Решение № 16563 от 24.08.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 16563 гр. *****, 24.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 47 СЪСТАВ, в публично заседание на втори юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: МАРИЯ В. БОГДАНОВА

НОНЧЕВА при участието на секретаря ДЕНИЦА Ж. ВИРОНОВА като разгледа докладваното от МАРИЯ В. БОГДАНОВА НОНЧЕВА

Гражданско дело № 20251110152416 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 235 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба, подадена от В. Д. В., в качеството на собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр. *****, ж. к. „*****“, бл. 11, вх. А. Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на решение на общото събрание на етажната собственост от посочения адрес, проведено на 06.11.2025 г.

В исковата молба се твърди, че решенията, взети на процесното общо събрание, били незаконосъобразни, поради допуснати нарушения на законовите изисквания при неговото организиране и провеждане – незаконосъобразно свикване, нарушения при изготвяне на протокола от събранието, липса на валидно формиран кворум, липса на поименно гласуване, липса на взети решения по точки от обявения дневен ред.

Отправено е искане за отмяна на всички решения, взети на проведеното на 06.11.2025 г. общо събрание на процесната етажна собственост.

Исковата молба и приложенията към нея са връчени за отговор на ответната страна чрез „Азат Билдинг Мениджмънт“ ООД в качеството му на професионален домоуправител на етажната собственост на 19.01.2026 г. (вж. съобщение на л. 22 от делото). В срока по чл. 131 ГПК отговор на исковата молба не е подаден.

В молба с вх. № 120512/17.04.2026 г., подадена от „Азат Мениджмънт Билдинг“ 1

ЕООД /л. 27 и сл./, дружеството е заявило, че не изпълнява функцията на професионален домоуправител на процесната етажна собственост, считано от 02.02.2026 г. Към молбата е приложен протокол от проведено на 02.02.2026 г. общо събрание на етажната собственост, видно от т. 3 и т. 4 на който собствениците са взели решение договорът за административно и финансово управление, сключен с „Азат Мениджмънт Билдинг“ ЕООД, да не бъде продължаван, считано от 01.03.2026 г., като е избран управителен съвет на етажната собственост за срок от една година, състоящ се от членове на същата, а именно И. И., З. Д. и К. В..

В проведеното на 02.06.2026 г. открито заседание по делото собствениците от процесната етажна собственост са представлявани от И. И. в качеството му на председател на управителния съвет, който излага твърдения за законосъобразност на процесното общо събрание и отправя искане за отхвърляне на предявения иск.

Софийски районен съд, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.

235, ал. 2 ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предмет на делото е конститутивен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, предявен от В. Д. В. срещу собствениците от сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр. *****, ж. к. „*****“, бл. 11, вх. А, за отмяна като незаконосъобразни на решенията, взети на проведено на 06.11.2025 г. общо събрание на етажната собственост.

Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 и 2 ЗУЕС, всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание на етажните собственици, като молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от оповестяване на решението по реда на чл. 16, ал. 7.

При съпоставка между датата, на която е проведено процесното общо събрание – 06.11.2025 г., датата, на която ищецът е уведомен за изготвянето на протокола от събранието – 16.11.2025 г., и датата на предявяване на исковата претенция – 19.11.2025 г., се установява, че в процесния казус преклузивният срок за оспорване решенията на общото събрание е спазен.

Не е спорно между страните, а и се установява от представените с исковата молба нотариални актове за покупко-продажба на недвижим имот и за собственост на апартамент /жилище/ по чл. 55г ЗПИНМ /л. 12 и сл./, както и от удостоверение за наследници на Р.Л.Ц. /л. 6/, че ищецът В. Д. В. е собственик на самостоятелен обект в етажната собственост – на апартамент № 13 от същата, от което следва, че тя притежава надлежна процесуална легитимация да оспори процесните решения на общото събрание на етажните собственици.

С исковата молба е представена поканата за свикване на процесното общо 2 събрание /л. 7/, в която са посочени датата и часа на свикваното събрание – 06.11.2025 г. от 19:00 часа, дневният му ред, датата на поставяне на поканата – 30.10.2025 г., както и че събранието е свикано съгласно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС. Не се съдържат данни за лицето, съставило и поставило поканата. Съгласно показанията на свидетеля Г. М. И.а, поканата била поставена от нея на електрическото табло във входа, като „… на 24.10.2025 г. се залепи уведомлението за поканата за свикването на общото събрание.“. Съдът намира, че така депозираните свидетелски показания не следва да бъдат кредитирани в тази си част, доколкото не съответстват на данните, съдържащи се в приложената към исковата молба покана за процесното събрание, съгласно които тя е била залепена на 30.10.2025 г. Необходимо е изрично да се посочи, че съдържанието на поканата, както и на останалите документи, представени от ищеца с исковата молба, не са оспорени нито в срока по чл. 131 ГПК, нито в последващ момент, поради което съдът следва да цени достоверността им в съвкупност с всички останали доказателства по делото. Липсата на своевременно оспорване съдържанието на представените документи и непровеждането на пълно и главно доказване от страна на ответниците, че поканата за процесното общо събрание е била залепена на 24.10.2025 г., налагат да се приеме, че поканата е поставена във входа на сградата на 30.10.2025 г.

В частта относно причините за и начина на свикване на процесното общо събрание, показанията на св. И.а следва да бъдат кредитирани като съответни на останалите доказателства по делото. От тях се установява, че събранието е било свикано и проведено от собствениците, а не от дружеството, изпълняващо към този момент функциите на професионален домоуправител, поради неудовлетворението на собствениците от начина на управление и липсата на предприети от дружеството действия за свикване на общо събрание, въпреки отправените от собствениците искания в този смисъл. Свидетелят И.а заявява още, че не е съставен документ, удостоверяващ каква част от етажните собственици са поискали свикването на общото събрание.

От показанията на свидетеля В.Г.К. се установява, че дневният ред на събранието е бил съответен на посочения в поканата за свикването му, като основната причина за провеждането е била изборът на контролен съвет на етажната собственост.

Същото се установява и от писмо, изпратено до етажните собственици от представител на „Азат Мениджмънт Билдинг“ ЕООД /л. 56/, в което е отразено също, че събранието не е било водено от дружеството, а от З. Д. и Г. И.а, поради което именно те щели да изготвят и протокола за провеждането му. Така съставеният за събранието протокол е представен с исковата молба по делото /л. 8/, като от него се установява идентичност между дневния ред на събранието и този, посочен в поканата за свикването му. Протоколът не съдържа данни за начина, по който отделните собственици, присъствали на събранието, са гласували за всяко от взетите решения, 3 нито данни за датата, на която е изготвен. Ответниците са представили списък на присъствалите на събранието собственици /л. 53/, съгласно който на събранието са присъствали собственици или представители на 21 от общо 32 апартамента във входа.

За осем от апартаментите, за които е положен подпис от лице, присъствало на събранието, не е отразено името на това лице, съответно – липсват данни дали то е било собственик или представител на собственика.

За основателността на искова претенция по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС ищецът трябва да установи при условията на пълно и главно доказване наличието на твърдените от него нарушения при свикването и провеждането на процесното общото събрание, а при условията на насрещно доказване ответниците следва да докажат, че свикването и провеждането на общото събрание са съобразени с приложимите императивни законови норми и изискванията на ЗУЕС. На основание чл. 154, ал. 1 ГПК всяка от страните е длъжна да докаже фактите, на които основава своите искания и възражения.

С оглед исковия характер на производството и при спазване на принципа на диспозитивното начало в гражданския процес, предметът на делото е очертан от изложените в исковата молба обстоятелства, поради което съдът е обвързан само от основанията за отмяна на обжалваното решение на ОС на ЕС, посочени в исковата молба или добавени по-късно по реда на отстраняване на нередовности в същата или чрез изменение на иска, каквито в настоящия случай не са налице. Съдът не дължи извършването на служебна проверка относно спазването на процедурата по свикване и провеждане на общото събрание. В този смисъл – Решение № 37/20.04.2016 г. по гр. д.

№ 4432/2015 г. на ВКС, І г. о., Решение № 58/25.03.2014 г. по гр. д. № 5704/2013 г. на ВКС, І г. о., Определение № 165/19.02.2010 г. по гр. д. № 1461/2009 г. на ВКС, І г. о.

Съобразявайки изложеното, настоящият съдебен състав намира по заявените от ищеца оспорвания относно законосъобразността на свикването и провеждането на процесното общо събрание следното:

Съгласно чл. 12, ал. 1 ЗУЕС общото събрание на етажната собственост се свиква най-малко един път годишно от управителния съвет (управителя) или контролния съвет (контрольора). Разпоредбите на чл. 12, ал. 2 - ал. 4 ЗУЕС предвиждат, че общото събрание може да се свика и по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 % идеални части от общите части на сградата. Искането трябва се отправи до управителния съвет (управителя), който свиква общото събрание в 10-дневен срок от получаването му. В случай че управителният съвет (управителят) не свика общото събрание в посочения срок, то се свиква от собствениците, имащи 20 % от общите части на сградата, по предвидения в закона ред. В чл. 13, ал. 1 ЗУЕС е предвидено, че общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не покъсно от 7 дни преди датата на събранието, като датата и часът на поставянето 4 задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Цитираната разпоредба предвижда изрично, че общото събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на поканата.

Съгласно чл. 12, ал. 5 ЗУЕС, общо събрание може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи. Разпоредбата на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС предвижда, че в хипотеза на неотложен случай общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, свикващи събранието, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 24 часа преди провеждането на събранието, като то може да бъде насрочено и да се проведе не по-рано от 24 часа след поставянето на поканата. Съгласно § 1, т. 16 от ДР на ЗУЕС, "неотложен случай" е наличие на факти или обстоятелства, които създават предпоставка за разрушаването на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях или за такова увреждане на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях, което възпрепятства нормалното използване на сградата или самостоятелните обекти в нея, както и наличието на факти и обстоятелства, водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, обитателите и други лица.

Като съобрази така установената правна уредба в ЗУЕС, настоящият съдебен състав намира, че процесното общо събрание от 06.11.2025 г. не е било свикано по надлежния ред. Установява се от доказателствата по делото, а и безспорно между страните, че събранието не е било свикано и проведено от домоуправителя на етажната собственост „Азат Мениджмънт Билдинг“ ЕООД (изпълняващо функциите на професионален домоуправител до м. март 2026 г.), а от собствениците. Липсват обаче каквито и да е било данни по делото собствениците да се изпълнили надлежно законовите изисквания по чл. 12, ал. 2 - ал. 4 ЗУЕС, а именно – да са изготвили писмено искане, изходящо от собственици, притежаващи най-малко 20 % идеални части от общите части на сградата, което да е било отправено до управителя, съответно – процесното събрание да е било свикано от собственици, имащи поне 20 % от общите части на сградата, поради несвикването му от управителя в 10-дневен срок от получаване на писменото искане. В хода на производството не са представени доказателства, установяващи кои именно са собствениците, отправили искане до управителя за свикване на събрание, нито каква част от общите части на сградата те са притежавали. Самата покана за свикване на събранието също не отговаря на установените законови изисквания в чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, тъй като липсва отбелязване на часа на поставянето , като не е съставен и протокол за това.