Решение № 571 от 30.09.2024, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 571 гр. София, 30.09.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 11-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на шестнадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Бистра Н.а

Членове:

Тодор Тодоров

Милен Василев при участието на секретаря Ваня Ил. Иванова като разгледа докладваното от Милен Василев Въззивно търговско дело № 20241001000501 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба от 30.04.2024 г. на ищеца „Надежда Естейт“ ЕООД против решението от 4.04.2024 г. по търг. дело № 86/2023 г. на Софийския градски съд, VІ-18 състав, с което: е отхвърлен предявеният срещу Р. Н. М., действащ като ЕТ „Румекс – Р. М.“, иск по чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата 50 000 евро, представляваща неустойка за разваляне на договора по чл. 35 от предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу строителство; ищецът е осъден да заплати на ответника сумата 1 200 лв. – съдебни разноски.

В жалбата се твърди, че неправилно и необосновано СГС е приел, че за ищеца не е възникнало право на разваляне на процесния договор, тъй като същият преди това е бил развален от ответника по вина на ищеца. Твърди се, че не било налице виновно неизпълнение от ищеца на задължението му по чл. 20, ал. 1 от договора за изготвяне на идеен проект в 45-дневен срок от сключване на договора. Не било отчетено, че неспазването на срока се дължи на форсмажорни обстоятелства – липса на влязъл в сила ПУП, допускащ изграждане на уговорената многоетажна жилищна сграда. Твърди се, че процедурата по изменение на ПУП била приключена със заповед от 29.08.2022 г., която обаче не била влязла в сила по вина на ответника, тъй като същият не се е уведомил за заповедта. Поддържа се, че в противоречие на ЗУТ съдът е приел, че идеен проект е възможно да бъде изработен въз 1 основа на предложеното изменение на ПУП преди неговото влизане в сила. Сочи се, че не били взети предвид показанията на свидетеля и проектант М. К., както и останалите събрани доказателства, от които се установявало, че неизправна страна по договора е ответникът, а не ищецът.

Предвид изложеното жалбоподателят моли въззивния съд да отмени обжалваното решение и да уважи предявения иск, както и да му присъди направените разноски по делото.

Въззиваемият Р. Н. М., действащ като ЕТ „Румекс – Р. М.“ – ответник по иска – чрез процесуалния си представител оспорва жалбата като неоснователна и моли съда да я остави без уважение, а обжалваното с нея решение – в сила, като правилно и законосъобразно.

Претендира разноски

Софийският апелативен съд, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 от ГПК във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на въззиваемия, намира за установено следното:

Първоинстанционният съд е бил сезиран от „Надежда Естейт“ ЕООД с искова молба от 16.01.2023 г., уточнена с допълнителна искова молба от 4.04.2023 г., с която срещу Р. Н. М., действащ като ЕТ „Румекс – Р. М.“, е бил предявен иск за заплащане на сумата 50 000 евро, представляваща неустойка по чл. 35 от предварителен договор от 21.05.2018 г.

В исковата молба се твърди, че с посочения предварителен договор от 21.05.2018 г. ответникът се задължил да учреди в полза на ищеца право на строеж върху свой УПИ в гр.

София за изграждане на жилищна сграда срещу уговорено обезщетение, като ищецът е поел задължението да осигури проектирането и изграждането на сградата. Ищецът незабавно предприел действия по изготвяне на уговорения идеен проект, но се установило, че действащият към момента на сключване на договора ПУП не позволявал постигане на уговорените параметри на застрояване, поради което било необходимо да бъде изготвен и одобрен проект за ПУП – ИПЗР за имота. Затова ответникът бил своевременно уведомен и пожелал да бъдат предприети всички правни и фактически действия за постигане на желаните параметри на застрояване, които действия ищецът се съгласил да предприеме, без да има вменено такова задължение по предварителния договор. От страна на ищеца със знанието и упълномощаването от ответника било възложено, изготвено и заплатено изцяло за сметка на ищеца мотивирано предложение за допускане на ПУП – ИПРЗ за промяна начина на трайно ползване и височина на застрояване в имота от ниско във високо застрояване, а впоследствие и изработване на проект за ПУП – ИПЗР. Предприето било двукратно изменение на ПУП с цел постигане на желаните параметри. Най-напред проектът за изменение на ПУП за ниско застрояване бил одобрен със заповед № РНД-РА5036/11.09.2019 г. на кмета на район Надежда – СО, влязла в сила на 7.07.2020 г. съобразно § 26 от ПЗР на ЗУЗСО. Впоследствие на 4.11.2020 г. било внесено второ предложение за изменение на ПУП за предвиждане на високо застрояване с височина 22,5 м. и преход в етажността. До влизане в сила на изменението в ПУП ищецът бил в обективна невъзможност за изпълнение на договора. След одобряване на новия ПУП ищецът осигурил своевременно изготвянето на идеен проект за сградата, като многократно канил ответника 2 съгласно чл. 20, т. 3 от договора за съгласуване и приемане на същия, но от страна на ответника не били предприети никакви действия за да бъде продължено по нататъшното изпълнение на договора, независимо, че всички проекти били съгласувани и обсъждани между ответника и проектанта. Ответникът не изпълнил и задълженията си по чл. 8, ал. 4 от договора за предприемане на действия за разчистване на имота от озеленяването, както и в срок от три месеца да се снабди с всички документи за разчистване на парцела. Ответникът не изпълнил задълженията си по чл. 17 и чл. 18 от договора, като не предоставил цялата необходима информация за имота и скрил от ищеца, че в имота има наличен канал, който подлежи на изместване, което също създало допълнителна работа и генерирало разходи и забавяне в хода на изпълнение на договора. Ответникът нарушил и задължението си по чл.

14 във вр. с чл. 18 от договора поради неоказване на необходимото съдействие по изпълнение на задълженията за съгласуване и приемане на идеен и работен проект на сградата. Поради това с нотариална покана, връчена на 20.10.2022 г., ищецът поканил ответника в 7-дневен срок да окаже необходимото съдействие за съгласуване на изготвения и предоставен идеен проект на бъдещата сграда, с предупреждението, че при неизпълнение ще счита договорът за развален поради виновно неизпълнение от ответника. Изпълнение от ответника не последвало, поради което договорът бил развален, а ответникът дължал уговорената в чл. 35 от договора неустойка при разваляне в размер на 50 000 евро.

В отговора на исковата молба ответникът е заявил, че неизправната страна по договора бил ищецът, който не изпълнил задължението си за изготвяне на идеен проект в срока по чл.

20.1 от договора, поради което ответникът развалил договора с връчена на 15.12.2021 г. нотариална покана.

Видно от договор от 3.08.2004 г. за замяна на недвижими имоти, сключен по реда на ЗОбС, и нотариален акт № 197/15.07.2003 г., том І рег. № 4437, нот. д. № 183/2003 г. на нотариус В. Г., ответникът Р. Н. М., действащ като ЕТ „Румекс – Р. М.“, е собственик на парцел ІІ от кв. 87, отреден за аптека и офиси, находящ се в гр. София, район „***“, бул.

„***“ – ъгъла с ул. „***“, по плана, одобрен със заповед № РД-50-09-293/25.09.1985 г. и заповед № РД-09-50-577/21.12.2001 г.

По делото е представен предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу строителство от 21.05.2018 г., с който ответникът ЕТ „Румекс – Р. М.“ в качеството му на учредител се задължил да учреди право на строеж в полза на приемателя „Надежда Естейт“ ООД за изграждането на жилищна сграда в урегулиран поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, одобрени със заповед РД-1848/12.10.2011 г. на изп. директор на АГКК, находящ се в гр. София, район „Надежда“, м. „бул. Станке Димитров“, ул. „Бели Дунав“, с площ от 892 кв. м., трайно предназначение на територията – урбанизирана, с начин на трайно ползване – за друг вид застрояване, съгласно издадена виза за инвестиционно проектиране на гл. архитект на СО, срещу уговорено обезщетение, като запазва за себе си и съответните идеални части от правото на строеж за съответстващото договорно обезщетение. Според чл. 2 и чл. 7 срещу отстъпеното право на строеж ищецът се задължава от свое име и за своя сметка да възложи 3 проектирането и извърши изграждането на сградата, като осигури необходимите техника, оборудване, строителни материали, персонал и специалисти, извърши строителство и изгради и предаде имотите на ответника в договорената степен на завършеност на сградата, съгласно приложение № 1 и степен на завършеност на обектите съгласно приложение № 2 от договора. Уговорено е в чл. 21, че ответникът получава като обезщетение в своя изключителна собственост в сграда 24 % от общата РЗП на сградата и 24 % от подземната част, в която са разположени паркоместата, абонатната станция и мазетата, като първи избира обектите и прави избора на обектите за обезщетение на база изготвен идеен проект, което се констатира с протокол за предварителен избор /чл. 22/, като направения окончателен избор се отразява в нотариалния акт за учредяване на правото на строеж. Според чл. 3 страните са се задължили да сключат окончателен договор в нотариална форма за учредяване право на строеж върху имота в 14-дневен срок от датата на одобряване на работен /технически/ проект за сградата и влизане в сила на разрешение за строеж при условията на договора, но не по-късно от 30.11.2018 г. Според чл. 8 ищецът се е задължил на база задание за проектиране, изготвено с ответника, да възложи изработването на инвестиционните проекти; да съгласува с ответника идейния и работния архитектурен проект, както и евентуалните промени в него; да извърши за своя сметка всички проучвателни и проектантски работи, отнасящи се до изпълнението на договора. Съгласно чл. 8, ал. 4 ищецът се задължава да разчисти и подготви терена за строителство за своя сметка, а според чл. 9 – да построи сградата в срок от 24 месеца от датата на даване на строителна линия и ниво от компетентните органи. Според чл. 14 ответникът се е задължил да се яви за съгласуване и приемане идейния и работния проект на сградата, като го утвърди с подпис за съгласуване, а срокът за съгласуване и приемане е седем дни от получаване на поканата и екземпляр от съответния проект. Според чл. 17 ответникът се е задължил да представи на ищеца копия от всички документи, с които разполага и да представи в 5-дневен срок всички документи поискани по-късно, като в срок от пет дни преди нотариалното оформяне на договора представи оригинали, изискани от нотариуса. Според чл. 18 ответникът се е задължил да оказва пълно съдействие, което е в негова компетентност на ищеца, по отношение на изпълнение на задълженията му по настоящия договор, да се въздържат от действия, които създава пречки на ищеца да ползва предоставеното му право на строеж за изграждане на жилищна сграда, както и за извършване на необходимите действия с оглед изпълнение на договора. Според чл. 19 задължение на ответника е при подписване на настоящия договор да упълномощи ищеца или негов служител, с нотариално заверено пълномощно да го представлява пред техническите служби, държавните органи и институции и други физически и юридически лица по всички въпроси, свързани с проектирането, строителството и въвеждането на сградата в експлоатация. Според чл. 20 изпълнението на задълженията на страните, респ. строителството, ще се извърши на етапи както следва: 1) изработка на идеен проект в срок от 45 дни от датата на подписване на предварителен договор; 2) изработка на технически/работен проект в срок от 90 дни от датата на съгласуване на идейния проект; 3) срокът за съгласуване и приемане на идейния и на технически/работен проект от ответника е седем дни от получаване на поканата и 4 екземпляр от съответния проект; 4) внасянето за одобряване на технически/работен проект е в срок 1 месец от изготвяне на доклад за оценка на съответствието на проектите; 5) нотариалното учредяване на право на строеж е в срок 30 дни от датата на одобряване на технически/работен проект и влизане в сила на разрешение за строеж, като най-малко пет дни преди нотариалното изповядване приемателят предоставя на учредителя проект на нотариалния акт за съгласуване. Според чл. 35 при едностранно прекратяване на договора по вина на учредителя /ответника/, същият дължи на приемателя /ищеца/ неустойка в размер на 50 000 евро и заплащане на всички направени разходи до момента на прекратяването.