Решение № 12571 от 24.06.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 12571 гр. София, 24.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 74 СЪСТАВ, в публично заседание на трети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Антоанета Г. Ивчева при участието на секретаря ЦВЕТЕЛИНА ИВ. ЯНАКИЕВА като разгледа докладваното от Антоанета Г. Ивчева Гражданско дело № 20241110170872 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 124 ГПК.

Производството е образувано по искова молба на Етажна собственост, находяща се в **, чрез професионалния домоуправител В, срещу Ж. М. Ч., ЕГН: **, с адрес: **, ет. 4, ап. 14, с която са предявени в условията на обективно кумулативно съединяване установителни искове с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. с чл. 6, ал. 1, т. 8, т. 9 и т. 10 ЗУЕС, вр. чл. 50, ал. 2 ЗУЕС и чл. 51, ал. 1 ЗУЕС за признаване за установено в отношенията между страните, че ответникът дължи на ищеца сумата от 744,15 лева с еврова равностойност 380,48 евро, представляваща незаплатени месечни вноски за Фонд „Ремонт и обновяване“ за периода от 01.01.2016г. до 30.04.2024г., сумата от 646 лева с еврова равностойност 330,29 евро, представляваща неплатени месечни вноски за управление на общите части на сградата за периода от 01.04.2015г. до 30.04.2024г., както и сумата от 827,53 лева с еврова равностойност 423,11 евро, представляваща неплатени месечни вноски за поддържане на общите части на сградата за периода от 01.03.2017г. до 30.04.2024г., ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК – 23.05.2024г. до окончателното плащане.

В исковата молба се твърди, че Ж. М. Ч. е собственик на самостоятелен обект – апартамент № 14, находящ се в етажната собственост на **. Въз основа на решение на ОС и договор от 01.04.2015г. етажната собственост възложила управлението и поддръжката на общите части на професионален домоуправител – В. На проведено общо събрание на ЕС от 03.06.2015г. било взето решение етажните собственици да извършват ежемесечни вноски във Фонд „Ремонт и обновяване“ в общ размер на 200 лева, като дължимата от ответника сума съобразно припадащите се му идеални части възлизала на 7,57 лева. На същото събрание било взето и решение при възникнали разходи за ремонт и обновяване на ЕС, които не могат да бъдат покрити с наличните средства във фонда, да бъдат допълнително събирани парични средства. Поддържат, че по силата на договора за управление от 2015г. с В етажните собственици следвало да заплащат и по 5 лева за управление на етажната собственост, която сума по време на исковия период била изменяна, както следва: през 2019г. – 6 лева, през 2022г. – 6,50 1 лева и 8,50 лева през 2024г. През 2017г. ОС на ЕС взело решение да бъде заплащана сумата от 5 лева месечно от всеки апартамента за почистване на общите части, като вноската била увеличена на 6 лева през септември 2017г., а през 2024г. – на 10 лева.

Навежда твърдения, че ответникът в качеството си на етажен собственик не е погасил дължимите суми към ЕС, които са, както следва: 646 лева за управление на общите части в периода от 01.04.2015г., 827,53 лева – за поддържане на общите части за периода от 01.03.2017г. до 30.04.2024г., и 744,15 лева за фонд „Ремонт и обновяване“ за периода от 01.01.2016г. до 30.04.2024г. Отбелязват, че на 15.04.2024г. в процесната етажна собственост била поставена покана до ответника, но същият не предприел действия по доброволно погасяване на задълженията в предоставения му 14-дневен срок. Поради изложеното до съда е отправена молба за уважаване на исковите претенции и присъждане на сторените съдебни разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът Ж. М. Ч. е депозирал отговор на исковата молба, с който излага становище за неоснователност на предявените искове. Не оспорва, че е собственик на апартамент № 14, находящ се в ЕС. Оспорва дължимостта на претендираните суми за управление и поддръжка на общите части с доводи, че същите са определени в разрез с чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, тъй като не отчитат броя на собствениците, ползвателите и обитателите в самостоятелните обекти. Релевира възражение, че процесният недвижим имот е незавършен и необитаем, поради което по силата на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС не дължи месечни такси за управление и поддръжка.

Възразява, че вноските към фонд „Ремонт и обновяване“ не се събират в отделна сметка, както и че не се използват по предназначение, а за месечна поддръжка на ЕС.

Оспорва дължимостта на вноските към фонда и с доводи, че решението на ОС за тяхното заплащане, е незаконосъобразно поради липсата на кворум и мнозинство. В условията на евентуалност релевира възражение, че притезанията на ЕС са погасени поради изтекъл 3-годишен давностен срок. Моли за отхвърляне на исковите претенции.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

От събраните писмени доказателства е видно, че на 01.04.2015г. между Етажната собственост, с адрес: **, и В е сключен договор за услуга № 201, по силата на който дружеството се задължава да извършва услугата професионален домоуправител – пълен пакет, включващ посочените в чл. 3 от договора услуги – административна, касиерска, организационна, юридическа и техническа, срещу фиксирано месечно възнаграждение в размер на 5 лева от всеки самостоятелен обект, дължимо между 5-то и 10-то число на всеки месец. Общата стойност на възнаграждението възлиза на 120 лева. Съгласно чл. 5, ал. 4 собствениците, ползвателите, наемателите, обитателите, както и другите лица, имащи вещно или облигационно основание за ползване на обект в ЕС, следва да заплащат ежемесечните вноски на В, които се разходват за поддръжка на ЕС съобразно гласувано решение на ОС. Срокът на съглашението е 1-годишен.

На 27.03.2024г. е сключен нов договор между ЕС и В за предоставяне на услугата професионален домоуправител, но при месечно фиксирано възнаграждение от 8,50 лева за всеки самостоятелен обект в ЕС, респективно при обща стойност от 204 лева.

Възнаграждението се изплаща от първо до последно число на текущия месец. В чл. 3, ал. 1, т. 1 и т. 3 от сделката е предвидено задължение в тежест на ЕС да заплаща на В месечна такса за управление и поддръжка на сградата, която е гласувана на ОС, и извънредни разходи за поддръжка и ремонт на общите части, ако има такива, извършени въз основа на решение на ОС на ЕС.

Като писмено доказателство по делото е приет Протокол за проведено Общо събрание на ЕС, находяща се в **, без вписани данни относно датата и годината на 2 провеждане. От неговото съдържание е видно, че етажните собственици са взели решение за увеличаване на месечните вноски за почистване на общите части на сградата, като е определена сума от 10 лева на апартамент. По т.1.2 от дневния ред е взето решение да се начисляват вноски към Фонд „Ремонт и обновяване“ съобразно идеалните части на обектите, посочени в т.3.1. – а именно подземни и надземни гаражи, прилежащи към ЕС. Установява се, че е одобрена оферта за ремонт на покрива на жилищната сграда, предложена от С на стойност от 5 471,40 лева, която сума подлежи на актуализация относно допълнителни дейности. Недостатъчната сума от фонд „Ремонт и обновяване“ да се разпредели спрямо идеалните части, които суми се разпределят на собствениците. С т.3.2 е взето решение да се подадат заявления за издаване на заповеди за изпълнение по чл. 410 ГПК срещу собствениците с неплатени задължения в размер над 100 лева, като с т.3.3 етажните собственици са учредили представителна власт в полза на В за извършването на тези действия. По т.4.1 от дневния ред е одобрено подписването на нов договор с В за срок от 1 година, като управителят на ЕС – НД е упълномощен да подпише сделката.

Установява се, че на 15.04.2024г. е изготвена покана до Ж. М. Ч., с която му е предоставен 14-дневен срок за доброволно изпълнение на задълженията за вноски за управление и поддръжка на общите на сградата и за фонд „Ремонт и обновяване“ на обща стойност от 2 217,68 лева.

При така установеното от фактическа правна, съдът достигна до следните правни изводи:

Допустимостта на предявената искова претенция по чл. 422 ГПК изисква освен наличието на общите процесуални предпоставки за съществуването и надлежното упражняване правото на иск, така и специалните такива – подаване на възражение от длъжника в срока по чл. 414 ГПК, предявяването на установителен иск в едномесечен срок от уведомяването на кредитора, както и от пълно тъждество между вземането по заповедта за изпълнение и претендираното в исковото производство. В настоящата хипотеза процесуалните предпоставки са налице, поради което правният спор следва да бъде разгледан по същество.

Съдът е сезиран с обективно кумулативно съединени установителни искове, които намират правната си квалификация в чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. с чл. 6, ал. 1, т. 8, т. 9 и т. 10 ЗУЕС, вр. чл. 50, ал. 2 ЗУЕС и чл. 51, ал. 1 ЗУЕС. Тяхната основателност е обусловена от установяване в условията на пълно и главно доказване от страна ищеца на следните материални предпоставки: че ответникът е собственик на твърдения самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, както и че са взети влезли в сила решения на общото събрание на етажната собственост за събиране на ежемесечни вноски за поддръжка и управление на сградата в режим на ЕС и такива за събиране на суми за фонд „Ремонт и обновяване“ и техните размери, както и размера на разходите, дължими от ответника, съобразно приложимия начин за разпределение на разходите за управление и поддържане на общите части. В тежест на ответника е при установяване на горните факти да докаже правоизключващите си възражения – пълното или частично погасяване на дълга, както и фактите, на които основава своите възражения – че процесният апартамент е необитаем.

С оглед изявленията на страните в хода на производството и на основание чл.

146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК като безспорно и ненуждаещо се от доказване е отделено обстоятелството, че Ж. М. Ч. е собственик на апартамент № 14, находящ се в ЕС, с адрес: **.

Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 ЗУЕС собствениците са длъжни да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване 3 и вноски, определени за фонд „Ремонт и обновяване“, съразмерно с притежаваните идеални части, както и разходите за управление и поддръжка на общите части на сградата. Вземането на решения за извършване на тези разходи и определянето на техния размер е от компетентността на Общо събрание на Етажната собственост – арг. от чл. 11, ал. 1, т. 5 и 6 и чл. 48, ал. 8 ЗУЕС.

В подкрепа на твърденията за дължимост на претендираните вноски, дължими към етажната собственост, е представен Протокол за ОС на ЕС, в който както беше отбелязано липсват данни за датата и годината на провеждането. От изявленията на страните в хода на производството обаче може да се направи обоснован извод, че същото е проведено през месец април 2024г. Аргумент в тази насока може да бъде изведен от наличието на обективно тъждество в съдържанието на взетите решения от етажните собственици и фактическите твърдения в уточнителната молба на ищеца от 13.02.2025г. Свикването на ОС на ЕС през този период и вземането на решенията, обективирани в т.1-т.4 от Протокола, са факти, които не се оспорват от ответника. При това положение следва да се приеме, че действително на процесната дата е свикано ОС на ЕС, в пределите на което етажните собственици са взели решения за увеличаване на вноската за почистване, за начисляване на вноски към Фонд „Ремонт и обновяване“, за одобрение на офертата за извършване на строителни-ремонтни дейности на покрива, за депозиране на заявления за издаване на заповеди за изпълнение по чл. 410 ГПК, за която дейност е упълномощен професионалния домоуправител, както и за подписване на ново съглашение с В.

С отговора на исковата молба, ответникът е навел възражения за незаконосъобразност на проведеното общо събрание поради липса на нужните кворум за провеждането му и мнозинство за вземане на решения. Необходимо е да се отбележи, че подобни възражения не подлежат на разглеждане по същество в настоящото исково производство, тъй като ЗУЕС урежда специална процедура за вземането на решенията на Общото събрание, но същевременно ограничава със срок възможността да се иска отмяна на незаконосъобразните решения. Извън срока по чл.