Решение № 56 от 22.03.2023, Апелативен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 56 гр. Варна, 22.03.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Диана В. Джамбазова

Членове:

Росица Сл. Станчева

Юлия Р. Бажлекова при участието на секретаря Юлия П. Калчева като разгледа докладваното от Юлия Р. Бажлекова Въззивно гражданско дело № 20223000500480 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК. Образувано е по въззивна жалба на „НД Хеликом“ЕООД, представлявано от управителя В. О. С. срещу постановеното по гр.д. № 1958/2021г. решение № 820/24.06.2022г. на ОС – Варна, с което е отхвърлен предявеният от въззивното дружество срещу А. Т.

К., Р. И. К. и Р. Т. К. иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на 27.07.2020г. предварителен договор, в частта с която ответниците са се задължили да учредят на „НД Хеликом“ЕООД право на строеж върху ПИ с идентификатор *** по КК на гр.Варна с площ от 756 кв.м. за обекти подробно индивидуализирани в исковата молба и въззивникът е осъден да заплати на ответниците разноски в размер на 14486,15лв. В жалбата, са изложени оплаквания за неправилност и необоснованост на обжалваното решение, основани на доводи за допуснати процесуални нарушения и направата на изводи в противоречие с установеното от доказателствата и на материалния закон. Оспорват се изводите на първоинстанционния съд, че договорът е прекратен/развален по силата на чл.8.4 от договора по вина на строителя, както и, че изпълнението на договора е станало безполезно за възложителя. Твърди, че от доказателствата по делото се установява, че в изпълнение на договора ищецът е възложил на проектантска фирма изработване на проект за застрояване, като 1 при подписването на договора собствениците на имота са били уведомени, че за реализирането на сградата е необходимо да бъде изграден трафопост, като преговорите относно неговото изграждане с Община Варна и енергоразпределителното дружество са били продължителни и са водени в изпълнение на изискването на собствениците трафопоста да се изгради извън имота. Ищецът е изпълнил поставеното от собствениците условие трафопоста да е позициониран извън имота им, като същите своевременно са били уведомени за изпълнението на договора. Съдът е игнорирал представените по делото доказателства, от които се установява, че ищецът е изпълнил точно задълженията си по чл.3.1 и чл.3.4 от договора за изготвяне и одобряване на инвестиционен проект от 17.03.2021г. за сграда със смесено предназначение в имота на ответниците, включващ : на ниво сутерен-25 паркоместа; ет. 1 – шест офиса; ет.2- 6 ателиета; ет.3-5бр. ателиета и 1 апартамент; ет.4 -4 апартамента; ет.5-четири апартамента; ет.6-4 апартамента; ет.7- 2 апартамента и неизползваем покрив, към ап.14; в двора – 5 паркоместа; изготвени са: площообразуване на сградата със смесено предназначение, проект на учредено право на строеж. Не е взето предвид, че ищецът многократно е уведомявал собствениците за изпълнение на поетите от него с договора задължения, като в отговор на покана, след представяне на одобрен инвестиционен проект и площообразуване, те са посочили конкретни обекти в бъдещата сграда. Съдът е игнорирал и не е обсъдил отправената от ищеца нотариална покана; превратно е тълкувал събраните по делото гласни доказателства, не е ценил същите в тяхната съвкупност, в резултат на което е направил неправилни изводи, че изявлението на ответниците, обективирано в отговора на нотариалната покана за разваляне на договора е произвело целения резултат с получаването му от ищеца, както и, че имотите не са били индивидуализирани, както в договора, така и в направения от ответниците избор. Отправеното до настоящата инстанция искане е за отмяна на съдебния акт и постановяване на решение за уважаване на предявения иск.

В срока по чл.263 ГПК въззиваемите А. Т. К., Р. И. К. и Р. Т. К. са подали отговор, с който въззивната жалба се оспорва като неоснователна.

Счита, че не са налице допуснати процесуални нарушения от съда, както и че постановеното от него решение е правилно и законосъобразно.

Обжалваното решение е валидно и допустимо. Първоинстанционният съд се е произнесъл по предявен от въззивника „НД Хеликом“ЕООД срещу въззиваемите А. Т. К., Р. И. К. и Р. Т. К. иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.

Изложените в исковата молба фактически твърдения са, че НД Хеликом“ЕООД е изправна страна по сключен на 27.07.2020г. с ответниците договор за проектиране, издаване разрешение за строеж и запазване право на строеж, извършване на строеж, завършване на сграда, прехвърляне на идеални части от поземления имот и въвеждане на сградата в експлоатация.

Собственици на земята не са изпълнили задължението си да учредят право на строеж на ищеца в уговорения обем и съобразно срока по чл.5.1 и чл.5.2 от 2 договора- след одобряване на инвестиционен проект и издаване на необходимите документи за сключване на сделката/данъчна оценка на отстъпеното право на строеж, скица на имота, площоразпределение/. Ищецът е изпълнил задълженията си по договора, като условията за сключване на окончателен договор са били налице към 02.07.2021г. Ответниците не изпълнили задълженията си по чл.3.4 от договора, като без да излагат забележки по изготвения проект са отказали да подпишат протокол за съгласие с изработения проект и чл.4.3 за избор на обектите, които да бъдат разпределени в тяхна собственост. В тази връзка ищецът счита, че неизпълнението на задълженията по договора от страна на ответниците и отказът им да сключат окончателен договор, в частта с която същите са се задължили да му учредят право на строеж върху ПИ № *** по КК на гр.Варна с площ от 756 кв.м. за обекти подробно индивидуализирани в исковата молба, обуславя правния му интерес от предявяване на иск по чл.19, ал.3 ЗЗД. Моли за постановяване на решение, с което да бъде обявен за окончателен предварителния договор, сключен на 27.07.2020г., в частта му относно учредяване право на строеж за обекти : офис1, офис 2, офис 3, офис 5, офис 6, ателие 7, ателие 9, ателие 10, ателие 11, апартаменти №№ 1,2,3,4,5,10, 11,12,13, 14,15, в собствения на ответниците имот, съставляващ ПИ № *** по КК на гр.Варна с площ от 756 кв.м.

С подаден в срока по чл.131 ГПК писмен отговор ответниците са оспорили предявения срещу тях иск като недопустим и неоснователен.

Твърдят, че ищецът не е изправна страна по договора; не е налице одобрен инвестиционен проект за изграждане на сграда в имота им и не е издадено разрешение за строеж, съобразно договореното между страните, което представлява неизпълнение на задълженията на ищеца по чл.12,1 от договора от 27.07.2020г. Оспорват твърденията на ищеца, че не са оказали съдействие за изпълнение на задълженията му по договора, като твърдят, че не са били канени да подпишат протокол по чл.3.4 от договора. Навеждат твърдения за нищожност на предварителния договор, поради липса на предмет, както и че те не са направили валиден избор на обекти от бъдещата сграда. Излагат съображения, че сключеният с ищеца договор няма характеристики на предварителен, тъй като вещите, предмет на същия не са достатъчно индивидуализирани, поради което от съдържанието му не е видно конкретното задължение. Липсва описание на сградата, конкретните обекти в нея, за които учредителите ще учредят право на строеж и обектите, които ще получат собствениците и за които ще си запазят правото на строеж. Считат, че предварителния договор е прекратен с изтичане на срока по т.12.1 и т.18.4. от договора по вина на ищеца.

По съществото на спора, въз основа на наведените във въззивната жалба оплаквания, събраните по делото доказателства и приложимия закон, настоящият състав на съда, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Между ищеца „НД Хеликом“ ЕООД, чрез пълномощник И.Л. С.а, в 3 качеството му на „правоприемник или строител“ и ответниците, в качеството им на собственици или съсобственици е сключен договор с наименование „Предварителен договор за проектиране, издаване на разрешително за строеж и запазване на право на строеж, извършване на строеж, завършване на сграда, прехвърляне на идеални части от поземления имот /мястото/ и въвеждане на сграда в експлоатация“. В чл.1 от договора е посочено, че по отношение на имота, за който е сключен договора има влязъл в сила подробен устройствен план за смесено строителство, изработен по възлагане от собствениците.

Съгласно чл.2.1 предмет на договора са условията, при които строителят ще възложи проектиране, ще осигури одобряване на проекта и издаване на разрешение за строеж, а собствениците ще му учредят право на строеж за определени самостоятелни обекти в бъдеща сграда, като ще си запазят правото на строеж за всички останали обекти, строителят ще изгради и завърши сградата, ще осигури електроснабдяването й и свързването й към ВиК мрежата, собствениците ще му прехвърлят правото на собственост върху общи 75% кв.м. ид. Части от имота, правоприемникът ще осигури въвеждането на строежа в експлоатация, както и вида и характеристиките на сградата, която ще бъде изградена, степен на завършеност. Съгласно чл.3.1 правоприемникът се е задължил да предприеме всички необходими и правни и фактически действия насочени към възлагане на проектирането, веднага след сключване на договора, а собствениците са се задължили да му оказват необходимото съдействие. В чл.3.4 е договорено, че след завършване на проектирането, ако страните нямат забележки към проекта, подписват протокол, в който отразяват съгласието си с изработения инвестиционен проект, след което се пристъпва към процедура по одобряването му.

Съгласно чл.4.3 застроената площ, която собствениците ще получат, ще се конкретизира в отделни самостоятелни обекти, които ще бъдат избрани свободно от тях на база одобрен проект, разпределени между тях в индивидуална собственост или съсобственост по тяхно усмотрение и ще бъдат отразени в нотариален акт за учредяване право на строеж, като собствениците трябва да подготвят задание, включващо вижданията за обектите, които ще получат в сградата. Съгласно чл.5.1 веднага след одобряване на инвестиционния проект се пристъпва км подготовка на останалите документи, необходими за учредяването на правото на строеж, които се изготвят от името на собствениците и за сметка и със съдействието на провоприемника, действащ като пълномощник на собствениците с пълномощно по чл.3.2 от договора; страните сключват договор за учредяване на право на строеж, след като документите са издадени, като със същия нотариален акт собствениците поемат задължение да прехвърлят на строителя, след извършване на груб строеж на сградата 14,75% от площта на имота срещу цена равна на данъчната оценка. Правоприемникът се е задължил да проектира и получи разрешение за строеж в срок от 6 месеца от подписването на договора, при пълно съдействие от страна на собствениците; да изгради и завърши сградата в срок от 18 месеца от открИ.е на строителната 4 площадка и в същия срок да завърши свързванетона обекта с електропреносната и ВиК мрежа. В чл.18.4 е посочено, че в случай, че поради виновно неизпълнение на задълженията по договора проектирането не бъде завършено в указаните срокове, но не по-късно от 8 месеца от сключването на договора, то договорът се прекратява по вина на строителя.

Видно от представено е пълномощно с нотариална заверка на подписите – рег.№ 7358/04.12.2020г. на Нотариус Т.М./л.163 от делото на ВОС/ А. К., Р.

К. и Р. К. са упълномощили И.Л. С.а с права да получава каквито и да са официални документи пред съответните публично-правни общински и частни субекти, юридически и физически лица, като попълва, представя, подписва и получава каквито и да са официални документи/ вкл. Молби, декларации, заявления, удостоверения, договори, съгласия, справки, данъчни оценки, скици, схеми/, пред които и да е общински и държавни служби, физически и юридически лица, включително за изразяване на съгласие за издаване на разрешение за строеж, за всички процедури по ЗУТ, за издаване на скици и необходими документи по процедурата за издаване на разрешение за строеж.. пред НАП, ВиК, електроразпределително дружество, да дава съгласие за смяна на партида, за смяна на абонат, да подава жалби и възражения, да получава отговори на същите, да подписва искане и договори за присъединяване…; за подаване и получаване на документи и даване на съгласие и разрешения за строеж на границата на имота.