Решение № 516 от 14.12.2023, Районен съд - Несебър

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 516 гр. гр.Несебър, 14.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР в публично заседание на двадесет и първи ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Димитър П. Стоянов при участието на секретаря Маринета Д. Шаренкова като разгледа докладваното от Димитър П. Стоянов Гражданско дело № 20222150101440 по описа за 2022 година

За да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са искове с правно основание чл.422 ГПК, вр.чл. 79, ал. 1 от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, вр.чл.2 ЗУЕС.

Предявена е искова молба от „Б.М.“ ЕООД, ЕИК 11200****, със седалище и адрес на управление: гр. П., ***, представлявано от управителя Е.Д.Г., с пълномощник адв. С. Д. от САК.

В исковата молба се твърди, че на 26.05.2009г. ответницата К. закупила самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.507.***.*.*** по КККР на гр. Несебър, с адрес: гр. Несебър, к.к. С.Б.-запад, ет. *, ап. ***, със застроена площ от 27.50 кв.м., ведно с 0.5114 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж, равняващи се на 8,31 кв.м., като площта на апартамента, ведно с общите части възлиза на 35.81 кв.м., както и самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.*** по КККР на гр. Несебър, с адрес: гр. Несебър, к.к. С.Б.-запад, ет. 4, ап. ***, със застроена площ от 27.50 кв.м., ведно с 0,5114 идеални части от общите части на сградата и правото на строеж, като площта на апартамента, ведно с общите части възлиза на 35.81 кв.м.

Сочи се, че на основание чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС било взето решение на общото събрание на етажната собственост, проведено на 26.05.2022г. за възлагане на дейности по поддържането и управлението на общите части на сградата на ищеца срещу възнаграждение в размер на 8 евро на квадратен метър, като за 2022г. следвало да се заплати до 31.07.2022г. в размер на 50 %.

Уточнява се по какъв начин е формирана дължимата от ответницата сума.

Изтъква се, че всеки един от собствениците следва да заплаща годишно възнаграждение на дружеството, което служи за покриване на съответните 1 разходи при осъществяване на дейността съгласно сключен договор за поддръжка и управление на комплекс „А.*“. Акцентира се, че към настоящия момент ответницата не е заплатила на ищцовото дружество дължимото възнаграждение в общ размер на 560.30 лв. Твърди се, че въпреки многократните опити от страна на ищеца за уреждане на взаимоотношенията между страните, плащане не било постъпило.

С тези доводи се моли от съда да постанови решение, с което да осъди ответната страна да заплати на ищеца сумата в размер на 560.30 лв., представляваща възнаграждение по договор за поддръжка и управление от 27.05.2022г., приет с решение на общото събрание на етажната собственост от 26.05.2022г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на задължението.

Представят се писмени доказателства. Прави се искане за допускане до разпит на един свидетел при режим на довеждане. Претендира се присъждането на направените по делото разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответницата Кодратенко, чрез особения представител, с който предявените искове се оспорват като неоснователни. Излагат се съображения, че ищецът не притежава материалноправна легитимация по процесния иск. Сочи се, че уреденото в чл. 6, ал. 1, т. 10 от ЗУЕС и чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС задължение етажните собственици да заплащат разходите за управление и поддържане на общите части било към етажната собственост, а не към трети лица изпълнители на други услуги. Изтъква се, че изпълнителите на външни услуги за поддържане на общите части следвало да предявят исковете си за неплатени суми срещу цялата етажна собственост, а не срещу отделните етажни собственици. Навежда се възражение по чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС. От съда се иска да отхвърли предявения иск. Претендират се направените по делото разноски.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и становищата на страните, приема за установено от фактическа страна следното:

По делото се установява, че ответницата е била собственик на апартамент 112, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.507.***.*.***, видно от нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот с № 169, том III, рег.№3055, дело №549 от 26.05.2009 г. Видно от приложена по делото справка за отдалечен достъп за този самостоятелен обект, ответницата се е разпоредила с него на 22.08.2022 г. и от тази дата не е собственик на обекта.

Представен е протокол на общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сграда с адрес: гр. Несебър, к.к. „С.Б.“, комплекс „А.*“, сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Несебър, от 25.05.2022 г.

По т.1 от дневния ред е взето решение на основание чл.11, ал.1, т.11 от ЗУЕС за възлагане на дейности по поддържане и управлението на общите 2 части на сградата на „Б.М.“ ЕООД с ЕИК 11200****, срещу възнаграждение в размер на 8 евро на кв.м., платимо веднъж годишно до 31 март от всеки етажен собственик/обект за текущата календарна година, като е определено за 2022 г. възнаграждението да се заплати до 31.07.2022 г., като размерът на сумата се определи на 50 % от общата сума за всеки обект.

По т.2 от дневния ред е одобрен представен проект на договор за управление и поддръжка във вида, в който е представен. По т.3 от дневния ред е упълномощен управителя да представлява собствениците на ЕС и да сключи договор, в качеството на възложител с изпълнителя „Б.М.“ ЕООД, съгласно представен и одобрен проект в седемдневен срок. По т.4 от дневния ред е избран управител.

Представен е договор за управление и поддръжка на комплекс „А.*“ от 27.05.2022 г., сключен между Етажна собственост в комплекс „А.*“, представляващ сграда с идентификатор *** по КККР на гр.

Несебър, представлявана от управителя Александър Попов, като възложител, както и „Б.М.“ ЕООД като изпълнител. В чл.1 от договора е уговорено, че възложителят възлага, а изпълнителят срещу възнаграждение приема да управлява, поддържа и обслужва организационно, технически и административно съоръженията, обектите за общо ползване и общите части на комплекс „А.*“.

В чл.2 от договора е пояснено, че в понятието „управление и поддръжка“ се включват следните дейности, осъществявани от възложителя от името и за сметка на изпълнителя: поддържане изправността и чистотата на общите части на сградата с включени консумативи/стълбища, фоайета, асансьори, общи пространства за отдих и сервизни помещения като складове и W C ; управление, обслужване и техническа и хигиенна поддръжка на външните водни съоръжения, находящи се в комплекса ; поддържане и облагородяване на парковите места, зелените площи, дървесната растителност, детски и спортни площадки в комплекса; осигуряване на охрана и контрол на достъп с необходим пропускателен режим до сградата и рецепция, видеонаблюдение на общите части в сградата, общите инсталации, оборудване и съоръжения за отдих и развлечения, градинска мебел, оградно пространство около комплекса; съдействие и подпомагане на собствениците в комплекса с цел необезпокоявано ползване на собствеността им и комплекса като цяло; организиране и управление на текущата поддръжка, текущи ремонти, свързани с общи части, покрив, външни и вътрешни мазилки, ВиК, електро инсталации. Посочено е, че след изтичане на гаранционните срокове, определени в строителството по стандарт, собствениците заплащат пропорционално на притежаваните от тях идеални част от общите части на сградата, разходите за реконструкции, преустройства, обновяване, подмяна на инсталации и ремонти на общи части, след писмено предложение от изпълнителя на възложителя.

В чл.3 е уговорено възнаграждение в размер на 8 евро на квадратен метър за съответната обща площ към всеки самостоятелен обект, дължимо до 3

30.03 за календарна година, като за текущата 2022 г. е посочено, че възнаграждението следва да бъде заплатено до 31.07.2022 г. в размер от 50 % от дължимия.

В чл.6 са определени разходите, свързани с функционирането и поддръжката на комплекса. В чл.29 е определен срока на договора, който е две години и влиза в сила от датата на подписването му.

По делото са ангажирани гласни доказателствени средства.

В показанията си свидетелят ВячеС. Юровски, без родство и дела със страните, ангажиран от ищеца, заявява следното:

Свидетелят сочи, че ответницата е бивш собственик в комплекса на апартамент 112. Апартаментът е бил доста време ползван през 2022 г., като това със сигурност било повече от месец. Свидетелят посочва, че ищцовото дружество поддържа и управлява комплекса, като осветление, басейни, почистване, асансьори, осветлението на общи части, текущи ремонти. Тази година и миналата били направени доста сериозни ремонти, като не е имало възражения от страна на другите собственици относно заплащане на таксите.

Въз основа на приетата за установена фактическа обстановка, изхождайки от закона, съдът установи от правна страна следното:

В тежест на ищеца по предявения иск с правно основание чл.79 от ЗЗД е да докаже, че ответницата е собственик на имоти в процесния комплекс, че с влязло в сила решение на общото събрание в етажната собственост е прието възлагане на дейностите по поддържането и управлението на общите части на трето лице, че е сключен договор с това лице. В негова тежест е да докаже размера на претенцията си, както и, че е настъпила изискуемостта на вземането.

В настоящия случай по делото се установява, че ответницата е била собственик на самостоятелен обект в процесния комплекс до 22.08.2022 г., след което се е разпоредила със самостоятелния си обект. В този смисъл, съдът намира, че до посочената дата ответницата е била обвързана от облигационно отношение във връзка с така сключения с ищцовото дружество договор за поддръжка и управление на общите части в комплекса.

Съгласно разпоредбата на ч л. 11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС ОС може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица. Посочената разпоредба позволява общото събрание да вземе това решение, в който случай облигационното отношение обвързва всички етажни собственици, както и съответно насрещната страна. В този случай се касае до упълномощаване чрез взетото решение ОС на ЕС, на управителя да сключи от името на всички етажни собственици в комплекса договор за възлагане на управлението на общите части. Следва да се има предвид и характера на така взетото от ОС на ЕС решение, което има специфика и тя се състои в това, че същото представлява „сделка – решение“. Както разяснява и ВКС в практиката си, 4 при сделките – решения, гласувалите против или неучаствали са обвързани от крайния резултат. Това се налага от особеностите на правната общност, в която те участват. По тези съображения всички етажни собственици следва да се считат за обвързани от възникналото облигационно отношение. Предвид и наведените твърдения за такова, то надлежната процесуална легитимация е притежавана именно от ищцовото дружество, което се явява и страна по възникналото материално правоотношение, породено между него и всички етажни собственици.

В този смисъл е доказано наличието на валидно възникнало облигационно отношение между страните по делото, сключено въз основа на взето преди това решение на общо събрание на ЕС, за което няма данни да е оспорено и отменено. Съдът не споделя доводите, че ответницата не следва да дължи претендираните суми, поради обстоятелството, че същата се е разпоредила с имота си. Към датата на настъпване на падежа на задължението, ответницата е била собственик на самостоятелен обект в процесната ЕС, като с последващото прехвърляне на имота същата не се е освободила от задълженията си, доколкото липсва такава уговорка с приобритателя на имота, която да е установена по делото. Задължението е възникнало към момента на настъпване на падежа му между ищцовото дружество и ответницата, предвид което и същата се явява пасивно материалноправно легитимирана да отговаря спрямо така предявения иск.