Решение № 85 от 22.02.2023, Районен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 85 гр. Благоевград, 22.02.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, VIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми януари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател:

Димитър Р. Беровски при участието на секретаря Ана Г. Г. като разгледа докладваното от Димитър Р. Беровски Гражданско дело № 20221210100605 по описа за 2022 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

I. Обстоятелства по производството.

Производството е по реда на Глава тринадесета от ГПК („Основно производство”).

Образувано е по искова молба, подадена от Е. Н. С., ЕГН **********, с постоянен и настоящ адрес: гр. В.**, чрез пълномощника адв. Д. Г. Г., с адрес за кореспонденция: гр.В.**, телефон: *** против „МУЗИКАЛЕН ЦЕНТЪР ИКОНОМОВ" ООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: гр. Б.***, представлявано от управителя Т. И. И..

Ищецът е предявил срещу ответника установителен иск за сумата от 2500 лв. /две хиляди и петстотин лева/, представляваща частично задължение от общото задължение в размер на 7800 лв. за неплатени суми по договор за наем от 11.06.2018г. и Анекс №1 от 27.04.2020г. към него за периода от 01.09.2020г. до 30.08.2021 г. на недвижим имот, находящ се в гр.

В.**, съставляващ временен търговски обект с идентификатор ***, ведно със законната лихва върху нея от датата на подаване на заявлението – 16.11.2021г. до окончателното изплащане на вземането.

За претендиранато вземане е била издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК, срещу която от страна на длъжника е постъпило възражение по чл. 414 ГПК.

С разпореждане от 06.04.2022г. исковата молба е била оставена без движение и на ищеца са дадени указания за довнасяне на дължимата държавна такса.

В указания едноседмичен срок по чл. 129, ал. 2 ГПК ищецът е отстранил констатираната нередовност, като е довнесъл дължимата се държавна такса.

В законоустановения едномесечен срок ответникът „МУЗИКАЛЕН ЦЕНТЪР ИКОНОМОВ"ООД е депозирал отговор на исковата молба, с който се оспорват предявеният иск като неоснователен.

Настоящият съдебен състав с определение от 11.07.2022г. е констатирал, че в срока за отговора на исковата молба е предявен и насрещен иск за осъждане ищецът Е. Н. С. да заплати на ответника „МУЗИКАЛЕН ЦЕНТЪР ИКОНОМОВ" ООД сумата от 1300 лв., представляваща подлежащ на връщане депозит по процесния договор за наем на недвижим имот, ведно със законната лихва от датата на депозиране на насрещния иск до окончателното изплащане на сумата.

В законоустановения едномесечен срок ищецът Е. Н. С. е депозирал отговор на 1 насрещната искова молба, с който оспорва насрещния иск като неоснователен.

Ищецът твърди, че между него, като наемодател, и ответника, като наемател, бил сключен договор за наем от 11.06.2018г. на недвижим имот в гр.В.***, съставляващ временен търговски обект с идентификатор ***. Поддържа, че уговорената между страните месечна наемна цена била в размер на 1300 лв. Заявява, че впоследствие бил сключен Анекс № 1 от 27.04.2020г. към договора за наем във връзка с обявеното извънредно положение за ограничаване на разпространение на Ковид-19, като страните се били договорил за намаляване на дължимият месечен наем с 50% от определения в договора - от 1300 лв. на 650 лв., считано от 01.05.20г.до 31.08.2020г. Излага, че след тази дата наемателят продължил да ползвал обекта, но заплащал само по 650 лв. на месец, без да имала договорка между страните за намаляване на наемната цена след срока, определен в анекса. Сочи, че договорът за наем бил прекратен, като наемателят напуснал обекта на 30.08.2021 г. Смята, че ответникът не бил заплатил наема за периода от 01.09.2020г. до 30.08.2021г. в размер на 7800 лв. Претендира частично неплатената от ответника сума от 2500 лв. Сочи, че за визираното вземане е била издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК, срещу която ответникът, имащ качеството на длъжник в заповедното производство, е депозирал възражение. По отношение на насрещния иск излага съображения, с които обосновава позиция за неговата неоснователност.

Ответникът оспорва предявения иск. Не оспорва, че бил сключил с ищеца договор за наем, като същият бил сключен за срок от две години - до 11.06.2020г. Заявява, че периодът, за който се претендира заплащане на наемна цена бил извън срока на договора. Поддържа, че след прекратяване на договора за наем от 11.06.2018г. бил налице нов договор за наем, сключен в устна форма, по който страните се били договорили за нови условия, а именно заплащане на наемна цена в размер на 650 лв. По отношение на насрещния иск обосновава теза, че ищецът му дължал връщане на заплатения от него депозит в размер на 1300 лв.

По повод подадената искова молба и насрещна искова молба, предмет на разглеждане в настоящото производство са следните искове:

- установителен иск по чл. 422, ал. 1 във вр. с чл. 415, ал. 4 ГПК във вр. чл. 79, ал. 1 във вр. с чл. вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД – относно иска за сумата от сумата от 2500 лв. /две хиляди и петстотин лева/, представляваща частично задължение от общото задължение в размер на 7800 лв. за неплатени суми по договор за наем от 11.06.2018г. и Анекс №1 от 27.04.2020г. към него за периода от 01.09.2020г. до 30.08.2021 г. на недвижим имот, находящ се в гр.

В.**, съставляващ временен търговски обект с идентификатор ***, ведно със законната лихва върху нея от датата на подаване на заявлението – 16.11.2021г. до окончателното изплащане на вземането.

- осъдителен насрещен иск по чл. 79, ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 4, ал. 2 от договор за наем от 11.06.2018г.– относно иска за сумата от 1300 лв. /хиляда и триста лева/, представляваща подлежащ на връщане депозит по процесния договор за наем на недвижим имот, ведно със законната лихва от датата на депозиране на насрещния иск до окончателното изплащане на сумата.

За вземането по така предявения установителен иск е била издадена Заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК с № 1013 от 12.12.2021г. по ч. гр. д. № 2994/2021г. на Районен съд – гр. Благоевград.

Срещу цитираната заповед, в рамките на едномесечния срок по чл. 414 ГПК, е постъпило възражение от страна на настоящият ответник, имащ качеството на длъжник в заповедното производство.

II. Фактически и правни изводи.

1. Относно допустимостта на предявените искове:

Предявените искове са процесуално допустими. Същите изхождат от легитимирани лица, депозирани са пред компетентния съд, като установителният иск е предявен в законоустановения едномесечен срок по чл. 415, ал. 4 ГПК.

2

2. Относно основателността на предявените искове:

2.1. Относно установителния иск по чл. 422, ал. 1 във вр. с чл. 415, ал. 4 ГПК във вр. чл. 79, ал. 1 във вр. с чл. вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД.

Уважаването на посочената искова претенция е детерминирано от кумулативното наличие на следните предпоставки: 1/ наличието на валидно облигационно правоотношение, породено от процесния договор за наем, по силата на който ищецът има качеството на наемодател, а ответникът – на наемател; 2/ реалното предаване от наемодателя на наемателя на процесния недвижим имот; 3/ настъпване на падежа на задължението на наемателя за заплащане на наемната цена за посочения в исковата молба период - от 01.09.2020г. до 30.08.2021г., и 4/ неизпълнение на задължението на ответника за погасяване на претендираното от ищеца вземане, представляващо наемната цена за ползването на процесния имот за посочените в исковата молба месеци.

С оглед правилата за разпределение на доказателствената тежест в исковия граждански процес (чл. 154, ал. 1 ГПК), ищцовата страна следва да установи наличието на първите три от посочените предпоставки. А в случай, че това бъде сторено, ответникът трябва да проведе доказване относно погасяването на своето задължение.

Именно в контекста на изложените принципни положения трябва да се потърси и разрешението на фактическите и на правните проблеми, които поставя разглежданият иск.

По делото е безспорно, а и от представените писмени доказателства се установява, че между ищеца (като наемодател) и ответника (като наемател) е било налице облигационно правоотношение, произтичащо от процесния договор за наем от 11.06.2018г. По силата на този договор за наем ищецът се задължил да предостави за временно ползване на ответника следния недвижим имот: „временен търговски обект, ведно с монолитната пристройка“ с мазета, представляващи заедно масивна постройка с избено помещение, изградена в поземлен имот с идентификатор *** /едно нула едно три пет, точка две пет пет девет точка едно седем три/, който по предходен план е бил с № 16 /шестнадесет/ в кв. 791 /седемстотин деветдесет и едно/, с площ за имота от 274 кв.м., с административен адрес - гр.

Варна, ***.

Не е спорно между страните, а и от текста на самия договор се установява, че съгласно чл.

2, ал. 1 ответникът се задължил да заплаща наемна цена в размер на 1300 лв. месечно.

Страните са договорили плащането на наемната цена да се извършвало по банков път по банковата сметка на наемодателя.

Съгласно чл. 8, ал. 1 от договора срокът на действието му е бил две години, считано от датата на подписването му между страните – 11.06.2018г. Съгласно клаузата на чл. 8, ал. 2 от договора ако след изтичането на наемния срок по наемателят продължил да ползвал наетият имот със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се считал за продължен като договор за наем за неопределен срок.

Впоследствие страните на 27.04.2020г. сключили Анекс № 1 към процесния договор за наем, съгласно който във връзка с обявеното Извънредно положение от правителството на 13.03.2020г. за ограничаване на разпространяване на Ковид-19, както и опазване на населението от пандемия, което и пряко и косвено рефлектира върху икономиката и бизнеса, се споразумели считано от 01.05.2020г. месечният договорен наем да се редуцирал на 50 % за месеците май, юни, юли и август 2020г.

От съдържанието на сключения Анекс № 1 към договора за наем следва изводът, че за посочените месеци (май, юни, юли и август 2020г.) първоначално уговорената месечна наемна цена била намалена наполовина, т.е. от 1300 лв. на 650 лв.

От представените по делото вносни бележки се установява, че за горепосочените четири месеца ответникът действително е заплащал намалената наполовина месечна наемна цена от 650 лв. Става ясно също така, че и след тези четири месеца, ответникът продължил да ползвал наетата вещ и да заплащал намалената месечна цена в размер на 650 лв. Това продължило до прекратяване на процесния наемен договор, което станало на 31.08.2021г., 3 когато наемателят преустановил ползването на вещта и я върнал на наемодателя.

Основния спорен въпрос по делото е каква е била месечната наемна цена за процесния период (от 01.09.2020г. до 30.08.2021 г.). Според тезата на ищеца, след изтичане на четирите месеца по анекса, наемната цена отново била първоначално определената от 1300 лв.

Според тезата на ответника бил налице сключен в устна форма нов договор за наем, по който страните се били договорили за нови условия, а именно заплащане на наемна цена в размер на 650 лв. В подкрепа на тезата си ответната страна е ангажирала и свидетели, които бяха разпитани в проведеното на 27.01.2023г. открито съдебно заседание, а именно И. Т. И. и Д. Е. Г.в.

Настоящият съдебен състав смята, че след изтичане на четирите месеца по анекса на договора, наемната цена отново е била първоначално определената от 1300 лв. Аргументите за този извод са следните:

Съгласно изричната разпоредба на чл. 236, ал. 1 ЗЗД ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателят, договорът се счита продължен за неопределен срок. Горепосочената законова разпоредба е възпроизведена и в клаузата на чл. 8, ал. 2 от процесният договор за наем. Става въпрос за хипотеза на така нареченото мълчаливо продължаване действието на договора (tacita prolongatio). Този извод следва от самото съдържание на анекса към договора за наем. В него изрично е уредено, че намалената наполовина наемна цена ще се заплаща и за период след изтичане на уговорения двугодишен срок, а именно и за месеците юли, и август 2020г.

Ако страните са искали процесният договор да бъде прекратен след изтичане на уговорения срок (т.е. на 11.06.2020г.), то тогава нямаше да уреждат в анекса заплащане на наем за месеците юли и август 2020г. Следователно не може да се сподели тезата на ответника, че бил налице сключен в устна форма нов договор за наем, по който страните се били договорили за нови условия, а именно заплащане на наемна цена в размер на 650 лв.