Решение № 189 от 22.06.2022, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 189 гр. гр.Несебър, 22.06.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на девети юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Петър Сл. Петров при участието на секретаря Р.Г.М. като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело № 20212150101120 по описа за 2021 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.38, ал.1, вр. чл.11, ал.1, т.5, вр. чл.51, ал.1 от ЗУЕС и по чл.86, ал.1 от ЗЗД.

Ищецът Етажната собственост на „С.В.Ц.*“, с адрес: град ******, представлявана от управителя И.В.П., твърди в исковата молба, че по силата на договор за покупкопродажба на недвижим имот от 09.12.2015г., обективиран в нотариален акт, вписан в Службата по вписванията – Несебър под № 54, том 29, дело № 5195/2015г., ответникът И.Г.А., родена на ****г., гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес в Република България: град *****, Код по Булстат ***, е придобила собствеността върху следния недвижим имот, а именно: Апартамент № *** с обща разгъната застроена площ от 53,80 кв.м., представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ******, находящ се в сграда № 2 в комплекс „С.В.Ц.*“, в режим на етажна собственост. Твърди също, че с решение на Общото събрание на Етажната собственост от 16.07.2018г. е определен размера на дължимите такси за управление и поддръжка в сградите на комплекса, а именно в размер на 9,60 евро на квадратен метър спрямо застроената площ на всеки отделен самостоятелен обект. Тя се дължи за периода от 1-и септември на текущата година до 31-и август на следващата година, а заплащането й е следвало да стане в началото на отчетния период. С друго решение на ОС на ЕС от 13.08.2019г. годишната такса, пак за периода от 01-и септември на текущата година до 31-и август на следващата година е прието да се определя на 10,54 евро на квадратен метър спрямо застроената площ на всеки отделен самостоятелен обект, и заплащането на която такса пак се дължи до началото на отчетния период.

1

Определяема по този начин годишната такса за управление и поддръжка на общите части на ЕС, паричните задължения на ответника въз основа на горните решения на ЕС, са както следва: сумата в размер на 516,48 евро, с левова равностойност 1 010,15 лева, за периода от 01.09.2018г. до 31.08.2019г., с падеж 01.09.2018г.; сумата в размер на 567,05 евро, с левова равностойност 1 109,06 лева, за периода от 01.09.2019г. до 31.08.2020г., с падеж 01.09.2020г.; сумата в размер на 567,05 евро, с левова равностойност 1 109,06 лева, за периода от 01.09.2020г. до 31.08.2021г., с падеж 01.09.2020г. Ответникът – етажен собственик, е извършил частично пращане на първата такса, като е заплатил сумата в размер на 641,93 лева, по който начин е погасил част от главницата за такса, дължима за периода от 01.09.2018г. до 31.08.2019г., като остава да дължи незаплатената част от нея в размер на 368,22 лева. За дължимите такси за следващите два периода ответникът не е извършвал плащане, поради което е изпаднал в забава от падежа, в резултат на което дължи и мораторни лихви върху главниците, респ. незаплатените части от тях, както следва: сумата в размер на 112 лева, представляваща мораторна лихва върху незаплатената част от 368,22 лева за таксата за управление и поддръжка за 2018-2019г., начислена за периода от 01.09.2018г. до 31.08.2021г.; сумата в размер на 224,89 лева, представляваща мораторна лихва върху таксата за управление и поддръжка в размер на 1 109,06 лева за 2019-2020г., начислена за периода от 01.09.2019г. до 31.08.2021г.; сумата в размер на 112,14 лева, представляваща мораторна лихва върху таксата за управление и поддръжка в размер на 1 109,06 лева за 2020-2021г., начислена за периода от 01.09.2020г. до 31.08.2021г. Ищецът моли ответникът да бъде осъден да му заплати горните суми за главници и лихви.

Претендира разноски.

В отговора на исковата молба, подаден от особения представител на ответника, се оспорват исковете по основание и размер с доводите, че Общите събрания на ЕС, на които са взети решенията за определяне на таксите за управление и поддръжка, са незаконно свикани и проведени, при неизяснен кворум, липсват доказателства за надлежното обявяване на решенията, а оттам и не може да се направи извод, че те са влезли в сила.

Счита решенията за нищожни, макар въведения в тази връзка довод за нарушение на чл.51, ал.1 от ЗУЕС да касае законосъобразността на решението, с което е определена таксата за управление и поддръжка на общите части. Наред с това не е ясно дали размерът на таксата се изчислява само върху чистата площ на апартамента или ведно с прилежащите части от общите части на сградата. На събранията не е изяснено какви разходи следва да се покриват с таксите, а впоследствие не е правен отчет на разходваните средства, както и не е обоснована необходимостта от увеличаване размера на таксата, като стига до извода, че разходи не са извършвани, поради което таксите са недължими, а плащането им би довело до неоснователно обогатяване за сметка на ответника. Въвежда се и правоизключващото възражение за недължимост на таксите от страна на ответника с твърдението, че той не е пребивавал в притежавания от него в ЕС самостоятелен обект през целия процесен период.

Недължимостта на таксите означава неоснователност и на акцесорните претенции за лихви, освен това за изпадане в забава ответникът е следвало да бъде поканен да плати главниците, което в случая не е сторено. Моли исковете да бъдат отхвърлени като неоснователни и 2 недоказани.

В съдебно заседание ищецът – Етажната собственост, се представлява от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа предявените искове и уточнява, че таксите се начисляват върху общата площ на обекта. Взема становище по отговора на исковата молба като отбелязва, че изложените в него доводи касаят въпроси, които следва да се разглеждат в производство по иск по чл.40 от ЗУЕС.

Ответникът не се явява в съдебно заседание. Представлява се от назначения му особен представител, който заявява че поддържа отговора на исковата молба, моли за отхвърляне на исковете, като се позовава на един от основните доводи, който счита за доказан по делото, а именно, че ответникът не е пребивавал в Етажната собственост за повече от един месец през всяка календарна година, т.е. за всеки един от претендираните периоди. Представя писмени бележки.

Въз основа на събраните по делото писмени доказателства съдът прие за установено следното от фактическа страна:

С договор за покупко-продажба на недвижим имот от 09.12.2015г., обективиран в нотариален акт № 185, том XI, рег.№ 9112, дело № 1561/2015г. на нотариус Мария Бакърджиева с рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърския районен съд, по който договор И.Г.А. има качеството на купувач, същата е придобила собствеността върху следния недвижим имот, а именно: Апартамент № ***, на трети етаж, в блок „Б“, със застроена площ от 53,80 кв.м., ведно с 1,48% идеални части от общите части на жилищната сграда и от правото на строеж върху мястото, представляващо поземлен имот № ***** по влязла в сила кадастрална карта на град Несебър, по плана на к.к. Слънчев бряг – запад, община Несебър, в който имот е изградена жилищна сграда с апартаменти за сезонно обитаване с идентификатор № *****.2, като продаваният апартамент представлява Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ******, находящ се в град Несебър, к.к.

Слънчев бряг – запад, община Несебър, с предназначение: Жилище, апартамент; брой нива на обекта – едно, с площ 53,80 кв.м., ведно с 1,48% идеални части от общите части от общите части на жилищната сграда и от правото на строеж върху мястото, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж – *****.2.38, *****.2.40, под обекта – *****.2.24, над обекта – *****.2.54.

На 16.07.2018г. е проведено Общо събрание на собствениците на жилища и обекти в комплекс „С.В.Ц.*“, к.к. Слънчев бряг, квартал Фрегата № 115, сгради с идентификатори ***** и *****.2, като с решението по т.7 от дневния ред етажните собственици са определили такса за поддръжка за всички апартаменти в комплекса в размер на 9,6 евро за квадратен метър, която следва да бъде заплатена в срок до 31-и август на текущата година за следващ едногодишен период от 01-и септември на текущата година до 31-и август на следващата година.

Решенията на Общото събрание на ЕС са обявени на 23.07.2018г., когато е поставено уведомление за изготвения протокол от събранието на централния вход на 3 комплекса. Решенията на събранието не са атакувани в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС.

На последващо Общо събрание на собствениците на жилища и обекти в комплекс „С.В.Ц.*“, к.к. Слънчев бряг, квартал Фрегата № 115, сгради с идентификатори *****.1 и *****.2, проведено на 13.08.2019г., е взето решение по т.2 от дневния ред, с което е определена такса за поддръжка за всички апартаменти в комплекса в размер на 10,54 евро за квадратен метър годишно, която е следвало да бъде заплатена в срок до 30-и август на текущата година и обхваща периода от 01-и септември на текущата година до 30-и август на следващата година.

Решенията на Общото събрание на ЕС са обявени на 20.08.2019г., когато е поставено уведомление за изготвения протокол от събранието на централния вход на комплекса. Решенията на събранието не са атакувани в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС.

На друго Общо събрание на ЕС, проведено на 25.11.2019г., за управител на Етажната собственост е избран И.В.П..

Въз основа на така приетото за установено от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:

Съгласно чл.11, ал.1, т.5 от ЗУЕС сред правомощията на Общото събрание е да определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата, а съгласно чл.6, ал.1, т.8 и т.9 от ЗУЕС собствениците на обекти в етажната собственост са длъжни да изпълняват решенията на органите на управление на етажната собственост и да заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата. Задължението на ответника да заплаща разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата произтича на първо място от закона и от решенията на Общото събрание на Етажната собственост. Размерът на вземанията на ищеца в конкретния случай се определят от решенията на ОС на ЕС от 16.07.2018г. и от 13.08.2019г., според които таксите се определят върху притежаваните от етажните собственици площи от собствените им самостоятелни обекти. Ответникът е обвързан от тези решения от 16.07.2018г. и от 13.08.2019г.

Според чл.48, ал.8 от ЗУЕС за поддържането на общите части на етажната собственост, собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти правят вноски, чиито размер се определя именно с решение на Общото събрание (или с Правилник за вътрешния ред). Разпоредбата на чл.51 от ЗУЕС касае разпределението на разходите между собственици, ползватели и обитатели на етажната собственост. Така, доколкото въпросните решения, с което е определен начина на изчисление на таксите за поддръжка на общите части на етажната собственост, са взети от орган, разполагащ с правомощия за това, имат за предмет въпрос от неговата компетенция и намират опора в разпоредбите на ЗУЕС, липсва съществена колизия с императивни разпоредби, чието съществуване е нетърпимо в правния мир.

От ответника се претендира да заплати годишни такси, чиито размери, посочени в исковата молба, са изчислени върху застроената площ на притежаваното от него жилище, 4 като независимо, че в хода на процеса ищецът, чрез процесуалния си представител променя позицията си и твърди, че таксите са върху общата площ на апартамента, т.е. освен върху застроената площ от 53,80 кв.м., в площта се включват и идеалните части от общите части в етажната собственост, тя не се подкрепя и от начина на формулиране на двете решения, послужили на ищеца като основание на предявените от него искове. Те не предполагат при изчисляването размера на таксата, освен върху застроената площ на жилището да се включва и прилежащата към него площ от идеалните части от общите части на етажната собственост.

Разпечатката съдържа 27 от 47 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/a5945eb4-2a55-49f7-b1eb-25830b158187