Решение № 61 от 03.02.2025, Окръжен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 61 гр. Благоевград, 03.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН

ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Лилия Масева

Членове:

Миглена Кавалова-Шекирова

Крум Динев при участието на секретаря Здравка Янева като разгледа докладваното от Миглена Кавалова-Шекирова Въззивно гражданско дело № 20241200501149 по описа за 2024 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по въззивна жалба с вх. № 7532/29.08.2024г., подадена от Г. И. Ц. и В. И. Ц., с адрес: с. П., общ.

Сандански, чрез адв. Ч., против Решение № 186/24.07.2024г., постановено по гр.д. № 1104/2023 г. по описа на РС – Сандански, в частта с която първоинстанционният съд е осъдил Г. И. Ц., с ЕГН-********** и В. И. Ц., с ЕГН-**********, и двамата от с. П., ул. „***“ № 16, община Сандански, област Благоевград, да заплатят на Е. В. К. с ЕГН-**********, с адрес: гр.

Сандански, ул. „***“, № 1, вх. А, следните суми: сумата от 1 200 лева (хиляда и двеста лв.), съставляваща припадащата се за ½ ид.ч. от съсобствен имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор с идентификатор *** по КККР на гр.Сандански, със застроена площ от 80 кв.м., с административен адресгр. Сандански, ул.“***“, № 9 наемна цена за периода от 02.10.2021г. до 02.10.2022г. по договор за наем от 23.04.2021г., ведно със законната лихва, считано от 03.10.2023г. до окончателното й изплащане; сумата от 6000 лева (шест хиляди лв.), представляваща обезщетение за лишаване от ползване на съсобствен самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр.Сандански, със застроена площ от 80 кв.м., с административен адрес - гр. Сандански, ул.

„***“ № 9, за периода от 02.10.2021г. до 02.10.2022г., която сума съставлява разликата между уговорената от ответниците наемна цена по 1 договор за наем от 23.04.2021г. и средната пазарна цена, ведно със законната лихва, считано от 03.10.2023г. до окончателното й изплащане; сумата от 1 200 лева (хиляда и двеста лв.), съставляваща припадащата се за ½ ид.ч. от съсобствен имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор с идентификатор *** по КККР на гр.Сандански, със застроена площ от 80 кв.м., с административен адресгр.Сандански, ул.“***“, № 9, наемна цена за периода от 03.10.2022г. до 03.10.2023г. по договор за наем от 23.04.2021г., ведно със законната лихва, считано от 03.10.2023г. до окончателното й изплащане; сумата от 6000 лева (шест хиляди лв.), представляваща обезщетение за лишаване от ползване на съсобствен самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр.Сандански, със застроена площ от 80кв.м., с административен адрес-гр.Сандански, ул.“***“, № 9 за периода от 03.10.2022г. до 03.10.2023г., която сума съставлява разликата между уговорената от ответниците наемна цена по договор за наем от 23.04.2021г. и средната пазарна цена, ведно със законната лихва, считано от 03.10.2023г. до окончателното й изплащане, както и в частта, с която същите са осъдени да заплатят разноските на ищеца.

Във въззивната жалба се навеждат оплаквания за недопустимост на атакуваното съдебно решение, доколкото било постановено по непредявен иск, като се сочат подробни съображения в тази насока. Твърди, се още, че в приетата по делото експертиза липсвала средна пазарна наемна цена, както и че ищецът е бил в забава и не е оказал необходимо съдействие за изпълнение, защото в нотариалната покана не е посочен начин на плащане и в исковата молба не е посочена банкова сметка на ищеца. Моли се да бъде постановено решение, с което първоинстанционното решение да бъде обезсилено, като недопустимо, както и да бъдат присъдени направените разноски за всяка инстанция.

С въззивната жалба не са направени доказателствени искания.

Препис от въззивната жалба е връчен на въззиваемата страна Е. В. К., като в установения от закона срок е подаден отговор от процесуалния му представител, в който се изразява становище за неоснователност на въззивната жалба и се иска потвърждаване на атакуваното в настоящото производство решение.

В отговора на въззивната жалба не са направени доказателствени искания.

В проведеното пред въззивния съд открито съдебно заседание въззивниците не се явяват, не се представлявт, въззиваемият се представлява от адв. Г., който поддържа отговора на въззивната жалба, изложеното в нея и искането за потвърждаване на атакувания съдебен акт.

Съдът, като обсъди направените в жалбата оплаквания, извърши проверка на обжалвания съдебен акт, съгласно разпоредбата на чл. 271, ал. 1 от ГПК, при съвкупната преценка на доказателствата по делото, 2 намира за установено следното:

Производството пред районния съд е образувано по искова молба, предявена от Е. В. К. с ЕГН: **********, с адрес: гр. Сандански, ул. „***“ № 1, вх.А, чрез пълномощника си адвокат Г. Г. от САК срещу Г. И. Ц., с ЕГН********** и В. И. Ц., с ЕГН-**********, и двамата от с. П., ул. „***“ № 16, община Сандански, област Благоевград, с която са предявени искове с правно основание чл. 30, ал. 3 от ЗС във вр. с чл. 93 от ЗС и чл. 31, ал. 2 от ЗС.

Към гр. дело № 1104/2023г. по описа на РС – Сандански е присъединено за общо разглеждане и решаване гр.д. № 1108/2023г. по описа на Районен съдСандански, образувано по искова молба на Е. В. К. срещу Г. И. Ц. и В. И. Ц., с която са предявени искове, с правно основание чл. 30, ал. 3 от ЗС във вр. с чл.

93 от ЗС и чл. 31, ал. 2 от ЗС.

Твърди се в исковите молби, че ответниците са съпрузи и собственици на основание замяна, материализирана в нотариален акт № 5, т.І, рег. № 109, д.

№5 от 2017г. на нотариус Елена Дончева, вписана в регистъра на НК под № 512, на ½ ид.ч. от самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР на гр. Сандански, със застроена площ от 80 кв.м., с административен адрес: гр. Сандански, ул. „***“ № 9, с предназначение на обекта-за обществено хранене, който самостоятелен обект се намира в сграда 1, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, при съседни самостоятелни обекти в сграда: на същия етаж-няма, под обекта-няма, над обекта-***. Твърди се, че ищецът е собственик на останалата ½ ид.ч. от описания обект, на основание дарение и покупко- продажба, материализирани съответно в нотариален акт № 188, т. І, рег. № 1973, д. № 177 от 2020г. и нотариален акт № 189, т. І, рег. № 1975, д. № 178/2020г. и двата на нотариус Р.Б., вписана в регистъра на НК под № 198. Твърди се, че обектът е търговски и работи непрекъснато като заведение-ресторант повече от 20 години и че същият е отдаден под наем от ответниците на ТД „С. 09“ с ЕИК:

204207450, със седалище и адрес на управлениегр. Сандански, пл. „Г.“ № 10, ап. 13 с управител Л.И., при наемна цена от 600 лв. на месец за целия обект.

Твърди се, че уговорената наемна цена е значително занижена в сравнение със средния пазарен наем на имота, който възлиза на 1 600лв. на месец. Твърди се, че само ответниците ползват имота и само те получават приходите от наема.

Твърди се, че ищецът няма ключ и достъп до търговския обект, тъй като праводателката му не му е предоставила ключ, защото и тя не е била допускана до собствеността си и е била лишена от ползване. Твърди се, че с нотариална покана рег.№ 740, т.1, № 60 от 24.06.2021г. на нотариус С.П., получена от ответниците на 02.07.2021г., ищецът е поискал заплащане на обезщетение за ползата от която е лишен, както и затваряне на заведението и преустановяване на търговската дейност. Твърди се, че въпреки отправената покана ищецът не е поучил никакво плащане от ответниците и продължава да бъде лишен от достъп до имота.

По изложените съображения ищецът иска да бъдат осъдени ответниците 3 да му заплатят сумата от 3600 лева, съставляваща припадащата се за ½ ид.ч. от съсобствения имот наемна цена за периода от 02.10.2021г. до 02.10.2022г. по договор за наем от 23.04.2021г., ведно със законната лихва, считано от 03.10.2023г. до окончателното й изплащане; сумата от 6000 лева, представляваща обезщетение за лишаване от ползване на съсобствения имот, за периода от 02.10.2021г. до 02.10.2022г., която сума съставлява разликата между уговорената от ответниците наемна цена по договор за наем от 23.04.2021г. и средната пазарна цена, ведно със законната лихва, считано от 03.10.2023г. до окончателното й изплащане; сумата от 3600 лева, съставляваща припадащата се за ½ ид.ч. от съсобствения имот наемна цена за периода от 03.10.2022г. до 03.10.2023г. по договор за наем от 23.04.2021г., ведно със законната лихва, считано от 03.10.2023г. до окончателното й изплащане и сумата от 6000 лева, представляваща обезщетение за лишаване от ползване на съсобствения имот за периода от 03.10.2022г. до 03.10.2023г., която сума съставлява разликата между уговорената от ответниците наемна цена по договор за наем от 23.04.2021г. и средната пазарна цена, ведно със законната лихва, считано от 03.10.2023г. до окончателното й изплащане.

Ответниците са депозирали отговори на исковите молби, в които оспорват исковете като неоснователни. На първо място ответниците оспорват правото на собственост на ищеца върху процесния имот, като твърдят, че правата му се основават на нищожни договори, тъй като са сключени с цел да се заобиколи закона - чл. 33, ал. 1 от ЗС. Във връзка с направеното възражение за нищожност на договорите твърдят, че страните с цел да заобиколят разпоредбата на чл. 33, ал. 1 от ЗС, задължаваща съсобственик в обща вещ, в случай на продажба на своята част от същата, да предложи първо на другите съсобственициответниците по делото, да я закупят, са сключили дарение на малка идеална част от поземления имот-1/36 ид. ч., ведно с 1/12 от процесния имот и надпартерния етаж, веднага след което- на същата дата, още преди нотариалния акт да бъде вписан, и при същия нотариус, са сключили договор за продажба на останалите идеални части - 5/36 от поземления имот и 5/12 от процесния имот и надпартерния етаж. Твърдят, че за да заобиколят закона А.Я. и ищеца са сключили първо привиден договор за дарение /без намерение за даряване/ на малка идеална част/, при който не съществува задължение да се предложи първо на собственика, след което е сключен и договора за продажба, каквато е действителната воля на страните-да се сключи покупкопродажба, заобикаляйки по този начин разпоредбата на чл. 33, ал. 1 от ЗС.

Ответниците оспорват и размера на иска, като твърдят, че платимият месечен наем по договора за наем, сключен с трето лице, който договор за наем е новиран на 23.04.2021г. за срок от 10 години, възлиза на 200 лв. месечно, тъй като за сметка на 2/3 от договорения наем са приспаднати всички подобрения в имота, възлизащи на общата сума от 90035лв., направени изцяло и само от наемателя с оглед превръщането му във функциониращ ресторант, като след изтичане срока всички подобрения остават в полза на собствениците на имота, а ако договора се прекрати и се възпрепятства ползването на имота от 4 наемателя за срока на наемния договор, то същият ще претендира от собствениците както размера на направените подобрения в имота, така и неустойка в размер на по 500 лв. за всеки от месеците до края на срока на договора за наем. Твърди се, че уговорената наемна цена от 600 лв. месечно е съобразена с пазарните условия в период на действието на противоепидемичните мерки на ковид-кризата. Ответниците заявяват, че са готови да платят ½ от получавания от тях наем в размер на 200 лв. след изпълнение на задължението на ищеца по чл.127, ал.4 от ГПК. Твърдят, че в нотариалната покана също не е посочен начин на плащане, поради което е налице забава на кредитора, поради неоказване на необходимото съдействие за изпълнение от длъжника, което е и причината до момента ответниците да не изплащат дължимата се част от получавания наем.

По делото пред районния съд е назначена съдебно-икономическа експертиза и е прието заключение на вещо лице, даващо заключение за средния пазарен наем на притежаваните от ищеца части от процесния имот за процесния период – 02.10.2021г. – 02.10.2022г. Прието е допълнително заключение на назначената съдебно – оценителна експертиза пред районния съд, съгласно които средната пазарна наемна цена на процесния имот за периода от 02.10.2021г. до 02.10.2022г. е в размер общо на 14 673лв., а за периода от 03.10.2022г. до 03.10.2023г. е в размер общо на 16 460лв., поради което вещото лице заключава, че размерът на обезщетението за ползите, от които ищецът е лишен за собствената си ½ ид. ч. от процесния обект за визираните периоди е съответно 7 350 лв. и 8 230 лева.