Решение № 2425 от 21.07.2022, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 2425 гр. Варна, 21.07.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 7 СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти юли през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Галя Алексиева при участието на секретаря Ивелина Ат. Атанасова като разгледа докладваното от Галя Алексиева Гражданско дело № 20213110118196 по описа за 2021 година

Производството е образувано по предявени обективно съединени искове с правно основание чл. 92 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД от Ш. И.. М., ЕГН ********** с адрес гр. Варна, ж.к.В. срещу „Т.“ ООД, ЕИК ******** със седалище и адрес на управление гр. В. за осъждане ответника да заплати на ищеца сумата от 6536,63лева, представляваща неустойка по чл. 19 от сключен между страните на 12.07.2018г. предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, начислена за периода 02.11.2020г. до 30.03.2021г., ведно със законната лихва считано от датата на подаване на исковата молба в съда- 21.12.2021г. до окончателното погасяване на задължението и сумата от 481,17лева, представляваща обезщетение за забава начислено върху главницата за периода 31.03.2021г. до 20.12.2021г.

Ищецът основава исковата си претенция на следните фактически твърдения изложени в обстоятелствената част на исковата и уточняващи я молби: На 12.07.2018г. между страните е бил сключен предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот- жилище в строеж. Съгласно договора ответникът е следвало да построи и въведе в експлоатация жилищна сграда на адрес гр. В. и прехвърли на купувача правото на собственост върху самостоятелен обект в сградата- апартамент № 17 и право на строеж върху него. С НА № 184, том XLV, дело № 9782/2018г., на ищцата е било прехвърлено вещно право на строеж върху посочения обект с площ от 48,88кв.м. при цена от 67378лева, чието плащане е следвало да стане поетапно- авансово 20хил.лева при подписване на предварителния договор, платена по банков път на 12.07.2018г., 33900лева платима при започване на строителството, платена по банков път на 12.09.2019г., 10100лева след изграждане на сградата на груб строеж, платена на 01.09.2020г. и 3378лева след издаване на акт образец 15, която сума не е била платена предвид липсата на издаден акт 15, или поне ищцата не е била уведомена за наличие на такъв. Съгласно чл. 5 от договора, апартаментът е следвало да бъде предаден на ищцата с определени технически характеристики, т.е ответникът е следвало да извърши различни по вид СМР. Въвеждането на сградата в експлоатация е следвало да стане в срок до 12.07.2020г., съгласно уговореното в чл.7 от предварителния договор, като с НА е бил уговорен нов срок за това, а именно до 24 месеца от датата на откриване на строителната площадка. Протоколът за откриване на строителната площадка бил с дата 01.11.2018, т.е новият срок за въвеждане в експлоатация бил до 1

01.11.2020г. Твърди, че понастоящем сградата няма акт за въвеждане в експлоатация.

Апартаментът е бил закупен с цел отдаване под наем. Към 01.11.2020г. ответникът не е изпълнил задължението си по отношение срока за въвеждане в експлоатация. На 30.03.2021г. ищцата продала апартамента на етап груб строеж- на тухли, без дограма, врати, мазилки, бои, шпакловки, изолации, прокарани инсталации и пр. Твърди, че в чл. 19 от предварителния договор страните са уговорили, че при неизпълнение задължението на ответника да построи сградата в срока по чл. 7 и не изпълни задълженията си относно изпълнение на конкретни СМР, то дължи неустойка възлизаща на 0,5% от стойността на недовършените работи на ден закъснение. Затова и понастоящем счита, че за периода от 02.11.2020г. до 30.03.2021г. са налице предпоставките по ангажиране договорната отговорност на ответника за вреди в размер на уговорената за това неустойка. Едва на 14.01.2021г. за сградата е бил издаден констативен протокол за степен на завършеност по чл.

181, ал. 2 ЗУТ „груб строеж“ и към м. март 2021г. не е имало промяна в състоянието и вида й, в т.ч. за процесния апартамент. Твърди, че след подписване на НА на 12.07.2018г. уговорките на предварителния договор не са били променени с изключение за новия уговорен срок, поради което и в останалата им част са останали действащи. По КСС посочва, че стойността на недовършените работи е в размер на сумата от 9842,21лева, при което дължимата за периода 02.11.2020г. до 30.03.2021г. неустойка по чл. 19 от предварителния договор е в размер на исковата сума от 7332,29лева, изчислена на база 149календарни дни при 0,5% лихвен процент на ден. Счита, че върху неустойката се дължи и обезщетение за забава от деня следващ продажбата на апартамента на трето лице до датата на подаване на исковата молба. Молбата е за уважаване на исковата претенция. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника.

Исковата претенция се оспорва на първо място като недопустима. Счита, че за ищцата не е налице правен интерес от търсената защита по следните аргументи: ищцата се е разпоредила с правото си на собственост върху процесния апартамент и съответно погасили са се и всички задължения включени като ангажимент в НА за покупко- продажба; закупуването на имота е осъществено при цена по- ниска от тази на която е бил впоследствие продаден, т.е ищцата е реализирала печалба от 12811,03лева. Възразява се и срещу основателността на претенциите. Твърди, че в НА от 12.07.2018г. липсва уговорка за неустойка дължима от продавача поради забава. Такава е предвидена само за забавата на купувача. Твърди и че забавянето в строежа е било причинено и от водени съдебни дела от собствениците на парцела, което обстоятелство има характеристики на форсмажорно такова по см. на чл. 21.

Позовава се и на клаузата на чл. 16 от предварителния договор, съгласно която същият се счита за изпълнен при сключване на окончателния договор и предаване на обекта. В тази връзка счита, че с подписване на НА е изпълнил задължението си по чл.1 от предварителния договор и последният е престанал да действа, предвид и че той не бил включен като документ при изповядване на окончателната сделка. Претенцията на неустойка се оспорва и по размер, като се твърди, че в предварителния договор липсва стойностно изражение на довършителните СМР. Оспорва и довършителните работи да са били извършени към момента на изповядване на сделката от 30.03.2021г., предвид че имотът е бил продаден на етап груб строеж и липсва описание в НА или друг документ на сочените довършителни работи. Счита и че в представената КСС има включени работи, които не са били обект на уговаряне в предварителния договор, както и такива по външното оформление на сградата, последните извършени от ответника.

В открито съдебно исковата молба и отговора се поддържат от процесуалните представители на страните.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, съобрази становищата на страните и въз основа на приложимия закон, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

2

Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 92 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД.

Основателността на заявените претенции, съобразно правилата за разпределение на доказателствената тежест, възлага на ищеца при условията на пълно и главно доказване следва да установи следните факти от фактическия състав на правото му, а именно: наличие на валидно сключен договор между страните предварителен договор за покупко- продажба от 12.07.2018г. със соченото съдържание, в т.ч. че ответникът е поел задължение по предаване апартамента при сочените технически характеристики; уговорена между страните неустойка и нейния размер, в т.ч. обем и стойност на недовършените работи; изискуемост на вземането за неустойка и размер на дължимото се обезщетението за забава. Съответно в тежест на ответника е да установи твърденията си, че е изправна страна по предварителния договор, като е изпълнил точно задълженията си по него, в т.ч. че забавата му се дължи на водени съдебни дела от собствениците на парцела.

От ангажираните по делото писмени доказателства се установява следното:

На 12.07.2018г. между ищцата, действаща чрез пълномощник В.И. и ответното дружество е сключен предварителен договор за покупко- продажба на жилище в строеж, извършване на строителство, прехвърляне на право на строеж и прибодиване право на собственост върху отделни обекти в новострояща се жилищна сграда.

В предмета на договора е включено задължение на продавача да построи по одобрен архитектурен проект и въведе в експлоатация жилищна сграда на адрес гр. В., като прехвърли на купувача правото на собственост върху конкретно посочен обект- апартамент 17. Уговорена е продажна цена от 67378лева, платима поетапно- при подписване на договора, при откриване на строителната площадка, при достигане етап „груб строеж“ и след издаване на акт образец 15.

В чл. 5 страните са уговорили техническите характеристики на сградата и обектите в нея като степен на завършеност, при които продавачът въвежда сградата в експлоатация, а именно: монолитна, стоманенобетонна конструкция; зидове с тухли четворки и единички; изолации- топлоизолация на всички външни стени и тераси над жилищни помещения, топлоизолация на всички подпокривни пространства, хидроизолация на покривите и стените, съгласно архитектурните работни чертежи; фасадни бои и облицовки; покриви с битумни керемиди; асансьори; дограма на всички жилищни обекти- ПВЦ профили и стъклопакет; входни врати на сградите- алуминиеви с монтирани пощенски кутии и ел.брава; домофонна инсталация; стълбища; апартаменти- входни врати на жилищата, стени- машинна мазилка; тавани- гипсова шпакловка; подове- шлайфан бетон; подове на терасите- теракот; мокри помещения и кухни- измазани стени, подготвени за фаянс, подшлайфан бетон, таван- шпаклован, санитарно обзавеждане- няма; инсталацииелектроинсталация- изцяло завършена, апартаментно табло с автоматични предпазители; телефонна инсталация в сградата- изцяло завършена до изход; водна инсталация- изцяло изпълнена със затапени изходи за батерии; канализация- изцяло завършена и скачена; общи части изцяло завършени по проект.

В чл.7 страните са уговорили, че срокът за построяване на сграда в уговорените степен и завършеност по чл. 5 е до 12.07.2020г. В този срок следва да се построи сградата по одобрен архитектурен проект и да се предаде в експлоатация.

В срок до 12.07.2018г. продавачът следва да прехвърли правото на собственост на уговорения обект /чл.9/.

Съгласно чл. 16 договорът се счита за изпълнен при сключване на окончателния договор за продажба и предаване обекта на купувача.

В чл. 19 страните са уговорили неустойка в случай, че продавачът не построи сградата в уговорения срок /12.07.2020г./ и не изпълни задълженията си по чл. 10/ да 3 изпълни качествено СМР и в договорения срок/, то той дължи неустойка възлизаща на 0,5% от стойността на недовършените работи по обекта- апартамент 17 на ден закъснение.

В изпълнение на задължението си по чл. 9 от коментирания договор, на 12.07.2018г. между страните е бил сключен в нотариална форма договор за покупко- продажба, с който ищцата е придобила безсрочно вещно право на строеж на апартамент № 17, чието строителство е предвидено и предстои да се извърши в новострояща се сграда в гр. В.. В този договор вече страните са уговорили, че продавачът поема задължение за извърши за своя сметка, със свои средства, труд и материали или чрез трето лице, всички необходими фактически и правни действия до окончателното построяване на сградата и приемането й с разрешение за ползване в срок от 24месеца считано от датата на откриване на строителната площадка и предаване на обекта със степен на завършеност по БДС.

На 30.03.2021г. ищцата е прехвърлила на трето лице собствеността върху апартамент № 17.

Въз основа на така коментираните доказателства налага се извод, че на 12.07.2018г. между страните са били сключени два договора- единият за покупко- продажба и строителство, а другият за прехвърляне право на строеж върху обекта, който следва да се построи. Възраженията на ответника, че с подписването на договора за прехвърляне правото на строеж, предварителния договор от 12.07.2018г. е изчерпал предмета си, не могат да бъдат споделени.