Решение № 5 от 08.01.2024, Районен съд - Лом

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№5 гр. гр. Лом, 08.01.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЛОМ, ПЕТИ СЪСТАВ, в публично заседание на първи ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Елица Юл. Орманова при участието на секретаря Любомира Б. П.а като разгледа докладваното от Елица Юл. Орманова Гражданско дело № 20221620101714 по описа за 2022 година

Производството е образувано по искова молба, подадена о т Г. Г. Г., с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. *****, съдебен адрес: гр.******, ул. „****, против «*****“ ЕООД, с ЕИК ****, със седалище с. **, представлявано от управителя К. М. С., ЕГН ********** и против К. М. С., ЕГН **********, с която са предявени:

-иск по чл. 124, ал. 1 ГПК – против К. М. С., ЕГН ********** – за признаване за установено по отношение на К. М. С., ЕГН **********, че ищецът Г. Г. Г., с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. **********, е собственик на новообразуван поземлен имот с идентификатор № ***, в с. ****, обл. ******, по КККР, одобрени със Заповед РД- 18-52/22.05.2019 г. на изпълнителния директор на АГКК, с площ 24232, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, при съседи:

***, ***, ***, ***, ***, образуван от имот с идентификатор № *** с площ от 55263 кв.м.;

-иск по чл. 108 ЗС против „*****“ ЕООД , с ЕИК **** - за признаване за установено по отношение на „*****“ ЕООД, с ЕИК ****, че ищецът Г. Г. Г., с ЕГН **********, е собственик на новообразуван поземлен имот с идентификатор № ***, в с. ****, обл. ******, по КККР, одобрени със Заповед РД- 18-52/22.05.2019 г. на изпълнителния директор на АГКК, с площ 24232, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, при съседи: ***, ***, ***,

***, ***, образуван от имот с идентификатор № *** с площ от

55263 кв.м. и осъждане на ответника да предаде владението върху имота;

- искове против К. М. С. ЕГН ********** и „*****“ ЕООД, с ЕИК ****: по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД - за прогласяване нищожността поради накърняване на добрите нрави и по чл.

1

26, ал. 2, изр. 1, пр. 2 ЗЗД - за прогласяване нищожността поради липса на съгласие на:

Договор за наем, вписан в CB-Лом дв. вх.рег. № 5167/28.08.2019 г., акт. № 189, т 7, в сила от 1.10.2022 г., Договор за наем, вписан в CB-Лом с дв. вх.рег. № 5168/ 28.08.2019 г., акт. № 190, т 7, в сила от 1.10.2025 г., Договор за наем, вписан в CB-Лом с дв. вх.рег. № 5169/ 28.08.2019 г., акт. № 191, т 7, в сила от 1.10.2028 г., Договор за наем, вписан в CB-Лом дв. вх.рег. № 1850/30.03.2021 г., акт. № 229, т 3, в сила от 1.10.2031 г., Договор за наем, вписан в CB-Лом с дв. вх.рег. № 1849/30.03.2021 г., акт. № 228, т 3, в сила от 1.10.2036 г. и Договор за аренда, вписан в CB-Лом с дв. вх.рег. № 5565/02.08.2022 г., акт № 16, т 10, в сила от 01.10.2023 г.,

-иск по чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ против К. М. С., ЕГН ********** и „*****“ ЕООД, с ЕИК **** - за изменение на Договор за наем, вписан в CB-Лом, дв. вх.рег. № 5166/28.08.2019 г., акт. № 188, т 7, сключен с «*****“ ЕООД като наемател и К. М. С. като наемодател, в частта относно размера на уговореното арендно плащане, като се увеличи дължимото арендно плащане за стопанската 2021-2022 г. за имота, предмет на договора, на 85 лв./дка предоставена площ.

Претендира се присъждане на направените в производството разноски.

В исковата молба се твърди следното: В първоначалната искова молба се сочи, че с няколко нотариални акта ищецът станал съсобственик с ответника К. М. С., като ищецът притежава общо 221/504 ид.ч. от съсобствения имот в землището на с. ****, имот с идентификатор № ***, с НТП - нива, в м. “***», втора категория, с номер по предходен план № 230006, с площ от 55263 кв.м., при съседи: ***, ***, ***, ***, ***, ***. В уточняваща молба /л.37/ се посочва, че с приложен констативен нотариален акт /Нотариален акт за признаване право на собственост № 18, том VІІІ, рег. № 4544, дело № 765/2022 г. на Борислав Каменов – нотариус с рег. № 749 от РНК/ ищецът е признат за собственик на 24232/55263 ид.ч. от имота, а ответникът К.

М. С. – за собственик на 31031/55263 ид.ч. от имота. В уточняваща молба /л.62/ се твърди, че във връзка с извършена доброволна делба с ответника /Кр. С./ на съсобствения имот с ид.

№ *** е образуван нов имот, собственост на ищеца, с ид. № *** с площ 24232 кв.м. За първоначалния имот с ид. № *** е сключен договор за наем, вписан в CB-Лом, дв. вх.рег. № 120/15.10.2013 г., per. № 84, т 1. Сключени са и 5 броя последващи тригодишни договори за наем, както и дублиращ аренден договор между двамата ответници при аналогични неизгодни за останалите съсобственици условия, които влизат в сила след 01.10.2022 г. На основание чл.17, ал.З от ЗАЗ с Нотариална покана № 3162, т.1, акт. 182 от 27.07.2022 г., връчена чрез нотариус с рег. № 749 при РНК на ответниците, последните са уведомени, че ищецът е собственик на част от имота и следва да изпълняват наемни плащания към него. Наемните договори, сключени за описания по-горе имот, в сила от 2022 г., обвързват ищеца с непазарна ниска арендна цена между 30 и 40 лв. на декар. В указания срок не постъпил отговор на предложението на ищеца за увеличение на рентата и за прекратяване на наемните договори, а напротив - след връчване на поканата, против добрите нрави, бил сключен между ответниците дублиращ общия период на наемните договори, 2 аренден договор. Ищецът счита, че в обстоятелствата, от които страните са се ръководели при уреждане на отношенията си преди години, са настъпили съществени трайни изменения, като това е довело до очевидно несъответствие между поетите задължения за заплащане на пазарна наемна/арендна цена. Настъпили съществени изменения на цените на земеделската земя, респективно се увеличила наемната цена за арендована земеделска земя в землището на с. ****, обл. ******. Поради това изменение на рентите изпратил до ответниците нотариална покана - предложение за актуализиране на наемното плащане за стопанската 2021/2022 г. Не получил отговор на поканата и не било прието предложението му за актуализиране на рентата до 85 лв./дка. Рента от 30 лв./дка е драстично по-малко, отколкото заплащат арендатори за земи на ищеца във всички съседни землища в общината, а именно тези на с. ****, ****, ****, където рентите, които му се заплащат, са от 85 лв./дка (за малък брой декари) до 95 лв./дка (за голям брой декари), вкл. 85 лв./дка за землището на с.

****, видно от приложени договори и анекси с други арендатори по стари договори с ниски ренти. Поради това предявява иск за изменението на Договор за наем, вписан в CB-Лом, дв. вх.рег. № 5166/28.08.2019 г., акт. № 188, т 7, в сила от 01.10.2019 г.– за увеличение на рентата. Ищецът предявява иск срещу ответника „*****“ ЕООД с правно основание чл. 108 ЗС с искане да бъде признато за установено, че ищецът е собственик и ответникът следва да предаде владението върху новообразувания имот с ид. № *** с площ 24232 кв.м.

Владението на ищеца върху собствения му имот е нарушено, тъй като не може да сключи договор за наем с наемател по свой избор, при по-изгодни условия. Предявява и иск за прогласяване нищожността на всички сключени 5 договори за наем, както и на дублиращия аренден договор, които са вписани в CB-Лом. Счита, че така сключените общо 6 броя идентични договори за наем и един аренден договор между ответника - физическо лице и юридическото лице (първият изтичащ на 1.10.2022 г., по който се иска увеличение на рентното плащане) накърняват правата на ищеца с неизгодно-ниската непазарна рента и противоречат па добрите нрави. Ограничението от 3-годишен срок на договорите за наем е предвидено именно, за да бъде такъв (3 годишен срок), а не по-дълъг срокът на договора за наем. Налице е съзнателно противозаконно заобикаляне на закона и е основание за прогласяване на последващите наемни и арендни договори за нищожни, тъй като противиречат на добрите нрави. С тези договори се накърняват интересите на останалите съсобственици и водят до незаконно обогатяване на ответниците за сметка на останалите съсобственици поради ниската непазарна рента и дълъг срок на договорите, както и чрез отказа на ответниците да актуализират рентата до пазарни стойности. Последиците и крайният резултат - ниска рента, не са съвместими с понятията за добросъвестност и справедливост. Запазването на 5-те наемни и аренден договори би противоречало на принципите на справедливостта, еквивалентността и добросъвестността, както и на правовите норми, определящи владение и ползване на съсобствена вещ. Сочи се нищожност на договорите поради липса на съгласие, тъй като ищецът, като правоприемник/страна по договорите, е засегнат от тях и не е съгласен с тяхното продължаващо действие, за което ответниците са известени – както чрез нотариална покана, така и чрез настоящото дело.

Писмен отговор в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е подаден от ответника К. М. С.. В същия се 3 твърди, че исковете с правно основание чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ са недопустими, тъй като в закона не е предвидено право на страна по договор за наем да иска неговото изменение по съдебен ред, включително и в частта му относно договореното наемно плащане. Вписаният договор за наем е задължителен за приобретателя на наетия имот, а в случая ищецът Г. Г., вследствие на извършената доброволна делба, е станал страна - наемодател по всички сключени по - рано и вписани договори за наем за имот с идентификатор *** /преди разделянето/ и след това - относно новообразувания нов имот с ид.

***.Възможността да се изменят сключени договори е предвидена в чл. 20а ЗЗД по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона. В ЗЗД не е предвидена възможност с конститутивен иск да се иска изменение на договор за наем.

Посоченото от ищеца основание - чл. 16, ал. 5 ЗАЗ, е предвидено в специален закон и намира приложение само и единствено при искане да се измени аренден договор, но е недопустимо по аналогия да се прилага и спрямо договор за наем. Счита, че иск срещу отв.

К. С. за изменение на договор за наем, по който той вече не е страна, за недопустим поради ненадлежна пасивна процесуална легитимация и поради липса на правен интерес. По иска по чл. 16, ал. 5 ЗАЗ с предмет договор за аренда относно неговата допустимост и основателност се сочи, че по този договор с предмет новообразувания имот след извършената доброволна делба К. С. също вече не е страна — искът е недопустим поради ненадлежна пасивна процесуална легитимация.Не се оспорва, че ищецът на основание чл.

17, ал. 2 ЗАЗ е страна - арендодател относно новообразувания имот, получен от него в дял след извършената доброволна делба.Сочи се, че процесният договор за аренда е сключен от К. С. на 02.08.2022 г. с нотариална заверка на подписите per. №5717 по регистъра на нотариус №551 PC - ** и е вписан в СВ - Лом на същата дата под вх. per. № 5565, том 10, акт 16. Същият е за срок от 13 стопански години, считано от стопанската 2023/2024г., при договорено в него арендно плащане в размер на 60 лв. на декар отдадена под аренда земя.

Арендодател е К. М. С., а арендатор е ответното дружество „*****“ ЕООД.Този договор все още не е започнал да действа, тъй като началото на срока му е 01.10.2023 г. и подаденият иск е преждевременен и оттук неоснователен, тъй като не е ясно какви ще са обстоятелствата по действието и изпълнението му през периода, когато този договор ще действа и дали същите ще са изменени спрямо момента на сключване и дали това бъдещо несигурно евентуално тяхно изменение ще е трайно. Ищецът като страна по този договор не е изпълнил задължението си по чл. 16, ал. 1 и ал. 4 ЗАЗ да поиска писмено от арендатора договорът за аренда да бъде изменен. Такова предложение/искане до предявяването на исковата молба не е връчвано на „*****“ ЕООД. Действително, на дружеството е връчена нотариална покана, приета за връчване под №3162, том 1, акт 182 по регистъра на нотариус №749 Борислав Каменов и е връчена на К. С. като управител на 27.07.2022г. Същата е отправена и връчена преди да е сключен договорът за аренда, чието изменение се иска и в нея няма никакво искане да се измени този договор за аренда. Представя доказателства, че договореното рентно плащане е съобразено с пазарната рента за землището на с. **** при сключването на договора по смисъла на чл. 8, ал.2, т. 1 ЗАЗ. Видно от определените от ОДЗ ****** размери на средното годишно рентно плащане за землището, за 2021 г. то е 50.00 лв., 4 а за 2022г. - 57.00 лв.По иска с правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД - за нищожност поради противоречие с добрите нрави счита така предявеният срещу отв. Кр.С. иск за недопустим поради липса на правен интерес и ненадлежна процесуална легитимация - той вече не е съсобственик и страна по тези договори за наем или аренда по отношение на получения в дял от ищеца новообразуван имот и има настъпило правоприемство по чл. 237, ал. 1 ЗЗД, съответно чл. 17, ал. 2 ЗАЗ.Оспорва основателността на този иск както по отношение на договорите за наем, така и по отношение договора за аренда. Всички пет договора за наем са сключени през 2019 г. преди ищецът да е станал собственик/съсобственик в имота и те не са сключени с цел да го увредят. Същите са вписани и на основание чл. 237, ал. 1 ЗЗД са в сила и са задължителни за ищеца като приобретател. Същият е могъл да се запознае с вписаните договори за наем в СВ - Лом и ако същите му се струват неизгодни, да не е извършвал придобивните сделки, с които през 2021 и 2022г. е придобил идеални части от имота.Договореното наемно плащане, което е в размер на 30 лв. или 40 лв. на декар, е приблизително еднакво със средното годишно рентно плащане за землището за 2018 и 2019г. - то е било съответно 39 лв. за 2018 г. и 45 лв. за 2019 г. Липсата на еквивалентност не е достатъчна за прогласяването на нищожност на сделката, а е необходимо да е налице нееквивалентност на престациите, която е „явна“, „значителна“. В посочената по - горе нотариална покана ищецът претендира, че му се дължи рента по сключените договори за наем, въз основа на които имотът е ползван за стопанската 2021/2022г. Претендира изпълнение на задълженията по договорите и желае да получи рента. Това представлява признаване и приемане на тези договори за наем, тъй като изпълнение се дължи само по валиден и действителен договор. На ищеца е изплатена рента за стопанската 2021/2022г., за което представя платежно нареждане за превод по посочената в нотариалната покана банкова сметка. С приемане на плащането по него същият приема и договорите за действителни и в сила. В договора за аренда договореното рентно плащане е в размер на 60.00 лв. и е равностойно със средната пазарна рента за землището на с. ****, като този договор не е нищожен на това основание. С уточняваща молба с вх. №8048/21.11.2022г. ищецът въвежда и още едно основание за нищожност на договорите за наем и на този за аренда - поради липса на съгласие, без да излага факти и доводи в какво точно се състои посочената от него липса на съгласие, като предявеният иск за прогласяване на нищожност на основание липсата на съгласие е неоснователен. По предявения иск за ревандикация по чл. 108 ЗС не сеоспорва, че ищецът е собственик на процесния имот с идентификатор *** с площ от 24232 кв. м. в землището на с. ****. община ****. Действително ответното дружество „*****“ ЕООД е арендатор по договор за аренда с предмет този поземлен имот /новообразуван/, който договор е сключен на 02.08.2022г. с нотариална заверка на подписите per. № 5717 по регистъра на нотариус №551 PC — ** и е вписан в СВ — Лом на същата дата под вх. per. №5565, том 10, акт 16. Арендодател по този договор за аренда към датата на сключването му е бил К. М. С.. След вписването на този договор имотът, негов предмет, е разделен на два нови имота, като единият от които - ПИ с идентификатор № ***, е предмет на настоящия иск.Ответникът К. М. С. не владее имота, получен в дял от ищеца. След договора за доброволна делба ответникът „****“ 5