Решение № 485 от 25.06.2026, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 485 гр. Бургас, 25.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на шестнадесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Десислава Д. Щерева при участието на секретаря Станка Д. Чавдарова като разгледа докладваното от Десислава Д. Щерева Гражданско дело № 20252100100435 по описа за 2025 година

Производството по настоящото дело е образувано по повод исковата молба на Ц. Й. Б. и А. П. Б. против ,, Адара холидейз“ ООД ЕИК 130289572, за установяване по отношение на ответника, че ищците са собственици в режим на съпружеска имуществена общност по давност чрез непрекъснато владение, продължило повече от 5 години като добросъвестни владелци, евентуално 10 години като недобросъвестни владелци, на следните недвижими имоти: самостоятелен обект с идентификатор ***, самостоятелен обект с идентификатор *** и самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР на гр.Несебър, а при условията на евентуалност, ако претенциите за собственост бъдат отхвърлени, да бъде обявен за окончателен предварителен договор за продажба на процесните имоти от 20.08.2006 год.

Ищците твърдят в исковата си молба, че на 20.08.2006г. сключили предварителен договор за продажба на процесните имоти с ответното дружество, срещу обща продажна цена от 68 000 евро, която заплатили на ответника в брой при подписване на договора. Заплащането на цената било удостоверено от тогавашния управител на дружеството А. М. в самия договор, който служел като разписка, а отделно от това били съставени и нарочна разписка и квитанция към приходен касов ордер.

Заявява се, че ответното дружество поело задължение за сключване на окончателен договор до 31.12.2006 год., но след смяна на управителя не 1 изпълнило задължението си.

Ищците твърдят, че осъществяват необезпокоявано от никого владение върху процесните имоти от момента на предаването им – 20.08.2006 год., повече от 10 години, докато са били в брак, и са придобили собствеността в режим на СИО с добросъвестно владение след изтичането на пет години, евентуално – като недобросъвестни владелци след изтичането на 10 години.

При условията на евентуалност предявяват иск за обявяване на предварителния договор за окончателен.

Ответното дружество не е депозирало отговор, не взема становище по исковете.

Третото лице-помагач на ответника, оспорва претенциите. Оспорил е твърдението на ищците, че на 20.08.2006 год. е бил подписан предварителен договор за продажба на процесните имоти с ответното дружество, представлявано от А. М., ведно с приемо-предавателен протокол, разписка и квитанция. Автентичността на тези документи е оспорена, както по отношение подписите на М., така и верността на вписаната в същите дата.

Заявява се, че посочената продажна цена от 68 000 евро не е постъпвала в дружеството, не е била заприходявана и осчетоводявана.

Твърди се, че представените от ищците документи са нищожни, тъй като никога не е обсъждано от общото събрание на съдружниците, нито е взимано решение за сключване на предварителен договор. Поддържа се, че М. не е бил управител към датата 20.08.2006 год. и не е разполагал с представителни права, а управител е бил И.В., като това обстоятелство е било известно на всички съдружници, вкл. и на М.. Горното дава основание на помагача да твърди, че предварителния договор е нищожен поради противоречие със закона, заобикаляне на закона, липса на съгласие, липса на основание, симулативност и привидност.

Твърди се, че ако договорът действително е бил сключен на 20.08.2006 год., същият е недействителен и не поражда действие за дружеството, поради очевидното споразумяване на М. и ищците във вреда на представлявания, за което свидетелства обстоятелството, че решение за разпореждане с имотите не е вземано никога, нито договорът е бил потвърждаван. Единствената последица от това е, че М., който е бил наясно, че няма никаква представителна власт и не е управител още от 20.10.2005 год., дължи обезщетение на ищците, ако последните са били добросъвестни.

Заявява се, че искът за обявяване на предварителния договор за окончателен е погасен по давност.

Оспорват се твърденията на ищците, че са упражнявали фактическа власт, годна да ги направи собственици, за времето от 20.08.2006 до 2

20.08.2011, съответно до 20.08.2016 год.

В съдебно заседание оспорването се поддържа, представят се доказателства.

Бургаският окръжен съд, с оглед събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Ищците са представили предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 20.08.2006 год., сключен между тях и „Адара холизейз“ ООД, с който дружеството, като продавач, се е задължило да продаде на ищците като купувачи два апартамента и подземен гараж (ПМ), находящи се в сграда „Бисер“ в к.к.“Слънчев бряг - запад“, съответно апартамент СЖ 3 с площ от 48,04 кв.м., апартамент СЖ 6 с площ от 56,20 кв.м., включително и общите части на сградата и от правото на строеж. Цената, уговорена за двата апартамента и гаража, възлиза на 68000 евро и страните са удостоверили, че е заплатена в деня на подписване на договора, в брой, като договорът служи за разписка. Представят се също приемо-предавателен протокол от същата дата, с който страните са удостоверили предаването на владението върху обектите в съответната степен на завършеност, разписка за сумата от 68 000 евро и квитанция към ПКО.

Горните документи са били оспорени от помагача като неавтентични, а отделно от това и като документи с недостоверна дата. Оспорена е и тяхната валидност, с твърдения, че са подписани от лице, което не е представлявало дружеството като управител и без решение на общото събрание на съдружниците за продажба на обектите, което е в нарушение на закона, заобикаля го, липсва воля, липсва основание, договорът е привиден и е сключен при споразумяване във вреда на представлявания.

От вписванията в ТРРЮЛНЦ и от представените от страните документи се установява, че ответното дружество е било вписано с решение №1/10.05.2000 год. на СГС по ф.д.№5970/2000 год. със съдружници И. К. Д., ЕТ“ Румяна Върбанова -Камура“, А. Л. М. и С. Г. Л. и управител А. М.. От обявения по партидата на дружеството дружествен договор, който е различен от представения от помагача (за него е постановен отказ да бъде обявен), се установява, че двама от съдружниците – И. Д. и ЕТ“ Румяна Върбанова Камура“ са апортирали в капитала на дружеството хотел „Бисер“, а другите двама – М. и третото лице-помагач са миноритарни съдружници, притежаващи всеки по 20 дяла.

С решение №3/07.09.2006 год. като управител е вписан Ц. Д., който и след пререгистрацията на дружеството в ТРРЮЛНЦ с вписване 20111219085522 и до момента е такъв. Няма спор между страните и от 3 представените решения от общи събрания на съдружниците се установява, че за периода от 20.10.2005 год. до 21.08.2006 год. дружеството е имало избран, но невписан управител – И.В..

Представени са два протокола от общи събрания на съдружниците от 17.02.2005 год., на които с единодушие е било взето решение за продажба на имоти в строеж - апартамент СЖ-3 и паркомясто №1 на ищците. Двата документа са били оспорени от помагача като неавтентични и неистински, но след изслушването на управителя по реда на чл.176 от ГПК, оспорването на тяхната автентичност е било оттеглено в съдебното заседание на 24.03.2026 год.

Разпитаните свидетели еднозначно заявяват, че предварителния договор е бил сключен от управителя М., който е бил вписан като такъв към 20.08.2006 год. Последният, разпитан в качеството на свидетел, потвърждава, че подписите под договора и приемо-предавателния протокол са негови.

Посочва, че познава ищеца и съпругата му отдавна, тъй като заедно извършвали строителство в Германия, а по-късно и строителството на процесната сграда "Бисер", на която А. Б. бил подизпълнител. Заявява, че подписал процесния предварителен договор, тъй като по документи той бил управител. Свидетелят заявява, че ищецът получил ключове от апартаментите не лично от него, а от И. Д., който фактически извършвал строителството.

Понеже ищецът бил строител, имал намерение да си довърши жилищата.

Било практика предварителните купувачи да плащат в брой. Свидетелят не си спомня дали е получил сумата от 68 000 евро, но предполага, че е получена, след като е издаден документ.

Св.И. Д., който също е съдружник в ответното дружество, е депозирал сходни на горните показания, а именно, че е строил сграда „Бисер“, а ищецът бил главен майстор. През 2005 год. с останалите съдружници подписали протокол за продажба на процесните апартаменти, а през 2006 год. бил подписан предварителен договор от управителя М.. Посочва, че лично той предал ключовете на ищците през лятото на 2026 год. и ищецът започнал да ремонтира апартаментите. Свидетелят е категоричен, че предал ключовете след като ищците заплатили цялата сума наведнъж.

Свидетелите Б. Д. и Т.М. изнасят, че ищците имат две студиа в сграда „Бисер“ на един и същ етаж, които ползват основно през лятото. Св.М. работи в сградата от 2008 или 2009 година, а от лятото на 2009 год. познава ищците.

Свидетелката поддържа, че ищците правят ремонти, поддържат жилищата, едното отдават по наем, заплащат такси за общите части. Тя твърди, че ищецът й е предоставил ключ, за да влиза, ако се налага.

Св.Б. Д. потвърждава, че ищците са собственици на апартаменти 143 и 146. Свидетелят ги познава от 2012 година, откогато пребивава в сграда 4

„Бисер“ основно през лятото. Свидетелят твърди, че ищците всяка година идват в жилищата, не само те, а и цялото им семейство. Според него, ищецът се титулува като собственик и никой друг не е имал претенции за обектите.

Във връзка с представените от помагача квитанции свидетелят е пояснил, че е предавал на касиерката суми, но не за своята собственост, а това са такси за първи и втори вход, заплатени наведнъж.

Свидетелските показания съдът намира за достоверни, поради което ги цени при формирането на правните си изводи. Тези показания съвпадат с писмените доказателства, приложени по делото, с обясненията на управителя, както и с други факти, установени от справка в ТРРЮЛНЦ и от издадените строителни книжа за сграда „Бисер“.

Вярно е твърдението на помагача, че свидетелите и управителя на ответника се намират в свързаност помежду си като роднини, с изключение на св.М., както и че св.М. има служебна зависимост от „Д и Д ризорт“ ООД с ЕИК 131569680, за което съдът след справка в ТР установи, че също е свързано със семейство Д.. В това дружество съдружници са Б. Д. (свидетел по делото и син на мажоритарния съдружник И. Д.) и самото ответно дружество ,, Адара холидейз“ ООД, което е апортирало цялата секция 3 на хотел „Бисер“ след повторното му застрояване. Тази свързаност обаче не е достатъчна за пълното игнориране на свидетелските показания на И. Д., Б. Д. и Т.М., тъй като същите кореспондират с показанията на незаинтересования свидетел М..

От събраните доказателства съдът намира за доказано, че ищците са установили фактическа власт върху процесните обекти през м.август 2006 година, когато владението им е било предадено от строителя – обещател по предварителния договор. Писмените доказателства и свидетелските показания сочат еднозначно, че фактическата власт им е била предоставена поради облигационната връзка, възникнала от предварителния договор, но не като държатели, а като владелци. Оспорването на автентичността и валидността на предварителния договор е недоказано в процеса. Върху помагача е била възложена доказателствената тежест да установи твърдяната неавтентичност, но той се е отказал от допусната експертиза в съдебното заседание на 24.03.2026 год., след като св.М. е потвърдил подписа си.

Съдът отбелязва, че предварителния договор е бил подписан от лицето, вписано по същото време като управител и което е такова за всички трети лица. За валидността му не е необходимо предварително взето съгласие от съдружниците по чл.137 от ТЗ – т.1 от ТР №3/15.11.2013 год. по т.д.№3/13 год.

ОСГТК ВКС и е достатъчно да бъде изразено съгласие от волеизразяващия орган – управителя на дружеството. Затова е без значение дали представените протоколи от общи събрания на съдружниците от 17.02.2005 год., на които е 5 взето решение за продажба на един от апартаментите и гаража на ищците, са истински. Помагачът е оттеглил оспорването на тяхната автентичност, затова те се ползват с обвързваща формална доказателствена сила. Верността на изявленията в тях обаче следва да бъде поставена под съмнение, тъй като, както отбелязва помагача, датирането на пълномощното, представено от И.В., заверено нотариално на 22.03.2005 год., поставя под съмнение достоверността на съдържанието и в частност датата на протоколите – 17.02.2005 год. Това обаче, както се отбеляза по-горе, е без значение от една страна за валидността на предварителния договор, и от друга страна за установяването на фактическото състояние, на което ищците се позовават и с което законът свързва благоприятни правни последици – владението.