Решение № 6122 от 08.10.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 6122 гр. София, 08.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Б СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Станимира Иванова

Членове:

Райна Мартинова

ВИКТОРИЯ Р. МИТЕВА при участието на секретаря Йорданка В. П. като разгледа докладваното от Райна Мартинова Въззивно гражданско дело № 20251100504434 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.

С Решение № 1047/21.01.2025 г. по гр. д. № 17990/2024 г. по описа на СРС, 154 състав е признато за установено по предявения иск с правно основание чл. 422 от ГПК във връзка с чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, че И. В. П. дължи на Х. Г. Н., сумата от 950 лева, представляваща платена на отпаднало основание сума по сключен между страните договор за наем на недвижим имот от 28.10.2022 г и анекс към него от 28.06.2023 г., ведно със законната лихва, считано от 27.10.2022 г. до изплащане на вземането, за която е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК от 13.11.2023 г. по ч.гр.д. № 59393/2023 г. по описа на СРС, 154 състав.

Против решението е подадена въззивна жалба вх. № 36412/03.02.2025 г., подадена от И. В. П., в която са изложени съображения за недопустимост и неправилност на първоинстанционното решение. Въззивникът поддържа, че решението е постановено по непредянен иск, поради което е и недопустимо. Дадената неправилна квалификация на предявения иск довела до неправилни указания в доклада, като е възложено на ответницата да установява, че е получила сумата на договорно основание. Не били налице основания да бъде ангажирана отговорността й на извъндоговорно основание. При условията на евентуалност е посочено, че решението е и неправилно, тъй като по делото се установявало, че в сключения договор за наем от 28.10.2022 г. е уговорено задължение на наемателя за неустойка в 1 размер на 1 месечен наем при прекратяване на договора между 6 и 12 месец от сключването му. Твърди, че в подписания анекс към договора наемателят се е съгласил депозитът да бъде задържан, освен ако не бъде почистено, което не било изпълнено.

Между страните нямало уговорка за връщане и на двата депозита. Недопустимо в първоинстанционното производство бил разпитан свидетел, който да установява изменение на договор, сключен в писмена форма. Поддържа, че съдът неправилно възприел и съдържанието на анекса към договора за наем от 28.10.2022 г., подписан на 28.06.2023 г и постановил решението си въз основа на показанията на разпитания свидетел. Неправилно съдът приел, че на 03.08.2023 г. бил възстановен именно този депозит. Освен, че била дадена неправилна правна квалификация, но и в мотивите на решението се съдържали вътрешни противоречия. От една страна, съдът приел, че с анекса имало уговорка единият депозит да бъде върнат, а другият задържан, като клаузата на чл. 19 от договора за наем намерила приложение в подписания анекс, а от друга – че било налице противоречие в твърденията на страните кой от депозитите е задържан. В тази връзка неправилно били възприети и показанията на разпитания свидетел. Неправилно било оставено без уважение и направеното при условията на евентуалност вързажение за прихващане на претендираното вземане за връщане на сумата от 950 лева – с насрещното вземане за ремонт в размер на 140 лева. Моли първоинстанционното решение да бъде обезсилено и делото да бъде върнато за ново разглеждане или да бъде отменено и вместо него да бъде постановено друго, с което предявеният иск да бъде отхвърлен.

В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил отговор вх. № 130962/11.04.2025 г., подаден от Х. Г. Н., с който заявява, че оспорва въззивната жалба. Моли обжалваното решение да бъде оставено в сила.

СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Производството по гр.д. № 17990/2024 г. по описа на СРС, 154 състав е образувано по искова молба, подадена от Х. Г. Н. против И. В. П., с която е предявен иск с правно основание чл. 422 от ГПК във връзка с чл. 55, ал.1, пр. 3 от Закона за задълженията и договорите.

Ищецът твърди, че 28.10.2022 г. в гр. София между странте е сключен Договор за наем на недвижим имот, находящ се в гр. София, ж.к. ****, състоящ се от антре, дневна – трапезария с кухненски бокс, спалня, спалня, баня с тоалетна и две тераси.

Твърди, че съглано чл. 3, ал. 1 от договора за наем при подписването му ищецът се задължил да заплати депозит в размер на 950 лева и на 06.11.2022 г. да плати още един депозит в размер на 950 лева. Двата депозита били платени съобразно уговореното.

Твърди, че на 28.06.2023 г. ищецът уведомил наемодателката, че прекратява договора 2 за наем и има готовност да напусне имота. Твърди, че между страните бил подписан Анекс към договора, в който било посочено, че Ирина П. се задължава след излизането на всички текущи фактури, настъпили след ползването на наемателя за последния месец и тяхното заплащане, както и след излизане на изравнителната сметка за „Топлофикация София“ ЕАД да върне и втория от предоставените й имоти.

След излизане на фактурите се установило, че няма неплатени задължения, а надвнесената сума към „Топлофикация София“ ЕАД била възстановена от наемодателката. Независимо от това, депозитът не бил върнат. Моли да бъде признато за установено, че ответницата дължи сумата, за която е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК по гр.д. № 59393/2023 г. по описа на СРС, 154 състав.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от ответника И. В. П., с който заявява, че оспорва предявения иск. Твърди, че съгласно раздел VІ, чл. 19 от договора за наем при прекратяване на договора по желание на наемателя между 6 и 12 месец от неговото сключване, наемателят дължи неустойка в размер на един месечен наем.

Посочва, че самият ищец твърди, че на 28.06.2023 г. я уведомил, че прекратява договора за наем и има готовност да напусне имота. В сключения анекс било посочено, че платеният депозит се счита за неустойка за предсрочно прекратяване и това била причината да бъде задържана сумата от 950 лева. Другият депозит бил върнат на наемателя. При условията на евентуалност прави възражение за прихващане на сумата от 140 лева, представляваща стойността на ремонт на душ – колона, която твърди, че след прекратяване на договора установила, че е развалена и представлява скрит недостатък. Моли предявеният иск да бъде отхвърлен.

Към първоинстанционното производство е приложено гр. д. № 59393/2023 г. по описа на СРС, 154 състав, образувано по заявление от 27.10.2023 г. Издадена е заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК от 13.11.2023 г., с която е разпоредено на И.

В. П. да заплати на заявителя Х. Г. Н. сумата от 950 лева, представляваща вземане по договор за наем на недвижим имот от 28.10.2022 г. и анекс към него от 28.06.2023 г., ведно със законната лихва от 27.10.2023 г. В срок е подадено възражение от длъжника като установителният иск по чл.

422 от

ГПК е подаден в срок.

Въз основа на събраните по делото доказателства районният съд е приел в мотивите си, че ответницата дължи връщане на сумата от 950 лева, тъй като нова бил депозитът, който е следвало да се възстанови след излизане на изравнителните сметки на „Топлофикация София“ ЕАД, а върнатия на 03.08.2023 г. бил другият депозит, за който се установявало, че И. П. е приела да върне с анекс от 28.06.2023 г. Прието е, че възражението за прихващане е неоснователно, тъй като с подписване на приемопредавателния протокол наемодателката приела, че не са установени повреди в имота.

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на 3 решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните. При извършена проверка съдът намира, че обжалваното решение е валидно и допустимо.

С въззивната жалба са въведени доводи за недопустимост на предявения иск, като се поддържа, че районният съд се е произнесъл по непредявен иск.

Въз основа на въведените в исковата молба (заявлението за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК) твърдения въззивният съд намира, че определената правна квалификация на предявения иск е правилна и с доклада на делото са дадени правилни указания във връзка с установяване на правнорелевантните факти и разпределяне на доказателствената тежест.

Депозитът по договор за наем обичайно има обезпечителна функция. Той може да служи за обезпечаване на неплатени наемни вноски, разходи за ползване, вреди по имота, неизпълнение на задължението за връщане на вещта или други конкретно посочени задължения. В такъв случай въпросът за връщането му зависи от това дали е настъпило предвиденото в договора основание за задържане. Самото прекратяване на договора не води автоматично нито до връщане, нито до окончателно придобиване на депозита от наемодателя. В този случай, основанието, на което сумата е платена, а именно съществуващо наемно правоотношение, е отпаднала (договорът е прекратен) и съответно при липсата на обстоятелства, които предполагат задържане на сумата – вреди, неустойки и други неизпълнени задължения, то депозитът подлежи на връщане.

Следователно правната квалификация на предявения иск е правилна и решението е постановено по предявен иск.

Във връзка с доводите, изложени във въззивната жалба съдът намира следното:

Положителният установителен иск с правно основание чл. 422 във връзка с чл. 124, ал. 1 от ГПК е допустим - предявен е от лица - заявители, имащи правен интерес от установяване съществуването и изискуемостта на вземането си, за което е издадена заповед за изпълнение по реда на чл. 410 от ГПК, против която е подадено възражение от длъжника. Искът има за предмет установяване на съществуването и изискуемостта на сумата, за която по гр. д.

№ 59393/2023 г. по описа на СРС, 154 състав, е била издадена заповед за изпълнение по реда на чл. 410 от ГПК.

Съгласно чл. 55, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите който е получил нещо без основание или с оглед на неосъществено или отпаднало основание, е длъжен 4 да го върне. Основателността на предявения иск е поставена в зависимост от това по делото да се установи, че между страните е възникнало облигационно правоотношение, че ищецът е платил исковата сума в изпълнение на задължение, възникнало по силата на договор, както и че основанието за плащане е отпаднало (поради прекратяване на договора).

От събраните по делото доказателства, а и не е спорно между страните, че на 28.10.2022 г. между И. В. П. и Х. Г. Н. е сключен договор за наем на недвижим имот, по силата на който наемодателят е предоставил на наемателя за временно и възмездно ползване недвижим имот – апартамент № 36 в гр. София, ж.к. Гоце Делчев, ул. ****. В чл. 3, ал. 2 от договора страните са уговорили, че при подписването на договора наемателят заплаща на наемодателя безлихвен депозит в размер на 950 лева, а на 06.11.2022 г. заплаща още един депозит в размер на 950 лева, от които наемодателят има право да прихваща суми за щети, причинени от наемателя при експлоатация на имота или от друго неизпълнение на договорните задължения и след прекратяване на договора. Срокът на договора за наем е уговорен в чл. 2 като той се сключва за срок от 1 година, считано от 06.11.2022 г. В чл. 19 е предвидено, че договорът се прекратява при изтичане на срока, по взаимно съгласие, при неизпълнение на договорни задължения или по желание на наемателя или наемодателя. В т. 3 от чл. 19 е уговорено, че при прекратяване на договора по желание на наемателя, той дължи неустойка на наемодателя в размер на 2 месечни наема, ако се прекрати преди изтичането на 6 месеца от сключването му и в размер на 1 месечен наем, ако договора се прекрати между 6 и 12 месец.

Не е спорно между страните, а и се установява от събраните по делото доказателства, че наемателят е заплатил сумите в общ размер на 1900 лева, представляващи депозит по чл. 3, ал. 2 от договора за наем. Установява се, че с анекс от 28.06.2023 г. подписан от страните наемателят връчва писмено предизвестие за предсрочно прекратяване на договора, което водело до удържане на един от предоставените депозити в полза на наемодателя, който се счита за неустойка за предсрочно прекратяване на договора по негово желание преди изтичане на срока на договора. В печатния текст наемодателката е дописала ръкописно „наемодателят ще върне и вторият депозит, когато жилището бъзе основно почистено до 02.08.2023 г.“.