Решение № 4933 от 23.08.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4933 гр. София, 23.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-6 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Ц. Евг. Г. при участието на секретаря Светлана Д. Т.а като разгледа докладваното от Ц. Евг. Г. Гражданско дело № 20221100113027 по описа за 2022 година

Иск на основание чл.79 от ЗЗД във връзка с чл.93, ал.2 от ЗЗД.

Предявен от И. И. Ц., ЕГН ********** и Д. П. Б., ЕГН ********** и двамата от гр.София против А. Д. Г., ЕГН **********, Д. А. Г., ЕГН ********** и Д. Д. Г., ЕГН **********, всички от гр.София. Молят съда да постанови решение, с което да осъди ответниците при условията на солидарна отговорност да им заплатят сумата от 26 404лева, ведно със законната липва, начиная от 09.12.2022г, датата на предявяване на иска до окончателното й изплащане, представляваваща половината от дължимия от ответниците двоен размер на даденото им от ищците капаро по сключения между тях на 21.10.2022г предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот – апартамент № 49 на 9-ти етаж в жилищна сграда - *******, находяща се в гр.София, местност „Комплекса", комплекс „Люлин”, състоящ се от две стаи, дневна и обслужващи помещения, със застроена площ от 83,96 кв. м. с прилежащи таванско помещение № 49, ведно с правото на строеж върху мястото, развален по вина на ответниците, които върнали само единичния размер на полученото капаро от 26 404 лева.

1

При условията на евентуалност, ако не се установи да е налице солидарна отговорност у ответниците ищците молят съда да постанови решение, с което ги осъди да им платят исковата сума при следните квоти - Д.

Г. 4/6, А. Г. 1/6 и Д. Г. 1/6. Претедират съдебни разноски по списък.

Ответниците оспорват исковете и молят съда да ги отхвърли като неоснователни. Претендират разноски по списък и правят възражение за прекомерност на претендираното от ищците като съдебна разноски адвокатско възнаграждение.

Съдът, като взе предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено следното:

Ищците посочват, че решили да закупят предлагания от ответниците недвижим имот, ведно с цялото обзавеждане и съгласно постигнатите помежду им уговорки, на 23.09.2022г заплат и л и , п о посочената им от ответниците банковата сметка, част от задатъка в размер на 2000 лева. На 21.10.2022г страните сключили предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот е идентификатор ***, изрично уговорили какво точно ще остане в имота и ищците доплатили остатъка от задатъка от 24 404лв, отново по банкова сметка. Задатъкът бил в размер на обичайните 10 % от продажна цена.

За заплащане на цената на имота и щците предприели действия за предоставяне им на ипотечен кредит, за което извършили необходимите разноски и получили одобрение, но две седмици след подписване на предварителния договор техният брокер ги уведомил, че продавачите се отказват от продажбата. За уреждане на отношенията имало среща между страните, като било подписано разваляне на договора и продавачите заявили, че ще върнат задатъка в същия ден. Договорили се също, че продавачите дължат неустойка в размер на 3000лева, дължима до 02.12.2022г и ако до тази дата те не я заплатят ще дължат двойния размер на капарото, уговорен в чл. 13 от предварителния договор.

На 03.11.2022г продавачите върнали на купувачите задатъка, но не заплатили неустойката от 3000лв, поради което за продавачите възникнала отговорността по договорената клауза по чл. 13 от договора за заплащане на двойния размер на даденото им капаро, кореспондираща и с разпоредбата на чл.93, ал.2, предл. второ от ЗЗД. Тъй като първоначално даденото капаро било 2 възрнато то ищците предявавен иск за останалия дължим остатък – още един размер от капарото - 24 404лв, дължимо солидарно.

При условията на евентуалност ищците твърдят, че ако не се установи ответниците да са поели задълженията солидарно, то ищците претендират разделното им осъждане съобразно техните лични и наследствени квоти върху апартамента, уточнени в първото по делото съдебно заседание, което уточнение съдът е допуснал.

С подадения отговор ответниците на първо място посочват, че за ищците не е настъпило в цялост условието, което им дава право да подадат настоящия иск, тъй като в Анекса от 03.11.2022г към процесния Предварителен договор за покупко-продажба, в последния абзац се казвало: В случай на неизплащане на така определените суми и неустойки, КУПУВАЧЪТ има право да предприеме и с е възползва от правото си по чл. 13 от предварителния договор. Следователно само ако ответниците не изплатят сумите и неустойките определени в Анекса – сумите от 26 404лева, платима на 03.11.2022 г и от 3000 лева, платима до 02.12.2022г, тогава ищците могат да претендират двойния размер на капарото.

Ответниците заявяват, че те изпълнили огромната част от договореното в Анекса, като на 03.11.2022г, датата на Анекса, превели сумата от 26 404 лева по сметката на купувача Д. П. Б., а сумата от 3000лв не я платили по обективни причини от субективен характер - не могли да съберат тази сума.

Ответниците съзнавали, че първоначалният отказ от сделката се дължи на ирелевантни за спора причини, посочени от продавачката Д. Г., чийто съпруг категорично възразил против сделката.

Оспорват и твърдението на ищците, че след като не са платили неустойка в размер на 3000лева, то автоматично на 03.12.2022 г. е влязла в сила клаузата по чл.13 от предварителния договор за дължимост на двойния размер на задатъка – такава автоматичност не била уговорена, ищците трябвало да отправят писмена покана до продавачите, съгласно чл. 16 от предварителния договор за изплащането на втората част от тяхната уговорка, което ищците не извършили.

На трето място оспорват ищците да са имали намерение да финализират сделката, защото към 18.11.2022г, съпругът на Д. Г. се бил 3 съгласил с продажбата и продавачите уведомили брокера г-н Х. Г., че са готови да продават и дори намалили с 5000 лева продажната цена – на тази дата ответницата Д. Г. разговаряла с брокера 7 мин. и 34 сек. и му казала, че тя и другите продавачи могат да довършат сделката в рамките на 5-те дена, съгласно чл. 5, ал. 2 от Предварителния договор. На следващия ден, 19.11.2022г, тя отново писала на брокера, казвайки: ,,Здравейте, забравих да ви кажа, че ще им приспадна стойността на стоп капарото (2000 лв.) + още 3000лв. отстъпка от цената." На 23.11.2022г двамата отново разговаряли, но отговорът бил отрицателен. Поради това според ответниците ищците са имали за главна цел да купят друг намерен от тях апартамент като си върнат платеното капаро по процесния предварителен договор, с което да капарират другия апартамент и такъв те били купили на 23.12.2022г, в последния работен ден преди Рождествените празници, като го платили отново чрез ипотечен кредит. Това предполагало, че банката е имала достатъчни време в едномесечния срок от категорчиния отказ за финализиране на процесната сделка на 23.11.2022г до закупуването на новия апартамент, да одобри кредита като прегледа всички документи и направи необходимите справки. Това доказвало нежеланието на купувачите - ищци да финализират процесната сделка и да направят всичко възможно да осигурят дължимото от тях капаро по другата сделка и това бил мотива за иска им.

На четвърто място, ответниците оспорват иска като неоснователен, като неправилно определен по размер - чл. 13 от Предварителния договор предвиждал връщане на получения задатък в двоен размер , което било сума в размер на 52 808лв, а по делото се претендирала сумата от 26 404 лева.

Между страните няма спор, че на 21.10.2022г са сключили предварителен договор за покупко - продажба на описания там недвижим имот – апартамент с идентификатор ***, който не бил финализиран. За установяване на конкретнити причини за това по делото беше изслушан свидетеля Х. Т. Г. от гр.София, който в качеството си на управител на агенция за недвижими имоти е консултирал страните по процесния предварителен договор. Той дава показания, че към него за съдействие са се обърнали ответниците, които са искали да продадат процесния апартамент, а ищците търсили да закупят апартамент. Така агенцията започнала да предлага апартамента на пазара, вкл. го показала и на ищците, като на огледа присъствали и ответниците, които не били предоставили на агенцията ключ от 4 апартамента. Ищците го харесали и на 06.10.2022г била направена оценка от лицензиран оценител, за да ползват ищците ипотечен кредит за купуването му. На 21.10.2022г бил подписан процесният предварителен договор между страните и ищците изпълнили задължението по него. В края на м. октомври 2022г на свидетеля се обадила г-жа Г. и му казала, че се отказват от сделката.

Поради това на 03.11.2022г в агенцията на свидетеля се срещнали всички страни, като уговори разваляне на предварителния договор, чрез съставяне на Анекс. Всички клаузи между страните били коментирани между тях и всички страни били запознати с тях – клаузите били излъчени на голям монитор в специална зала в агенцията, като целта на срещата била развалянето на договора да е с минимални санкции и балансиране интересите на купувача и на продавача. Поради това постигнали споразумение да се върне капарото и продавачът да плати неустойка от 3000лв в малко по-късен срок, а ако тази сума не се заплати, тогава купувачът да може да се възползва от и да си получи т. нар. двойно капаро.

Съдът изцяло възприема показанията на свидетеля по делото, които се установява и от съдържанието на съставения от страните и приет по делото Анекс от 03.11.2022г към предварителния договор. В Анекса страните еднозначно са заявили волята си за разваляне на предварителния договор, следователно от тази дата между тях облигационната връзка по повод договорената покупко-продажба на недвижим имот е била прекъсната. Ето защо, след тази дата са ирелевантни дейстивята на продавачите и заявеното от тях намерение да се изпълни предварителиня договор, който вече е бил с преустановено действие и от страна ищците това предложение не е било прието – приемането се извършва със сключване на нов договор между страните, какъвто безспорно не е сключен.

В сключения Анекс страните ясно и безпротиворечиво са уредили отоншенията си по уреждане помежду им на отношенията по разваляне на предварителния договор, като са се съгласили, че ответиците, посочени като „продавач“ ще върнат на ищците като „купувач“ даденото от последното капаро в размер на 26404лв и ще им заплатят неустойка от 3000лв в срок до 02.12.2022г. Изрично е уговорено също, че ако тези суми не бъдат заплатени от продавача, то купувачът може да се възползва от правото си по чл.13 от предварителни договор, а именно да иска връцане на капарото в двоен размер.

5

Предвид този текст на постигнато съгласие и предвид показанията на свидетеля, съдът намира за ясна волята на страните за последиците от разваляне на предварителния договор – ответниците дължат връщане на полученото от тях капаро от 26404лв и сумата от 3000лв, платима в уговорения срок, без тази воля да се нуждае от допълнително тълкуване или установяване на точния смисъл на уговореното.

Няма спор по делото, че ответниците не са заплатили договорената сума от 3000лв, нито в срока по Анекса, нито след това – преди завеждане на делото или в хода на разглеждане на спора, поради което съдът намира, че след изтичане на уговорения в Анекса срок за заплащане на сумата от 3000лв – 02.12.2022г, т.е. от 03.2.2022г в полза на ищците е възникнало правото да претендират двойния размер на капарото – едната половина вече им е била върната, като предмет на иска им е втората дължима и незаплатена половина.

Съдът намира за неосонвателно възражението на ответниците, че ищците трябвало първо да ги поканят да им платят сумата от 3000лв и едва след това можели да претендират двойния размер на капарото. Задължението за заплащане на сумата от 3000лв е с уговорен между страните с краен срок, следователно задължението е станало изискуемо от датата на сключване на Анекса, а след датата 02.12.2022г, при липса на изпълнение продавачът е станал неизправна страна и е изпаднал в забава и без да е необходима покана.