Решение № 1015 от 04.08.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1015 гр. София, 04.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на двадесет и осми май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Катерина Рачева

Членове:

Владимир Вълков

Здравка Иванова при участието на секретаря Невена Б. Георгиева като разгледа докладваното от Здравка Иванова Въззивно гражданско дело № 20251000503169 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК, вр. с чл. 293, ал. 3 ГПК.

Въззивното производство е образувано, след като с решение № 315 от 12.11.2025 г. по т. д. № 557/2025 г. по описа на ВКС, І - во ТК, е отменено решение № 1240 от 02.12.2024 г. по в. гр. д.№ 700/2024 г., САС, 2 – ри с-в, ГО, с което е отменено решение № 5634/06.11.2023 г. по гр. д. № 11553/2022 г. на СГС, І - 30 с-в, и е отхвърлен предявеният от „Стройинвест Трейдинг“ ООД, против И. Н. Б., иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне поради значителна забава от купувача в изпълнението на задължението за заплащане на продажната цена, което прави изпълнението безполезно за продавача, по договор от 04.12.2019 г., обективиран в нотариален акт № 173, том XVI, рег. № 32751, нот. дело № 2702/2019 г. на нотариус М.

Г., рег. № *** на НК, с район на действие - СГС.

Дадени са указания въззивният съд, при новото разглеждане на делото, да обсъди всички наведени от страните доводи, както и относимите към тях писмени и гласни доказателства в рамките на заявената претенция и твърденията на страните.

С решение № 5634/06.11.2023 г. по гр. д. № 11553/2022 г. на СГС, І – 30 с-в е развален договора, сключен на 04.12.2019 г. с нот. акт. №173, том XVI, рег. № 32751 дело № 2702/2019 г. на нотариус М. Г., рег. № *** на НК, вписан в СлВп град София с вх. № 83176 от 05.12.2019 г., акт № 155, том CCI, дело 62886, номер от имотна партида 649018, между „Стройинвест Трейдинг“ ООД и И. Н. Б., за покупко-продажба на правото на строеж относно два самостоятелни обекта, находящи се в град София, район Лозенец, местност „Витоша ВЕЦ Симеоново“ в „Жилищна сграда Ж”, която сграда следва да бъде построена в Поземлен имот с идентификатор: *** по 1 кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, одобрени със Заповед РД-18 - 739/ 21.11.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК с адрес град София, район Лозенец, действащия регулационен план съставлява УПИ I- 1346, от квартал 116 по регулационния план на град София, местност Витоша ВЕЦ Симеоново, а именно: А.

Апартамент № Ж27, находящ се в сграда Ж на пети етаж, на кота +11, 22 метра, със застроена площ 80, 9250 кв. м., състоящ се от коридор, дневна с кухненски бокс, спалня, гардероб, баня с тоалетна, склад и лоджия, при съседи по архитектурен проект: коридор, апартамент № Ж28, двор и апартамент № Ж 26, заедно с 3, 0197 % идеални части от общите части на сградата; Б. Апартамент № Ж 28, находящ се в сграда Ж на пети етаж, на кота +11, 22 метра, със застроена площ 80, 9250 кв. м., състоящ се от коридор, дневна с кухненски бокс, спалня, гардероб, баня с тоалетна, склад и лоджия, при съседи по архитектурен проект: коридор, апартамент № Ж 29, двор и апартамент № Ж 27, заедно с 3, 0197 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 8, 4428 кв. м.

Недоволна от решението е останала ответницата И. Н. Б., която го оспорва изцяло. Във въззивната жалба поддържа, че решението е неправилно и необосновано поради допуснати нарушения на съдопроизводствените правила и нарушения на материалния закон. Твърди, че в производството пред първата инстанция е доказано плащане на цената по договора за покупко - продажба на право на строеж от 04.12.2019 г. за построяване на два самостоятелни. Сочи, че е установено плащане с преводни нареждания от 28.01.2023 г., по фактура от 31.05.2022 г. издадена от ищеца, която, е осчетоводена надлежно от дружеството, според заключението на ССчЕ, като е включена в дневниците за продажби и по нея е ползван данъчен кредит. Счита, че този факт не е съобразен от съда при постановяване на решението. Поддържа, че неоснователно съдът е приел, че за дружеството не е съществувало задължение да посочи банкова сметка за превод на сумата, нито е следвало да издава фактура или да отправя покана за плащане на дължимата сума, поради което кредиторът не желае изпълнение. Неправилен е извода на съда, че падежът на договора е ясно определен и не подлежи на съмнение. Неоснователно е прието от съда, че за кредитора не е налице интерес да приеме изпълнение, както и че изпълнението е станало безполезно за него, доколкото по делото се установява, че кредиторът е приел плащането и не е върнал сумите на ищцата поради разваляне на договора. Въпреки липсата на интерес за плащане след падежа - 09.12.2019 г., кредиторът е издал фактура през м. май 2022 г. и я е връчил на ищцата за плащане, като не е искал разваляне на договора поради липса на интерес от изпълнението на задължението. Това поведение на кредитора е в противоречие с направения от съда извод за липса на интерес от изпълнението.

Поддържа, че правото на строеж е реализирано към датата на завеждане на исковата молба 21.06.2022 г., доколкото са представени доказателства за КП по чл. 181, ал. 3 ЗУТ от 02.02.2022 г. и акт образец 14 от 14.04.2022 г., поради което не може да се търси разваляне на сключения на 04.12.2019 г. с нотариален акт договор за продажба на право на строеж. Моли решението да бъде отменено, а иска бъде отхвърлен.

Претендира разноски в производството. Не прави възражение по разноските на насрещната страна.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК ответната страна ищецът „Стройинвест Трейдинг“ ООД, чрез представителя си, оспорва жалбата като неоснователна. Поддържа съображения, че решението е правилно и обосновано, съобразено с материалния закон и събраните по делото доказателства. Излага доводи, че правилно съдът е взел предвид заключението на ССч, което не е оспорено и е установило цената на правото 2 на строеж към момента на сключване на договора и на завеждане на исковата молба, като е приел, че ищецът е издал фактура от 31.05.2022 г., по която ответницата е извършила плащане, която е осчетоводена. Неоснователно е твърдението, че след като фактурата е осчетоводена и ищецът е ползвал данъчен кредит по нея, той е приел плащането, понеже се установява, че получената сума е отнесена в сметка спорни вземания. Съобразно крайния изход от спора ще е извърши последващо осчетоводяване на сумата. Правилно съдът е приел, че за ищеца е възникнало право да иска разваляне на договора за продажба на право на строеж по чл. 87, ал. 3 ЗЗД поради прекомерна забава на длъжника да изпълни основното си задължение като купувач по договора и да заплати продажната цена на имотите и поради съществена промяна на икономическите условия. Ищецът е изпълнил своето основно задължение за прехвърли правото на строеж върху обектите от момента на сключване на договора в нотариална форма на 04.12.2019 г., а ответницата не е предложила плащане в продължение по повече от 2 години. Твърди, че поради значителната забава на длъжника да плати цената, изпълнението към момента на подаване на исковата молба е станало безполезно и ищецът няма икономически интерес от него. Тъй като стана въпрос за изпълнение на парично задължение с определен падеж, не съществува обективна или субективна невъзможност от изпълнение по смисъла на чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Оспорва се възражението на ответницата, че не може да се търси разваляне на договора, тъй като за сградата е издаден удостоверение по чл. 181 ЗУТ. Моли да се потвърди решението. Претендира разноски, включително направените пред ВКС.

Съдът, като взе предвид доводите на страните и след преценка на доказателствата по делото по реда на въззивната проверка, приема следното :

Жалбата е подадена в срок и от легитимирана страна.

Съгласно чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно в цялост по валидността на решението, а по допустимостта му - в обжалваната част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото във въззивната жалба. За допуснати нарушения на императивни материалноправни норми, съдът следи и без довод на страните.

Обжалваното решение е валидно и допустимо. При постановяване на решението не са допуснати нарушения на императивни материалноправни норми. Следва да се обсъдят доводите относно неговата незаконосъобразност изложени в жалбата. СГС е обсъдил приетите по делото доказателства в цялост и е изложил установената от тях фактическа обстановка.

В случая по делото не е било спорно, че между ищеца „Стройинвест Трейдинг“ ООД, в качеството на продавач, и ответницата И. Н. Б., като купувач, е сключен договор под формата на нотариален акт № 173, том XVI, peг. № 32751, дело № 2702 от 04.12.2019 г. на нотариус М. Г. peг. № *** НК, град София, за покупко-продажба на правото на строеж за построяване на двата процесни самостоятелни обекта, подробно описани в исковата молба.

Правото на строеж е прехвърлено срещу задължение за заплащане на обща продажна цена в размер на 36 500 лв., която продавача следва да заплати по банков път в срок от 5 работни дни, считано от датата на подписване на нотариалния акт.

Ищецът не оспорва и е установено, че за това плащане дружеството е издало фактура № 1100001223 от 31.05.2022 г. Исковата молба е заведена в съда на 21.06.2022 г.

Не е спорно също така и се установява от приетите две платежни нареждания от 3

28.01.2023 г., че след вписване на исковата молба по настоящото дело и след получаване на препис от същата, преди подаване на отговор по чл. 131 ГПК, ответницата е заплатила по сметка на ищеца сумата от общо 36 500 лв. В платежните нареждания като основание е посочена именно издадената от ищеца фактура № 1100001223 от 31.05.2022 г.

Във връзка с осчетоводяването на това плащане и на издадената фактура, пред СГС са приети заключенията на основна и допълнителна ССчЕ - зи, които въззивният състав също намира за компетентно изготвени и кредитира.

От заключенията се установява, че с преводни нареждания на 28.01.2023 г. по фактура № 1100001223/31.05.2022 г., издадена от ищеца, е извършено плащане в размер на 36 500 лв. Експертът е посочил, че плащането е отразено надлежно сметководно при ищеца. Фактура № 1100001223 от 31.05.2022 г. за сумата в размер на 36 500 лв. с ДДС, издадена от „Стройинвест Трейдинг” ООД към И. Н. Б., е осчетоводена като вземане по счетоводна сметка 411 Клиенти /партида на ответницата 425/, съответно признат е нетен приход от продажби по кредита на сметка 701-9 в размер на 30 416. 67 лв. и е начислено задължение за ДДС по кредита на сметка 4532 Разчети за ДДС по продажби.

Според вещото лице тази фактура е отразена в счетоводството на дружеството в месеца на издаването й и е част от общия оборот от продажбите за м. 05.2022 г. на дружеството - ищец, като е включена в Дневник за продажбите за м. май 2022 г.

Фактурата не е издадена в установения от закона 5 дневен срок от датата на данъчното събитие (до 09.12.2019 г.). На база извлечения от счетоводните регистри на сметка 411 Клиенти, сметка 441 Разчети по съдебни спорове и банкови извлечения на ищеца от „Алианц Банк България“ по сметка BG 70 BUIN 95611000609442 B G N Разплащателна сметка, се установява, че по процесната фактура № 1100001223/31.05.2022 г. е извършено плащане на сумата в размер на 36 500 лв. от ответницата с две преводни нареждания на 30.01.2023 г.

При изслушването в съдебно заседание, вещото лице пояснява, че това е правилният начин за счетоводно отразяване на вземането, когато за същото има съдебен спор. В зависимост от изхода на делото, разчетът подлежи на последващо осчетоводяване.

Във връзка с фактите по делото и изпълнение на задълженията на ответницата пред СГС е разпитана свидетелката на ищеца С. А. Б., чиито показания съдът намира за обективни и непосредствени и кредитира. Свидетелката е посочила, че познава отблизо дейността на ищцовото дружество, понеже работи в друга фирма на същия управител от 2020 г. Задълженията й били да комуникира с клиентите по всякакви въпроси, свързани с апартаментите, които строителят продава, вкл. и чрез ищцовото дружество, като е следвало да се свързва с тях при завършване на някакъв етап от строителството - акт 14, 15, 16 и да ги уведомява по телефон или имейл, когато строителството достигне съответните етапи, обвързани с плащане на вноски от продажната цена, че предстой плащане. Свидетелката знае, че И. Б. е клиент на „Стройинвест трейдинг“ и посочва, че е разговаряла е нея по телефона, когато сградата, в която Б. имала закупени апартаменти, е получила Акт 14. Дава показания, че се е обадила на ответницата по телефона, за да я уведоми за достигнатия етап на строителството на сградата, в която имала обекти и й напомнила, че има дължимо плащане, което трябва да направи към ищеца във връзка с тези обекти. Това се случило през 2022 г.