Решение № 84 от 20.04.2026, Районен съд - Елин Пелин

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 84 гр. Е.П., 20.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – Е.П., II СЪСТАВ ГРАЖДАНСКИ ДЕЛА, в публично заседание на двадесети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Грета Ив. Денчева при участието на секретаря Тодорка Евст. Г.ева като разгледа докладваното от Грета Ив. Денчева Гражданско дело № 20241820101625 по описа за 2024 година

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, във вр. с чл. 362 и сл.

ГПК.

Ищецът „Д.Р.Е” ООД твърди, че на 05.03.2024 г. ищецa, ответникa и трети неучастващи в настоящото производство лица, сключват споразумение за уреждане на отношенията помежду им, така че да бъде завършена и въведена в експлоатация „МНОГОФАМИЛНА ЖИЛИЩНА СГРАДА С ГАРАЖИ, СВО и СКО“ , чието изграждане се осъществява в поземлен имот с идентификатор *** (стар идентификатор № ***), находящ се в град Елин Пелин, кв. 396, местност „Г.“. Сочи, че строителството на сградата е започнало във връзка с нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу задължение за изграждане на жилищна сграда с № 054, том II, peг. № 2290, дело № 227 от 2021 г., вписан в Служба по вписванията с вх. peг.№ 2387 от 05.10.2021 г., акт № 1, том IX, дело 1404/2021 г., като с него в полза на ответника „Д.И.” ЕООД е учредено право на строеж срещу задължение за изграждане на сградата. Твърди, че ответникът е изпаднал в забава на задълженията си за изграждане на сградата в срок, а също е останал и без достатъчно средства, за да я завърши въобще. По тази причина е сключено процесното споразумение, като решение за доброволно уреждане на последиците и споровете между собственика на земята и суперфициаря, така че да се довърши сградата, без съдебни дела за развалянето на учреденото право на строеж, ликвидация на имуществените отношения и т.н. Сочи, че с оглед осъществяването на посочените цели, ответникът се е задължил да прехвърли на ищеца правото на строеж за имотите, които по силата на нотариалния акт за учредяване на правото на строеж е трябвало да станат 1 негова изключителна собственост. В замяна ищецът се е задължил да завърши сградата, възлагайки необходимите за това СМР на посочен от ответника изпълнител-строител, който е страна и по споразумението - „С.Б.“ ЕООД.

Твърди, че прехвърлянето на правото на строеж и последващата му пазарна реализация е един от източниците на средства за довършването на сградата и ключово условие по споразумението, което предхожда възлагането и извършването на СМР по сградата и нейното довършване.

Сочи, че в чл. 11 от Споразумението, „Д.И.” ЕООД и „Д.Р.Е” ООД са се договорили, че прехвърлителната сделка за правото на строеж върху апартаментите (договорът за замяна), следва да бъде сключен в срок не покъсно от един месец от подписването на споразумението (подписано на 05.03.2024 г.). Сочи, че въпреки това, прехвърлянето на правото на строеж за описания по-долу недвижим имот, макар и да е изрично посочен в Приложение № 1 към Споразумението, не се е осъществило, включително и към настоящия момент, а именно за: Апартамент № А.2.6. (буква “А” точка две точка шест точка), със застроена площ от 58,00 кв. м. (петдесет и осем цяло квадратни метра), състоящ се от антре, дневна/трапезария с кухненски бокс, спалня, баня с WC, килер и тераса, при съседи на апартамента на същия етаж: апартамент А.2.5., апартамент А.2.7, коридор, двор; отгоре: апартамент А.З.2.; отдолу: апартамент А.1.6., заедно с прилежащите му 2,981% (две цяло деветстотин осемдесет и една хилядни) идеални части от общите части на сградата, равняващи се съгласно таблица за площообразуване на 8,20 кв. м.

(осем цяло и двадесет стотни квадратни метра) и 2,860% (две цяло осемстотин и шестдесет хилядни) идеални части от правото на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата,съгласно таблица за площоразпределение от м. август 2023 г., изготвена от инж. В.Н. Г.ев с peг. № 42511 на КИИП, като апартаментът се намира се намира на втори жилищен етаж на кота +5.80 (плюс две цяло и осемдесет стотни метра) в описаната по-горе „МНОГОФАМИЛНА ЖИЛИЩНА СГРАДА С ГАРАЖИ, СВО и СКО“ със застроена площ от 554,40 кв. м. в град Е.П., местност „Г.”.

Твърди, че няколко месеца след подписването на споразумението и изтичането на срока за прехвърлянето на правото на строеж за процесния обект от ответника на ищеца, сградата е завършена на груб строеж. Сочи, че за целта, на 25.06.2024 г., е издаден констативен протокол по чл. 181, ал. 3 ЗУТ.

Сочи, че съгласно чл. 181, ал. 1 и ал. 2 ЗУТ, след упражняването на правото на строеж и преминаването му в латентно състояние, предмет на прехвърлителна сделка може бъде само правото на собственост върху възникналия вече самостоятелен обект в сградата - процесния апартамент. Видно от уговорките в споразумението и тълкуването им по правилата на чл. 20 от ЗЗД, действителната воля на страните е апартамент 2.6 да премине в патримониума на ищеца, така че след придобиването му да може да бъде извършена продажба на правото на строеж или на правото на собственост върху него, след завършване на грубия строеж, така че постъпилите суми да бъдат използвани за довършването на сградата. Предвид обстоятелството, че 2 междувременно сградата е достигнала до груб строеж, моли да се вземе предвид, че предмет на настоящия иск по чл.19,ал. 3 от ЗЗД е обявяването на клаузите на споразумението, които в тази му част имат действието на предварителен договор, в окончателен, с който на ищеца да бъде прехвърлено правото на собственост върху апартамента в полза на ищеца, ведно с прилежащите идеални части от правото на строеж върху поземления имот.

Твърди, че ищецът е изправна страна по споразумението, като е изпълнил и изпълнява своите задължения по него. Сключил е договор за СМР с посочения от ответника строител “С.Б.” ЕООД и е започнал довършването на сградата, като в периода от март 2024 г. до 25.06.2024 г. сградата е достигнала степен на завършеност „груб строеж“. Сочи, че въпреки многократно водените разговори с ответника, правото на собственост върху апартамента все още не е прехвърлено в полза на ищеца. Сочи, че в неформални разговори управителят на ответника открито е заявил, че няма никакво намерение да прехвърли имота, което обуславя правния интрес за ищеца от предявяване на настоящия иск.

Искането е съдът да постанови съдебно решение, с което да обяви за окончателни уговорките по чл. 1 и чл. 11 от Споразумението, сключено на 05.03.2024 г., между „Д.Р.Е” ООД с ЕИК ........ и „Д.И.” ЕООД с ЕИК ....., с които се уговаря прехвърлянето на правото на собственост върху следния недвижим имот: самостоятелен обект с идентификатор № ***, представляващ Апартамент № А.2.6. (буква “А” точка две точка шест точка), със застроена площ от 58,00 кв. м. (петдесет и осем цяло квадратни метра), състоящ се от антре, дневна/трапезария с кухненски бокс, спалня, баня с WC, килер, тераса, при съседи на апартамента на същия етаж: апартамент А.2.5., апартамент А.2.7, коридор, двор; отгоре: апартамент А.З.2.; отдолу: апартамент А.1.6., заедно с прилежащите му 2,981% (две цяло деветстотин осемдесет и една хилядни) идеални части от общите части на сградата, равняващи се съгласно таблица за площообразуване на 8,20 кв. м. (осем цяло и двадесет стотни квадратни метра) и 2,860% (две цяло осемстотин и шестдесет хилядни) идеални части от правото на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата, съгласно таблица за площоразпределение от м. август 2023 г., изготвена от инж. В.Н. Г.ев с per. № 42511 на КИИП, който самостоятелен обект се намира на втори жилищен етаж на кота +5.80 (плюс две цяло и осемдесет стотни метра), по КККР на ет.3 в „МНОГОФАМИЛНА ЖИЛИЩНА СГРАДА С ГАРАЖИ, СВО и СКО“ със застроена площ от 554,40 кв. м. (петстотин петдесет и четири цяло и четиридесет стотни) и разгъната застроена площ от 2317,80 кв. м., състояща се от 16 (шестнадесет апартамента), 4 (четири) ателиета и 17 (седемнадесет) гаража, изградена върху ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, находящ се в град Е.П., общ. Е.П., местност „Г.”.

Моли за уважаване на иска и присъждане на разноски.

Ответникът „Д.И.” ЕООД в срока за отговор по чл.131 ГПК не подава 3 такъв.

С постъпила молба-становище в първото съдебно заседание, ответника по делото ,,Д.И.“ ЕООД оспорва изцяло предявеният иск за обявяване на клауза от споразумение от 05.03.2024 г. за окончателен договор. Искът се оспорва като неоснователен и недоказан. Сочи се, че въпросното споразумение е сключено едновременно с договор за извършване на строително-монтажни работи между ,,Д.Р.Е“ ООД и „С.Б.“ ЕООД. Твърди се, че споразумението и договора са взаимно свързани и представляват едно цяло, като съгласно договора за СМР, ищецът има задължение като възложител да осигурява финансирането на необходимите строително-монтажни дейности като същият е спрял да финансира строежа още през м. май 2024 г. Сочи, че въпреки това „С.Б.“ ЕООД е продължило да извършва СМР в сградата със свои средства.

Сочи се, че „С.Б.“ ЕООД има парични вземания в размер на 104 847,42 лв. С оглед на това се твърди, че ответникът има право на задържане на апартамента докато ищеца не му заплати посочената сума. Прави възражения за задържане на процесния апартамент, тъй като ответника има изискуемо вземане от ищеца произтичащо от едно и също правно отношение. Релевира се и възражение за прихващане със сумата от 104 847,42 лева срещу предявената претенция. Сочи се, че ищецът към настоящият момент продължава неправомерно да извършва строителни дейности по нея, въпреки, че са спрени строителномонтажните дейности. Представят писмени доказателства. Моли за отхвърляне на иска и присъждане на разноски.

С влязло в сила протоколно определение от 12.12.2025 г. съдът не е приел за съвместно разглеждане релевираните от ответника с молба-становище № 6813/13.11.2025 г. възражение за задържане на процесния апартамент, както и възражение за прихващане със сумата от 104 847.42 лв. като преклудирани с оглед липсата на постъпил отговор по чл. 131 от ГПК и приетото в Тълкувателно решение № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС, както и с оглед обстоятелството, че се заявяват насрещни права на трето неучастващо по делото лице, а именно „С.Б.“ ЕООД.

Съдът, след съвкупната преценка на събраните по делото доказателства, прие за установено следното от фактическа страна:

По делото не се оспорва сключването на процесното споразумение от 05.03.2024 г. между "Д.И." ЕООД, "ВП К.П." ЕООД, "Д.Р.Е" ЕООД и "С.Б." ЕООД. Съглано чл.1 от посоченото споразумение: "Д.И." ЕООД се съгласява и задължава да прехвърли чрез договор за замяна в полза на "Д.Р.Е" ЕООД недвижимите имоти за които му е било учредено право на строеж от "ВП К.П." ЕООД, които са предмет на предварителни договори за покупкопродажба на самостоятелни обекти в сградата, сключени между "Д.И." ЕООД и трети за споразумението лица, описани в Приложение №1, представляващо неразделна част от споразумението, както и тези самостотелни обекти от сградата, за които "Д.И." ЕООД притежава правото на строеж и към датата на сключване на споразуменето няма сключени предварителни и/или окончателни договори, описани в Приложение №2, представляващо 4 неразделна част от споразумението.

Съгласно чл.11 от споразумението "Д.И." ЕООД и "Д.Р.Е" ЕООД се уговярят, че договорът за замяна следва да бъде сключен в срок не по-късно от един месец от подписване на споразуменето. Конкретна дата на сделката следва да бъде определена по съгласие на страните, а в случай, че такава не бъде определена, страните следва да се явяват напълно подготвени за сключване на договора в първия работен ден след изтичане на срока в 10:00 часа в кантората на Нотариус Л.Х., с район на действие РС Е.П..

Съгласно чл.11.1 от споразумението, в случай, че имотите не бъдат прехвърлени в посочения срок, "Д.Р.Е" ЕООД има правото да поиска обявяването на споразумението за окончателен договор по смисъла на чл.19 ЗЗД, с което правото на строеж върху имотите да бъде прехвърлрно на "Д.Р.Е" ЕООД по съдебен ред или да развали едностранно споразумението.

Видно от приетия договор за извършване на строително-монтажни работи от 02.04.2024 г., сключен между ищаца и "С.Б." ЕООД, в изпълнение на процесното споразумение ищецът е сключил договор за СМР с посочения от ответника строител “С.Б.” ЕООД и е започнал довършването на сградата.