Решение № 239 от 20.02.2026, Окръжен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 239 гр. Пловдив, 20.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XV СЪСТАВ , в публично заседание на петнадесети януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Тоско Ангелов при участието на секретаря Каменка Кяйчева като разгледа докладваното от Тоско Ангелов Гражданско дело № 20255300101112 по описа за 2025 година

Предявен е иск с правна квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД от М. К. С. срещу „Атаро клима“ ЕООД.

Ищецът твърди, че с ответника постихнали съгласие за придобиването на апартамент срещу работа в дружеството в продължение на 5 години. Първоначално бил подписан договор за наем на имота, както и анекс в който била уговорена цената.

Апартаментът бил предоставен на ищеца от ответника, като той го ремонтирал и обзавел. Ищецът изпълнявал договора и с наближаване на уговорения срок между страните бил подписан предварителен договор за покупко-продажба на имота от *** г. за СОС с идентификатор ***. Била уговорена оставащата цена от 66 254.33 лева без ДДС, която следвало да се плаща на месечни вноски от поне 580 лева без ДДС. В сл.

21 от предварителния договор било уговорено, че при прекратяване на трудовото правоотношение между страните оставящите вноски се завишавали с 30%. Ищецът продължил да изпълнява задълженията по време на правоотношението си с ответника, така и след неговото прекратяване, като погасил напълно продажната цена. Въпреки това ответникът не оказал съдействие за сключване на окончателен договор. Поради изложеното иска да бъде постановено решение, с което предварителният договор да се обяви за окончателен. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който се оспорва претенцията. Признава сключването на предварителен договор за продажба на 1 имота, но оспорва да са налице предпоставки за обявяването му за окончателен.

Твърди, че договорът е с уговорен срок до 17.07.2023 г., който не бил настъпил.

Признава изплащането на цената по договора, но намира, че двете предпоставки трябва да са налице кумулативно. На следващо място заявява, че правоотношението по предварителния договор е прекратено с едностранно изявления за отказ, каквато възможност била предвидена в чл. 17 от договора. Твърди, че е върнало по сметка на ищеца всички платени от него суми, като били заплатени и неустойки и обезщетения.

Иска отхвърляне на иска и присъждането на разноски.

В срока за отговор ответникът подава насрещна искова молба, с която предявява срещу М. К. С. иск с правна квалификация чл. 108 ЗС.

Ищецът твърди, че притежава правото на собственост върху процесния имот СОС с идентификатор *** на основание НА № 50 от 2012 г. Предварителният договор бил прекратен и М. С. упражнявал фактическа власт без основание. Иска се установяване на правото на собственост и предаване на владението на имота.

Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК от страна на ответника по насрещния иске постъпил отговор на исковата молба, с който се оспорва искът. Твърди, че не са били налице предпоставките за упражняване на правото страната да се отметне от договора, защото неговото изпълнение било започнало. Счита, че правоотношението се е запазило и обвързва страните. Иска се отхвърляне на иска и присъждане на разноски.

След преценка на събраните по делото доказателства и във връзка със становищата на страните, съдът намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Съгласно нотариален акт за покупко-продажба от *** г. ответникът е придобил множество апартаменти, сред които и процесният с идентификатор *** по КК.

Изводите на нотариуса за принадлежността на правото на собственост по нотариалния акт не се опровергават и за целите на настоящото производство следва да се зачете легитимиращото му действие. Ето защо ответникът се легитимира като притежател на пълната собственост върху процесния имот.

На *** г. между ответника като наемодател и ищеца като наемател е сключен договор за наем на апартамента за срок от 5 години с цена от 580 лева месечно и 8000 лева авансово плащане. Съгласно подписания на същата дата анекс след изричане на срока на договора наемателят има право да закупи имота за сумата от 61614 лева.

Преди изтичането на срока на договора между страните е подписан предварителен договора за покупо-продажба на същия имот от *** г., с които се преуреждат част от отношенията. От страна на ответника е поето задължение да продаде на ищеца процесния СОС в срок то 12:00 часа на дата *** г., при изплащане 2 на продажната цена. Уговорена е цена от 66254.33 лева без ДДС, която следва да се плаща ежемесечно с вноска от 580 лева без ДДС. Съгласно т. 7 е предадено владението върху имота, без реално предаване на фактическата власт, доколкото ищецът е бил наемател до момента.

В т. 17 от договора страните са постигнали съгласие, че при отказ от договора от страна на продавача, без да е налице неизпълнение от купувача, или разваляне на договора по вина на Продавача, или неявяването му пред нотариус, както и при неизпълнение на задълженията по т. 8 и т. 9 от договора, то продавачът дължи на купувача връщане на всички платени по договора суми до датата на отказа/неговото разваляне и стойността на извършените в имота трайни подобрения. Постигнато е съгласие, че купувачът няма да дължи обезщетение или други плащания за периода на ползване на имота.

В т. 17.1 е постигнато съгласие при разваляне на договора по вина на продавача, същият да дължи неустойка в размер на 38160 лева.

В т. 18 от договора е предвидено, че при отказ от договора от страна на купувача, без да е налице неизпълнение на продавача или при неговото разваляне по вина на купувача заплатените до съответния момент вноски не подлежат на връщане, а остават като цена за ползването на имота.

В т. 21 е предвидено увеличаване на размера на месечните вноски, съответно на продажната цена, с 30% при прекратяване на съществуващото с ответника или свързано с него дружество, трудово правоотношение.

Между страните не е спорно, че ищецът е платил уговорената в предварителния договор продажна цена, включително с увеличението предвидено в р. 21, като общото плащане е в размер на 99598.36 лева. Съгласно представената операционна бележка, последното плащане с размер на 68 974.36 лева е направено от ищеца на 27.03.2025 г., като е изпратено заедно с покана за сключване на окончателен договор. На следващия ден- 28.03.2025 г. пълномощникът на ответника изпраща на ищеца уведомление за това, че се отказва от договора, като заявява готовност да изплати всички суми и неустойки.

Такова плащане е извършено на 24.09.2025 г., като ищецът признава, че към момента на о.с.з. сумата е при него и не е върната на ответника.

На основание чл. 363 ГПК, когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота. От приложените по делото доказателства се установява, че правото на собственост върху имота принадлежи на ответника в пълен обем, както бе посочено по-горе. Не се установява да са налице прехвърляния на имота след това. В предварителния договора съдът констатира, че е отразено вписването на договорна 3 ипотека. За същата не бяха изложени твърдения от страните, като не се установява и нейното заличаване. Въпреки това, вписването на ипотека не е пречка за уважаване на претенцията, доколкото ЗЗД не предвижда ограничение в тази насока, а правата на страните по делото и по ипотеката се защитават от поредността на вписванията.

С предварителния договор страните поемат задължение за в бъдеще да сключат друг договор. Предварителният договор следва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, като когато за последния се изисква нотариална форма, трябва да се сключи в писмена форма /чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД/. Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор /чл. 19, ал. 3 ЗЗД/.

В разглеждания случай, страните са сключили предварителен договор за покупка на недвижим имот. Волята им същият да бъде продаден е ясно изразена, вкл. предвид начина, по който са наименувани страните по договора (продавач и купувач) и уговорените задължения (прехвърляне на имота за определена сума и сключване на окончателен договор при нотариус). Предварителният договор е сключен в изискуемата писмена форма. Налице е и необходимото съгласно чл. 19, ал. 2 ЗЗД съдържание предвид включените уговорки относно съществените условия на окончателния договор– индивидуализация на недвижимия имот и цена. Не се установява така постигнатото съглашение да е привидно. Купувачът е платил пълната цена по договора, като представя доказателства за това с исковата молба, а плащането се потвърждава от ответника в постъпила отговор.

Неоснователно е възражението на ответника за това, че не е настъпила изискуемостта на задълженията му по договора. Задълженията на дружеството се изчерпват със съдействието за сключване на окончателен договора, при плащане на цената. В клаузата на т. 4 от договора е изрично уговорено, че окончателен договор следва да бъде сключен до 12:00 часа на *** г., като този срок е уговорен в полза на ищеца. Това следва от действителния смисъл на спорната клауза. Тълкувана на основание чл. 20 ЗЗД с оглед използвания предлог „до“, във връзка с клаузите на т. 5 и т. 5.1 за разсрочване на продажната цена и с оглед смисъла, целта на договора и добросъвестността, уговорката разкрива, че е предвидена с оглед постигнатото съгласие за месечно изплащане на продажната цена. От това следва, че с нея не се уговаря фиксирана и неотменна дата за сключване на окончателен договор, а се предоставя време за изпълнение на длъжника- ищец. Този извод се извежда и от буквалния прочит на клаузата, доколкото като условие за сключване на окончателен договор е поставено и изплащането на продажната цена. Съгласно чл. 70, ал. 2 ЗЗД длъжникът може да изпълни задължението си предсрочно, освен ако срокът е уговорен и в полза на кредитора. В настоящия случай, от постигнатите в договора уговорки не може да се направи извод за това, че срокът е бил уговорен и в полза на ответника.

4

Неговото задължение се осъществява с еднократно действие и единственият му интерес, за да пристъпи към осъществяване, е свързан с плащане на уговорената продажна цена. След като това е сторено предсрочно, няма конкретна причина продавачът да държи за спазване на посочената дата през 2032 г.

Основното възражение на ответната страна за неоснователност на иска е свързано с извършения след плащане на продажната цена отказ от предварителния договор. В тази връзка следва са се прецени самата правна природа на клаузата.

Ответникът свърза клаузата с отметнина по чл. 308 ТЗ. Отметнината може да се ползва от всяка от страните, която смята да не изпълни задълженията си, произтичащи от договора, преди да е започнало изпълнението му. В разпоредбата на чл. 308 ТЗ се дефинира отметнината като правен институт – постигнато съгласие между страните, че едната (или всяка от страните) може едностранно да се откаже от договора, ако не е започнало изпълнението му, като даде или обещае да даде нещо. (Решение № 50117 от 26.07.2023 г. на ВКС по т. д. № 876/2021 г., II т. о.) Отметнината е особена форма на договорна отговорност, която поражда преобразуващото право за прекратяване на договора с едностранно волеизявление, но само до започване на изпълнението. В настоящия случай изпълнението на договора е запознало с предаване на владението на имота и плащането на неговата пълна цена от ищеца. Поради това ответникът не може да се позовава на постигната между страните клауза за отметнина по чл. 308 ТЗ. В тази насока в Решение № 98 от 8.06.2011 г. на ВКС по т. д. № 931/2010 г., II т. о. също се приема, че изпълнението на конкретния предварителен договор предмет на иска по чл.

19, ал. 3 ЗЗД е било започнало, поради което не следва да се прилагат правилата за отметнината в полза на ответника-като страна по същия договор. В този смисъл е и Решение № 2408 от 6.XI.1963 г. по гр. д. № 2129/63 г., I г. о.

Съществен в случая е въпросът дали, постигнатата между страните уговорка може да бъде квалифицирана като отметнина по чл. 308 ТЗ предвид конкретното й съдържание. В т. 17 страните изрично са договорили, че при отказ от договора от страна на продавача, без да е налице неизпълнение на задълженията на купувача, то продавачът дължи връщане на всички платени по договора суми до дата на отказа.