Решение № 260167 от 27.07.2021, Окръжен съд - Враца

Личните данни в текста са заличени.

Р Е

Ш

Е

Н

И

Е № 260167 гр. ВРАЦА,27.07.2021г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Врачанският окръжен съд,гражданско отделение, в публичното заседание на 06.07.2021г., в състав:

Председател:Пенка Т.Петрова в присъствието на: прокурора секретар

В.Вълкова като разгледа докладваното от съдия Пенка Петрова гр. дело

N` 69 по описа за 2021 година, за да се произнесе взе предвид следното:

Н.Н.Н.

***,чрез процесуален представител адв.Л.Я. от ВрАК,е предявил искове против И.Б.И. *** с правно основание чл.26 ал.1 предл.3 вр.чл.40 ЗЗД за обявяване нищожност на договор за покупко-продажба на недвижими имоти – земеделски земи и гори,обективиран в нот.акт № 117,т.1,рег.№ 1581,н.д.№ 79/2020г.на нотариус И. Л.,с район на действие РС Враца,рег.№ ***,поради накърняване добрите нрави – чл.26 ал.1 т.3 ЗЗД и противоречие с чл.40 ЗЗД - сключване на сделка във вреда на представлявания.Обективно е съединен и иск с правно основание чл.55 ал.1 т.3 ЗС за предаване владението върху ½ ид.част от имотите предмет на цитирания договор за покупко-продажба.Претендират се разноски.

В срока по чл.131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника,с който исковете се оспорват.Тъй като исковата молба е била подадена първоначално в РС Враца,на първо място с отговора се прави възражение,че с оглед посочената от ищеца в исковата молба данъчна и пазарна стойност на имотите,то исковете са подсъдни на ОС.

На следващо място се прави възражение,че исковата молба е нередовна,тъй като не бил формулиран точен и ясен петитум,не били конкретизирани обстоятелствата,на които се основават претенциите,не била внесена д.такса по втория иск,не били представени писмено доказателства,обосноващи основателност на предявените искове.

Поддържа се също в отговора,че не било налице твърдяното основание за нищожност.Позовава се на чл.9 от ЗЗД,който регламентирал правото на страните свободно да определят условията на договорите.При упълномощаването било предоставено право на пълномощника сам да определя продажната цена.Тази цена била съгласувана с упълномощителката преди сделката и потвърдена от нея след изповядането и с факта на приемане на продажната цена и издаване документ за получаване на сумата без възражения и други претенции,в каквато насока се иска събиране на гласни доказателства.При неоснователност на първия иск/на двете посочени основания/ неоснователен се явявал и втория – ответникът се явява действителен собственик ,легитимиращ се с нот.акт за покупко-продажба.

С определение от 05.10.2020г.РС Враца с оглед цената на исковете е прекратил производството по гр.д.№ 1681/2020г.по описа на РС и изпратил делото по подсъдност на ОС Враца.Определението на РС Враца е потвърдено с определение на ОС Враца по ч.гр.д.№ 543/2020г.

С определение от 16.02.2021г. ОС е приел за неоснователни доводите,наведени с отговора за нередовност на исковата молба поради неизлагане и конкретизиране на обстоятелствата,на които се основават претенциите и неформулиране на точен и ясен петитум,като е посочил,че в исковата молба достатъчно подробно са конкретизирани обстоятелствата,от които ищецът черпи права,както достатъчно ясно и точно са формулирани петитумите на предявените искове.

Със същото определение ОС е приел за основателно последното възражение на ответника за нередовност на исковата молба,свързано с непосочване цената на предявените искове,с оглед на което производството по делото е било оставено без движение,и на ищеца – дадени указания да отстрани тази нередовност на исковата си молба,като посочи цената на исковете.Със същото определение ОС се е произнесъл и относно доводите за нередовност на исковата молба ,свързани с непредставяне с исковата молба на всички доказателства,относими към предмета на спора,като е отразил,че непредставянето на всички доказателства не е порок на исковата молба,а факт имащ значение относно основателността или неоснователността на предявените искове,по което съдът ще се произнесе с крайния си съдебен акт.

С молба от 04.03.2021г./вх.№ 261879/ ищецът е отстранил тази нередовност на исковата си молба,като е уточнил,че цената на първия иск е 28129,20 лв.,а на втория – 14064,60 лв.

Предявените искове са допустими.Исковата молба след отстраняване на недостатъците и отговаря на изисквания на чл.127 и 128 ГПК.

По делото са събирани писмени и гласни доказателства.Назначени са и изслушани две съдебно-оценителни експертизи.

Установено е от писмените доказателства по делото,не е спорно и между страните,че майката на ищеца Ц. Т. Н.,б.ж.на гр.Враца,починала на 12.06.2020г.,била собственик на поземлени имоти,находящи се в землището на с.***,обл.Враца както следва:

ПИ с идентификатор *** – нива в м.”Тиновското” от 81779 кв.м.

ПИ с идентификатор *** – нива в м.”Умите” от 18001 кв.м.

ПИ с идентификатр *** - нива в м.”Гладно поле” от 24156 кв.м.

ПИ с идентификатор *** – нива в м.”Фиков дол” от 27835 кв.м.

ПИ с идентификатор *** – нива в м.”Фиков дол” от 19566 кв.м.

ПИ с идентификатор *** – дървопроизводителна гора в м.Церака от 4500 кв.м.

ПИ с идентификатор *** – пасище в м.”Тиновското” от 55554 кв.м.

След своята смърт Ц. Н. оставила законни наследници две деца – ищеца – син и Д. Б. – дъщеря,на която ответникът е син.Ищецът живеел и живее в гр.Ямбол.Наследодателката му живеела в гр.Враца,в което населено място живеела и дъщеря и и нейния син – ответника.Установено е,че на 07.05.2020г.нотариус И. Л. е заверил пълномощно,с което Ц. Н. упълномощава своя внук И.Б.И./племенник на ищеца/ „да продава на когото намери за добре и на цена каквато прецени,включително и да договаря сам със себе си,или с лица от които е упълномощен на друго основание съгл.чл.38 ЗЗД” имотите,посочени в исковата молба.С това пълномощно и след представяне на съответните документи ответникът продал сам на себе си процесните имоти с нот.акт № 117/11.05.2020г.,т.1,рег.1581,нот.д.№ 79/2022г.на нотариус Ив.Лиловски за общата сума от 9500 лв. Данъчната оценка на продадените имоти към датата на продажбата възлиза на 28129,20лв.

Ищецът смята сключената сделка за нищожна ,поради противоречие с добрите нрави /като накърняваща добрите нрави според израза на закона/– чл.26 ал.1 предл.3 ЗЗД,и за нищожна,доколкото същата е сключена във вреда на представлявания и нарушение на чл.40 ЗЗД.Според ищеца сделката е сключена при продажна цена по-малко от 10000 лева,а действителната пазарна стойност на продадените имоти възлизала на около 200000 лв.Задължение на представителя било да действа в интерес на представлявания.Независимо с кого договаря – с трето лице или със себе си,пълномощникът следва да действа в интерес на упълномощителя като сключи договора за продажба при възможно най-добрата за упълномощителя цена.Определяйки цена 9500 лв.пълномощникът е предпочел личния си интерес и е пренебрегнал интереса на упълномощителя,което поведение накърнява добрите нрави и е безспорно във вреда на Ц. Н..Драстичното разминаване между уговорената и действителната пазарна цена на продаваните имоти определя сделката като сключена при тежък конфликт на интереси,което е в противоречие с добрите нрави и на основание чл.26 ал.1 предл.3 ЗЗД сделката е нищожна.Фактът,че сделката е нищожна обосновава извода,че ответникът е получил имотите без правно основание ,което обуславя и задължението му да ги върне съгласно чл.55 ал.1 ЗЗД.Доколкото ищецът не е единствен наследник на Ц. Н. претендира връщане на ½ ид.част от процесните имоти,какъвто е наследствения му дял.Ищецът претендира обявяване нищожността на договора за покупко-продажба и връщане в патримониума му на ½ ид.част от същите.

По делото са събирани гласни доказателства.Св.Д. Б. - сестра на ищеца и майка на ответника,заявява,че преди да почине майка и около шест месеца била болна, и за нея се грижели тя и синът и. През този период ищецът,който живеел в гр.Ямбол не е имал никакви контакти с нея ,даже и по телефон, тъй като наследодателката ползвала слухов апарат и била с 98% глухота и не можела да полза телефон.

Майката/наследодателката/ преди да почине споделила на свидетелката, че желае да прехвърли всичко на сина на свидетелката, тъй като смятала, че той заслужава.

Ставало въпрос за всичката обработваема земеделска земя и горите, които притежавала.Поискала да намерят нотариус, който да дойде.Свидетелката присъствала на всички срещи с нотариуса. Наследодателката подписала първо пълномощно на ответника , който се грижел за нея - за пенсия, лекарства и абсолютно всичко. Нейното желание според свидетелката било всичко да отиде при внука й, и тя му била казала, че не желае да се дели земята ,и не желае да се продава,тъй като смятала, че само той може да изпълни тази нейна заръка.Свидетелката присъствала на всичките срещи,вкл. и когато майка и подписала пълномощното. На 11.05.2020г. била сделката по прехвърляне на тези имоти.Знае,че сделката станала чрез покупко-продажба за 9 500.00 лв., които пари лично И.-ответника дал на майката на свидетелката . Видяла предаването на сумата . След като се прочели подготвените документи пред нотариуса и ги подписали, тогава той /И./ предал сумата на баба си. Свидетелката присъствала на 3 срещи с нотариус.Парите били платени на самата сделка пред нотариуса. Майката на свидетелката и на ищеца присъствала на самата сделка ,и на двете сделки е присъствала. Пълномощното го е имало преди сделката. Сделката по прехвърлянето се извършила в къщи - в дома на наследодателката в присъствие и на свидетелката, а не в кантората на нотариуса, тъй като тя не можела да се движи с краката. Под „сделката се осъществи в къщи” има предвид, че се изготвил нотариален акт, тя го прочела и се подписала.

Нотариусътт идвал в къщи, а след това те ходили в кантората му. При втората среща с нотариуса ответникът заплатил сумите на баба си. Това заплащане станало на ръка. Преброили парите, след това тя ги преброила и ги сложила в чантата.

Тази сума свидетелката я намерила след смъртта на наследодателката,но не смятала, че е било необходимо да я дели с брат си. Ответникът имал/разполагал/с известна сума,а това което не му достигаше до 9 500.00 лв. свидетелката му дала.

Съдът дава вяра на показанията на разпитаната свидетелка.Макар и в по-близки родствени отношени с ответника – негова майка,отколкото с ищеца – негова сестра,свидетелката добросъвестно депозира показания,които се подкрепят и от писмените доказателства по делото,и от изявленията на страните,конкретно изявленията на ищеца в исковата молба.Твърденията и не се опровергават от ищеца,а и доказателства в обратна насока не са сочени от същия.Показанията на свидетелката са последователни,допълват се от останалите доказателста по делото и са и житейски правдоподобни.

По делото са назначени и изслушана две експертизи,които са изготвили оценка за пазарната стойност на имотите към момента на покупко-продажбата.Заключенията и на двете експертизи се оспорват от ответника и процесуалния му представител като необективни и некомпетентни с оглед завишения размер на пазарната стойност на имотите.Настоящият състав не възприема доводите на ответника за некомпетентност на вещите лица,поради невключването им/нечленуването им/ в Камарата на независимите оценители в България.КНОБ съгласно Закона за независимите оценители е професионална организация на оценителите на недвижими имоти,и членуването в същата не е предпоставка за тяхната правоспособност като вещи лица.И двете вещи лица фигурират в списъка на вещите лица към ОС и разполагат с необходимите квалификация,знания и лицензии.Първата експертиза дава заключение,че пазарната стойност на имотите към момента на покупко-продажбаата възлиза на 171699 лв.,а втората – че пазарната стойност към същата дата възлиза на 221158 лв.,като второто в.л.в с.з.сочи откъде идва разликата в оценките.И двете вещи лица дават пазарна стойност на имотите значително над действителната цена на покупко-продажбата и над данъчната оценка на имотите.Настоящият състав приема заключението на първата експертиза,и смята,че същото е по задълбочено,изчерпателно и компетентно,съобразено с критериите,обуславящи действителната пазарна цена,свързани преди всичко с търсенето и предлагането на имоти в района.

В исковата молба,както се изложи ,се навеждат доводи, че с оглед изложените факти може да бъде направен извод, че сключената сделка за продажбата на имотите е недействителна, поради противоречие с добрите нрави, изразяващо се в сериозна нееквивалентност на престациите, при която продажната цена е около 20 пъти по-ниска от средната пазарна цена/според първата експертиза – 17 пъти/. Развиват се и съображения, че сделката е недействителна и поради това, в качеството си на представител на наследодателя на ищеца,ответникът е действал във вреда на представлявания, продавайки имота сам на себе си на цена, много по-ниска от пазарната, като договорът е сключен със знание за увреждане, тъй като представителят на продавача е и купувач и по този начин несправедливо е увредил значително представлявания, и е облагодетелствал себе си.