Решение № 15769 от 07.08.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 15769 гр. София, 07.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 175 СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА В. ХРИСТОВА като разгледа докладваното от ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ Гражданско дело № 20251110143833 по описа за 2025 година

Предявени са обективно кумулативно съединени установителни искове с правно основание чл. 422, ал. 1 Граждански процесуален кодекс /ГПК/ във връзка с чл. 92, ал. 1 и чл.

86, ал. 1 Закон за задълженията и договорите /ЗЗД/.

Ищцата Л. М. М. твърди, че на 04.10.2024 г. е сключила с ответника „Хай Холидей“ ООД Договор за гаранция, по който тя има качеството на изпълнител, а ответникът - на възложител. Договорът бил сключен във връзка с предварителен договор № BLD-A-099 от 13.01.2023 г. между ищцата като купувач и „БЛД 44“ ЕООД като продавач и строител, отнасящ се до самостоятелен обект с идентификатор *** и гараж с идентификатор ***. По предварителния договор общата цена била 169 540 евро, от която ищцата заплатила първа вноска 16 954 евро, а остатъкът 152 586 евро следвало да се плати преди окончателната сделка.

Излага, че по Договора за гаранция ответникът се съгласил да придобие имотите при обща икономическа стойност в размер на 225 000 евро, от които 152 586 евро да бъдат платени на „БЛД 44“ ЕООД, а 72 414 евро да представляват възнаграждение на ищцата за прехвърляне на договорната й позиция и за въздържане от предлагане на имотите на други лица. При сключване на договора ответникът заплатил парична гаранция в размер на 16 954 евро по посочена от ищцата банкова сметка. Ищцата поела задължение да осигури сключването на нотариален акт между ответника и „БЛД 44“ ЕООД и да прехвърли правата и задълженията си по предварителния договор, а ответникът - да заплати сумата 152 586 евро на строителя в деня, предхождащ нотариалното изповядване, да заплати остатъка от възнаграждението 55 460 евро на ищцата и да подпише запис на заповед.

Твърди, че на 07.10.2024 г. е осигурила явяването пред нотариус В.Б. на надлежно упълномощен представител на „БЛД 44“ ЕООД с необходимите документи за сделката.

Строителят заявил готовност да прехвърли имотите на ищцата или на посочено от нея трето лице. Ответникът обаче не заплатил уговорените суми и отказал да придобие имотите поради наличието на четири договорни ипотеки, въпреки че те били подробно описани в предварителния договор, с който ответникът декларирал, че е запознат, и не било поемано задължение за заличаването им към датата на сделката.

1

Поддържа, че с неизпълнението на задължението по чл. 3, ал. 1, б. „в“ от Договора за гаранция се е осъществила хипотезата на чл. 5 от него, съгласно която има право да задържи платената парична гаранция и да получи допълнителна неустойка 16 954 евро, платима в петдневен срок. Претендира част от тази неустойка в размер 11 900 евро, както и 1 453,97 лв. мораторна лихва за периода 15.10.2024 г. - 31.03.2025 г. Посочва, че на 10.10.2024 г. е отправила покана чрез ЧСИ М.Ц., получена от управителя на ответното дружество на 14.10.2024 г., но плащане не последвало.

Въз основа на изложеното ищцата иска да бъде признато за установено, че „Хай Холидей“ ООД й дължи сума в размер на 11 900 евро /23 274,38 лв./, представляваща част от договорна неустойка с общ размер от 16 954 евро, заедно със законната лихва върху главницата от 31.03.2025 г. до окончателното изплащане, както и сумата 1 453,97 лв. обезщетение за забава за периода 15.10.2024 г. - 31.03.2025 г., за които вземания е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение № 13120/02.05.2025 г. по ч. гр. д. № 18890/2025 г. на СРС, 175 състав. Претендира разноските по заповедното и исковото производство и адвокатско възнаграждение по чл. 38, ал. 2 Закона за адвокатурата.

Ответникът „Хай Холидей“ ООД оспорва исковете изцяло. Поддържа, че ищцата не е изпълнила собственото си задължение по чл. 2 от Договора за гаранция, тъй като не е осигурила сключването на нотариален акт между ответника и „БЛД 44“ ЕООД и не е прехвърлила всички свои права и задължения по предварителния договор. Сочи, че не е подписан тристранен договор за заместване на купувача, че строителят не е изразил съгласие ответникът да встъпи като страна по предварителното правоотношение и че констативният протокол от 07.10.2024 г. е съставен при участие единствено на ищцата и представителя на „БЛД 44“ ЕООД.

Твърди, че предварителният договор бил сключен с оглед личността на ищцата и не допускал прехвърляне на договорната позиция без съгласие на продавача. Поддържа още, че именно ищцата отказала окончателната сделка, тъй като „БЛД 44“ ЕООД не се съгласило да погаси и заличи ипотеките. Според ответника не е доказано негов представител да се е явил пред нотариуса или да е направил изявление за отказ от сделката, а изложеното в протокола относно опасенията на „Хай Холидей“ ООД представлявало единствено твърдение на ищцата.

Ответникът въвежда и възражения за злоупотреба с право и неоснователно обогатяване, като се позовава на размера на уговореното възнаграждение от 72 414 евро, плащанията по сметка на дъщерята на ищцата и обстоятелството, че ищцата не разполагала със средства да заплати остатъка от цената по предварителния договор. Счита, че неустоечната клауза не може да се приложи в полза на неизправна страна. Претендира разноски и прави възражение за недължимост на адвокатско възнаграждение по чл. 38 ЗА.

От фактическа страна съдът установява следното:

От приложеното ч. гр. д. № 18890/2025 г. на СРС, 175 състав, се установява, че въз основа на заявление с вх. № 113091/31.03.2025 г. е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение № 13120/02.05.2025 г. за сумите 11 900 евро - част от неустойка по Договор за гаранция от 04.10.2024 г., 1 453,97 лв. - обезщетение за забава, както и законната лихва върху главницата от 31.03.2025 г. След подадено от длъжника възражение и дадени указания по чл.

415, ал. 1 ГПК ищцата е предявила настоящите искове в срока по чл. 415, ал. 4 ГПК.

По делото е приет като писмено доказателство Предварителен договор за изграждане и продажба на недвижим имот № BLD-A-099 от 13.01.2023 г., сключен между „БЛД 44“ ЕООД, ЕИК ******, като продавач/изпълнител, и Л. М. М. като купувач/възложител.

Предмет на договора са ателие Д.2.1, представляващо самостоятелен обект с идентификатор ***, със застроена площ 64,48 кв. м., и гараж № 085, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ***, със застроена площ 18,22 кв. м., заедно с прилежащите им идеални части. Общата цена е 169 540 евро, разпределена на 146 000 евро за ателието, 23 040 евро за гаража и 500 евро за идеалните части от терена.

Съгласно чл. 3 от предварителния договор цената се заплаща на две вноски - първа 2 вноска в размер на 16 954 евро при подписването, имаща и характер на задатък по чл. 93 ЗЗД, и втора вноска в размер на 152 586 евро по банков път. По чл. 5 окончателният договор следва да бъде сключен в срок до 60 календарни дни от получаването на разрешение за ползване, при условие че купувачът е изпълнил задълженията си за плащане. В чл. 7, ал. 1, т.

1 продавачът изрично се е задължил да прехвърли собствеността на купувача или на посочено от купувача трето лице, а чл. 10, т. 6 предвижда задължение на купувача да се яви пред нотариус или да посочи трето лице за придобиване на имота.

В чл. 9, ал. 1 продавачът е декларирал, че имотът е обременен единствено с четири договорни ипотеки в полза на „Райфайзенбанк България“ ЕАД, индивидуализирани с Нотариални актове № 104 и № 105 от 2019 г. и Нотариални актове № 18 и № 19 от 2021 г.

Договорът не съдържа клауза, по силата на която продавачът е длъжен да погаси или заличи тези ипотеки преди или едновременно със сключването на окончателния договор. Съгласно чл. 5, ал. 4 условията за окончателната сделка могат да бъдат променяни само при взаимно писмено съгласие, а чл. 23 от договора също изисква допълнителните споразумения да бъдат писмени.

Приети като писмени доказателства по делото са Фактура № 0000000193/13.01.2023 г., издадена от „БЛД 44“ ЕООД на ищцата за сумата 33 159,14 лв., както и извлечение от два банкови превода от 13.01.2023 г. за 20 000 лв. и 13 159,14 лв. по сметка на „БЛД 44“ ЕООД.

Документите установяват плащането на първата вноска по предварителния договор в левова равностойност на 16 954 евро.

По делото е приет Договор за гаранция от 04.10.2024 г., сключен между „Хай Холидей“ ООД като възложител и Л. М. М. като изпълнител. В чл. 1 страните са посочили, че възложителят ще встъпи в правата на изпълнителя по предварителния договор при обща стойност 225 000 евро, от която 152 586 евро представляват дължимата втора вноска към „БЛД 44“ ЕООД, а 72 414 евро - възнаграждение на изпълнителя. При сключването възложителят е заплатил 16 954 евро като парична гаранция по посочена от изпълнителя банкова сметка. Плащането е признато и от двете страни и не е спорно по делото.

Съгласно чл. 2 от Договора за гаранция ищцата се е задължила срещу уговореното възнаграждение да осигури сключването на нотариален акт за покупко-продажба между „Хай Холидей“ ООД и „БЛД 44“ ЕООД и да прехвърли всички свои права и задължения по предварителния договор, включително правата по платената първа вноска. По чл. 3, ал. 1, б.

„в“, т. 1 ответникът се е задължил да заплати 152 586 евро на строителя в деня, предхождащ нотариалното изповядване, а по т. 2 - да заплати на ищцата остатъка от възнаграждението 55 460 евро и да подпише запис на заповед. В чл. 3, ал. 3 е предвидено сделката да бъде извършена при условията на предварителния договор, но не по-късно от 09.10.2024 г.

Член 5 от Договора за гаранция предвижда, че ако възложителят не изпълни някое от задълженията си по чл. 3, ал. 1, б. „в“ в посочения срок, изпълнителят има право да задържи платената гаранция от 16 954 евро и наред с това да получи неустойка в размер на 16 954 евро. Неустойката е платима в петдневен срок от датата, на която съответното задължение е следвало да бъде изпълнено, като изрично е уговорено, че клаузата има характер на покана за доброволно изпълнение. Договорът допуска изменения и допълнения само в писмена форма.

От Констативен протокол с рег. № 21643, том V, № 101 от 07.10.2024 г. на нотариус В.Б., рег. № 302 на НК, се установява, че за 07.10.2024 г. в 11:00 часа „БЛД 44“ ЕООД е поканило ищцата да се яви за подписване на окончателен договор. Пред нотариуса са се явили Л. М. и Даря Стефанова Попова като пълномощник на управителя на „БЛД 44“ ЕООД. Представителят на строителя е представил Нотариален акт № 86, том XIII, рег. № 31007, дело № 2086/2019 г., Разрешение за ползване № СТ-05-394/25.07.2024 г., кадастрални схеми, данъчни оценки, удостоверение за актуално състояние, протокол за вземане на решение и пълномощно.

В същия протокол представителят на „БЛД 44“ ЕООД е заявил, че дружеството желае да продаде имотите и е готово да подпише окончателен договор с Л. М. или с посочено от нея 3 трето лице. Заявено е още, че ипотеките са описани в предварителния договор и че продавачът не е поемал задължение да ги заличи към момента на окончателната сделка.

Ищцата е заявила, че е довела като трета страна купувач „Хай Холидей“ ООД, което да встъпи в правата й, но сделката не се осъществява поради опасенията на втория купувач от придобиването на ипотекирани имоти. Протоколът е подписан от представителя на „БЛД 44“ ЕООД и от ищцата, но не и от представител на ответното дружество.

Приета по делото е Покана за изпълнение на договорно задължение с вх. № 12679/10.10.2024 г. на ЧСИ М.Ц., рег. № 840, с която ищцата е поискала ответникът да заплати неустойката от 16 954 евро. Върху поканата е удостоверено връчване на 14.10.2024 г. на управителя П.К.. Ответникът не твърди и не доказва да е заплатил нито сумата 152 586 евро по чл. 3, ал. 1, б. „в“, т. 1 от Договора за гаранция, нито претендираната неустойка.

В съдебното заседание на 19.05.2026 г. ищцата е представила оригинала на предварителния договор. След непосредствено сравнение съдът е констатирал, че на отделни страници има различие в разположението на подписите спрямо представеното копие, но съдържанието на оригинала и копието е идентично. Със заявление от 26.05.2026 г. са представени заверените копия на договора, фактурата и банковите преводи, които са приети в съдебното заседание на 14.07.2026 г. Други доказателства не са поискани, съдебното дирене е приключено и е даден ход на устните състезания.