Решение № 2832 от 08.12.2022, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 2832 гр. Бургас, 08.12.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXVI СЪСТАВ, в публично заседание на осми ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: ДАРИНА К. ЙОРДАНОВА при участието на секретаря ЖАСМИНА Н. СЛАВОВА като разгледа докладваното от ДАРИНА К. ЙОРДАНОВА Гражданско дело № 20222120101091 по описа за 2022 година

Производството е образувано по исковата молба на К. Х. В., ЕГН **********, Х. Х.

В., ЕГН **********, Н. И. В., ЕГН **********, всички със съдебен адрес в ............................., чрез адв.Б.Х., против „Еко Клима 11“ ЕООД, ЕИК 102205791, съдебен адрес .............................., чрез адв.М.Б., с която е предявен иск за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт №....., т....., рег.№......., дело №.............. г. на нотариус Б.К., рег.№..... на НК, по отношение на 218.304/303.20 кв.м.ид.ч. от дворно място с площ от 303,20 кв.м., образуващо УПИ .........., ........... в кв..... по плана на ЦГЧ на ..................., при граници на парцела: север-булевард ..........., югозападулица ................., изток и югоизток – УПИ .........., които Х.К. В. е прехвърлил на „Еко Клима 11“ ООД и е учредено право на строеж за изграждане на масивна шестетажна смесена сграда със сутерен, партер, терасовиден етаж и подпокривно пространство, с разгъната застроена площ от 1823,36 кв.м., която преобретателят да построи със свои средства, материали и труд, в определените в договора срокове и степен на завършеност, така че прехвърлителят да придобие в своя изключителна собственост – като насрещна престация, съответните обекти, посочени подробно в нотариалния акт. Иска се разваляне на договора поради неизпълнени насрещните престации – неосъществено строителство от преобретателя и непредаване в собственост на прехвърлителя на договорените обекти, поради безполезност на изпълнението вследствие изминалия дълъг период на забава и поради невъзможност на изпълнението изцяло вследствие извършения отказ от право на строеж от праводателя на ответника „Еко клима 11“ ООД и отпадане на интереса от изпълнението от страна на ищците.

Твърди се в исковата молба, че ищците са наследници на Х.К. В., ЕГН **********, починал на ................... г., както и че приживе наследодателят им е придобил чрез договор за дарение, обективиран в н.а. №...., т......., д.№............ г., недвижим имот представляващ празно дворно място в гр.Б. с площ от 313,90 кв.м., съставляващо парцел пл.№.........., кв......... по плана на гр.Б., понастоящем представляващ поземлен имот с идентификатор 1

..................... по КК на гр.Б., с административен адрес ...................... Ищците твърдят, че между наследодателя им и ответното дружество е бил сключен договор, по силата на който наследодателят им продал на ответника 218.304/303.20 кв.м.ид.ч. и учредил право на строеж върху дворно място с площ от 303.20 кв.м., образуващо УПИ .........., ........... в кв..... по плана на ЦГЧ на ..................., за изграждане на масивна шестетажна смесена сграда със сутерен, партер, терасовиден етаж и подпокривно пространство с разгърната застроена площ от 1823,36 кв.м., която преобретателят да построи със свои средства, материали и труд, в определените в договора срокове и степен на завършеност, така че прехвърлителят да продобие в своя изключителна собственост, като насрещна престация, съответните обекти.

Твърди се и това, че със същия договор страните са си учредили взаимно правото на строеж за придобиване в индивидуална собственост на обектите в новостроящата се сграда.

Видно от обстоятелствената част на исковата молба, на 09.02.2009 г., наследодателят дарил на дъщеря си Х. В. и сина си К. В. 84.896/303.20 кв.м.ид.ч. от горепосочения имот, както и учреденото си съгласно акт №....., т......, д.№.......... г. право на строеж за изграждане и придобиване в собственост на самостоятелни обекти в масивната шестетажна жилищна сграда. След смъртта на наследодателя се сочи, че правата на наследниците му върху поземления имот са както следва: 84.896/303.20 кв.м.ид.ч. общо и поравно за ищците К. В. и Х. В., 218.304/303.20 кв.м.ид.ч. общо и поравно за ищците К. Х. В., Х. Х. В. и Н. И. В..

Ищците твърдят, че от прехвърляне на ид.ч. от дворното място и учредяване на правото на строеж до настоящия момент ответникът не е изпълнил поетия ангажимент, не е предприел каквито и да е активни действия по изпълнение на договора за строителство след одобряване на архитектурния проект и издаденото разрешение за строеж. Също така през 2014 г., чрез управителя си Г.И.И., дружеството е направило отказ от учреденото право на строеж върху дворното място с площ от 303.20 кв.м., образуващо УПИ .........., ........... в кв..... по плана на ЦГЧ за изграждане на масивната шестетажна смесена сграда. Твърди се, че ответникът не е извършил отказ и от прехвърлените ид.ч. от поземления имот, които и до настоящия момент продължават да бъдат притежание на „Еко Клима 11“ ЕООД, което е правоприемник на „Еко Клима“ ООД. Затова се сочи, че за ищците е налице правен интерес от предявяване на иск за разваляне на договора за покупко-продажба. Ангажирани са доказателства, претендират се разноски

В законоустановения срок по чл.131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответното дружество, в който са подробно изложени аргументи и се твърди, че предявеният иск е неоснователен. Иска се същият да бъде отхвърлен, както и на ответника да бъдат присъдени направените разноски по делото. Заявено е възражение за погасавяне на претенцията по давност и за придобиване на имота на основание давностно владение, считано от придобиването на терена до настоящия момент.

В съдебно заседание страните уточняват претенцията, като излагат съображения в следния смисъл: ищцовата страна, уточнява че се касае за разваляне на договора за покупкопродажба, чиято насрещна престация е уговореното строителство; от ответника е направено възражение, че насрещната престация на договор за покупко–продажба не се съдържа в нотариалния акт и не е свързана с учреденото право на строеж, а представлява договорено между страните подобряване характеристиките на имота с извършване на проектиране и изграждане на външни връзки, трафопост, параметри на застояване и други дейности, извършени преди и след сделката, обективирана в нотариален акт от 23.12.2005 г.

Ищцовата страна изразява становище за неоснователност на твърденията за погасяване на претенцията по давност, като счита, че срокът тече от узнаването.

Предявеният иск е с правно основание чл.87, ал.2 вр. ал.3 ЗЗД за разваляне на договор 2 за покупко-продажба поради забава на длъжника да изпълни насрещната престация, свързана със строителство на сградата върху имота, което изпълнение е станало безполезно.

Правната квалификация на направеното възражение от ответника е чл.87, ал.5 ЗЗД за погасяване на това право по давност, както и възражение по чл. 79 ЗС за придобиване на имота по давност.

Съдът, като взе предвид исканията и доводите на страните, събраните по делото доказателства и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По делото не се спори и се установява от представения по делото нотариален акт № ......, т....., рег.№ ........., дело № .............. г. по описа на нотариус Б.К., рег.№ ..... на НК, с район на действие БРС, че между Х.К. В. и “ЕКО КЛИМА 11” ООД е сключен следния договор: Х.К. В. продава 218.304/303.20 ид.ч. кв.м. и учредява право на строеж на “ЕКО КЛИМА 11” ООД, представлявано от управителя Г.И.И., върху следния свой собствен недвижим имот в ......................: дворно място, с площ от 303.20 кв.м., образуващо УПИ .........., ..........., в кв. ...., по плана на ЦГЧ на гр. Б., за изграждане на масивна шестетажна смесена сграда, със сутерен, партер, терасовиден етаж и подпокривно пространство, с РЗП1823.36кв.м., която приобретателят “ЕКО КЛИМА 11” ООД да построи със свои средства, материали и труд, в определените в договора срокове и степен на завършеност, така че прехвърлителят да придобие в своя изключителна собственост – като насрещна престация, съответните обекти, описани в нотариалния акт, представляващи Бирария 2 първо ниво – на първи етаж, Бирария 2 второ ниво – на сутерен, както и три апартамента. В точка 3 от нотариалния акт страните са постигнали съгласие строителството на сградата да се извърши в съответствие с одобрен архитектурен проект, а с т.4 са предвидили срокът за предаване на сградата да бъде 18 месеца, считано от датата на издаване на строителното разрешение на обекта. Предвидили са, че този срок може да бъде удължаван само чрез взаимно писмено съгласие –анекс към договора, при продължителен - повече от един месец – период на неблагоприятни условия, за което изпълнителят уведомява писмено прехвърлителя.

С договор за дарение на недвижим имот обективиран в нотариален акт № ........., том ........., рег. № ..........., нот.дело № .............. г. на Нотариус В.Д., рег.№ .......... на НК, приживе Х.К. В. дарява на своите деца Х. Х. В. и К. Х. В., следния свой недвижим имот в ..........................: 84.869/303.20 кв.м. ид.ч. от УПИ .........., ..........., вкв. ...., по плана на ЦГЧ на гр. Б., както и право на строеж за изграждане и придобиване в собственост на петте самостоятелни обекта, описани в нотариален акт № ......., т......, рег.№ ........, дело № ....... от ................... г. по описа на нотариус Б.К..

Не се спори между страните, че на .....07.2014 г. е вписан отказ от учреденото право на строеж от страна на “ЕКО КЛИМА 11” ООД, както и че строителството не е реализирано.

Безспорно по делото е още, че праводателят Х.К. В. е починал на ...................г. и е оставил за свои законни наследници съпруга – Н. И. В. и две деца - К. Х. В. и Х. Х. В..

От показанията на разпитаните по делото две групи свидетели се установява, че отношенията между Х. В. и управителя на ответното дружество Г. И. са били добри и приятелски, както към момента на сключване на договорите, така и до смъртта на Х. В..

Двамата са се считали за съсобственици в имота и Х. е бил с убеждението, че сградата ще се построи. Дори и след изтичане на строителните книжа са били водени разговори между двамата за осъществяване на строителство в поземления имот.

При така установените факти, съдът достигна до следните правни изводи:

3

Съществуването на облигационно правоотношение между праводателя на ищците и ответното дружество е несъмнено установен по делото от представения договор за покупкопродажба и учредяване на право на строеж. От текста на договора може да се направи несъмнен извод, че договорът е със смесен характер и продажбата на идеални части от земята е неразривно свързана с учреденото право на строеж за изграждане на сграда в имота.

Продажбата съгласно чл. 183 ЗЗД е възмездна сделка и доколкото не е предвидена в договора друга цена за придобиването на идеалните части от поземления имот, извън собствеността в бъдещата сграда, следва да се приеме, че насрещната престация е именно изграждането на съответните обекти, които да бъдат придобити от прехвърлителя Х. В. след реализирането на строежа. Твърденията за наличието на друг вид уговорки относно цената, наведени от процесуалните представители на ответника, са недоказани и в разрез с посоченото в нотариалния акт. Тъй като документът се ползва с материална доказателствена сила срещу приобретателя и обвързва страните, които са го подписали, установяването на различна от уговорената цена е недопустимо да се извършва със свидетелски показания. Не са налице писмени доказателства, които да внасят и най-малко съмнение относно волята на страните в съсобствения имот да се изгради съответната сграда, съобразно одобрения архитектурен проект към 2005г., както и всеки съсобственик да придобие съответните самостоятелни обекти в нея. Затова съдът приема, че като насрещно задължение срещу придобитите идеалните части от земята приобретателят е поел ангажимента за бъдещо строителство със свои труд и средства, в уговорения срок.

Искът с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД предоставя възможност на кредитора да поиска разваляне по съдебен ред на договора, с който се признават или прекратяват вещни права върху недвижим имот. В настоящия случай претенцията на ищците е свързана с неизпълнение задължението на ответника да построи сградата и да предаде на прехвърлителя обектите в нея, съгласно нотариалния акт. Правото да иска разваляне на договора поради неизпълнение принадлежи на изправната страна, каквато несъмнено се явява продавачът Х. В.. Това право възниква в деня, в който изпълнението на задължението на приобретателя е станало изискуемо и от този момент тече петгодишният срок по чл. 87, ал. 5 ЗЗД – за погасяване на претенцията по давност. ( В този смисъл решение № 865 от 8.12.2009 г. на ВКС по гр. д. № 2134/2008 г., IV г. о., ГК и други). В случая за сградата не се твърди и не се установява да е било издадено разрешение за строеж, респ. да е започнал да тече уговореният 18-месечен срок. От страна на ответното дружество обаче е направено изрично нотариално заверено изявление на 24.07.2014г. за отказ от учреденото право на строеж за изграждане на описаната в нотариалния акт от 2005 г. сграда, вписано на .....07.2004 г. в Службата по вписванията. Следователно към този момент за прехвърлителя по договора Х. В. е била открита възможността да претендира разваляне на договора.