Решение № 1407 от 07.12.2021, Районен съд - Плевен

РЕШЕНИЕ

№ 1407 гр. Плевен, 07.12.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, XI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Ася Тр. Ширкова при участието на секретаря ВЕРОНИКА ИВ. ГЕОРГИЕВА като разгледа докладваното от Ася Тр. Ширкова Гражданско дело № 20214430102930 по описа за 2021 година и на основание данните по делото и закона, за да се произнесе, взе предвид следното:

Иск с правно основание чл.26, ал.1, предложение трето ЗЗД.

Делото е образувано но искова молба, предявена от П. Д. Ф. с ЕГН **********, от гр.Пл****, представлявана от процесуалния си представител адв.И.А. против АЛ. П. Д. с ЕГН ********** от гр.Дол****, със съгласието на *** Д. и С. КР. П. с ЕГН **********, представляван от своя законен представител П***ова Д. с правно основание чл.26 ЗЗД.

Ищцата твърди, че на 22.05.2018г. с договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт №44 том II рег.№ 1887 дело №157 на *** С.Л. с район на действие РС Плевен, наследодателя н*** прехвърлил на АЛ. П. Д. и С. КР. П. правото на собственост върху : УПИ № Х-527 в кв.8 по плана на гр.Дол**** с площ от 820 кв.м. по нотариален акт, а по скица 870 кв.м. заедно с построените в имота жилищна сграда, кухня и стопанска постройка, при граници и съседи : от две страни улици, УПИ № ХI-527, УПИ № ХII-528 на *** за сумата от 6000 лева при данъчна оценка 7070,40 лева и НЕЗАСТРОЕН

УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № XI 527 в кв.8 с площ от 880 кв.м. по нотариален акт, а по скица 930 кв.м. при граници и съседи : УПИ № Х-527 , УПИ № ХII-528 на ***; УПИ № IХ-526 на *** сумата от 3700 лева при данъчна оценка 5434 лева. Твърди се, че на 07.08.2020г. наследодателят на ищцата починал. Твърди се, че между продажната цена и пазарната цена на имотите в деня на продажбата съществува разлика в пъти, което прави 1 договора нищожен поради липса на еквивалентност. Твърди, че липсата на еквивалентност на престациите накърнява добрите нрави. Имотите са продадени на цени няколко пъти под пазарната им стойност. Процесният договор в частта му относно цената противоречи на добрите нрави и нарушава морални неписани норми на обществения живот. Твърди, че е морално недопустимо сключения договор да породи вещно – транслативните правни последици, а нищожността на договора в частта относно цената влече нищожност на целия договор, защото тази част не може да се санира- договорното правоотношение не би могло да обвърже страните без тази клауза.

В заключение моли съда да постанови решение, с което да прогласи нищожността на процесния договор поради накърняване на добрите нрави. В проведено съдебно заседание уточнява, че нарушаването на добрите нрави се дължи не само на нееквивалентност на престациите, но и на обстоятелството, че майката на двамата ответници, като техен представител е знаела за особеното състояние на прехвърлителя и се е възползвала от това негово състояние, за да сключи договора за продажба на имотите. Претендира разноски.

В едномесечния срок е постъпил писмен отговор, в който ответниците оспорват исковата молба. Оспорва твърденията, че между посочената в нотариалния акт продажна цена на имотите и пазарната такава към момента на продажбата е налице разлика в пъти.

В съдебно заседание ищцата поддържа исковата си молба, а ответниците писмения отговор.

Съдът, като прецени събраните по делото писмени и гласни доказателства и съобрази доводите на страните, намира за установено следното от фактическа страна:

Не е спорно между страните и се установява от Удостоверение за наследници № ГР.12-***, както и от Препис-извлечение от акт за смърт, че *** с ЕГНТ ********** е починал на 07.08.2020г. и негов наследник по закон е ищцата П. Д. Ф. с ЕГН **********, сестра.

Не се спори между страните и се установява от Нотариален акт за покупко-продажба недвижим имот № 44, том II, рег.№1887, дело № 157 на помощник *** Т. Г. при *** С.Л. с район на действие Р*** с № 490 на *** с вх.рег.№ 5275/22.05.2018г., акт №197, том 12, дело №2693/18г наследодателя н***, е прехвърлил на АЛ. П. Д., действаща със сдъгласието на *** Д. и на С. КР. П., представляван от *** Д., правото на собственост върху следните свои собствени недвижими имоти, а именно:

УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № Х-527 в кв.8 по плана на гр.Дол**** с площ от 820 кв.м., а по скица 870 кв.м. заедно с построените в него ЖИЛИЩНА СГРАДА, КУХНЯ И СТОПАНСКА ПОСТРОЙКА,, при граници и съседи на имота : от две страни улици;

УПИ ХI-527; УПИ XII-528 на *** за сумата от 6000 лева, която сума продавачът заявил, че е получил изцяло в брой от купувачите чрез законния им представител преди подписване на нотариалния акт.

НЕЗАСТРОЕН УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № XI-527 в кв.8 по плана на гр.Дол**** , с площ от 880 кв.м. по нотариален акт, а по скица 930 кв.м. при граници и 2 съседи на имота : улица; УПИ X-527; УПИ XII-528 на ***; УПИ IX-526 на *** за сумата от 3700 лева, която сума продавачът е заявил, че е получил изцяло и в брой от купувачите чрез законния им представител преди подписване на договора. В нотариалния акт е отразено, че двата имота са продадени за общата сума от 9700 лева.

Съдът възприема заключението на съдебно-техническата експертиза, като обективно обосновано, безпристрастно и компетентно. От него се установява, че пазарната стойност на двата недвижими имота, предмет на процесния договор за покупко-продажба, към датата на сделката е в размер на 27190 лева.

По делото не са наведени доводи, че сумата от 9700 лева не е получена от продавача, поради което съдът приема, че продажната цена на двата имота е преведена на наследодателя на ищцата.

Твърди се в молбата, че сключения договор за продажба е нищожен, тъй като накърнява добрите нрави, от една страна, защото процесните имоти са продадени на неколкократно занижена цена от действителната пазарна така и от друга страна, че продавачът, наследодател на ищцата не е бил в състояние да съзнава извършеното и да ръководи постъпките, за което негово състояние е знаела майката на купувачите и е злоупотребила със състоянието му. И в двата случая се позовава на нищожност поради накърняване на добрите нрави.

Добрите нрави представляват неписани общовалидни морални норми, които съществуват като общи принципи или произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките. В практиката на ВКС е прието, че нееквивалентността на престациите е нарушение на добрите нрави, водещо до нищожност на сделката по смисъла на чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД. В редица решения на ВКС, вкл. и в ТР № 1 от 15.06.2010г. по т. д. №1/2009 г. на ОСТК на ВКС, се приема, че противоречие с добрите нрави е налице, когато сделката противоречи на общо установените нравствено етични правила на морала, когато се нарушава правен принцип, който макар и да не е изрично формулиран законодателно, спазването му е проведено чрез създаване на други разпоредби, част от действащото право.

Понятието "добри нрави" предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. В този смисъл, Решение № 1444 / 04.11.1999г. по гр.д.№753/1999г. на V г.о. ВКС сочи, че нееквивалентността на престациите като конкретен пример за нарушение на добрите нрави води до нищожност на сделката по смисъла на чл.26, ал.1 от ЗЗД, но не посочва критерии, по които съдът преценява кога престациите са нееквивалентни до степен, предизвикваща нищожност на сделката. Решение № 24/09.02.2016г. по гр.д.№ 2419/2015г., III г. о., ГК, сочи, че само наличието на нееквивалентност на насрещните престации не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Според същото решение „Известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед техния интерес. Следващата степен на нееквивалентност на престациите може да представлява сделка, сключена при явно 3 неизгодни условия и ако страната е в състояние на крайна нужда, порокът би бил унищожаемост по чл.33 от ЗЗД. При най-високата степен на нееквивалентност на престациите съществува такова съотношение, че едната от тях е незначителна и практически нулева. Тогава, ако сделката не е симулативна като прикриваща дарение, тя е нищожна поради противоречие с добрите нрави.“ За да е налице нищожност на поддържаното основание - значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, неравностойността би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. За да е налице накърняване на добрите нрави, поради нееквивалентност на престациите, в съдебната практика е възприета изключително голямата разлика в престациите (Решение № 615/15.10.2010г. по гр.д.

№1208/2009г. III г.о. ВКС приема, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, а в Решение №119/22.03.2011г. гр.д.№485/2010 I г.о. на ВКС - при двадесет и осем пъти по-ниска цена и необходимост от значителна липса на еквивалентност в насрещните престации. В Решение №452/25.06.2010г. гр.д.№4277/2008г. на I г.о. на ВКС се сочи, че съгласно чл.9 от ЗЗД страните имат свобода на договарянето, която се рамкира от приложимите към правоотношението законови разпоредби и от добрите нрави.

Законодателят допуска, че цената на недвижимия имот може да бъде по-ниска от данъчната оценка. В същото време понятието добри нрави предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. ВКС счита, че тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. При преценката дали една сделка е недействителна поради нарушение на добрите нрави, съдът не трябва да се ограничава единствено и само до простото сравняване на уговорената престация с пазарната стойност на имота, предмет на сделката. Продажбата на вещ на цена, по-ниска от пазарната не е несъвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност. В подкрепа на този доводи е обстоятелството, че ЗМДТ и ЗНЧНД допускат възможността сделки да се сключват и под данъчната оценка, но държавната такса се плаща по нея. Т.е. законът изрично предвижда възможност да се договоря цена, равна на данъчната оценка или пониска от нея и в такъв случай не е налице нееквивалентност на ответната престация, водеща до нищожност поради накърняване на добрите нрави. В този смисъл са : Решение № 452, гр.д.№4277/2008г на ВКС, I г.о., Решение №119/22.3.2011г. гр.д.№485/2011г., I г.о., Решение №29/22.03.2017г. гр.д.№2955/2016г., I г.о., Решение №24/09.02.2016г. гр.д. №2419/2015г., III г.о.

Видно е от представяния и оспорен нотариален акт, че общата данъчна оценка на процесните два недвижими имоти е 12504,40 лв. към момента на сключване на сделката, а продажната цена на имотите е в размер на 9700 лв. Сделката е сключена на цена малко пониска от данъчната оценка на имотите, поради което и въз основа на гореизложеното, както и в съответствие с установената и непротиворечива практика на ВКС не е нищожна поради нееквивалентност на престациите. Съдът приема, че липсва такава нееквивалетност на престациите, която да води до нищожност поради противоречие с добрите нрави и не може да бъде направен извод, че престацията е практически нулева. Поради което искът с правно 4 основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД поради нееквивалентност на престациите, което да нарушава добрите нрави, се явява неоснователен и недоказан и като такъв следва да бъде отхвърлен. След като по сделката продавачът е получил сумата от 9700 лева, съдът приема, че не може да се говори за липса на престация.

По твърденията за нищожност на основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД за това, че купувачите, със съгласието на майката единия и представлява от майката - другия - като негов законен представител, знаейки за състоянието на упълномощителя са злоупотребили с особеното му състояние съдът намира следното:

В исковата молба ищцата навежда доводи, че към датата на изповядване на сделката, нейният наследодател не е бил в състояние да съзнава извършеното и да ръководи постъпките си. Тези твърдения обуславят правна квалификация на иска по чл.31 ЗЗД, който обаче не би бил допустим, тъй като прехвърлителят е починал, а приживе не е правено искане за поставянето му под запрещение. Поради това и искът е предявен за прогласяване на нищожност поради противоречие с добрите нрави. Съдът е дал възможност на ищцата допълнително да уточни дали претендира унищожаемост с оглед твърденията в исковата молба, като ищцата както в съдебно заседание, така и в допълнителна писмена молба е посочила, че твърди нищожност поради противоречие с добрите нрави.

Разпечатката съдържа 28 от 46 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/a3404370-8e44-4a45-9540-ec752b686751