Решение № 982 от 17.04.2026, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 982 гр. Бургас, 17.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXVIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: НЕВЕНА ИВ. КОВАЧЕВА при участието на секретаря Мирослава Хр. Енчева като разгледа докладваното от НЕВЕНА ИВ. КОВАЧЕВА Гражданско дело № 20252120102423 по описа за 2025 година

Производството е образувано по искова молба, подадена от Н. Н. К., гражданин на ..., родена на ... г., адрес: .., гр. .............., и С. И. К., гражданин на ...., родена на 22.06.1996 г., адрес: .................. срещу Д. А. Р., ЕГН ********** и З. А. Р., ЕГН **********, двамата с адрес: гр. ............, с която се иска от съда да приеме за установено по отношение на ответниците, че ищците са собственици на недвижим имот с идентификатор ............. по по кадастралната карта и регистри на гр. ........, представляващ апартамент на сутеренен етаж на самостоятелна сграда - секция В, разположена в източната част на имот с идентификатор ............, със застроена площ от 95,02 кв. м., ведно с 15,132 % идеални части от общите части на сградата, 4,299 % ид. ч. от правото на строеж върху имота, както и ведно с 4,07/ 26,91 ид.ч. от външното стълбище, обслужващо сградата, както и да осъди ответниците да предадат на ищците владението върху описания имот.

Ищците чрез процесуален представител твърдят че са майка и дъщеря. На 25.02.2010 г. Н. К. е сключила с „Екаста” ООД – носител на учредено в негова полза право на строеж върху поземления имот, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с идентификатор .............. Уговорена била продажна цена от 90000 евро, от които била заплатена сумата от 76000 евро, а остатъкът в размер на 14000 евро 1 следвало да се плати при сключването на окончателен договор. По силата на договора на 25.02.2010 г. на Н. К. било предадено владението върху имота, която е установила фактическа власт върху имота, предприела действия по обзавеждане и оборудване на апартамента, само тя е имала ключ. На 06.08.2012 г. в договорното правоотношение встъпила и С. К., като оттогава владението върху имота се осъществявало едновременно от двете ищци.

Същото е било необезпокоявано, явно, манифестирано както спрямо формалния собственик на имота, така и спрямо всички трети лица. Двете са ползвали имота, като са летували в него през лятото, и гостуванията им в България били свързани с ползването само и единствено на процесния имот.

Заплащали са ток и вода, участвали са в общи събрания на етажната собственост, заплащали са такси за експлоатация и управление на етажната собственост, заплащали са такси по договор за охрана на имота. През времето, в което не са били в страната, те са предоставили ключ от апартамента на свой приятел, който да се грижи за апартамента и да го поддържа, съответно осъществява текущи ремонти в него, когато има нужда.

Ищците не са заплатили пълния размер на договорената продажна цена, защото продавачът - строител по предварителния договор не е изпълнил изцяло поетите от него договорни задължения – сградата и към настоящия момент не е въведена в експлоатация, продавачът не е уведомявал ищците за готовността си да прехвърли собствеността – че е заличил ипотеките, че е въвел сградата в експлоатация, че е завършил всички СМР.

Напротив – една част от комплекса е завършвана и ремонтирана от самите етажни собственици.

В края на 2024 г. с ищците се е свързал техният приятел, който има ключ от апартамента, и им е казал, че трето лице е влязло в апартамента, сменило е ключовете с ключар и е установило свое владение върху този апартамент. При проверки в имотния регистър са установили, че ответникът е вписан като собственик на имота въз основа на влязло в сила съдебно решение по предявен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Считат, че ответникът не е придобил валидно правото на собственост върху процесния апартамент, а ищците следва да се считат за собственици, валидно придобили собствеността върху апартамента с изтичане на 10-годишния давностен срок от 25.02.2010 г. до 25.02.2020 г. и без да са се позовали изрично на изтеклата в тяхна полза придобивна давност. Ищците вече са били собственици почти четири години преди завеждането на иска по чл. 19 ЗЗД и съответно преди влизането в сила на постановеното в полза на ответника 2 съдебно решение за обявяване на предварителен договор за окончателен.

Ответникът не е собственик, тъй като по силата на съдебното решение е придобил собствеността върху процесния апартамент от несобственик. При това положение е завладял имота и съответно и към настоящия момент го владее без правно основание.

Оспорен е обявеният от БОС за окончателен предварителен договор на ответника поради това, че същият е антидатиран, а от друга страна е симулативен – целта е не да се придобие валидно апартамента, а да се увредят ищците. Оспорен като антидатиран е и протокол за предаване на владението към предварителния договор, както и като неверен, тъй като предаване на владение не е извършено. Подобна цел води до нищожност на договори поради противоречие с добрите нрави. Изложени са подробни доводи.

Молят съда да уважи иска и им присъди съдебно-деловодни разноски.

Ответниците чрез процесуален представител са изложили доводи за недопустимост на исковете. Посочено е, че процесният недвижим имот се намира в тяхно владение, считано от датата на сключване на предварителен договор „Екаста“ ООД на 03.10.2019 г. По силата на Решение № 665 от 16.07.2024 г. по гр. д. № 176/2024 г. по описа на БОС, влязло в сила на 07.08.2024 г., вписано на 25.08.2024 г., имотът е тяхна собственост и фактическата власт към настоящия момент упражняват те. Ето защо считат, че искът с основание чл. 124, ал. 1 ГПК се явява недопустим.

В условията на евентуалност са изложили доводи за неоснователност на предявените искове.

Посочили са, че не е изтекла придобивна давност върху процесния имот в полза на ищците, като твърдят, че са собственици на процесния имот на основание посоченото съдебно решение. Давност в полза на ищците не е текла. Оспорено е твърдението за сключен предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот от 25.02.2010 г. и анекс към същия от 06.08.2012 г. Същите нямат достоверна дата. Оспорено е твърдението за заплащане на цена по договора, както и предаване на владение на ищците към датата на предварителния договор. Оспорено е твърдението, че втората ответница е встъпила в договорното правоотношение като втори купувач и заедно е първата ответница осъществяват едновременно върху имота съвладение. Оспорват всички представени документи.

3

Посочено е, че по силата н сключен между Д. А. Р. и

„ЕКАСТА“ ЕООД е сключен предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот на 03.10.2019 г., по силата на който и на същата дата на Р. е предадено владението на имота. На същата дата подписали и приемо-предавателен протокол, с който му били предадени ключовете от апартамента. Продажната цена, за която се договорили, била в размер на 60000 лева, която съгласно договора трябвало да заплати изцяло по банков път в срока до окончателното прехвърляне на имота – 5 години, тоест до 03.10.2024 г. На 21.09.2019 г. Р. заплатил капаро в размер на 5000 евро в брой. От 03.10.2019 г. Р. ползва имота необезпокоявано и явно. При подписване на предварителния договор му били предоставени и всички документи, удостоверяващи строителството и правото на собственост за имота. Сградата била въведена в експлоатация от 2015 г. и върху имота нямало вещни тежести.

През ноември месец 2023 г. се свързал с управителя на дружеството - продавач В..С. за сключване на окончателен договор, но до подписване на такъв не се достигнало. На 10.01.2024 г. превел по банков път цялата сума от продажната цена в размер на 60000 лева на „ЕКАСТА“ ЕООД в изпълнение на предварителния договор, но след безуспешни опити за свързване с управителя за подписване на окончателен договор предявил иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, завършил с влязло в сила решение, което е годен титул за собственост и поражда права за ответниците като собственици на процесния имот.

На 03.10.2019 г. било предадено владението върху имота от представител на дружеството, ведно с ключове. В имота почти нямало обзавеждане, нямало лични вещи - дрехи, посуда и т. н., същият не бил ползван и поддържан, бил за ремонт, не бил годен за обитаване. Наглеждали имота предимно зимните месеци, като не им направило впечатление някой да ползва имота, да има разместване на вещи, да има чужди вещи или липси. От съседи разбрали, че са видели да излизат от имота еднократно някакви хора през лятото на 2023 г. и затова веднага след като влязло в сила съдебното решение в началото на м. септември 2024 г. сменили патрона и бравата на входната врата на апартамента. До постановяване на съдебното решение ток и вода е плащало дружеството - продавач „Екаста“ ЕООД. След влизане в сила на решението Р. заплатил всички задължения за имота.

Изложени са доводи, че действието на постановеното по чл.

19, ал. 3 ЗЗД решение обвързва както страните по исковото производство, така и третите лица с конкуриращи права относно същия недвижим имот, и то от 4 датата на вписване на исковата молба - 27.03.2024 г. Съдебното решение при уважен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е деривативен способ за придобиване на вещни права. Посочено е още, че владелците, при изтекъл срок по чл. 79 ЗС, са можели да защитят правата си чрез предявяване на иск за собственост или чрез възражение по предявен срещу тях иск за собственост, или чрез снабдяване с констативен нотариален акт за собственост по обстоятелствена проверка. Ищците не са се възползвали от правото си да предяват иск по чл.

19, ал. 3 ЗЗД и той се е погасил. Не са се снабдили и с констативен нотариален акт за собственост след изтичане на 10-годишен давностен период.

Придобиването на правото на собственост не настъпва автоматично с изтичане на установения в закона давностен срок – за да се трансформира фактическото състояние на упражнявана фактическа власт чрез действия, съответстващи на определено вещно право в самото вещно право, е необходимо потвърждаване наличието на намерение за своене чрез позоваване на последиците от придобивната давност.

На следващо място е посочено, че владението на ищците е отнето още през 2019 г., когато е предадено на ответника Р., и същият го осъществява оттогава непрекъснато, явно и без противопоставяне от страна на собственика на имота. Дори и ищците да са владели процесния имот през определен период от време от 2010 г. (което твърдение е оспорено), то от една страна владението не е осъществявано е намерение за своене, защото лицата са били в облигационна връзка с дружеството - продавач, а от друга страна не са се позовали на изтеклата придобивна давност в тяхна полза след изтичането й чрез завеждане на установителен иск или снабдяване с констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка. Непозоваването преди вписване на исковата молба - 27.03.2024 г., ведно е изгубването на фактическото владение, продължило повече от 6 месеца, води до извода, че ищците не са собственици на имота и последиците от изтеклата преди прекъсването давност не се зачитат, а изтеклият давностен срок се заличава с обратна сила.

Посочено е още, че в представения от ищците предварителен договор няма изрично потвърждение/клауза, че е предадено владението на имота при подписване на договора. Освен това, ако съдът приеме, че е осъществявано владение, то същото не е годно да направи ищците собственици на основание изтекла в тяхна полза придобивна давност, тъй като не се установява промяна в субективното им отношение по отношение на имота.

5

Изложени са доводи, че С. К. не е страна по предварителния договор, сключен на 25.02.2010 г., а твърдението, че е встъпила в договора с анекс от 06.08.2012 ., не се установява от съдържанието му.

Оспорени са предварителен договор от 25.02.2010 г. и анекс към него от 06.08.2012 г. – същите са без достоверна дата, без удостоверени подписи, без удостоверено съдържание и без удостоверена дата. Твърди, че са антидатирани и са съставени с оглед завеждане на настоящото производство.

Разпечатката съдържа 33 от 135 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/a47c1f46-d853-48aa-9675-8c1415f4b95a