Решение № 3703 от 02.06.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3703 гр. София, 02.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Г СЪСТАВ, в публично заседание на втори декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Валерия Банкова

Членове:

Петър Люб. Сантиров

Йоана Кр. Кацарска при участието на секретаря ПОЛИНА В. ВАСИЛЕВА като разгледа докладваното от Йоана Кр. Кацарска Въззивно гражданско дело № 20231100511294 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 258 и следв. ГПК.

С Решение № 20091178 от 17.05.2023 г., постановено по гр. д. № 67708/2018 г. по описа на Софийски районен съд, 127-и състав, са определени по предявения от „М3 Дент“ ООД срещу А. Ц. Б. на основание чл. 64 ЗС, право на ползване от „М3 Дент“ ООД на прилежаща площ за достъп и обслужване на сграда с идентификатор ***, представляваща западен близнак от двуетажна къща близнак, находящ се в гр. София, в.з.

****, с разгърната застроена площ от 403,35 кв.м. и застроена площ от 188,90 кв.м., намираща се в имот с идентификатор *** по плана на гр. София, местността в.з.

„Американски колеж“, Столична община, район „Младост“, с площ от 995 кв.м., както следва: подход необходим за достигане на имот с идентификатор *** с шИ. от 1,2 м и прилежаща част около трите фасади на сградата, както следва северна фасада – площ с шИ. от 3м., южна фасада – площ с шИ. от 3м., западна фасада с шИ. 3,73 м., очертани в скица, обективирана в Приложение № 2 към съдебно-техническата експертиза, изготвена от инж. В.Г.Я., находяща се на л. 197 от делото, приподписана от съдиятадокладчик и представляваща неразделна част от решението.

С решението А. Ц. Б. е осъдена да премахне поставения от нея катинар с шифър на вратата на външната ограда откъм улицата на поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в гр. София, местността в.з. „Американски колеж“, Столична община, район „Младост“, с площ от 995 кв.м., и да осигури неограничен достъп на „М3 Дент“ ООД или негови представители до изградения в поземления имот западен близнак от двуетажна двуфамилна жилищна сграда със самостоятелен идентификатор

*** и прилежащата част към западния близнак за извършване на действия по поддръжка или ремонт на постройката.

С постановеното решение А. Ц. Б. е осъдена да заплати на „М3 Дент“ ООД на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата в размер на 1080 лева, представляваща сторени съдебни разноски по производството по чл. 109 ЗС.

Решението е постановено при участието на Н. И. К. и В. И. К. в качеството им на 1 трети лица-помагачи на страната на ответника А. Ц. Б..

Срещу така постановеното решение е депозирана въззивна жалба от ответницата, в която са изложени оплаквания за недопустимост на съдебното решение, както и за неговата неправилност поради допуснати съществени процесуални нарушения, нарушения на материалния закон и необоснованост на изводите. Сочи, че първоинстанционното решение е недопустимо, тъй като въпреки дадените указания за отстраняване на нередовностите на исковата молба, същите не са били отстранени. Твърди, че ищецът не е притежател на правото на строеж върху имота и не притежава качеството суперфициар, тъй като възложеният му имот, представляващ западния близнак на двуетажна къща-близнак, не включва и правото на строеж върху земята, тъй като същото право не е част от ипотекираното имущество, станало предмет на публична продан и съответно възложено на ищеца след извършването й. Развива съображения, че върху западния близнак никога не е учредявано изрично право на строеж, а такова е учредявано само върху източния близнак, както и че западният близнак е бил изграден за собственичката на земята, която го е придобила по приращение към правото си на собственост върху земята, която впоследствие е прехвърлена на ответницата по иска. Акцентира, че с учредяването на правото на строеж на източния близнак собственичката на земята е запазила за себе си правото на строеж на западния близнак, който впоследствие е ипотекирала, но без да включва в ипотеката вещното право на строеж. Сочи, че с прехвърлянето на собствеността върху земята в полза на ответницата, собственичката на земята е прехвърлила и правото на строеж върху нея.

Акцентира, че правото на строеж на западния близнак не е вписано изрично в ипотеката и следователно не е било обект на публична продан и съответно на възлагане, т.е. то не е придобито от ищеца. Счита, че само когато правото на строеж се учредява на друго лице, различно от собственика на земята, правото на строеж се трансформира след построяването на сградата в степен груб строеж в право да се държи сградата в чужд имот и в право на прилежащ терен към нея за достъп и обслужване. Това не било приложимо в случаите, когато се реализира от самия собственик на земята. Сочи, че доколкото в случая в ипотеката не е вписано изрично и правото на строеж върху поземления имот, не следва да се прави извод, че претендираните права на ищеца са придобити от него с публичната продан, въз основа на която той е станал собственик на западния близнак. Твърди, че принципът на приращението не е приложим при публичната продан, както и че не може да се приеме, че с придобИ.ето по реда на публичната продан на поземлен имот се придобива собствеността върху сградите, макар те да не са били предмет на публичната продан, щом като запазването на собствеността върху тях не е изрично указано. Обобщава, че постановлението за възлагане не легитимира ищеца като суперфициар, както и че западната къща близнак се явява приращение към земята, която е прехвърлена в собственост на ответницата, както и че правото на строеж нито е прехвърляно, нито е ипотекирано. Сочи, че наред с това ответницата е придобила правото на собственост върху западния близнак въз основа на придобивна давност. По отношение на предявения иск с правно основание чл. 109 ЗС счита, че същият е недопустим, тъй като ищецът не осъществява владение върху имота. Моли съда да отмени обжалваното решение и претендира разноски.

В законоустановения срок по чл. 263, ал. 1 ГПК е депозиран писмен отговор на въззивната жалба, в който е изложено становище за нейната неоснователност. Въззиваемият оспорва твърденията на въззивницата, че е собственик на западния близнак. Сочи, че Я.П. е учредила право на строеж в полза на ответницата за построяване на източния близнак срещу задължение на ответницата да построи със свои средства за учредителя западния близнак от двуетажна къща близнак. Сочи, че собственикът-учредител изрично си е запазила правото на строеж за построяване на процесния западен близнак. След построяване на западния близнак в груб строеж правото на строеж се е трансформирало в право на собственост върху построения западен близнак. Сочи, че на 08.07.2008 г. Я.П. е ипотекирала западния близнак, като поради неизпълнениe на задължения по кредита имотът е изнесен на публична продан и е придобит от ищцовото дружество. На 05.07.2013 г. Я.П. е продала на отвeтницата останалата ½ ид.ч. от поземления имот. Твърди, че с извършените от нея действия, ответницата е отнела достъпа на ищеца до неговия имот. Намира, че са налице предпоставките за уважаване на иска по чл. 109 ЗС, както и на иска по чл. 64 ЗС. Сочи, че видно от представения по делото нотариален акт, волята на страните е била да се прехвърли собствеността само на ½ от поземления имот, но не и на построения върху тази част западен 2 близнак, която се потвърждава и от цената на сделката. Сочи, че към датата на прехвърлянето на останалата ½ ид.ч. от дворното място западният близнак вече е бил ипотекиран, което означава, че Я.П. не е имала намерение да прехвърля на ответницата собствеността върху западния близнак. Споделя изводите на първоинстанционния съд, че дори и да се приеме, че ответницата е придобила западния близнак по приращение, то го е придобила с ипотека, която следва имота. Оспорва твърденията за придобИ.е на западния близнак по давност. В тази връзка сочи, че в началото на 2013 г. е било образувано изпълнително дело, по което западният близнак е бил възбранен. На 17.01.2018 г. е било съставено постановлението за възлагане, а на 26.06.2018 г. ищецът е бил въведен във владение на процесния западен близнак. Твърди, че през цялото изпълнително производство ответницата е знаела и дори е взела участие при въвода във владение, като не е предявявала свои собствени права по установения в закона ред, като не е предприемала и други действия, от които би могло да се предположи, че тя претендира да е владелец на процесния западен близнак. Счита, че и не следва да се кредитират събраните в тази връзка свидетелски показания, доколкото същите са били преклудирани. Наред с това счита, че показанията на свидетеля са неясни и вътрешнопротиворечиви. Сочи, че дори и да е изтекла придобивна давност до влизане в сила на постановлението за възлагане, тя не е противопоставима на ипотекарния кредитор и на приобретателя на имота на публичната продан. Намира за установено по делото, че ответницата е отнела достъпа на ищеца до процесния западен близнак. Позовава се на новонастъпили обстоятелства, а именно, че след приключване на устните състезания пред първата инстанция бил извършен повторен въвод, при който ищецът бил повторно въведен във владение на процесния имот и при който било установено, че процесния западен близнак е заключен, а управителят на строителната фирма е разполагал с ключ от входната врата. Това безспорно доказвало, че ответницата не е отнела владението върху западния близнак, а е отнела единствено достъпа до западния близнак чрез заключване на входната врата. Моли съда да потвърди решението и претендира разноски.

Депозирана е и въззивна жалба от третите лица помагачи – В. К. и Н. К. с оплаквания за неправилност на решението. Сочат, че източният близнак няма пряк достъп до път и достъпът до тази постройка съгласно разпределеното право на ползване минава през поземления имот и се застъпва от част от прилежащата територия, определена от първоинстанционния съд за обслужване на западния близнак, от северната фасата на сградата. Вещото лице потвърдило в съдебно заседание, че свободният достъп до източния близнак ще бъде възпрепятстван, в случай че собственикът на западния близнак разположи например скеле при извършване на ремонт на къщата си. Твърдят, че чл. 22, ал. 7 ЗУТ се прилага по отношение на квартали с комплексно застрояване, какъвто процесният не е.

Молят съда в случай че приеме, че прилежащата площ е законосъобразно определена, ищецът да бъде задължен да извършва ремонтни дейности в северната част на западния близнак, където е достъпът до източния близнак само в минимално необходимите за това срокове. Молят съда да определи пешеходния достъп до западния близнак съгласно скица Приложение № 4. Претендира разноски.

В законоустановения срок по чл. 263, ал. 1 ГПК е депозиран писмен отговор от ищцовото дружество срещу подадената от третите лица помагачи въззивна жалба. Сочи, че съгласно константната съдебна практика Наредба № 7 има универсален характер и е приложима и по отношение на съдебните производство по чл. 64 ЗС. Споделя изводите на първоинстанционния съд, че разпределението на ползването върху земята между съсобствениците не е противопоставимо на собственика на процесния западен близнак, който на собствено основание разполага с право на ползване на прилежащия към сградата терен, като част от правото му на собственост върху съществуващата в този терен сграда.

Твърди, че първоинстанционният съд правилно е определил прилежащата площ от процесното дворно място. Моли съда да потвърди решението.

Софийският градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 ГПК, във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт, приема следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнА. служебно по валидността на решението, а по допустимостта в обжалваната част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Решението е правилно, като на основание чл.

3

272 ГПК въззивният състав препраща към мотивите, изложени от СРС. Независимо от това и във връзка с доводите във въззивната жалба е необходимо да се добави следното: