Решение № 7154 от 25.11.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 7154 гр. София, 25.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-15 СЪСТАВ, в публично заседание на тридесет и първи октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Галя Вълкова при участието на секретаря Михаела Огн. Митова като разгледа докладваното от Галя Вълкова Гражданско дело № 20231100106966 по описа за 2023 година

Производството е образувано по предявен от В. Б. В. срещу Е. С., Г. С. и П. П. С. иск с правно основание чл. 40 ЗЗД и евентуални искове с правно основание чл. 26, ал. 1 и чл. 29 и чл. 33 ЗЗД.

Ищцата В. В. твърди, че на 27.07.2006 г. е сключила с ТБ „Алианц Б.“ АД договор за ипотечен кредит, обезпечен с ипотека по отношение на апартамент № 19, находящ се в гр. София, ж.к. „********, ведно с мазе № 20 и № 23 и 6,69% от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото.

През 2016 г., поради едностранна промяна на лихвения процент от страна на банката, ищцата не можела да погасява вноските по кредита и той бил обявен за предсрочно изискуем, като по гр. дело № 67735/2016 г. на СРС, 39 с-в, била издадена заповед по чл. 417 ГПК и изпълнителен лист за дължимите суми по кредита. Ищцата споделила проблемите си с П. Е. С., който й предложил да изкупи кредита и помежду им да се уговорят как ищцата да му заплаща погасителните вноски. На 22.03.2018 г. между ищцата, П. С. и ТБ „Алианц Б.“ АД бил сключен договор за прехвърляне на вземания, с който банката прехвърлила изцяло вземанията си на П. С.. Като условие за цесията ищцата следвало да предостави на П. С. пълномощно за разпореждане с имота и съответните декларации, които пълномощникът да ползва, ако ищцата не може да погасява вноската. Съглашението било имотът да се продаде за най1 добрата цена. На 21.03.2018 г. ищцата дала на П. С. пълномощно.

Впоследствие П. С. определил на ищцата непосилни месечни вноски, поради което се договорили да се пристъпи към продажба на апартамента при предходно постигната договореност да се търси най-добрата оферта: 350000 – 400000 лв., а с оставащата от продажбата сума да се погаси вземането на ищцата спрямо цесионера и разликата да й се предостави. Ищцата сочи на 28.06.2018 г. П. С. е продал на Е. С. – негова съпруга, собствения на ищцата недвижим имот с договор за продажба, обективиран в нотариален акт № 195, том І, рег. № 9043, дело № 175 – за сумата от 129760 лева при данъчна оценка от 129758,80 лв. и действителна пазарна цена 350 000 – 400 000 лв. За сделката ищцата узнала на 19.05.2022 г. по изпълнително дело на ЧСИ К..

След това ищцата била уведомена да предаде владението на новия собственик, както и че с продажната цена е погасено част от задължението. На 17.08.2022 г. П. С. починал и оставил наследници: Е. С. (съпруга), Г. С.

(дъщеря) и П. П. С. (син).

По изложените съображения моли съда да бъде установено по отношение на ответниците, на основание чл. 40 ЗЗД, че договорът за покупкопродажба, обективиран в нотариален акт № 195, том №, рег. № 9043, дело № 175/2018 от 28.06.2018 г., сключен между П. Е. С. и Е. Г. С. е недействителен като сключен във вреда на представлявания. Предявява евентуален иск за нищожност на договора поради протИ.речие с добрите нрави и иск за унищожаемост поради измама и крайно неизгодни условия.

В отговор на исковата молба ответниците оспорват предявените искове.

Правят възражения за изтекла давност по отношение на исковете с правно основание чл. 29 ЗЗД и чл. 33 ЗЗД при твърдения ищцата да е узнала за договора на 06.08.2019 г. чрез ЧСИ Д., респ. срокът за искане унищожаването на договора е изтекъл при съобразяване на давностните срокове според чл. 32, респ. чл. 33 ЗЗД. По същество сочат, че договорът за покупко-продажба е в рамките на учредената представителна власт – пълномощникът да извършва разпоредителни действия както намери за добре, при условия и цена по свое усмотрение, вкл. при право да договаря сам със себе си. Към апартамента не е имало интерес за закупуване, тъй като е бил обременен с вещни тежести, а продажната цена не е покривала задължението по договора за кредит. По договора за цесия на П. Е. С. са прехвърлени вземания: 81206,54 евро главница, ведно със законната лихва, считано от 25.11.2016 г. до 2 окончателното изплащане на вземането, 10170,87 евро възнаградителна лихва за периода 25.06.2015 г. – 24.11.2016 г., 1485,89 евро, мораторна лихва за периода 25.06.2015 г. – 24.11.2016 г., 8462,71 евро неустойки за периода 30.12.2015 г. – 24.11.2016 г., 6450,58 евро лихви по преструктуриран кредит за просрочена главница за периода 25.07.2015 г. – 24.11.2016 г., 4265,85 лв. разноски в заповедното производство, 4546,60 лева – разноски по изпълнителното дело, при заплатена от цесионера цена от 190 000 лева.

Пазарната цена е еквивалентна на данъчната оценка, поради което не е налице сериозно разминаване и увреда на представлявания. Самата ищца е закупила имота на цена, равна на данъчната оценка, поради което не може да се твърди нито нарушение на добрите нрави, нито сключването му при явно неизгодни условия. Оспорва се твърдението П. С. да е определял като дължими непосилни месечни вноски, да е изготвял пълномощно или ищцата да е въвеждана в заблуждение. Моли съда да отхвърли предявените искове.

В съдебно заседание ищцата, чрез адв. Г., оспорва предявените искове.

Ответниците, чрез адв. П., оспорват исковете. Събраните по делото доказателства ответниците анализират в писмени защити.

От събраните по делото доказателства се установиха следните факти:

На 27.07.2006 г. В. Б. В. е сключила с ТБ „Алианц Б.“ АД договор за кредит „Жилище“ при главница в размер на 102500 евро със задължение за погасяването му до 25.07.2026 г. при договорен лихвен процент 8,95% с посочване да се формира от сбора на БЛП за евро, определян от УС на банката, плюс надбавка от 1,35 % пункта и отразяване банката да запазва правото да променя БЛП по своя преценка, ако пазарните условия налагат това. Отразено е, че обезпечаването на изпълнението се осигурява чрез договор за ипотека по отношение на апартамента, за закупуването на който се отпуска кредита, а именно: апартамент № 19, находящ се в гр. София, ж.к.

********, както и друг недвижим имот.

На 01.09.2006 г. В. В. е закупила недвижим имот: апартамент № 19, находящ се в гр. София, ж.к. „Младост“ 1а, в жилищна сграда с партер и магазини на бул. „********, ведно с избено помещение № 22, заедно с прилежащи 6,69% ид. части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворно място УПИ VІІ-1904 от квартал 5г по плана на гр. София, местност „Бул. Ал. Малинов“ при посочена пазарна цена 47100 лв. и 3 отразяване данъчната оценка за имота да е на стойност 47021,50 лв. Посочено е, че за имота се учредява ипотека в полза на ТБ „Алианц Б.“ АД.

Въз основа на Заповед за незабавно изпълнение по чл. 417 ГПК по гр. дело № 67735/2016 г. на СРС, 39 с-в на 25.10.20217 г. е издаден изпълнителен лист, отразяващ осъждане на В. В. да заплати на „А. Б.“ Ад сума в размер 81206,54 евро – непогасена главница по Договор за кредит „Жилище“ от 27.07.2006 г., ведно със законната лихва върху главницата, считан от 25.11.2016 г. до окончателното изплащане, просрочени лихви за периода 25.06.2015 г. – 24.11.2016 г. в размер на 10170,87 евро, наказателни лихви за просрочена главница в размер на 1485,89 евро за периода 30.12.2015 г. – 24.11.2016 г., лихви по преструктуриран кредит за просрочена главница в размер на 6450,58 евро за периода 25.07.2015 г. – 24.11.2016 г., както и разноски по заповедното производство в общ размер 4265,85 лв.

На 21.03.2018 г. В. В. е упълномощила П. С. да продава, дарява, заменя и обременява с вещни тежести от нейно име и за нейна сметка, да се разпорежда както намери за добре и на когото сам прецени, вкл. да договаря сам със себе си при цена и условия, каквито договори, собствения й недвижим имот: апартамент № 19 находящ се в гр. София, ж.к. „Младост“ 1а, в жилищна сграда с партер и магазини на бул. „********, ведно с избено помещение № 22, заедно с прилежащи 6,69% ид. части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворно място УПИ VІІ-1904. Удостоверяването на подписа и съдържанието на пълномощното е с рег. № 4970 и 4971/21.03.2018 г., том 2, акт 61.

На 22.03.2018 г. между П. Е. С. и „А. Б.“ АД с предмет прехвърляне на вземане на цедента по изпълнителен лист от 25.10.2017 г. по гр. дело № 67735/2016 г., обезпечено с договор за ипотека (нотариален акт № 92, том ІІ, рег. № 2976, дело № 261/01.09.2006 г. на нотариус Н.). Отразено е вземането на цедента да е в индивидуализирания в изпълнителния лист размер, като същото се прехвърля, ведно с обезпеченията по договора за ипотека, срещу сума в размер на 190 000 лв. За прехвърлянето ищцата е уведомена от „А. Б.“ АД на 10.04.2018 г.

На 28.06.2018 г. между В. В., представлявана от П. Е. С. като пълномощник и Е. Г. С. е сключен договор за продажба на имота, обективиран в нотариален акт № 195, том І, рег. № 9043, дело № 175/2018 г. на нотариус А..

4

Отразено е договорената продажна цена от 129760 лв. (при данъчна оценка 129758,80 лв.) да е получена от продавача, чрез пълномощника, преди подписване на договора.

П. Е. С., роден на ******** г. е починал на 17.08.2021г. Негови наследници по закон са Е. Г. С. (съпруга), както и деца П. П. С. и Г. П. С.. На 07.09.2019 г. Е. С. е подала молба до ЧСИ Д. за осъждане на В. В. да й предаде владението на апартамент № 19, представяйки изпълнителен лист о т19.04.2019 г. по ч.гр.дело № 16855/2019 г. на СРС, 140 с-в. В разписка от 08.06.2019 г. е отразено връчване на покана за доброволно изпълнение на В. В.

– при отказ. Въвод във владение е извършен на 05.02.2020 г.

По делото са приети Съдебно-оценителна експертиза, изготвена от вещото лице П. Ц. и Тройна съдебно-оценителна експертиза, изготвена от вещите лица инж. Д. М., инж. Р. К. и инж. В. О.. По основното заключение експертът определя пазарна цена в „нормално“ експлоатационно състояние на процесния апартамент от 179455 лева, с приспадане на необходимите СМР за ремонт към м. юни 2018 г.: 145170 лева. В съдебно заседание уточнява, че е използван методът на пазарните аналози (т.нар. сравнителен метод). В тройната експертиза, след оглед, вещите лица констатират, че имотът е в много лошо състояние поради нанесени умишлени увреждания. Необходим е цялостен ремонт. Пазарната стойност на апартамента към 28.06.2018 г. е била 211005 лв. за недвижим имот в добро състояние. Стойността на необходимия ремонт, според констатациите на експертите, е 46169 лв., като в тази хипотеза пазарната цена на имота е 164836 лв.

По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелите А.Б.К., Ф.З.В., Д. Б.К., Л.А.А. и Д.И.Ч..

Свидетелят Ф.В., син на ищцата, сочи, че Д.Ч., познат на бабата и лелята на свидетеля, е запознал майка му В. В. с П. С.. На обща среща между свидетеля, майка му, П. С. и Д.Ч. било обсъдено оказване на съдействие на В.

В., като апартаментът й бъде спасен чрез изкупуване на дълга към банка „Алианц“ с цел последваща продажба, при което било разглеждано като вариант П. С. да продаде апартамента за 200 000 лв. , а те да получат горницата до 300 000 лв. Свидетелят не знае колко общо срещи са били проведени като сочи, че е присъствал на три–четири от тях. Касаело се за апартамент – мезонет, като В. В. ползвала горния етаж от жилището като 5 козметичен салон, а на долния етаж живеели. Като условие за изкупуване на дълга П. С. поискал от В. В. да му предостави пълномощно за продажбата на апартамента, заявявайки, че по този начин ще бъде сигурен, че ще си получи парите. Разговорите се провели в периода 2017 – 2018 г. Свидетелят сочи, че на една от срещите П. С. се явил с адвокат. След прехвърлянето на дълга П. С. започнал да притиска В. В. за пари, като изисквал плащане на суми в различен размер – между 5 000 и 8 000 лв. месечно. Част от вноските В. В. заплащала на П. С. без разписка, като някои от сумите свидетелят предоставял на майка си, за да може тя да погасява дълга. В хода на разпита свидетелят заявява, че не помни как са били отразявани плащанията; по думите му „давали някакви бележки на ръка“, общо в размер към 10 000 – 15 000 лв. Междувременно майката на свидетеля се разболяла тежко. За извършената продажба тя разбрала по повод дело за сумата от 20 000 лв., което свидетелката А.К. водела срещу П. С.. Свидетелят и майка му живеели в апартамента до 2020 г. Ф.В. сочи, че апартаментът бил „скъпо направен“, с дограма и скъпи плочки, както и други „козметични работи“. През 2020 г. свидетелят и майка му напуснали апартамента, като го оставили празен и без повреди, като повод за това било образувано изпълнително дело при съдебен изпълнител поради преустановяване на плащанията по дълга от страна на ищцата. В хода на разпита свидетелят заявява, че „взел всичко“, като пояснява, че апартаментът бил закупен „на зелено“ и поради това при напускането той демонтирал мивка, тоалетна чиния и свалил всичко, което било здраво и можело да се отстрани безопасно.