Решение № 144 от 21.04.2026, Районен съд - Провадия

РЕШЕНИЕ

№ 144 гр. Провадия, 21.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПРОВАДИЯ, IV-ТИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Галя Алексиева при участието на секретаря П. В. Г. като разгледа докладваното от Галя Алексиева Гражданско дело № 20253130100816 по описа за 2025 година

Производството е образувано по предявени от А. С. А., ЕГН ********** с адрес с.

*****, ул. ****** № 1 срещу И. К. П., ЕГН ********** с адрес гр. ******, ул. ******** № 49 и С. В. П., ЕГН ********** с адрес гр. ******, ул. ******** № 4 обективно съединени в евентуалност искове, както следва:

- главен иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр.3 ЗЗД за прогласяване нищожност до размера от 17/18ид.ч. на договор за аренда на земеделска земя от 01.04.2016г. вписан в СВп с вх. рег. № 1729, акт № 18, том VI, дело № 1040, дв.вх. № 1745 сключен между ответника И.

П., като арендодател и А. И.ова Т., поч. и заместена от ответника С. П., по силата на който И. П. е предоставил на А. И.ова Т. ползването на процесните имоти- земеделска земя в землището на с. ***** за срок от 50 стопански години, поради накърняване на добрите нрави, доколкото е сключен за дълъг период от време и при явно несъразмерна арендна цена на декар;

- при уважаване на горните искове, искове с правно основание чл. 108 ЗС за приемане за установено в отношенията между страните, че ищецът е собственик на: 1. 17/18ид.ч. от недвижим имот, представляващ ПИ с идентификатор № ******.18.27 съгласно КККР на с.

*****, одобрени със Заповед РД-18-528/22.02.2018г. на ИД на АГКК, с площ от 7078кв.м., находящ се в с. *****, м- ст ******, с начин на трайно ползване- нива, при граници на обекта по скица имоти с идентификатори: ******.18.15, ******.18.133, ******.18.20, ******.18.28, ******.18.24, ******.18.25, ******.18.26, ******.18.22, ******.18.21 и ******.18.23; 2.

17/18ид.ч. от недвижим имот, представляващ ПИ с идентификатор № ******.20.65 съгласно КККР на с. *****, одобрени със Заповед РД-18-528/22.02.2018г. на ИД на АГКК, с площ от 2999кв.м., находящ се в с. *****, м- ст ******, с начин на трайно ползване- нива, при граници на обекта по скица имоти с идентификатори: ******.20.66, ******.20.32, ******.20.69, ******.20.69, ******.20.35 и ******.20.79; 3. 17/18ид.ч. от недвижим имот, представляващ ПИ с идентификатор № ******.610.25 съгласно КККР на с. *****, одобрени със Заповед РД-18-528/22.02.2018г. на ИД на АГКК, с площ от 5697кв.м., находящ се в с.

*****, м- ст *********, с начин на трайно ползване- нива, при граници на обекта по скица 1 имоти с идентификатори: ******.610.42, ******.610.26, ******.610.38, ******.610.23, ******.610.24 и ******.610.22; 4. 17/18ид.ч. от недвижим имот, представляващ ПИ с идентификатор № ******.44.29 съгласно КККР на с. *****, одобрени със Заповед РД-18528/22.02.2018г. на ИД на АГКК, с площ от 530кв.м., находящ се в с. *****, м- ст ******, с начин на трайно ползване- нива, при граници на обекта по скица имоти с идентификатори:

******.44.26, ******.44.57, ******.44.30 и ******.44.28 по наследство от С. А. Х. и осъждане ответниците да му предадат владението върху същите ид.ч. от имотите;

Исковата претенция се основава на следните фактически твърдения изложени от ищеца в исковата молба: Собственик е на 17/18ид.ч. от гореописаните имоти по наследство от баща си С. А. Х., а той въз основа на доброволна делба и договори за изкупуване на ид.ч. на други съсобственици.

Твърди, че ответникът И. П. се легитимира като собственик на останалата 1/18ид.ч. от имотите въз основа на постановление за възлагане, вписано в СВп гр. Провадия на 24.02.2016г.

На 01.04.2016г. се сочи ответникът да е сключил договор за аренда, вписан в СВп с А.

И.ова Т., като арендатор за срок от 50години с уговорено арендно плащане от 10лева на декар.

А. Т. се сочи да е баба на ответника П., която след смъртта си през 2017г. е била заместена в арендното правоотношение от дъщеря си и майка на ответника- ответницата С.

П..

Към момента на сключване на договора се сочи, че е действала редакцията на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ позволяваща сключване на договора за аренда само от някой от съсобствениците.

Настоява договорът в частта относно процесните 4 имота да е нищожен, тъй като е договаряно в нарушение на добрите нрави. В тази връзка се сочи, че е налице нееквивалентност на престациите, предвид значителния срок на действието му от 50г. и уговореното значително ниско възнаграждение от 10лева на декар. Наред с това в чл. 4.1.5 било уговорено необичайно, непредвидено в закона, задължение на арендодателя да прехвърля собствеността на трето лице, само след като писмено е поканил арендатора да я купи при същите условия и той е отказал или не е отговорил до 30дни от получаване на поканата, както и да му съобщи за прехвърлителна сделка с посочване на приобритателя, адреса му и го предупреди за задълженията му по ЗАЗ. В чл. 5.2.1 било уговорено право на арендатора да отглежда върху земеделската земя селскостопански култури по своя преценка, по който начин той би могъл да промени и начина на трайно ползване на земята. После, в чл.

5.2.5 било разписано и право на арендатора да извършва подобрения в земите свързани с използването им за уговореното предназначение, докато в чл. 9, ал. 3 ЗАЗ било записано, че това право се упражнява само с предварително писмено съгласие на арендодателя. С тези доводи обосновава наличие на драстична нееквивалентност на престациите, а от там договаряне в нарушение на добрите нрави като граници в свободата на договарянето. И ако и наличието на близка родствена връзка между договарящите да би могла да обоснове такова договаряне, то доколкото той е само единият от собствениците, то налице е договаряне в нарушение на добрите нрави отдавайки го под наем на свои роднини за период от 50години, който сам по себе си създавал пречка за продажбата им на трето лице. Липсата на императивни норми, които да заместят коментираните се сочи да обосновават нищожност на целия договор. А след подписване на този договор се сочи, че имотите са били преотдадени под наем на трето дружество при наемна цена от 54лева на декар.

Искането е за уважаване на исковата претенция и присъждане на разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът С. П. е депозирала писмен отговор. Искът се оспорва като недопустим, съотв. неоснователен.

Искането е за отхвърляне на исковите претенции.

2

В открито съдебно исковата молба се поддържа от процесуалния представител на ищеца. По реда на чл. 145 ГПК се уточнява, че ищецът се легитимира като собственик на 17/18ид.ч. от процесните имоти въз основа на КНА № 83/14.05.2025г. Посочва, че наследодателят му С. Х. е починал на 05.01.2021г. и е оставил лица призовани към наследяване- ищеца и преживяла съпруга З. А.а. Той се е легитимирал като собственик на ид.ч. от имотите на база договор за доброволна делба от 30.11.2009г., като впоследствие с договор за покупко- продажба от 21.11.2018г. е изкупил 4/9ид.ч. С договор за дарение по НА № 162/17.12.2020г. С. Х. е дарил на ищеца 11/18ид.ч. от имотите, а с договор за дарение по НА № 81/14.05.2025г. З. А.а е дарила на ищеца притежаваните от нея 1/6ид.ч. от имотите.

Ответницата З. Й. в о.с.з чрез процесуален представител изразява становище за неоснователност на исковата претенция. Въвежда твърдения, че не е имала знание за характера на сделките, които е сключила.

В предоставения срок, ищцовата страна ангажира писмена защита.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, съобрази становищата на страните и въз основа на приложимия закон, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Предявен е главен иск с правно основание чл. 26, ал.1, пр.3 ЗЗД.

Основателността му, възлага на ищеца при условията на пълно и главно доказване да установи следните факти от фактическия състав на правото му, а именно: че има качество на съсобственик на процесните имоти на соченото основание- наследствено правоприемство от С. А. Х. при обем на правата 17/18ид.ч., договори за дарение; че наследодателят му е бил собственик на сочения обем права; че между ответника П. и А. Т. е сключен процесният договор за аренда със сочените параметри; че А. Т. е баба на ответника П. и майка на ответницата П.; че договорът страдат от твърдяния порок, а именно че е договаряно при наличие нееквивалентност на престациите, доколкото арендната цена е ниска, а срокът на договора прекомерно дълъг. Ответниците дължат доказване на своите правоизключващи възражения и в частност, че договорът е валидно сключен при спазване императивните изисквания на закона.

От ангажираните по делото и относими към казуса писмени доказателства се установява следното:

Ищецът е наследник на С. А. Х., поч. на 05.01.2021г., заедно с майка си З. А.а.

С договор за доброволна делба с нотариална заверка на подписите от 27.11.2009г. е извършена делба на земеделски земи, между наследниците на Х. С. И.ов. В общ дял на С. Х., И.ка С.а, А. А.а, Х. А.а, Х. А. и И. А. са били поставени следните от процесните имоти: нива с площ от 7,080дка в м-ст ******, с. ***** /сега ПИ с идентификатор № ******.18.27/; нива с площ от 3дка в м-ст ******, с. ***** /сега ПИ с идентификатор № ******.20.65/; нива с площ от 5,700дка в м-ст *********, с. ***** /сега ПИ с идентификатор № ******.610.25 / и нива с площ от 0,530дка в м-ст ******, с. ***** /сега ПИ с идентификатор № ******.44.29/.

С договор за покупко- продажба по НА № 196/20.11.2018г. на нотариус рег. № 333 на НК С. Х. е закупил от А. А.а, Х. А. и И. А. общо 4/9ид.ч. от процесните имоти.

С договор за дарение по НА № 41/15.12.2020г. С. Х. и З. А.а са дарили на ищеца притежаваните от тях 11/18ид.ч. от процесните имоти, а с друг такъв по НА № 91/14.05.2025г. З. А.а дарява на ищеца притежаваните от нея 1/6ид.ч. от процесните имоти.

С КНА № 92/14.05.2025г. на нотариус рег. № 333 на НК за собственост върху недвижими имоти по писмени документи, ищецът е признат за собственик на 17/18ид.ч. от процесните имоти.

С постановление за възлагане на недвижим имоти, влязло в законна сила на 3

25.01.2016г. издадено от ЧСИ рег. № 711 по изп.д. № 152/2014г., ответникът И. П. е придобил 1/18ид.ч. от процесните имоти.

Между страните не е имало спор, че А. Т. е баба на ищеца и майка на ответницата С.

П..

На 01.04.2016г. между ответника И. П. като арендодател и А. Т. като арендатор е сключен договор за наем на земеделска земя, вписан в СВп дв.вх.1745, акт № 18 на процесните имоти. Съгласно уговорката на чл. 2, договорът се сключва за 50 стопански години и влиза в действие от 01.10.2016г. За ползването на земеделската земя, съгласно чл. 3 е уговорено арендно възнаграждение от 10лева на декар обработваема земя, платимо до 30.08 на следващата стопанска година, като съгл. ал. 2 то може да актуализира. В чл. 4.1.5 е разписано, че арендодателят има право да прехвърля собствеността на трето лице, само след като писмено е поканил арендатора да изкупи при същите условия и е получил отказ в срок до 30дни. В чл. 5.2 са разписани права на арендатора да ползва земята за отглеждане на селскостопански култури по собствена преценка, както да и преарендова земите или части от тях; да извършва подобрения свързани с ползването на обекта за уговореното предназначение, за които арендодателят дава съгласие с подписване на договора.

Представени са последващо сключвани договори за преотдаване под наем на земите сключвани от арендатора с трети лица за срок от по една година за стопанските години 2016/2017; 2017/2018; 2018/2019; 2020/2021, където договаряната наемна цена е била от по 54лева/декар.

Ангажираните са по делото експертни знания на в.л. Д. К.. То бива кредитирано от съда като дадено от в.л. с нужната компетентност, на база направата на съответните проучвания и като неоспорено от страните. От него се изяснява, че средното годишно арендно плащане за стопанската 2016/2017г. е било 43лева /21,98евро/, а за следващи стопански години е в по- високи размери.

За да е налице порока накърнява на добрите нрави се изхожда от принципните разрешения дадени в практиката на ВКС, относно естеството на понятието. Касае се за неписани общовалидни нравствено- етични правила на морала съществуващи като общи принципи или произтичащи от тях и служещи за критерии за оценка на сделките. Затова, когато се преценява дали престациите са нееквивалентни до степен обосноваваща нищожност на сделката, доколкото законът не разписва конкретни критерии, съдът дължи във всеки конкретен случай да изхожда от действителната обща воля на страните, формирана от всичките им уговорки, при отчитане на взаимната им връзка и целта на договора и се съобразява с техния правен интерес, с преследваната от тях цел и удовлетворяване на значим допустим от закона конкретен интерес. Затова и не всяка несъразмерност, колкото и явна и значителна да е тя между престациите по двустранен договор, може да обоснове извод за липса на еквивалентност, а от там да доведе до протИ.речие с добрите нрави. Като критерий за нарушение на добрите нрави в съдебната практика е възприето онова явно несъответствие и такава неравностойност на конкретното съдържание на насрещното задължение, което е сведено до липса на престация. Преценката за нищожност поради накърняване на добрите нрави се прави към момента на сключване на договора, а не и към момента на неговото изпълнение.