Решение № 4702 от 06.08.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4702 гр. София, 06.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-30 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Валерия Банкова при участието на секретаря Диана Ст. Борисова като разгледа докладваното от Валерия Банкова Гражданско дело № 20231100107444 по описа за 2023 година

Ищцата К. А. Т. поддържа, че 09.06.2017 г. е сключила с ответника „К.“ ЕАД предварителен договор за строителство и покупко-продажба на следните недвижими имоти, находящи се в Комплекс от два броя жилищни сгради, които ще бъдат изградени в поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед № РД18-68/02.12.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК-София, последно изменен със заповед КД-14-22-336/20.06.2011 г. на началника на СГКК-София, с адрес на Поземления имот: гр. София, район „Витоша“, улица „*******, с площ от 855,00 кв.м., съгласно Скица на поземлен имот № 15-20618523.06.2014 г. на СГКК-София, трайно предназначение на територията:

Урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10м.), стар идентификатор-няма, номер по предходен план: 944, кв. 15А, парцел ХIII при съседи на Поземления имот: имоти с идентификатори: ***;

***;

***;

***;

***;

***; ***, който имот представлява дворно място, съставляващо Парцел XIII-944 (тринадесети, за имот с планоснимачен номер деветстотин четиридесет и четири), в квартал 15А по ЗРП на гр. София, местност „Гърдова глава” с площ от 855,00 кв. м., при граници на имота: север-парцели XI-1123, изток-парцел XII-944; запад-парцел XVI-1100 и югулица, а именно: А) АПАРТАМЕНТ № 4 /четири/ - на две нива, находящ се на II /втори/ и III /трети/ етаж, с покривна тераса, целият с площ от 215,60 /двеста и петнадесет цяло и шестдесет стотни/ кв.м., състоящ се: на първо ниво от дневна-трапезария с кухненски бокс, една спалня, баня с тоалетна, мокро помещение, тераса, входно антре и стълбище, а на второ ниво - от три спални с два дрешника, баня с тоалетна, една тераса, стълбище, като и 1 покривна Тераса, при граници на целия Апартамент: от изток-двор, от севердвор, от запад-Апартамент № 3 /три/ и от юг-двор, заедно с прилежащите на Апартамента 13,30% /тринадесет цяло и тридесет стотни/ идеални части от общите части на Сградата и Б) Паркоместа - 2 /два/ броя.

Съгласно условията на договора ищцата е следвало да заплати на части продажната цена от 111 550 евро, по следния начин: сумата от 20 000 евро, уговорена като капаро - в деня на подписване на предварителния договор; сумата от 66 550 евро - чрез бартер на Ателие № 12 /дванадесет/, находящо се в гр. София, община Столична, район “Витоша“, ж.к.

„Гърдова глава“ в жилищна сграда на ул. „*******, на IV /четвърти/ етаж, със застроена площ от 125,67/сто двадесет и пет цяло и шестдесет и седем стотни/кв.м., заедно със склад № 5 в сутерена на сградата с площ от 3,70 кв.м., подробно описан в нотариален акт № 53, том 1, рег. № 3585, дело № 49 от 2017 г. на нотариус С.С. - рег. № 107 на НК, най-късно в 3дневен срок от уведомяването от страна на продавача, че за жилищната сграда, където се намират посочените в букви „А” и „Б” имоти е издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация; сумата от 25 000 евро - най-късно в 3-дневен срок, считано от уведомяването от страна на Продавача, че за Жилищата сграда, където се намират имотите по букви „А” и „Б” е издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Страните са се задължили да сключат окончателен договор за продажбата на недвижимите имоти по букви „А“ и „Б“ в срок до 10 дни, считано от уведомяването за съставен акт-образец 16 /удостоверение за въвеждане в експлоатация/, но не по-късно от 31.01.2018 година. На посочената последна дата страните е следвало да се явят в 10.00 ч. при нотариус С.С., № 107 на НК, подготвени за изпълнение на всички поети с договора задължения.

На посочената дата ищцата К. Т. се явила лично пред нотариус С. С. в гр.

София. За продавача „К.“ ЕАД не се явил никой, за което е бил съставен Констативен протокол от дата 31.01.2018 с рег. № 1620/2018 г. том 1, № 79.

Ищцата установила контакт с представляващия „К.“ ЕАД А. М. с цел уреждане на имуществените последици. Представителят на дружествотоответник предложил на ищцата да закупи друг апартамент в сграда на ул.

„*******, но до споразумение не се стигнало, тъй като предложените условия в проекта на договор не били в интерес на Т., която отново настояла М. да й върне сумата от 20 000 евро, дадени като капаро. На 29.06.2020 г. К. Т. подала сигнал срещу А. М., като представител на „К.“ ЕАД, до Софийска районна прокуратура. По твърдение на ищцата, въз основа на подадения сигнал била образувана прокурорска преписка № 27816/29.06.2020 г. и досъдебно производство за извършено престъпление по чл. 209 от НК.

На 25.05.2021 г. в кантората на нотариус А.П., peг. № 530 на НК, на К. Т. била връчена нотариална покана от „К.“ ЕАД, чрез изпълнителния директор А. М., вписана под акт № 26, том I, общ. рег. № 389 от дата 23.03.2021 г., с 2 която Т. е била поканена в 14-дневен срок от получаването да посочи банкова сметка, по която да получи обратно платеното от нея капаро от 20 000 евро.

На 03.06.2021 г. К. Т. и А. М., като представляващ „К.“ ЕАД, се явили в кантората на нотариус П., където бил съставен констативен протокол, вписан под акт № 56, том I, общ.рег.№ 702 от 03.06.2021 г. на нотариуса. С протокола се удостоверява, че К. Т. е представила и предала на А. М. подписана от нея декларация с нотариална заверка на подписа, с посочена в нея банкова сметка, по която от „К.“ ЕАД да бъде изплатена сумата от 20 000 евро в определения от страните едноседмичен срок, считано от датата на протокола – 03.06.2021 г.

Уговореният срок за връщане на капарото изтекъл на 10.06.2021 г., но плащане не било осъществено. На 11.06.2021г. К. Т. подала жалба към по-рано образуваната прокурорска преписка № 27816/29.06.2020 г. с изложение на новонастъпилите обстоятелства относно съставянето и неизпълнението на констативния протокол по повод изпратената от М. нотариална покана.

В исковата молба ищцата твърди, че даденото от нея капаро по сключения предварителен договор от 09.06.2017 г. все още не е възстановено от „К.“ ЕАД, въпреки изричното признаване на неговата дължимост поради виновно неизпълнение на договора от страна на „К.“ ЕАД, обективирано в нотариална покана № 26, том I, общ. рег. № 389 от 23.03.2021 г. на нот. П.. С уточнителна молба от 21.08.2023г. сочи, че считано от 03.06.2021г. страните по договора са се съгласили, че същият е развален, респективно с връчването на нот. покана от 25.05.2021г. е извършен отказ от договора.

Моли да бъде осъден ответника „К.“ ЕАД да й заплати сумата в размер на 20 000 (двадесет хиляди) евро, представляваща задатък по предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижими имоти от 09.06.2017 г., ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска до окончателното плащане.

При условията на евентуалност моли „К.“ ЕАД да бъде осъдено да заплати на К. А. Т. сумата в размер на 20 000 евро като получена на отпаднало основание по разваления предварителен договор за строителство и покупкопродажба на недвижими имоти от дата 09.06.2017 г., ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска до окончателното плащане.

В рамките на преклузивния срок ответникът „К.“ АД депозира писмен отговор, с който оспорва изцяло по основание и по размер предявените евентуално съединени искове.

На първо място сочи, че ищцата не представя документ за платената сума от 20 000 евро по сключения на 09.06.2017 г. с „К.“ ЕАД предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижими имоти. Оспорва действителността на сключения предварителен договор, тъй като ответното дружество никога не е притежавало право на собственост върху посочения недвижим имот, нито е разполагало с отстъпено/учредено право на строеж, нито е било изпълнител на твърдения бъдещ строеж, нито за имота има издавано разрешение на строеж, т.е. обективно не е било възможно "К." АД да поеме задължение да изгради комплекс от два броя жилищни сгради, както и да продаде обектите на ищцата. Поради това счита, че "К." АД не притежава 3 пасивна легитимация да отговаря по иска и същия следва да бъде отхвърлен спрямо дружеството, тъй като отговорност за предявената претенция носи А.

М. в лично качество. Твърди, че ищцата не е положила минимално изискуемата дължима грижа, за да се убеди, че сключва договор с правоимащо лице - действителен собственик и/или суперфициар, затова, ако наистина е платила 20 000 евро, следва да търси отговорност от А. М., който се е обогатил от неправомерните си действия. Изразява становище, че със сключения договор от г-н М. не е целял дружеството да изпълни задължението по него (да построи сградата и да продаде обектите), а да се облагодетелства лично. В този смисъл били и изявленията на ищцата в исковата молба. Самата ищца недвусмислено сочила, че г-н М. е отговорното лице, затова ответника счита, че претенцията следва да се насочи към него, а не към дружеството.

В отговора се сочи, че ответното дружество за пръв път е узнало за въпросния предварителен договор от връчената искова молба. Такъв договор не бил заведен и не съществувал в архива на дружеството. Прави уточнение, че към датата на сключване на договора „К.“ ЕАД е било еднолично акционерно дружество, с едноличен собственик на капитала Х.А. М. (син на „договарящия“ А. М.), а членове на Съвета на директорите били Х.А. М. и неговите родители - Ж. М.а и А. М.. Счита, че неправомерните действия на А.

М., касаещи сключването на предварителния договор са негова лична отговорност и не следва да обвързват дружеството.

Прави възражение за погасяване по давност на предявените искови претенции.

Оспорва твърдените в исковата молба обстоятелства, че: ищцата е извършила плащане като капаро на сумата от 20 000 евро в деня на подписване на договора, и че такава сума е получена от дружеството; предварителния договор е развален по взаимно съгласие на 03.06.2021 г., като излага аргументи, че на осн. чл. 87, ал. 5 от ЗЗД, потестативното право на купувача да развали извънсъдебно предварителния договор и да се заличат неговите последици се е породило в момента на неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли собствеността. Твърди, че правото на ищцата да развали договора и да предяви притезателното си право за вземане по договора е настъпило на 01.02.2018 г. и се е погасило по давност на 01.02.2023 г.; по силата на сключения предварителен договор от 09.06.2017 г. ''К." ЕАД се е задължило да осигури изграждането и да продаде на ищцата с нотариален акт недвижимите имоти, описани в посочения договор; продавачът е в пълно неизпълнение на поетото с договора задължение.

Прави възражение за нищожност на договора поради невъзможен предмет, липса на основание и симулативен характер, като в подкрепа излага аргументи.

Навежда твърдения и относно действителността на договора поради пороци, касаещи предмета, сроковете за изпълнение и начина на плащане – капарото да бъде платено от трето лице, (а посочената банкова сметка за 4 връщането му била на съвсем различно лице), както и чрез замяна (бартер) с имот, който ищцата не притежава.

Прави искане за привличане на трето лице-помагач на страна на ответника - А. М. М., което е уважено.

Третото лице помагач А. М. не взема становище по предявените искове.

Съдът обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, след което приема от фактическа страна следното:

Установява се от приетите по делото писмени доказателства, че на 09.06.2017г. между страните е бил подписан процесният предварителен договор за строителство и покупко-продажба на подробно описаните в исковата молба недвижими имоти – апартамент и два броя паркоместа. С договора ответното дружество, представлявано от А. М. М., в качеството си на продавач, се е задължило да осигури изграждането със степен на завършеност съгласно Приложение 1 към договора и да продаде на купувача чрез договор за покупко-продажба, сключен с нотариален акт, процесните недвижими имоти. Установява се при справка в публично достъпния Търговски регистър, а и от приложената такава по делото, че към посочената дата третото лице помагач е било вписано като представляващ дружеството.