Определение № 1634 от 04.11.2022, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1634 гр. Варна, 04.11.2022 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в закрито заседание на четвърти ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Даниела Ил. Писарова като разгледа докладваното от Даниела Ил. Писарова Търговско дело № 20223100900259 по описа за 2022 година и взе предвид извършената размяна, намира следното:

Производството е образувано по искова молба на Я. И. Г., ЕГН **********, чрез адв.Д. П., срещу БОР ЕООД, Варна, за осъждане на ответното дружество, в качеството му на правоприемник на задълженията по предварителен договор и анекси към него, подписани с друго дружество/праводател на ответника/, за завършване на сграда и обектите от нея, да заплати сумата от общо 30 738.97 лева, представляващи стойността за отстраняване недостатъци на изграденото – разходите за извършване на неизвършени договорени СМР и отремонтиране на некачествени СМР в собствените на ищеца обекти от сградата, а именно: апартамент 19, апартамент 44, апартамент 45 и паркомясто 10, ведно със законната лихва от предявяване на иска на 27.04.2022г. до окончателното изплащане на задължението.

В исковата молба ищецът твърди, че е собственик на недвижими имоти, находящи се в жилищна сграда в ПИ №***, с площ от 1314 кв.м., в кв.12 по плана на к.к.Чайка, район Приморски, Варна, при граници:ПИ на МДЖ, ПИ №***, 2; ПИ №*** ПИ №*** и ПИ №***, а именно: ап.19 на трети етаж с площ от 56.04 кв.м.; ап.44, находящ се на седми етаж с площ от 24.18 кв.м.; ап.45, находящ се на седми терасовиден етаж, с площ от 34.11 кв.м. и паркомясто №10 в двора на сградата, находящо се на кота -2.80, ет.-1, с площ от 15.50 кв.м.

Ищецът твърди, че е придобил правото на собственост въз основа на договор за дарение от 11.12.2006г. от праводателите И.Г.. и Л.Г.а.

Твърди, че на 11.04.2006г . П.Б., И.Г.., Л.Г.а и Д.Д. като собственици на терена и БИЛДИНГС БГ ЕООД, ЕИК 103979601, са сключили с дружеството Предварителен договор за отстъпено право на строеж и нотариално прехвърляне на ид.части от терена на праводателите, проектиране и строителство на бъдеща сграда. Съобразно този предварителен договор, праводателите следвало да учредят право на строеж на правоприемника БИЛДИНГС БГ ЕООД, ЕИК 103979601 с прехвърляне на съответни ид.части от имота срещу задължение на последния да изгради за своя сметка и предаде с акт за въвеждане в експлоатация недвижими имоти по арх.проект; праводателите следвало да получат хотелски апартаменти от първи до пети етаж и изрично посочени обекти от бъдещата сграда като правоприемникът се задължавал да изготви и представи за одобрение идейни и работни проекти както и да изгради и въведе сградата в експлоатация във вид съгласно Приложение №1 и приложение №2 към договора. В приложение №1 била посочена степен на завършеност на обектите от бъдещата сграда.

Твърди се подписан на 03.10.2006г. Анекс към предварителен договор, с нот.заверка подписите на страните, вкл.новия изпълнител, с който правоприемникът БИЛДИНГС БГ е заменен с друго дружество - КАПИТАЛ ИНВЕСТ 2006 ЕООД, ЕИК 1

1480386522 по предварителния договор. Именно на това дружество са прехвърлени ид.части от имота – място в к.к.Чайка, с площ от 1314 кв.м., представляващо ПИ №*** по плана на к.к.Чайка, с посочени граници - с нот.акт №140/03.10.2006г. на нотариус П.Симеонова, от праводателите П.Б., И.Г.., Л.Г.а, Д.Д. и Т.Д.а срещу задължение на строителя до построи жилищната сграда съгласно ПУП –ПРЗ, от която прехвърлителите ще получат 30% от общата РЗП на сградата съгласно сключения предварителен договор от 11.04.2006г.

Твърди се, че на 23.10.2006г. било издадено разрешение за строеж, което поради изтичане на срока било презаверено на 14.03.2013г.

На 09.11.2006г. с нот.акт №42/09.11.2006г. на нотариус П.Симеонова рег.№335 в НК, всички съсобственици на терена, вкл. Капитал инвест ЕООД са си учредили право на строеж за конкретни обекти от бъдещата сграда.

На 10.05.2013г. всички съсобственици на правото на строеж, посочени в предходния нот.акт, са сключили Споразумение с нот.заверка подписите на страните рег.№967, за преуреждане на отношенията си по повод на имота.

След презаверяване на разрешението за строеж на 14.03.2013г., съсобствениците си учредили отново взаимно право на строеж за обекти от сградата с нот.акт №132/17.05.2013г. на нотариус Р.Табакова , рег.№148 в НК като съгласно този нот.акт на ищеца Я. И. Г. било учредено право на строеж за следните обекти: ап.19, ап.44 и ап.45.

Твърди се, че с нот.акт №172/22.05.2013г. на нотариус Д.Бейлерян , рег.№012 в НК, КАПИТАЛ ИНВЕСТ 2006 ООД прехвърлило на ответното дружество БОР ЕООД, собствените си 919.80 кв.м. ид.ч. от поземления имот с ид.№*** /бивш ПИ №*** в кв.12/ ведно с учреденото право на строеж за обекти от сградата, срещу заплатена цена от 150 000 лева. Купувачът БОР ЕООД поел задълженията на КАПИТАЛ ИНВЕСТ 2006 ООД, уговорени със Споразумение от 10.05.2013г., с нот.заверка на подписите, подписано като допълнение към предварителния договор от 11.04.2006г. Твърди се, че по този начин купувачът БОР ЕООД заместил продавача в задълженията му, произтичащи от подписания на 11.04.2006г. предварителен договор и анексите към същия. Твърди се, че именно на това основание ответното дружество е следвало да изгради и предаде на ищеца обектите от сградата в съответната степен на завършеност, което задължение не е било изпълнено в качествено и количествено отношение.

Твърди се подписано ново Споразумение от 22.08.2013г. с нот.заверка на подписите на страните Л.Г.А, И.Г.., Т.Д.А, Д.Д., Р.Г.А., Я. Г. и БОР ЕООД, за разпределение на паркоместа в сградата като на ищеца се следвало паркомясто №10 в двора.

Твърди се издадено на 28.04.2017г. Удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация като след този момент страните са придобили правото на собственост върху конкретни обекти от сградата.

Твърди се, че ответното дружество почти пет години след това не е предало на собственика –ищец обектите на собственост и същият не е имал достъп до имота. Поради това извършената работа не е могла да бъде приета като едва на 12.04.2022г. ищецът твърди, че са му предадени ключовете за обектите.

Ищецът твърди, че след този момент е констатирал неизвършени и некачествено извършени СМР в собствените си обекти, стойността на които възлиза общо на сумата от 30 738.97 лева. В исковата и уточняваща молба от 13.05.2022г. /на л.57 по делото/ неизпълнението се конкретизира спрямо отделните обекти на собственост и вида неизпълнение, съответно като неизвършени и некачествено извършени СМР . Поддържа се твърдение, че степента на завършване на обектите е била договорена в Приложение №1 към Предварителен договор ПИ -***/2006г. като строителят не е изпълнил задължението си да предаде обектите в завършен вид и съобразно уговореното /с праводателите на ищеца/.

Спрямо всички обекти са налице както неизвършени работи, така и лошо изпълнени 2

/неизпълнение в качествено отношение/ като само в паркомясто №10 са налице единствено неизвършени СМР.

В допълнителната искова молба /л.190 по делото/ ищецът поддържа твърдение, че легитимацията на ответника по иска следва от подписания Анекс от 03.10.2006г. към Предварителен договор от 11.04.2006г., въз основа на който е извършена замяна на първоначалния длъжник Билдинг БГ ЕООД с Капитал инвест ЕООД, а след това последното е прехвърлило на ответника Бор ЕООД притежаваните от него 919.80 кв.м. ид.ч. от имота и правото на строеж за обекти от бъдещата сграда. Твърди се, че купувачът Бор ЕООД изрично поел и задълженията на прехвърлителя си, произтичащи от подписаното на 10.05.2013г. споразумение с останалите съсобственици. Именно в това споразумение се препращало към уговорената изначално степен на завършеност на сградата и обектите от нея, съгласно предварителния договор от април 2006г. и приложение №1 към него. Твърди се, че в това споразумение Бор ЕООД е заместило в дълг праводателя си Капитал инвест ЕООД спрямо останалите собственици на терена, за построяването на сградата. Поради това ищецът поддържа, че именно БОР ЕООД е следвало да извърши строителството на сградата със свои средства и във вид, уговорен в приложение №1.

Ищецът твърди, че след снабдяване с ключове за обектите си на собственост, т.е. след 12.04.2022г., е констатирал наличието на отклонение в договорените СМР – неизвършени изобщо такива и в отклонение от договореното качество. Твърди че за предходния период не е имал достъп до имотите си.

Твърди се, че след като купувачът по нот.акт 172/2013г. БОР ЕООД е поел задълженията на Капитал инвест ЕООД по споразумението със собствениците от 10.05.2013г., то е поел и задълженията, предмет на това споразумение, а именно уговорените с предварителен договор от 2006г. и приложения 1 и 2 към него.

Ищецът не оспорва /с ДИМ/, че е отказал да подпише Акт обр.15 за сградата именно поради констатираните несъответствия в изграденото. Изрично се заявява, че констатираните забележки са били оповестени на строителя и на Община Варна още на 14/15.03.2017г. от страна на ищеца, чрез пълномощника му И.Г... Твърди се, че независимо от това, ответникът не е отстранил недостатъците на сградата до предявяване на иска.

Твърди се, че ответникът не е изпълнил задължението си да въведе сградата в експлоатация до 15.05.2017г. /съгласно споразумението от 10.05.2013г./ както и след 28.07.2017г., а е предал ключове за сградата на собствениците, вкл. ищеца едва на 12.04.2022г. Не се отрича същевременно, че в интервала от време ищецът не е искал ключове за да влезе в обектите си на собственост. Спори се относно началния момент на течене на погасителната давност, съобразно възражението на ответника за погасяване на иска, като ищецът счита, че такава е започнала да тече след въвеждане на сградата в експлоатация, а не считано от по-ранния момент 07.03.2017г. Оспорва възражението на ответника, че недостатъците в СМР се дължат на липсата на поддръжка от собственика. Поддържа исковете за заплащане стойността на разходите за отстраняване несъответствията на предадените обекти с договореното в приложение №1 към ПД №***/2006г.

В срок е постъпил отговор на исковата молба от ответното дружество, представлявано от адв.Мария Ж., в който се оспорва основателността на иска. Оспорва се наличието на правоотношение между страните, съотв. мат.легитимация на ищеца да претендира заплащане на разходите за поправяне на некачествено извършени работи и за извършване на неизвършени СМР. Ответникът оспорва пасивната си легитимация по исковете въз основа на посоченото от ищеца основание – приложение № 1 към Предварителен договор, в което била уговорена за степен на завършеност на обектите и сградата.

Ответникът твърди, че с договор от 22.05.2013г., обективиран в нот.акт №172/2013г. е придобил от Капитал инвест 2006 ЕООД ид.части от поземлен имот с ид.№*** ведно с 3 учредено в полза на дружеството право на строеж за обекти от новострояща се сграда, но че към прехвърлените на БОР ЕООД права и задължения не попадат тези в посоченото от ищеца приложение към предварителен договор. Ответникът възразява, че е поел задължение за степента на завършеност на обектите и сградата съобразно приложение №1, което не е било описано в придобивния му акт НА №172/2013г. на нотариус Д.Бейлерян. Твърди че единствените прехвърлени задължения са тези по Споразумението от 10.05.2013г. Ако се приеме, че и тези задължения са предмет на прехвърлените на ответника от Капитал инвест 2006 права и задължения, то ответникът счита същите за неиндивидуализирани. Поради това претендира неоснователност на иска. Твърди освен това, че ищецът не е изразявал съгласие с извършеното заместване в дълг между стария и новия длъжник, поради което не се явява кредитор на ответното дружество за неизпълнените СМР в сградата.

Оспорва се съдържанието на първа и втора страница от приложение №1 към предварителния договор за степен на завършеност с твърдения, че между двата листа липсва свързващ елемент и подпис на задълженото лице. Прави се довод, че всички останали документи са нотариално удостоверени, а този не като липсва и посочена дата на съставянето му. Твърди се, че поради липсата на дата, ищецът следва да установи, че приложението е било съставено преди подписания договор за заместване в дълг между Капитал инвест и Бор ЕООД от 10.05.2013г. Не оспорва подписите на приложението, а съдържанието /целостта на отделните страници/ на документа.