Решение № 917 от 19.02.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 917 гр. София, 16.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Д СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Здравка Иванова

Членове:

Наталия П. Лаловска

Яна Борисова при участието на секретаря Екатерина К. Т. като разгледа докладваното от Здравка Иванова Въззивно гражданско дело № 20221100510749 по описа за 2022 година

Производството е по реда на 258 и сл. от ГПК.

С решение № 20029292 от 12.04.2022 г., СРС, 90 с - в по гр. д. № 51899/2020 г. са отхвърлени предявените от Й. Д. Г., ЕГН **********, В. Й. Г., ЕГН ********** и Б. Й.

Г., ЕГН 7404067087, искове с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД във вр. с чл. 637, ал.

6, т. 1 ТЗ срещу „С.С.“ ЕАД (в несъстоятелност), ЕИК ****, за обявяване за окончателен на предварителен договор, обективиран в т. 5 от НА № 119, том IV, peг. № 7905, дело № 653 от 24.09.2008 г. за замяна на недвижими имоти на нотариус А.Л., peг.

№ 386, с район на действие СРС, с който ответното дружесто „С.С.“ АД се е задължило в срок от 3 месеца след получаване на разрешение за ползване на сградата да прехвърли на Й. Д. Г. и праводателя на ищците Й.Б. Г. съответстващите към заменяемите обекти, идеални части от имота, върху който е построена сградата, като в полза на всеки един от ищците бъдат прехвърлени следните идеални части от имот с идентификатор ***, съгласно кадастралната карта и регистри на гр. София, целият с площ от 12 957 кв. м., находящ се в гр. София, кв. Симеоново, в. з. Малинова долина, Бункера 3-ти етап, описани подробно в решението.

Недоволни от решението са останали ищците, които го обжалват с доводи, че е необосновано и незаконосъобразно. Сочат, че неоснователно СРС е приел, че исковете са погасени по давност, която тече от 15.05.2009 г., датата на която е следвало да бъде построена сградата според договора за замяна. Поддържат, че в т. 5 от договора е предвидено, че следва да се прехвърлят идеалните части от правото на собственост върху земята в 3 - месечен срок от издаването на разрешение за ползване (Акт 16) за сградата. Сочат, че до момента този срок не е настъпил, тъй като не се установява сградата да има издаден Акт 16. Считат, че срокът от 5 години следва да тече от датата 1 на подписване на предварителния договор само, ако в него не е уговорено друго. В доклада по делото по чл. 146 ГПК е прието за безспорно, че ответното дружество е в производство по несъстоятелност, открито на основание чл. 630, ал. 2 ТЗ. Излагат доводи, че с откриване производството по несъстоятелност всички задължения стават изискуеми и дължими. Обстоятелството, че не е издадено разрешение за ползване за процесната сграда не прави искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД недопустим. Поддържат, че идеалните части на страните върху мястото могат да бъдат определени, съобразно правата им върху имотите. Сбъдването на условията, при които е сключен договора, няма да настъпи поради откритото производство по несъстоятелност на ответника, като да не са уважат правата на ищците по чл. 19, ал. 3 ЗЗД би означавало да бъдат лишени от правна възможност да придобият правата по договора върху части от мястото. Поддържа, че производството по несъстоятелност не може да лиши от права третите лица, които имот валидни правоотношения с несъстоятелния длъжник. Поради това сочат, че чл. 638, ал. 1, т. 3 ТЗ допуска образуване на нови дела за права, които не са включени в масата на несъстоятелността. Молят да се отмени решението и да са уважат исковете по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Претендират разноски.

Въззиваемата страна - ответникът „С.С.“ ЕАД (в несъстоятелност), чрез синдика на дружеството, не е подал писмен отговор по реда на чл. 263 ГПК. В съдебно заседание синдикът поддържа, че имотите, предмет на договора за замяна, са продадени при осребряване имуществото на дружеството и попълване на масата на несъстоятелността и понастоящем са собственост на трето за спора лице. Поради това счита, че искът е безпредметен и дружеството не е легитимирано да отговаря по него.

Моли да се потвърди решението. Възразява срещу разноските, претендирани от ищците.

Софийският градски съд, като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства съгласно намира за установено следното:

Съгласно чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението и по допустимостта му - в обжалваната част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото във въззивната жалба. Обжалваното решение е валидно и допустимо, поради което следва да се обсъдят доводите относно неговата законосъобразност.

СРС се е произнесъл по искове с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД – за сключване на окончателен договор въз основа на предварителен такъв, инкорпориран в т. 5 от НА № 119, том IV, peг. № 7905, дело № 653 от 24.09.2008 г. за замяна на недвижими имоти на нотариус А.Л., per. № 386, с район на действие СРС.

С доклада по делото СРС е обявил за безспорно и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че между ищците, съответно праводателят им Й.Б. Г., и ответното дружество е сключен Договор за замяна, обективиран в посочени нотариален акт.

Страни по този договор са били Й.Б. Г. и Й. Д. Г.. От удостоверение за наследници на Й.Б. Г. се установява, че е починал на 13.06.2019 г. и е оставил за свои наследници ищците в производството, съпругата Й. Г. и децата В. Г. и Б. Г. – ищци в производството.

Не е спорно, че в т. 5 от договора за замяна е уговорено, че ответното дружество се задължава, в срок от три месеца след получаване на разрешение за ползване на сградата, да прехвърли на Й. Г. и Й. Г. съответстващите към заменяемите обекти идеални части от имота, върху който е построена сградата. Според т. 4 от същия договор дружеството е следвало да построи сградата в срок до 15.05.2009 г. и да 2 предаде владението върху самостоятелните обекти, предмет на замяната в полза на Й.

Г. и Й. Г. в срок до един месец след въвеждане на сградата в експлоатация.

По делото не се установява сградата да е завършена към момента и да е издадено разрешение за ползване - Акт обр. 16. Според КП от 24.03.2008 г. СО - Район Витоша, при извършена проверка е установено, че за сградата имат издадени само актове за приемане на конструкцията, обр. 14, издадени на 21.03.2008 г. Други доказателства за етапа на завършеност на строителството не са представени в производството.

По съществото на въззивната жалба по исковете по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, като съобрази становищата на страните, настоящият състав намира следното:

Предявените искове са с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Правото да се иска сключване по съдебен ред на окончателен договор е преобразуващо. Това право е делимо и всеки от купувачите може да иска да придобие идеална част от имота, съобразно постигнатото съглашение. За да се уважи иска по чл.

19, ал. 3 от ЗЗД следва да има пълно тъждество между страните и съдържанието на престациите по предварителния договор и окончателния договор.

При тези конститутивни искове в тежест на ищците е било да докажат, че между страните е възникнало валидно правоотношение по предварителен договор за покупко-продажба на конкретни идеални части от конкретен имот, който договор съдържа всички съществени условия на окончателния договор и страните са поели обещание за неговото сключване, че ищците са изпълнил задълженията си по него и е настъпил падежа на задължението на ответника за сключване на окончателен договор, т. е., че за него е възникнало валидно и изискуемо задължение да прехвърли собствеността върху съответните идеални части от имота, както и ч е е собственик на този имот към момента на подаване на исковата молба, при квоти и на основание, посочени от ищците и не съществуват пречки за разпореждане с правата върху вещта.

При предявен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД съдът следва да извърши онези действия, които би извършил нотариус, ако сделката беше сключена доброволно, тоест съдът следва да се увери, че ответнкът е собственик на имота, предмет на предварителния договор, чието обявяване за окончателен се търси по делото.

С доклада по делото СРС е дал указания на ищците кои факти, относими към спора, подлежат на доказване в производството.

Като се съобразят изложените предпоставки за уважаване на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, въззивният съд намира на първо място, че по делото не се установява, че ответното дружество „С.С.“ ЕАД (в несъстоятелност) е собственик на ПИ № 968, с идентификатор ***, върху който е изграден апартаментния хотелски комплекс, в който се намират обектите, прехвърлени в полза на ищците и техния праводател, с НА № 119, том IV, peг. № 7905, дело № 653 от 24.09.2008 г. за замяна на недвижими имоти. Според уговорките на страните по този нотариален акт, в полза на ищците при замяната са прехвърлени съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което тя е построена. Пред СРС не са ангажирани никакви доказателства, че ответникът е собственик на имота, върху който е построена сградата, било към момента на сключване на договора за замяна на 24.09.2008 г., било към момента на подаване на исковата молба – 18.06.2020 г.

Предвид изложеното въззивният съд приема на първо място, че идеалните части от имота, върху който е построена сградата , за които се иска обявяване на предварителния договор за окончателен, не се установява да са собственост на ответника.Доказателства за посочените факти по делото не са ангажирани от ищците, 3 въпреки дадените от СРС указания в този смисъл.

Дори да се приеме, че ПИ с № 968 е бил собствен на ответното дружество към момента на сключване на договора за замяна следва да се посочи, че по делото е безспорно установено, че ответникът „С.С.“ ЕАД (в несъстоятелност) е в производство по несъстоятелност, открито с

Решение № 685 от 24.04.2015 г., т. д. № 328/2014 г., СГС, VІ - 14 с - в, с обявена дата на неплатежоспособност от 21.03.2010 г. Дружеството е обявено в несъстоятелност с решение № 1495 от 19.08.2016 г., на основание чл. 630, ал. 2 ТЗ. Към посочената дата е постановена обща възбрана и запор на имуществото на му, като е започнало осребряване и попълване масата на несъстоятелността и разпределение.

Разпоредбите на ТЗ в част несъстоятелност не уреждат конкуренцията между правата на трети лица и кредиторите на обявеното в несъстоятелност дружество.

Същевременно, разпоредбата на чл. 621 от ТЗ препраща към приложение на съответните норми на ГПК, доколкото няма специални правила в ТЗ. Поради това въззивният съд приема, че тази конкуренция следва да се разреши при съответното прилагане на разпоредбите на чл. 451 - чл. 453 от ГПК, поради близостта между индивидуалното принудително изпълнение и универсалното такова в частта за обезпечителните мерки, целящи и в двете производства лишаване длъжника от възможността да се разпорежда с имуществото.

За разрешаване на тази конкуренция, при съобразяване на разпоредбата на чл. 453 от ГПК, от значение са момента на вписване на исковата молба по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и момента на налагане на възбраната по чл. 711 от ТЗ. Вписването на искова молба по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД има оповестително-защитна функция, цели да се даде гласност на съдебния спор относно недвижим имот и да се осигури противопоставимост при конкуренция на права от същия праводател, тъй като придобитите от трети лица вещни права след вписването не могат да бъдат противопоставени на ищеца - чл. 114 ЗС; чл.

17, ал. 2 ЗЗД, чл. 19, ал. 3 от ЗЗД чл. 33, ал. 3 ЗЗД, чл. 88, ал. 2 ЗЗД, чл. 135, ал. 1 ЗЗД, 227, ал. 5 ЗЗД. (в този смисъл ТР № 6/14.03.2014 г. на ОСТК на ВКС).

По аргумент от обратното на чл. 453 от ГПК и съобразно чл. 114, ал. 1 от ЗС, придобитите от трети лица права преди да се впише исковата молба по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД са противопставими на ищеца по иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД . Такива са и придобитите от 3-ти лица права след вписване на исковата молба, но въз основа на реализиране на притезания, за обезпечение на които е била вписана обща възбрана върху имотите на длъжника, преди да се впише исковата молба по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

(в този смисъл решение № 76/06.08.2019 г. на ВКС, по гр. д. № 1904/2018 г. на ВКС, І ГО, решение № 143/09.08.2016 г. на ВКС, по гр. д. № 195/2016 г. на ВКС, І Г О).