Решение № 300 от 12.03.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 300 гр. София, 12.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-1, в публично заседание на петнадесети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Румяна Спасова при участието на секретаря Славка Кр. Димитрова като разгледа докладваното от Румяна Спасова Търговско дело № 20241100901851 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД.

Ищецът „НАДЛАН“ ЕООД твърди, че с ответника са в облигационни отношения, породени от четири предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти и извършване на строителство, по три от които: от дати 01.09.2020 г., 11.02.2021 г. и 08.03.2022 г. ответникът е в неизпълнение и съответно дължи предвидените в тях неустойки за забава. Посочва, че договорите са с идентично съдържание в основните си части, като различията са в продаваемите обекти, съответно тяхната цена. Твърди, че ответникът като инвеститор – титуляр на правото на собственост върху поземлен имот от една страни и от друга – ищецът като купувач са се съгласили „НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ДИВЕЛЪПМЪНТС“ ЕООД да изгради, осигури въвеждането в експлоатация и продаде, а ищецът да придобие при условията, сроковете и срещу цената определена във всеки един от договорите конкретни обекти в многофункционалния жилищен комплекс, изграждан от инвеститора върху описания имот с наименование по проектна документация „Ривър парк“. Посочва, че инвеститорът се е задължил да изгради комплекса и обектите в него, както и всички вътрешни и външни инсталации и вертикална планировка съобразно Приложение № 8 при спазване плътността на застрояване на комплекса, като строителството било допуснато с разрешение за строеж № 322 от 19.11.2019 г. на СО, район Витоша.

Твърди, че срокът за въвеждане в експлоатация за обектите от първа фаза по трите договора бил до 31.12.2022 г. /т. 5.1.2. от договорите/, като срокът бил изменен единствено по предварителния договор от 01.09.2020 г. на 15.04.2023 г. Посочва, че 1 обектите от първа фаза били въведени в експлоатация на 20.06.2023 г. Ищецът твърди, че е изпълнил задълженията си, като по предварителния договор от 01.09.2020 г. страните са сключили на 15.08.2023 г. окончателен договор за покупко-продажба.

Ответникът обаче е в неизпълнение на задължението си по т. 5.1.2., тъй като същото е изпълнено на 20.06.2023 г., т.е. налице е забава от 15.04.2023 г. до 19.06.2023 г. Счита, че по този предварителен договор ответникът му дължи неустойка по т. 8.1. за забава, считано от 15.04.2023 г. до 19.06.2023 г. за 66 дни, която възлиза на 38 338 лева.

Ищецът твърди, че е изпълнил задълженията си, като по предварителния договор от 11.02.2021 г. страните са сключили на 15.08.2023 г. окончателен договор за покупкопродажба. Ответникът обаче е в неизпълнение на задължението си по т. 5.1.2., тъй като същото е изпълнено на 20.06.2023 г., т.е. налице е забава от 31.12.2022 г. до 19.06.2023 г. Счита, че по този предварителен договор ответникът му дължи неустойка по т. 8.1. за забава в размер на 70 444 лева. Ищецът твърди, че е изпълнил задълженията си, като по предварителния договор от 08.03.2022 г. страните са сключили на 15.08.2023 г. окончателен договор за покупко-продажба. Ответникът обаче е в неизпълнение на задължението си по т. 5.1.2., тъй като същото е изпълнено на 20.06.2023 г., т.е. налице е забава от 31.12.2022 г. до 19.06.2023 г. Счита, че по този предварителен договор ответникът му дължи неустойка по т. 8.1. за забава в размер на 97 400 лева. Предвид изложеното иска да се осъди ответникът да му заплати горепосочените суми по трите предварителни договори за покупко-продажба, представляващи неустойки за забава в общ размер на 206 182 лева, ведно със законната лихва върху сумите от датата на завеждане на исковата молба до окончателното изплащане.

В срока по чл. 367 ГПК ответникът оспорва изцяло предявените искове както по основание, така и по размер. Не оспорва сключването на четирите предварителни договора, както и окончателните договори във връзка с тях. Твърди обаче, че освен по първия предварителен договор, по втория договор е удължен срокът по т. 5.1.2. със споразумение от 05.05.2023 г. до 30.06.2023 г. Позовава се на клаузата на т. 9.5. от договорите. Твърди, че има забавяне в действията на административните органи относно одобряване на инвестиционните проекти за външното ел. захранване на първа фаза на комплекс „Ривър парк“ и забавяне в действията на експлоатационни дружества при съгласувателните процедури, задължителни при изготвянето на инвестиционните проекти, което представлява форсмажорно обстоятелство и води до удължаване на срокове за въвеждане в експлоатация на недвижимите имоти, предмет на предварителните договори. Посочва, че при предаване владението на недвижимите имоти, предмет на предварителните договори страните са подписали три броя приемопредавателни протоколи, в които по т. 1 ищецът изрично е декларирал , че няма и няма да има никакви претенции към продавача по отношение строителството на имота“.

Счита, че с това изявление ищецът се е отказал от правото на неустойка за забава за строителството и от всички други свои материални права. Твърди, че след сключване на окончателните договори за покупко-продажба на недвижимите имоти предварителните договори не пораждат вече права и задължения, включително относно заплащането на неустойка за забава на строителството. Посочва, че освен горепосочените форсмажорни обстоятелства, като такова следва да се приеме и епидемията от коронавирус, като за срока от 13.03.2020 г. до 22.05.2020 г., или за период от 69 дни, доброволните срокове са спрели да текат. В обобщение посочва, че е налице мълчалива отмяна на уговорената в предварителните договори неустойка за забава по т. 8.1. от тях; липса на забава по отношение на втория предварителен договор предвид удължаването на срока с допълнителното споразумение от 05.05.2023 г.; че ищецът е приел изпълнението на строителството без възражения относно забавянето 2 му и така е изгубил правото си да търси неустойка; че ищецът изрично се е отказал от претенциите си. В условията на евентуалност твърди, че не е налице забава от ответника поради наличие на форсмажорни обстоятелства по смисъла на чл. 306 ТЗ във вр. с т. 9.5. от предварителните договори и поради наличие на обективна невъзможност по смисъла на чл. 81, ал. 1 ЗЗД. Предвид изложеното иска да се отхвърлят исковете като неоснователни и недоказани. Претендира разноски.

В срока по чл. 372 ГПК ищецът с допълнителна искова молба заявява, че нито едно от посочените в отговора на исковата молба обстоятелства не поражда основание за изключване на отговорността на „НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ДИВЕЛОПМЪНТС“ ЕООД за забавено изпълнение на задължението за въвеждане в експлоатация на обектите по процесните три предварителни договора за покупко-продажба на право на собственост върху недвижими имоти и извършване на строителство. Оспорва твърдението, че към втория предварителен договор е подписано споразумение за удължаване срока, тъй като цитираното от ответника споразумение от 05.05.2023 г. е във връзка с четвъртия предварителен договор, който не е предмет на делото. Прави искане да се обяви за нищожна клаузата на т. 9.5. от предварителните договори на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД, поради противоречие с чл. 306, ал. 2 ТЗ. Счита, че ответникът не е изпаднал в обективна невъзможност да изпълни строителството и да осигури въвеждането на обектите в експлоатация съгласно уговорените срокове.

В срока по чл. 373 ГПК с допълнителен отговор на допълнителната искова молба ответникът оспорва твърденията и аргументите на ищеца. Посочва, че при извършена проверка се установило, че споразумението от 05.05.2023 г. се отнася до четвъртия договор, поради което не поддържа в тази част изложеното в отговора на исковата молба. Поддържа останалите аргументи така, както са заявени в отговора на исковата молба. Счита, че не е налице основание за нищожност на клаузата на т. 9.5. от предварителните договори.

Съдът, като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По делото са отделени за безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, а за същите са ангажирани и писмени доказателства, че между „НАДЛАН“ ЕООД, като купувач и „НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ДИВЕЛЪПМЪНТС“ ЕООД, като инвеститор и титуляр на правото на собственост върху поземлен имот, са сключени предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти и извършване на строителство от дати 01.09.2020 г., 11.02.2021 г. и 08.03.2022 г.; че срокът за въвеждане в експлоатация за обектите от първа фаза по трите договора е бил до 31.12.2022 г. /т. 5.1.2. от договорите/, като същият е бил изменен от страните единствено по предварителния договор от 01.09.2020 г. на 15.04.2023 г.; че във връзка с горепосочените договори са сключени между страните окончателни договори за покупко-продажба и са предадени имотите, предмет на договорите на купувача „НАДЛАН“ ЕООД.

Страните не спорят, че по договора от 01.09.2020 г. към датата на падежа на задължението за въвеждане в експлоатация 15.04.2023 г. ответникът е заплатил сума в размер на 580 881,52 лева, за което по делото са представени платежни нареждания от 18.09.2020 г., 21.09.2020 г., 30.06.2021 г. и 03.02.2023 г.; по договора от 11.02.2021 г. към датата на падежа на задължението за въвеждане в експлоатация 31.12.2022 г.

„НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ДИВЕЛЪПМЪНТС“ ЕООД е заплатило сума в размер на 493 107,39 лева, а на 03.02.2023 г. още 140 887,82 лева, или общо 633 995,21 лева, за 3 което са представени платежни нареждания от 10.03.2021 г., 30.06.2021 г. и 03.02.2023 г.; по договора от 08.03.2022 г. към датата на падежа на задължението за въвеждане в експлоатация 31.12.2022 г. купувачът е заплатил сума в размер на 681 802,34 лева, а на 03.02.2023 г. още 194 800,67 лева, или общо 876 603 лева, което е видно от платежни нареждания от 28.09.2020 г., 02.11.2020 г., 18.08.2021 г. и 03.02.1013 г., приети по делото като доказателства.

Предмет на разглеждане в настоящото производство са обективно кумулативно съединени искове за заплащане на неустойка по т. 8.1. от предварителните договори, сключени между страните на 01.09.2020 г., 11.02.2021 г. и 08.03.2022 г.

За да бъдат уважени исковете за неустойка, е необходимо да се установят по делото следните елементи от фактическия състав на чл. 92, ал. 1 ЗЗД, а именно: наличие на валидно сключени договори между страните, пораждащи облигационна връзка между тях, ищецът да е изпълнил задълженията си, да е налице неизпълнение на договорно задължение от ответника и да съществува валидно уговорена клауза за неустойка за неизпълнение на това задължение.

Както се посочи, безспорно е между страните, че са валидно обвързани от сключените предварителни договори, описани по-горе; че ищецът е изпълнил задължението си да заплати дължимите суми, както и че обектите, предмет на процесните договори са въведени в експлоатация на 20.06.2023 г., за което е издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 643/20.06.2023 г. на Столична община, Направление „Архитектура и градоустройство“, Главен архитект на Столична община.

Налице е също така валидно уговорена в предварителните договори клауза за неустойка за забава по т. 8.1., която предвижда, че при забава за изпълнение на строителството в определените в договорите срокове, инвеститорът дължи неустойка в размер на 0,1% върху стойността на платената към момента част от продажната част за всеки ден забава, но не повече от 10% от общата цена на договора.

Ответникът оспорва, че дължи претендираните суми за неустойки, като по въведените от него възражения, съдът намира следното:

1. Неоснователно е възражението на ответника, че действието на неустойката по т. 8.1. от предварителните договори е отменено със сключването на окончателните договори за покупко-продажба под формата на нотариален акт.

Договорите между страните от 01.09.2020 г., 11.02.2021 г. и 08.03.2022 г. са такива за сключване на окончателен договор за продажба на имот и договори за строителство. Видно от съдържанието на претендираната неустойка, същата се отнася до изпълнението на строителството от „НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ДИВЕЛЪПМЪНТС“ ЕООД в договорените срокове. Клаузата не се счита отменена със сключване на окончателните договори за прехвърляне правото на собственост върху имотите, доколкото не се твърди, нито се установява страните да са постигнали такова съгласие по смисъла на чл. 20а ЗЗД. Със сключването на окончателните договори във формата на нотариални актове се погасява поради изпълнение задължението на продавача да прехвърли собствеността, като останалите поети с договора задължения, които се отнасят до строителството продължават да съществуват. При неизпълнение, респ. при неточно, непълно или забавено изпълнение на тези задължения възникват задължения за заплащане на уговорените неустойки. Обратно на изложеното от ответника, тези клаузи за неустойки, включени в предварителните договори не се заличават, прекратяват и не изгубват действието си само поради факта на сключване на окончателен договор. Те запазват своето действие и продължават да обвързват 4 страните, ако не са изменени или прекратени по взаимното им съгласие. Същите запазват своето действие, дори и да не са преповторени в окончателния договор, като за запазване на действието им не е необходимо в нотариалния акт да има препращане към предварителния договор. В този смисъл има и практика на ВКС, обективирана в решение от 02.05.2012 г. по гр.д. № 884/2021 г. на ВКС, IV Г.О., постановено по реда на чл. 290 ГПК.