата до пълната продажна цена от 120 000 лв. следвало да заплати в деня на сключване на договора за покупкопродажба. От своя страна, ответниците поели задължение да извършат геодезично заснемане на имота и нанасянето на двата самостоятелни обекта, находящи се на четвъртия етаж на сградата, в кадастъра, както и да се снабдят с всички други документи, необходими за сключване на окончателния договор, което трябвало да сторят в срок до 13.06.2023 г. Сключването на окончателния договор за покупко-продажба следвало да стане на 20.06.2023 г.

Ищецът твърди, че в уговорения между страните срок, ответниците не са предприели действия за геодезично заснемане на имота, поради което с писма по електронна поща от 15.05.2023 г. той им изпратил покана за изпълнение, с която искал да го упълномощят за извършването на необходимите действия от тяхно име. Ответниците не сторили това, а в срока не изпълнили и задължението си да се снабдят с всички необходими за сключването на окончателния договор документи.

Ищецът твърди, че на 20.06.2023 г. се е явил пред нотариуса за сключване на сделката и е имал готовност да заплати разликата до пълния размер на продажната цена, но ответниците не се явили, нито изпратили представител.

Претендира се обявяването на предварителния договор за окончателен и присъждането на направените в настоящото производство и в производството по обезпечаване на иска разноски.

Прави възражение за прихващане между вземането си за разноски по водене на делото с дължимата на ответниците разлика до пълния размер на продажната цена.

В срока по чл.131 от ГПК отговори са подали както ответниците Д. Р. И. и М. Т. И. /общ за двете/, така и ответника С. Г. И..

2

С отговорите се правят идентични възражения и оспорвания, а именно: 1/ предварителният договор се оспорва като нищожен, поради сключването му в противоречие със закона, тъй като е подписан от всички страни по него, по различно време и на различни места; 2/ оспорва се и като нищожен, поради невъзможен предмет предвид начина, по който е описан имотът – предмет на бъдещия окончателен договор и фактическото му несъответствие с имотите, съгласно техническите им характеристики; 3/ ответниците възразяват, че са развалили предварителния договор, поради неизпълнение от страна на ищеца на задължението му да сключи анекс за продължаване на срока на договора. В тази връзка оспорват твърденията, че не са предприели действия за геодезично заснемане на имота и не са оказали съдействие на ищеца чрез упълномощаването му за извършването на необходимите действия от тяхно име за снабдяване с всички необходими за сключването на окончателния договор документи. Излагат насрещни твърдения, че още преди сключването на предварителния договор М. Т. И. е упълномощила адвокат, действащ от името на купувача, с необходимите права относно снабдяване с всички необходими документи за сключване на окончателния договор, но в края на м. март 2023 г. ответниците са били уведомени от адвоката, че те следва да се снабдят с тези документи. От този момент ответниците предприели действия за геодезично заснемане на имота, при което било установено, че се налага извършването на допълнителна процедура по отстраняване на непълноти в кадастъра, тъй като отделните самостоятелни имоти на етажа в сградата не били заснети като такИ. при узаконяването й. Това наложило неколкократно наемане на различни геодезисти и технологично време за провеждане на съответните административни процедури, поради което към датата на изтичане на срока ответниците не разполагали с нужните им документи по обективни причини. Поради това на 19.06.2023 г., в съответствие с предписаното в нарочните разпоредби на договора, поканили Д. С. М. за сключването на анекс, с който срока на договора да бъде продължен.

Последният от своя страна не предприел необходимите действия за сключването на анекс, поради което и ответниците уведомили ищеца, че развалят договора. Оспорват твърдението, че не са изпълнили свое задължение за оказване на съдействие, тъй като не са получавали покана от самия ищец, или надлежно упълномощено от него лице.

3

Претендират за отхвърлянето на иска.

В откритото съдебно заседание ищецът се явява лично и се представлява от процесуален представител, чрез когото поддържа иска и пледира за уважаването му, както и за присъждането на съдебно-деловодни разноски.

От ответниците се явяват лично С. Г. И. и М. Т. И., които оспорват иска и пледират за отхвърлянето му, както и за присъждането на разноски.

Ответницата Д. Р. И. не се явява и не се представлява от процесуален представител.

След извършен съвкупен анализ на твърденията и възраженията на страните и на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено от фактическа страна следното:

На 17.01.1992 г. М.К. И. е сключила с Ц.И.П., действащ в качеството си на ЕТ „Прим-А“ договор за покупко-продажба на недвижим имот със запазване право на строеж, по силата на който му е продала собственото си дворно място, находящо се в гр. К., за което по плана на гр. К. е отреден имот с планоснимачен № 5990 в кв. 182, ведно с построените в него едноетажна жилищна сграда, сутерен, складово помещение и други подобрения, при граници: от три страни улици и имот на наследници на Г.С., за сумата от 200 000 лв., като си е запазила правото на строеж върху продадения имот в идеална част, съответна на 2 жилища-апартаменти по 120 кв.м. всяко, ведно с две избени помещения, които жилища продавачът ще придобие в собственост на третия етаж от масивна четириетажна жилищна сграда-блок, която ще се строи в горния имот от купувача Ц.И.П.. От своя страна купувачът се е задължил за своя сметка и от свое име като собственик на имота и от името на продавача М.К. И. като носител на правото на строеж да построи в дворното място масивна четириетажна жилищна сграда за срок от 2 години, считано от утвърждаването на архитектурния план на сградата, съгласуван и приет от страните по договора и от даването на строителна линия, като продавачът М.К. И.-носител на правото на строеж ще придобие в собственост две жилища –апартаменти по 120 кв.м. на III етаж от сградата, ведно с прилежащите към всяко жилище избени помещения и съответните идеални части от общите части на сградата.

На 09.03.1994 г. на Ц.И.П. е издадено разрешение за строеж за построяването на жилищна сграда с обекти на КОО в парцел V – 5990 в 4 кв.182А по плана на гр. К., находящ се на у***.

На 05.02.2003 г. М. К. И. е починала, като е оставила за свои наследници двамата си сина С. Г. И. и Т.С. И., който е починал на 29.01.2018 г. и е оставил за свои законни наследници съпругата си Д. Р. И., и децата си Р.Т. И. и М. Т.

И.. На 31.01.2018 г. Р.Т. И. е направил отказ от наследството на баща си Т.С.

И..

На 26.02.2004 г. с акт за узаконяване № 8 на Община К., на основание §184 от ПЗР на ЗУТ е узаконена жилищна сграда с обекти на КОО със застроена площ 317,65 кв.м., състояща се от подземен, I, II, III и IV етажи, съгласно одобрения инвестиционен проект – заснемане за узаконяване, в УПИ V-5990, кв.182А по плана на ***, собственост на Ц.И.П., Община К., ЕТ „Стоян Желев –МТС-Комерсиал“, Тотка Д. К., Т.С. И. и С. Г. И..

От скицата за заснемане на сградата и приложените към нея обяснителна записка и становища се установява, че на третия жилищен етаж /четвърти етаж/, съответно на коти 7,61 и 8,10 м. са изпълнени три апартамента и едно ателие, със застроени площи съответно от 127,85 кв.м., 85,46 кв.м., 63,82 кв.м. и 25,41 кв.м. Ателието се състои от предверие, стая и санитарен възел; апартаментът на кота 7,61 се състои от антре, дневна, трапезария с кухненски бокс и лоджия, спалня, килер и санитарен възел; двата апартамента на кота 8,10 м. – източен, състоящ се от антре, дневна с трапезария, кухня, спалня и санитарен възел /склад в подземния етаж/, и южен, състоящ се от антре, дневна, трапезария с кухненски бокс, килер, две спални и санитарен възел.

Към момента на узаконяване на сградата етажът е изпълнен на ниво груб строеж.

От справката по кадастралната карта на гр. К. е видно, че самостоятелен обект в сграда с идентификатор № *** находящ се на четвърти етаж на жилищната сграда, построена в ПИ с идентификатор №

*** е нанесен само едни самостоятелен обект.

На 02.03.2023 г. на наследниците на М. К. И. е издадено удостоверение за завършеност на сграда в груб строеж за IV-ти етаж на коти +7,61 и +8,10, представляващ част от жилищна сграда с обекти на КОО с идентификатор № ***, със застроена площ от 317,65 кв.м., находящ се в ПИ с идентификатор № ***, представляващ УПИ V-5990, кв.182А по плана на ***.

5

В началото на месец декември 2022 г. Д. С. М. е установил контакт с ответницата М. Т. И. във връзка с желанието си да закупи притежаваните от ответниците недвижими имоти.

На 01.12.2022 г. й е изпратил по електронна поща бланково пълномощно, с което тя да упълномощи адв. И. Л. Д. да я представлява пред Община К., Агенция по геодезия, картография и кадастър /АГКК/, Районен съд – К. и Окръжен съд – Стара Загора за извършването на определени фактически и правни действия, касаещи притежавания от М.К. И. недвижим имот в гр.К., върху който тя си е запазила право на строеж.

М. Т. И. е попълнила своите лични данни в бланковото пълномощно и го е подписала, след което го е изпратила с куриер на ищеца М..

На 17.01.2023 г. адв. И. Д. се е свързала по електронна поща с М. Т. И., като й е поискала допълнителни информация и документи във връзка със сключването на предварителен договор за покупко-продажба за имота. На 19.01.2023 г. М. И. е предоставила на адв. И. Д. исканата информация, а последната й е изпратила, както и на ответника С. Г. И., проект на предварителен договор за покупко-продажба.

Безспорно е между страните, че към 20.01.2023 г. всяка от тях е подписала този предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.

Видно от предварителният договор уговорения между страните предмет е сключването на окончателен договор за покупко-продажба на самостоятелни обекти в сграда, находяща се в ***, разположени на площта на целия IV (четвърти) етаж /III (трети) жилищен/ от сградата, със степен на завършеност: груб строеж, находящи се в сграда, построена върху описаното по-долу дворно място, вход единствен, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху дворно място, цялото с площ от 385 (триста осемдесет и пет) кв.м, с описание по нотариален акт от 1992 г.: дворно място, находящо се в гр. К., за което по плана на гр. К. е отреден имот с планоснимачен № 5990 в кв. 182, при граници: от три страни улици и имот на наследници на Г.С., които самостоятелни обекти са изградени в съответствие със запазеното право на строеж на М.К. И. в изпълнение на поето задължение за построяването им, съгласно нотариален акт от 1992 г.