Решение № 67 от 16.02.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 67 гр. Варна, 16.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на шестнадесети януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мила Й. Колева при участието на секретаря Мая Т. И. като разгледа докладваното от Мила Й. Колева Търговско дело № 20243100900217 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба от „ВЕСТЕНБЕРГ ИМОТ“ ЕООД, ЕИК 202172367, със седалище и адрес на управление: гр.

Варна, ***, ап. 2, чрез адв. К. В., срещу „ОПТИМАКАПИТАЛ“ ООД, ЕИК 118513506, със седалище и адрес на управление: гр.

Варна, ***, бл. 1, ет. 2, ап. 6 и срещу „ЖЕКОВ И МИТЕВ“ АД, ЕИК 207651859, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул.

„Дубровник“ № 54, вх. 1, ет. 2, ап. 6, с която са предявени следните искове:

1/ За осъждане на „ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД да заплати на ищеца сумата от 150000.00 евро, представляваща договорна неустойка в размер на задатъка по т. 16 от развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в процес на проектиране и строителство, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумите, на основание чл. 92, ал. 1 и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.

2/ За осъждане на „ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД да заплати на ищеца сумата от 50000.00 евро, представляваща частичен иск от общо 530865.00 евро – претърпяна загуба, представляваща разликата между предварително уговорената неустойка и действително претърпените вреди, остойностена като разлика до размера на по-високата сума между договорената цена от 1500000.00 евро и пазарната цена от 2180865.00 евро, ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата на предявяване на исковата молба до окончателното изплащане на задължението, на основание чл. 79, вр. чл. 82 1 и чл. 86 от ЗЗД.

3/ За обявяване за относително недействителна спрямо ищеца извършената непарична вноска от ответника „ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД в капитала на „ЖЕКОВ И МИТЕВ“ АД, в частта й, с която първият ответник внася като непарична вноска в капитала на втория следните недвижими имоти: АПАРТАМЕНТ № 6, представляващ самостоятелен обект с ид. № ***, АПАРТАМЕНТ № 7, представляващ самостоятелен обект с ид. № *** и 1/2 ид. ч. от поземлен имот с ид. №

***, на основание чл. 135, ал. 1 ЗЗД.

Приета е за разглеждане и насрещна искова молба от „ОПТИМАКАПИТАЛ“ ООД за осъждане на ищеца по първоначалната искова молба да му заплати следните суми: 136578 евро, представляваща цената за построяването на увеличената със 103 кв.м. обща застроена площ на сградата, съгласно окончателното й площообразуване, опредЕ. на база 1326 евро за квадратен метър застроена площ, дължима по прекратен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в процес на проектиране и строителство при условията на чл. 19 от ЗЗД от 07.01.2023 г., както и лихва за забава от датата на прекратяване на договора - 09.06.2023 г. до датата на предявяване на насрещения иск, в размер на 24907.88 евро, ведно със законната лихва върху главницата от датата на предявяване на насрещния иск до окончателното изплащане на задължението; сумата от 2253.54 евро, представляваща неустойка за забава в размер на 0.05 % на ден върху дължимата сума от 136578 евро за периода от датата на отправената покана за заплащане на дължимата по договора сума - 06.04.2023 г. до датата на прекратяване на договора - 09.06.2023 г., предвидена в т. 17 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в процес на проектиране и строителство при условията на чл. 19 от ЗЗД от 07.01.2023 г., ведно със законната лихва от датата на предявяване на несрещния иск до окончателното плащане на задължението, както и сумата от 150000 евро, представляваща договорена между страните неустойка по сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в процес на проектиране и строителство при условията на чл. 19 от ЗЗД от 07.01.2023 г., ведно със законната лихва от датата на предявяване на несрещния иск до окончателното плащане на задължението.

В първоначалната искова молба се твърди, че на 07.01.2022 г. ищецът и „ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД сключили предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот в процес на проектиране и строителство на осн. чл. 19 ЗЗД. В посочения договор бил инкорпориран и договор за изработка.

Първият ответник поел задължение да проектира, построи до степен на завършеност, уговорена в договора и приложенията към него и продаде на ищеца жилищна сграда, предвидена за изграждане в гр. Варна, ******, представляваща ЖИЛИЩНА СГРАДА с обща застроена площ от 1130.90 кв. м. на седем нива, състояща се от 10 апартамента и 10 паркоместа/гаражи, ведно с парцела, в който щяла да бъде изградена сградата, представляващ 2

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед РД-18-92/14.10.2008 г. на Изпълнителен директор на АГКК, с последно изменение от 04.10.2018 г., находящ се в гр. Варна, община Варна, област Варна, район Приморски, ул.

„Иван Аксаков" № 25, целият с площ по кадастрална скица 245 кв. м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, номер по предходен план: 143, при съседи: ***, ***, ***, ***,

***, ***. Ищецът сочи, че била опредЕ. цена на имотите от общо 1500000.00 евро с ДДС (чл. З от договора). Уговорено било в чл. 3.1., че заплащането на цената следвало да бъде извършено по следния начин: задатък в размер на 150000.00 евро до 3 дни от подписване на договора; вноска в размер на 300000.00 евро в деня на сключване на окончателен договор в нотариална форма, което следвало да стане в срок до 28.02.2022 г., с който КУПУВАЧЪТ щял да придобие собствеността върху половината от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед РД-18-92 от 14.10.2008г. на Изпълнителен директор на АГКК; вноска в размер на 300000.00 евро до 7 дни от получаване на разрешение за строеж на жилищната сграда, предмет на настоящия договор и съучредяване в нотариална форма на право на строеж, според което ПРОДАВАЧЪТ и собственик на половината парцел щял да запази за себе си правото на строеж на 5 апартамента и съответно 5 паркоместа/гаражи (половината от предвидената за изграждане ЖИЛИЩНА СГРАДА), а КУПУВАЧЪТ и собственик на половината парцел ще придобие правото на строеж на останалите 5 апартамента и съответно 5 паркоместа/гаражи (половината от предвидената за изграждане ЖИЛИЩНА СГРАДА); вноска в размер на 300000.00 евро до 7 /седем/ дни от изграждане на сградата на „груб строеж", получаване на надлежно изготвен и подписан акт-образец 14 и сключване на окончателен договор в нотариална форма, с който ПРОДАВАЧЪТ щял да прехвърли на КУПУВАЧА 3 апартамента и съответно 3 паркоместа/гаражи; вноска в размер на 300000.00 евро до 7 /седем/ дни от получаване на надлежно изготвен и подписан акт-образец 15, но не преди 30.05.2023 г. и сключване на окончателен договор в нотариална форма, с който ПРОДАВАЧЪТ да прехвърли на КУПУВАЧА 1 апартамент и съответно 1 паркомясто; окончателно плащане и последна вноска в размер на 150000.00 евро до 7 дни от въвеждане в експлоатация на жилищната сграда по надлежния ред и сключване на окончателен договор в нотариална форма, с който ПРОДАВАЧЪТ да прехвърли на КУПУВАЧА последния апартамент и съответно последното паркомясто, както и собствената си половина от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед РД-18-92/14.10.2008 г. на Изпълнителен директор на АГКК. Продажната цена била опредЕ. на база 1326.00 евро на квадратен метър от общата застроена площ на предвидената за изграждане жилищна сграда. Съгласно договора (чл. З.2) в случай, че площообразуването се промени след одобрения проект от Община Варна и 3 след надлежно издадено разрешение за строеж и общата застроена площ се промени, страните се договорили крайната цена да се определи, според площта в окончателното площообразуване на същата база, а именно 1326.00 евро на квадратен метър.

Продавачът по договора се задължил да предаде владението на недвижимите имоти в 14-дневен срок от въвеждането в експлоатация на сградата. Ищецът сочи, че започнал изплащането на уговорените суми от 07.01.2022 г., както следва: с платежно нареждане от 07.01.2022 г. за сума от 150000.00 евро, с платежно нареждане от 08.02.2022 г. за сума от 200000.00 евро, с платежно нареждане от 08.02.2022 г. за сума от 65000.00 евро, с платежно нареждане от 10.02.2022 г. за сума от 35000.00 евро, с платежно нареждане от 26.05.2022 г. за сума 200000.00 евро, с платежно нареждане от 26.05.2022 г. с референция FT22146915093731 за сума от 195583.00 лв., с платежно нареждане от 27.02.2023 г. с референция FT23058705752808 за сума от 100930.00 лв., с платежно нареждане от 27.02.2023 г. с референция FT23058358027001 за сума от 200000.00 лв., с платежно нареждане от 27.02.2023 г. с референция FT23058086209660 за сума от 100000.00 лв., с платежно нареждане от 28.02.2023 г. за сума от 95007.75 евро, с което ищецът твърди, че изпълнил с точност задълженията си по сключения договор.

Впоследствие, на 06.04.2023 г. ищецът поддържа, че получил от насрещната страна две предложения за прекратяване на договора, които описва по следния начин:

1/ Прекратяване по взаимно съгласие и подписване на споразумение, с което ищецът да се задължи да прехвърли на първия ответник или на посочени от него лица цялата своя собственост на обект, находящ се на ******, гр. Варна, която включва апартаменти, гаражи, паркоместа и земя, а първият ответник да се задължи в шестмесечен срок да изплати и върне на ищеца пълната сума, която е заплатил до момента за придобиването им, без да задържа никакви неустойки.

2/ Прекратяване по взаимно съгласие и подписване споразумение, с което „ВЕСТЕНБЕРГ ИМОТ" ЕООД се задължава да заплати 350000.000 евро в 6-месечен срок, а „ОПТИМА КАПИТАЛ" ООД се задължава да прехвърли на първия ответник цялото свое имущество на обект жилищна сграда на обект ******, гр. Варна, която включвала апартаменти, паркоместа и земя. В този случай довършването на сградата ставало изцяло ангажимент на „ВЕСТЕНБЕРГ ИМОТ" ЕООД. В случай на неприемане на нито едно от горните предложения, първият ответник отправил покана за доброволно плащане на разликата от 103 кв. м., дължаща се на промяна на общата застроена площ, съгласно окончателното площообразуване на сградата, за построяването, на която се ангажирал по силата на посочения договор, за която разлика ищецът бил уведомен, и която е визирана в член 3.2. от ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР за покупко-продажба на недвижим имот в процес на проектиране и строителство при условията на чл. 19 ЗЗД от 4

07.01.2022 г., а именно: „3.2. Продажната цена е опредЕ. на база 1326 /хиляда триста двадесет и шест/ Евро на квадратен метър от общата застроена площ на предвидената за изграждане жилищна сграда. В случай че площообразуването се промени след одобрения проект от Община Варна и след надлежно издадено разрешение за строеж и общата застроена площ се промени, страните се договарят крайната цена да се определи, според площта в окончателното площообразуване на същата база, а именно 1326.00 /хиляда триста двадесет и шест/ евро на квадратен метър, „или общо 136578.00 евро.

Първият ответник отправил искане за заплащане на дължимата сума за разликата в площите, съгласно окончателното ценообразуване в срок до 30 дни от получаване на поканата.

Ищецът в насрещно писмо отхвърлил гореописаните предложения, като твърди, че оспорил претенцията за доброволно плащане на разликата от 103 кв. м. в размер на 136578.00 евро, излагайки мотиви в договора не било уговорена подобна клауза преди наличие на издадено разрешение на строеж на сградата. Счита, че подобно задължение би възникнало в 7-дневен срок от въвеждане в експлоатацията на сградата и след сключване на окончателен договор в нотариална форма. Ищецът сочи, че оспорил и площта, изложена в предложенията на съконтрахента му. По-нататък, с писмо от 09.05.2023 г.

„ОПТИМА-КАПИТАЛ“ ООД отправил възражение за неизпълнен договор, като при забава над 30 дни за заплащане на сумата от 136578.00 евро считал предварителния договор за едностранно прекратен, като заявил удържане като неустойка на платен от ищеца задатък.