Решение № 2964 от 16.05.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2964 гр. София, 16.05.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-12 СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Кирил Ст. П. при участието на секретаря Ирина Ст. Василева като разгледа докладваното от Кирил Ст. П. Гражданско дело №

20221100108076 по описа за 2022 година

Производството е образувано по подадена искова молба от Н. К. С. срещу Д. О. Ч..

Ищецът претендира ответникът да бъде осъден да му заплати сумата от 26 000 лв. – част от общо вземане в размер на 314 000 лв., представляващо двойният размер на даден задатък по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот между страните от 12.05.2021 г., ведно със законната лихва върху тази сума от дата на подаване на исковата молба – 29.07.2022 г. до окончателното изплащане, както и лихва за забава в размер на 924.44 лв. за периода от 21.03.2022 г. до 26.07.2022 г., а при условията на евентуалност /ако съдът приеме, че предварителният договор не е произвел действие/ ответникът да бъде осъден да му заплати сумата от 14 000 лв. – част от обща претенция в размер 145 000 лв. – представляваща авансово заплатена сума с преводно нареждане с рег. № BORD01661664/14.05.2021 г. по непроизвелия действие предварителен договор, и сумата от 12 000 лв., представляваща авансово заплатена сума с преводно нареждане с рег. № BORD011726845/14.05.2021 г. по непроизвелия действие предварителен договор, ведно със законната лихва върху двете суми /14 000 лв. и 12 000 лв./ от дата на подаване на исковата молба – 29.07.2022 г. до окончателното изплащане.

Ищецът твърди, че между страните бил сключен предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от 12.05.2021 г. По договора ищецът заплатил капаро в размер общо на 157 000 лв. Твърди, че ответникът е неизправна страна по договора, тъй като се е разпоредил с процесните имоти в полза на трето лице посредством нотариален акт за покупко-продажба от 08.10.2021 г. Предвид неизпълнението договорът бил развален, за което ответникът бил уведомен с покана, връчена лично на ответника. Съгласно чл. 13, ал. 2 от предварителния договор в случаите на разваляне на договора по отношение на платеното 1 по договора капаро се прилага чл. 93 ЗЗД, като неизправният продавач е длъжен да върне на купувача задатъка в двоен размер. Претендира част от общо дължимия двоен размер на задатъка, както и лихва за забава за периода от 21.03.2022 г. до 26.07.2022 г. Моли исковата молба да се счита за покана за заплащане на цялата дължима сума. При евентуалност – ако се приеме, че предварителният договор не е произвел действие, претендира платените суми на неосъществено основание. Моли за уважаване на главните, а при условие на евентуалност – на евентуалните искове. Претендира разноски.

В законоустановения срок по чл. 131, ал. 1 ГПК е ангажиран отговор на исковата молба от ответника. Не оспорва, че е сключен предварителен договор за покупко-продажба на процесните имоти, както и че ищецът е заплатил дължимия задатък по договора. Твърди, че в предварителния договор е уговорен краен срок за сключване на договор за покупкопродажба, а именно 15.06.2021 г. Поддържа, че до изтичане на крайния срок купувачът не изпълнил задължението си да уведоми продавача за нотариуса, пред който следва да бъде изповядана сделката. Продавачът упражнил правото си на отказ от договора и задържал получения задатък. Не оспорва, че през месец октомври 2021 г. собствеността върху недвижимите имоти е прехвърлена на трето за спора лице. Оспорва твърденията за неизпълнение на задълженията на продавача, както и, че продавачът бил неизправна страна по договора. Оспорва предварителният договор да е развален от ищеца. Намира исковете за неоснователни, като моли за отхвърляне на претенциите. Претендира разноски.

По делото е конституирано трето лице-помагач на страната на ищеца – К. А., което депозира становище. Твърди, че задатъкът е преведен по негова сметка, но тъй като се намира в брак с ответника Д. О. Ч. и към имуществените им отношения е приложим законовият режим на общност, плащането не е в полза на трето лице. Излага доводи за прекратяване на предварителния договор с изтичането на срока за сключването на окончателен такъв /15.06.2021 г./, както и за правомерно задържане на задатъка от ответника. Поддържа неоснователност и на евентуалния иск.

Следва да се посочи относно третото лице-помагач, че ищецът е обосновал интерес от привличането на третото лице-помагач по делото л. 9 от делото, като изложените съображения от К. А. в молба в становище с вх. № от 03.11.2023 г. касаят съществото на спора.

Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и доводи на страните съгласно чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното:

От фактическа страна:

С определение от 11.10.2023 г. е отделено като безспорно и признато между страните обстоятелството, че на 12.05.2021 г. между Н. К. С. и Д. О. Ч. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на следните недвижими имоти:

1./ поземлен имот, находящ се в гр. София, Столична община – район „Витоша“, кв.

„Симеоново“, ул. *******, който имот съгласно Скица № 15-310021 от 02.09.2014 г., презаверена на 27.02.2015 г. от Служба по геодезия, картография и кадастър – гр. София, 2 представлява поземлен имот с идентификатор ***, с площ от 809 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: Ниско застрояване (до 10 метра), стар идентификатор: няма, номер по предходен план: 404, квартал II, парцел: 46, при съседи имоти с идентификатори: ***, ***,

***, *** и ***, който имот съгласно документ за собственост представлява и е идентичен с урегулиран поземлен имот II-404 от квартал 46, по плана на гр. София, Столична община – район „Витоша“, местност кв. „Симеоново“, находящ се на ул. *******, целият с площ от 794 кв.м., при съседи по нотариален акт: от двете страни – улици, К.П., Й.М. и М.Х., и при съседи по скица: от две страни – улица, УПИ III-403 и УПИ-I-405, и

2./ жилищна сграда, находяща се в гр. София, Столична община – район „Витоша“, кв. „Симеоново“, ул. *******, която сграда съгласно Скица № 15-310023 от 02.09.2014 г., презаверена на 27.02.2015 г. от Служба по геодезия, картография и кадастър – гр. София, представлява еднофамилна жилищна сграда с идентификатор ***, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, със застроена площ на сградата от 152 кв. м., брой етажи: 2, стар идентификатор: *** и ***, номер на предходен план: няма, при съседи на сградата: от четири страни – поземлен имот с идентификатор ***, която сграда съгласно документи за собственост представлява и е идентична с еднофамилна жилищна сграда, находяща се в гр.

София, Столична община – район „Витоша“, кв. „Симеоново“, ул. *******, със застроена площ от 145 кв.м. и разгърната застроена площ от 532.64 кв.м., със следното разпределение: сутерен, на кота -2.45 м. и на кота -2.40 м., състоящ се от: гараж за две коли, антре, фитнес, спорт, баня с тоалетна, сауна, две мазета, котелно, английски двор /покрит с капак/ и стълбище, първи етаж, на кота ± 0.00 м., на кота ± 0.35 м. и на кота – 0.52 м., състоящ се от: антре, дневна, кухня, трапезария, зимна градина, тоалетна, гардероб, тераса над гаража и стълбище, втори етаж на кота + 3.15 м., състоящ се от родителска спалня с дрешник и баня с тоалетна, ведно с тераса, две детски спални с обща тераса, цветарник, баня с тоалетна, гардероб, стълбищна площадка и стълбище, и тавански етаж, на кота + 5.95 м., състоящ се от: тавански помещения и стълбище, при съседи на сградата: от четири страни – двор, която жилищна сграда е построена върху имота по т. 1.

От представения по делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.05.2021 г. се установява, че страните по договора са уговорили цена за прехвърлянето на горепосочените имоти в размер на 900 000 евро, от които 90 000 евро или тяхната левова равностойност, платими по банкова сметка преди влизане в сила на предварителния договор. Съгласно чл. 3, ал. 2 от договора остатъкът от продажната цена в размер на 810 000 евро следва да бъде заплатен от купувача, като в деня сключване на окончателния договор той трябва да представи писмен ангажимент от банката кредитор за сумата, която ще бъде изплатена чрез банков кредит. В чл. 4 от процесния договор страните са предвидили да сключат окончателния договор в срок до 15.06.2021 г. в нотариална кантора, определена от банката кредитор. Съдът констатира, че при цифровото изписване на 3 срока в чл. 5 от договора е допусната грешка, като същият е изписан цифром като 15.05.2021 г., а словом – „петнадесети юни две хиляди двадесет и първа година“. При това положение за меродавен следва да се счита текстът, изписан с думи.

Съгласно чл. 11 от предварителния договор задължението на купувача за заплащане на цената, в случай че се осъществява чрез банков кредит, ще се счита изпълнено, ако банката представи убедителни писмени доказателства, че ще заплати дължимата част от цената, ако бъдат предоставени вписан нотариален акт, удостоверение за тежести и други сходни документи. По силата на чл. 12 купувачът е поел задължението да информира по имейл продавача за датата, часа и мястото за сключване на окончателен договор, както и за документите, допълнително изискани от нотариуса, не по-късно от три дни преди нотариалната сделка. Страните са установили в чл. 13, ал. 1 от предварителния договор развалянето на същия от изправната страна да се осъществява със седемдневно писмено предизвестие до неизправната страна. Уговорили са при разваляне на договора по отношение на платеното капаро да се прилагат правилата на чл. 93 ЗЗД, като, ако продавачът не изпълни задължението си да сключи договора в предвидения срок, той следва да върне на купувача задатъка в двоен размер. В случай че купувачът не изпълни това си задължение, продавачът има право да задържи задатъка. По отношение на уведомленията по предварителния договор страните са предвидили същите да бъдат извършвани в писмена форма – виж чл. 17, ал. 2. Изрично е установено в чл. 18 от договора, че той да може да бъде променян само с допълнително споразумение в писмена форма за действителност.

С определение от 11.10.2023 г. е отделено като безспорно и признато между страните, а и се установява от приложени по делото два броя преводни нареждания от 14.05.2021 г. и извлечение от сметка на Н. К. С. /л. 32-34/, че ищецът е заплатил част /а именно 157 000 лв./ от уговорения по процесния предварителен договор задатък в размер общ размер на 90 000 евро по изрично посочена в договора банкова сметка. Видно от приложеното по делото искане за кредитен продукт от 29.04.2021 г. /л. 28-31/ ищецът е отправил искане за кредит към „Юробанк България“ АД в размер на 1 400 000 лв. относно къща, находяща се в кв.

„Симеоново“, ул. *******. Страните не спорят също така, а се и установява от приложената по делото Справка № 20861/08.01.2022 г. от Агенция по вписванията за лицето Д. О. Ч., че ответникът е прехвърлила собствеността върху процесните недвижими имоти на трето за спора лице през месец октомври 2021 г.

Безспорно е и обстоятелството, че на Д. О. Ч. е връчено през месец март 2022 г. чрез ЧСИ Н.М. уведомление за разваляне на договора, считано от датата на получаването му, с оглед настъпила обективна невъзможност за сключване на окончателен договор. От приложеното по делото уведомление се установява, че ищецът е отправил покана до ответника да преведе доброволно в срок от седем календарни дни по банкова сметка сумата от 180 000 евро, представляваща двойния размер на задатъка, като се е позовал на нормата на чл. 93, ал. 2 ЗЗД при упражнено право на отказ от договора.

От правна страна:

Предявени са главни претенции с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД и 4 евентуални искове с правна квалификация чл. 55, ал. 1, т. 2 ЗЗД.

По главните искове:

Законът не забранява по един двустранен договор функциите на задатъка да бъдат придадени и на авансово платените суми. Каква ще бъде функцията на предварително платената сума решават страните при сключването на договора, като при липсата на специална уговорка се прилагат диспозитивните правила на чл. 93 ЗЗД /виж решение № 71/09.07.2010 г. по т. д. № 726/2009 г. на ВКС, І т. о./. Съобразно разпоредбата на чл. 93 ЗЗД, при виновно неизпълнение на договорно задължение, за което е уговорен задатък, изправната страна, дала задатъка, разполага с възможността да се откаже от договора и да иска връщане на задатъка в двоен размер. Следва да се отбележи, че нормата на чл. 93 ЗЗД е диспозитивна и страните могат да предвидят, че даването на нещо при сключване на договора ще има последици, различни от уредените в закона /виж решение № 126/24.04.2012 г. по гр. д. № 563/2011 г. по описа на III г. о./. Съществуването на уговорка за капаро, което да има функциите на задатък, се установява чрез тълкуване действителната воля на страните. Ако договорът съдържа клаузи, чрез които страните да придават на авансово платената сума обезпечителна и обезщетителна функция, чрез изрично уреждане на последиците в случай на неизпълнение, то предадената сума има функции подобни на задатък /виж решение № 71/09.07.2010 г. по т. д. № 726/2009 г. на ВКС, І т. о., решение № 64 от 10.09.2012 г. по т. д. № 193/2011 г. на II т. о. на ВКС/.