Решение № 169 от 24.04.2025, Окръжен съд - Плевен

РЕШЕНИЕ

№ 169 гр. Плевен, 24.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН, ІV ВЪЗ. ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: СИЛВИЯ ЦВ. КРЪСТЕВА

Членове:

РЕНИ В. ГЕОРГИЕВА

ХРИСТО СТ. ТОМОВ при участието на секретаря НИКОЛАЙ В. ДИМИТРОВ като разгледа докладваното от РЕНИ В. ГЕОРГИЕВА Въззивно гражданско дело № 20254400500116 по описа за 2025 година

С решение № 1/03.01.2024 г. по гр.д№ 20244430103752/2024 г. по описа на ПлРС е отхвърлен предявеният от А. К. Л. и С. К. Т. против СД „***” със седалище гр.С., обл.Плевен иск с правно основание чл.28, ал.2 от ЗАЗ за разваляне на сключения между И.Д.К. и Р.А.Н. и заместени от ищците като приобретатели на част от имотите, като арендодатели от една страна и ответното дружество, от друга страна, Договор за аренда в земеделието,вписан в СВ под акт № 100 том II с рег.№ 1344 от 05.10.2017 година на нот.А.П. с рег.№*** на НК район на действие РС-Плевен в частта за следните имоти: 1.ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с НТП - НИВА, находища се в местността „***”, с площ от 0,818 дка /осемстотин и осемнадесет кв. метра/, четвърта категория, съставляваща имот №051020 по плана на земеразделяне, а съгласно кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-131/24.07.2017г. на Изпълнителния директор на АГКК представлява ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** с адрес на поземления имот: гр. С., местност „***” с площ: 818 с трайно предназначение на територията земеделска; начин на трайно ползване: НИВА; категория на земята: четвърта;

2.ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с НТП - НИВА, в местността „***“, с площ от 3,149 дка 1 трета категория, съставляваща имот №, а съгласно кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД 18131/24.07.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК представлява ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** с адрес на поземления имот: гр. С., местност „***“ с площ: 3 149 с трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: НИВА; категория на земята: трета; 3. НОВООБРАЗУВАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с НТП - НИВА, находяща се в местността „***“, с площ от 27 дка с идентификатор *** по кадастрална карта и кадастралните регистри,одобрени със Заповед РД 18131/24.07.2017 година на ИД на АГКК с трайно предназначение на територията: земеделска; НТП-Нива при съседи:***, ***, ***, ***, ***,***, *** и ***, поради забавяне плащането арендните вноски с повече от три месеца, като неоснователен и недоказан.Отхвърлен е предявеният от А. К. Л. и С. К. Т. против СД „***“ със седалище гр.С. иск с правно основание чл.30, ал.1 от ЗАЗ за връщане на част от имотите, предмет Договор за аренда в земеделието,вписан в СВ под акт № 100 том II с рег.№ 1344 от 05.10.2017 година на нот.А.П. с рег.№*** на НК район на действие РС-Плевен в частта за следните имоти: 1.ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с НТП - НИВА, находища се в местността „***”, с площ от 0,818 дка /осемстотин и осемнадесет кв. метра/, четвърта категория, съставляваща имот № 051020 по плана на земеразделяне, а съгласно кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-131/24.07.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК представлява ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** с адрес на поземления имот: гр. С., местност „***” с площ: 818 с трайно предназначение на територията земеделска; начин на трайно ползване: НИВА; категория на земята: четвърта; 2.ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с НТП - НИВА, в местността „***“, с площ от 3,149 дка трета категория, съставляваща имот №, а съгласно кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД 18131/24.07.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК представлява ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** с адрес на поземления имот: гр.С., местност „***“ с площ: 3 149 с трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване:

НИВА; категория на земята: трета; 3. НОВООБРАЗУВАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с НТП - НИВА, находяща се в местността „***“, с площ от 27 дка с идентификатор *** по кадастрална карта и кадастралните регистри,одобрени със Заповед РД 18131/24.07.2017 година на ИД на АГКК с трайно 2 предназначение на територията: земеделска; НТП-Нива при съседи:***, ***, ***, ***, ***,***, *** и ***, като неоснователен и недоказан.Отхвърлен е предявеният от А. К. Л. и С. К. Л.а против СД „***“ със седалище гр.С., обл.Плевен иск с правно основание чл.8, ал.1 ЗАЗ, вр.чл.79 ЗЗД ответникът да плати ищците сумата от 3 700 лв. представляваща арендно плащане за стопанските години 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023 г. по Договор за аренда в земеделието, вписан в СВ под акт № 100 том II с рег.№ 1344 от 05.10.2017 година на нот.А.П. с рег.№*** на НК район на действие РС-Плевен, като неоснователен и недоказан.Осъдени са на основание чл.78, ал.3 от ГПК А. К.

Л. и С. К. Т. да платят на СД „***“ със седалище гр.С., обл.Плевен, сумата от 700 лв. направени по делото разноски.

За въззиваемата страна СД“***“ със седалище гр.С., обл.Плевен, процесуалният представител изразява становище да се отхвърли въззивната жалба като неоснователна и да се остави в сила решението на ПлРС като правилно.Не са налице основания за разваляне на арендния договор.

Въззивната жалба е процесуално допустима, а по същество – частично основателна.

Съгласно чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като обжалваното такова е валидно и допустимо, а по останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.

На първо място във въззивната жалба се сочи, че първоинстанционният съд е приел, че въззивниците не са страни по договора, тъй като към момента на сключването му страни са И.К. и Р.Н. - арендодатели и СД“***“ арендатор.Прието е също така, че те нямат качеството на арендодатели към 05.10.2017 г., тъй като едва въз основа на влязлото в сила решение по делбеното производство с решение № 187/20.02.2024 г. на 15.03.2024 г. са станали индивидуални собственици на част от поземлените имоти, предмет на договора за аренда.Също така е прието, че те като миноритарни собственици имали правото по чл.30, ал.3 ЗС, което са могли да упражнят срещу сключилия арендния договор съсобственик.Предвид на събраните по делото доказателства счита този извод за неправилен.

Не са спорни следните обстоятелства, посочени във въззивната жалба.

Налице е сключен договор на аренда от 05.10.2017 г. между И.К. и Р.Н., от 3 една страна и СД“***“, от друга страна .В продължение на няколко години И.К. изкупува идеални части от останалите съсобственици, като последната сключена сделка е на 16.10.2020 г., като с нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти – земеделски земи е закупил 1/8 ид.ч. от процесните земеделски земи от Р.Н..

Въззивниците считат, че ответното дружество в продължение на седем години не е изпълнявало свое основно задължение за аренда - плащане на рента в уговорения в договора срок.Не се установява също така търговското дружество да е заплатило на съсобственик на процесните земеделски земи, т.е. на някой от арендодателите - И.К. и Р.Н., за да може те да упражнят правата си по чл.30, ал.3 ЗС и да търсят от тях съответните рентни плащания.

Също така въззивниците считат, че към момента на сключване на процесния договор - 05.10.2017 г. те са били наследници на своята майка Е.

Л.а, която е починала на 30.05.2017 г.Въззиваемият е направил възражение, че не е направил дължимите арендни вноски, тъй като не знае на кой и по кои сметки да плати съгласно дяловете им.Изпратени са пощенски записи, които не са получени от въззивниците.Въззиваемият е могъл да изпълни задължението си по чл.97, ал.1 ЗЗД.

Въззивниците считат също така, че дори и да се приеме, че е извършено от аренднатора някакво плащане - на всеки по 1 750 лв., но това плащане е непълно, тъй като арендаторът не е заплащал дължимите вноски за 7 стопански години.

Въззивниците считат също така, че чл.3, ал.4 ЗАД препраща към чл.30, ал.3 ЗС, но от доказателствата не се установява, че плащането на рентата е извършено в срок или чрез друго лице -съсобственик на имота.

С нотариален акт за признаване право на собственост върху недвижими имоти на основание чл.587, ал.1 ГПК от 16.05.2017 г. Е. Л.а е призната за собственик на 3/8 идеални части от описаните четири поземлени имота.

Тя е починала на 30.05.2017 г. и е оставила за свои законни наследници въззивниците А. Л. и С. Т..

От приложения договор за аренда на земеделска земя от 05.10.2017 г. е видно, че И.К. и Р.Н. са отдали под аренда на СД“***“ описаните в него поземлени имоти - земеделска земя за срок от 40 години, считано от 4

01.10.2017 г. до 01.10.2057 г., като размерът на арендната вноска е 40 лв. на декар.

Според чл.3, ал.4 ЗАЗ договор за аренда, както и споразумение за неговото изменение или прекратяване може да се сключи със собственик, съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или с лице, упълномощено от собственик или съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот, като в тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл.30, ал.3 от ЗС.

Няма спор между страните, че към момента на сключване на договора за аренда арендодателите имат качеството на мажоритарни съсобственици, т.е. притежават повече от 50 на сто идеални части от отдадените под аренда процесни поземлени имоти -земеделска земя.

Съгласно чл.28, ал.2 от ЗАЗ развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред, а според ал.1 може да се развали същия поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца.

Договорът за аренда е договор за управление, като за разлика от договора за наем (чл.229 от ЗЗД регламентира пределно допустимите срокове ), то чл.4 от ЗАЗ урежда минималният му срок - пет стопански години.

С оглед на §1 от ДР на ЗАЗ са приложими освен чл.30, ал.3 от ЗС, към които чл.3, ал.4 ЗАЗ изрично препраща, но и чл.32, ал.1 от ЗС, който е предвиден в закона случай на действие на договора за управление на общата вещ и за лица, които не са страни по него.

Не е спорно между страните обстоятелството, че въззивниците нямат качеството на арендодател по договора от 05.10.2017 г., макар и да са съсобственици (миноритарни) по отношение на процесните недвижими имоти, като въз основа на влязлото в сила решение № 187/20.02.2024 г. по гр.д.№ 2603/2023 г. по описа на ПлРС на 15.03.2024 г. те стават индивидуални собственици на част от поземлените имоти, предмет на договора за аренда.

От доказателствата по делото се установява, че по банковите сметки на двамата въззивници на 05.08.2024 г. е преведена сумата от 1 750 лв. - рента по договор, като преди това на 20.12.2024 г. до тях са били изпратени пощенски 5 записи за сумата от 1 731.70 лв., които суми са върнати като непотърсени, като са събрани и гласни доказателства в тази насока.На въззивницата са заплатени през месец октомври 2024 г. по нейната банкова сметка 630 лв. по договор за рента земеделска земя период 2023/2024 г.Този период е извън процесния, не е налице банково извлечение, за да се установи за кой период е плащането и в какъв размер.

Следва да се приеме, че горепосочените платени суми в общ размер на 3 500 лв. са дължимите арендни плащания за стопанските 2020-2021 г., 2021-2022 г. и 2022-2023 г., които са предмет на иска с правно основание чл.8, ал.1 от ЗАЗ във вр. с чл.79 от ЗЗД, макар и да не е посочен периодът, тъй като дължимите арендни плащания са в общ размер на 3 716.04 лв., но за 30.967 дка, на които въззивниците са станали индивидуални собственици съгласно решението по делбеното дело, като е основателно възражението на въззиваемия, че общата площ на арендата е 77.848 дка или 3/8 ид.ч. са 29.193 дка, рентното плащане е 3 503 лв., а не 3 700 лв., поради което не са налице основания за отмяна на решението в тази му обжалвана част, в която са отхвърлени предявените искове от А. Л. и С. Т. срещу събирателното дружество с посоченото правно основание за сумата от 3 700 лв., поради което следва да бъде потвърдено в същата.

Не се установява да е извършено арендно плащане за предходните стопански години, считано от 01.10.2017 г., до стопанската 2020 - 2021 г., както се сочи от въззивниците, които считат плащането за непълно, тъй като арендаторът не е заплащал дължими вноски за 7 стопански години (за процесните три стопански години плащането е извършено в хода на настоящето производство след предявяване на исковата молба).