Протокол № 6 от 19.01.2023, Апелативен съд - Варна

ПРОТОКОЛ

№6 гр. Варна, 18.01.2023 г.

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети януари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Милен П. Славов

Членове:

Петя Ив. Петрова

Мария Кр. Маринова при участието на секретаря Виолета Т. Н.а

Сложи за разглеждане докладваното от Мария Кр. Маринова Въззивно гражданско дело № 20223000500343 по описа за 2022 година.

На именното повикване в 10:11 часа се явиха:

Въззивникът „ВИТА 2014“ ЕООД , редовно уведомен от предходно съдебно заседание, представлява се от адв. М. И., редовно упълномощен и приет от съда от преди и адв. В. Д.а, редовно упълномощена и приета от съда от преди.

Въззиваемата страна „ВРАТЦАТА“ ЕООД с представляващ М. Г. Д., редовно уведомена от предходно съдебно заседание, представлява се от адв.

О.Ш., редовно упълномощена и приета от съда от днес.

Вещото лице А. Н. А., редовно призован, явява се лично.

Вещото лице М. Н. С., редовно призован, явява се лично.

Вещото лице К. Т. К.-С., редовно призована, явява се лично.

АДВ.И.: Да се даде ход на делото.

АДВ.Д.А: Да се даде ход на делото.

АДВ.Ш.: Да се даде ход на делото.

Съдът намира, че не съществуват процесуални пречки по хода на делото, поради което

ОПРЕДЕЛИ:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

Съдът докладва депозираното в срока по чл.199 от ГПК заключение на тройната съдебно-оценителна експертиза.

1

АДВ.И.: Не възразявам да бъде изслушана експертизата.

АДВ.Д.А: Не възразявам.

АДВ.Ш.: Да се изслушат вещите лица.

Съдът пристъпва към снемане самоличността и изслушване на вещите лица.

В.ЛИЦЕ К. Т. К.: на 71 г., българска гражданка, неосъждана, без родство и дела със страните.

В.ЛИЦЕ А. Н. А.: на 43 г., български гражданин, женен, неосъждан, без родство и дела със страните.

В.ЛИЦЕ М. Н. С.: на 73 г., български гражданин, женен, неосъждан, без родство и дела със страните.

Съдът предупреди вещите лица за наказателната отговорност по чл.291 от НК. Същите обещаха да дадат заключение по съвест и разбиране.

В.ЛИЦЕ К.: Поддържам даденото заключение.

В.ЛИЦЕ А.: Поддържам даденото заключение.

В.ЛИЦЕ ИНЖ.С.: Поддържам даденото заключение, но съм подписал експертизата с особено мнение. Не съм записал особеното мнение конкретно, смятам да изложа мотивите си пред съда.

Принципно методически оценката е изготвена правилно. Не мога да приема единствено коефициентите, които са залегнали в Приложение 1, графа „пазарна стойност на поземлените имоти“, където в корекционен коефициент графа за „други“, са посочени коефициенти, които според мен не отговарят на действителността, в смисъл, че са твърде занижени, те обезсмислят изобщо цялата стойност на имота.

Въпрос на съда: Какъв следва според Вас да е корекционният коефициент?

В.ЛИЦЕ ИНЖ.С.: Първо, този коефициент е твърде субективен, според мен този коефициент не трябва да бъде по-нисък от 0.9. Ако се приложи този коефициент цената ще се увеличи.

Въпрос на съда: Кажете Вашите аргументи да бъде коефициента 0.9 и ще чуем после другите вещи лица за 0.4.

В.ЛИЦЕ ИНЖ.С.: Коефициент 0.4 бих приел единствено в свлачищната зона. Стълбовете на станцията са в свлачищната зона, долна станция на лифта. Единствено за първия имот приемам, че може коефициентът да бъде 0.4. А останалите са съвсем нормални имоти и не би трябвало да се занижава толкова много и считам, че корекцията трябва да бъде с коефициент 0.9.

2

И още един момент, считам, че амортизационният срок за металните конструкции не е 40 години, а 60 години, който пак би повишил цената, минимално. Даден му е остатъчен срок на годност 3 години. Според мен би трябвало да бъде 23 години.

Въпрос на съда: Това как би променило цената?

В.ЛИЦЕ ИНЖ.С.:. Как би повишило цената, в момента не съм извадил таблица, за да мога да Ви го кажа, защото това не е да умножим 3х3 или 3х23.

В.ЛИЦЕ К.: Първо ние сме изненадани, защото този въпрос не сме го коментирали, когато беше готова експертизата, защото може би щяхме да вземем под внимание или щяхме да дадем нашите аргументи, това е доста голяма изненада.

По отношение на коефициентите, които сега чувам от колегата, това е едно цяло съоръжение. Не може единият обект, който попада в червената зона, другите са в розова или на границата, да бъдат взети с различни коефициенти, това е съоръжение, което трябва да работи. Не може, ако паднат два стълба, другите да работят. Да не говорим, че в червената зона е точно основното съоръжение като механизъм.

И имам претенции по отношение на годността, въпрос на гледна точка е. Всяко съоръжение - дали е 40, 50 или 60 години, зависи, това е високо отговорно съоръжение, високо рисково, не може да се взема по този начин.

Считаме, че 40 години е амортизационният срок, така както сме го направили, интересно е, че трябваше да го коментираме.

В.ЛИЦЕ А.: Аз също съм изненадан, обсъждахме няколкократно всички коефициенти по оценката, както и годността на сградния фонд, който се оценява. Метална конструкция повече от 40 години живот може да има единствено и само при периодични ремонти, планови ремонти и ремонти, които са с по-висока стойност. За такъв тип съоръжения, наблюдаеми, които се изследват с повишено внимание, има фирми, които извършват услугата по непрестанно наблюдение и следене за експлоатацията на съоръжението би следвало в това състояние, в което ги намерихме в момента, а те не са функционирали много дълго време и дори към датата на оценката, към датата на сделката, също са били в лошо състояние, така, че 40 години е пределен срок за такъв тип сгради за мен, поддържам този срок.

Във връзка с коефициента, при пълна строителна забрана, 0.4 може би е дори оптимистичният вариант за един имот като коефициент. 0.9 е стандартно отклонение при някакви малки разлики не толкова съществени с имоти в близост, аналози в близост, които се продават със сходни характеристики. В нашия случай характеристиките в никакъв случай не са 3 сходни. Да съществува един имот на границата на свлачището, носи рискове, които трябва да бъдат отразени и коефициентът е единственият начин да се приспадне този риск от стойността на имота. Така, че считам, че тези коефициенти са приложени коректно.

АДВ.И.: В раздел 5, Методи на оценка, накрая на този раздел, страница 18-та, в абзац „определяне на окончателната стойност“ в крайна сметка посочвате Вашия подход при формиране на тежестни коефициенти на използваните методи за оценка по отношение на различните елементи на оценяване на обекта, ако правилно съм възприел от изложеното?

В.ЛИЦЕ А.: Да, точно това отразява, определяне на окончателната стойност.

АДВ.И.: Разбирам, че сте прилагали съответния оценителски метод по отношение веднъж на парцели с тежестен коефициент на използвания метод на сравнителната стойност 100 % и вече другите два използвани метода за ПВЛ „Ален мак“, които са вещен метод и съответно метод на пряка капитализация. За първия сте посочили тежестен коефициент 100%, а за метода на пряката капитализация - 0%. Този метод на пряката капитализация, доколкото разбирам е методът, който се основава на доходността от имота.

При положение, че тежестният му коефициент е 0, това означава, че всъщност констатациите относно този метод не участват при формирането на окончателните Ваши стойности. Въпросът е защо методът на пряката капитализация не участва при определяне стойността на пътническата въжена линия, при положение, че има формирани констатации?

В.ЛИЦЕ А.: Методът на пряката капитализация е изготвен от гледна точка на изискванията една пазарна оценка да бъде разработена поне по два метода. Не е изключено да бъде само по един, но е добре, по-обективна е, когато са разработени повече методи, минимум един разбира се, тъй като е необходимо да има поне един, за да има оценка, но е добре да бъдат минимум два по изискванията на българските стандарти за оценяване (БСО). Методът на пряката капитализация в случая констатира съвсем точно, че икономическата изгода от този тип съоръжения, в периода му на експлоатация, когато е работил в последните 3 години, има отрицателна икономическа стойност, т.е. той не е ефективен, не може да формира достатъчно приходи за самоиздръжката си, естествено не формира и печалби.

Един инвеститор следи за печалбата в активите си и когато един актив стане непечеливш, е нормално той да се раздели с него и да освободи какъвто и да е капитал от този актив, за да може да инвестира другаде. Методът естествено трябва да бъде със стойност 1 или 0, стойността на актива по този метод. Тъй като все пак има някаква стойност в активите, които сме оценявали, предпочетохме да вземем вещния метод със 100% тежест, защото той 4 отразява най-добре стойността на този имот.

АДВ.И.: В различни части на експертизата правите препратка към предходна експертиза по делото. Нека да уточним в тази връзка конкретното място, а именно в Приложение 1. Това позоваване на предходна експертиза в какво точно се състои. В Приложение 1 казвате, че офертите са приети от тройна съдебно-оценителна експертиза по гражданско дело еди-кое си. Да разбирам ли, че позоваването се свежда до това, че Вие сте използвали същите пазарни аналози, които са използвани от цитираната експертиза, които сте обективирали като информационен източник и съдържание на офертата със съответното приложение?

В.ЛИЦЕ А.: Да, отговорът ми е „да“. Експертизата е била приета, аналозите, които са подбрали колегите са подходящи като пазарни аналози, те са от датите, към които разглеждаме оценката и считам, че е нормално да ги използваме и са съотносими.

АДВ.Ш.: Преди малко казахте, че основен метод, който сте използвали при оценка на имотите е разходния метод. Така както теоретично сте изписали на какво се основава методът на вещната стойност, да разбираме ли, че разходите за създаване на актива към момента на оценката следва да бъдат увеличени със стойността на земята или на правото на строеж и извършените подобрения и намалени с акумулираната амортизация. Да разбираме ли, че тези разходи веднъж ги увеличаваме с това, което сте посочили, втори път ги намаляваме с амортизацията, това ли сте имали предвид, когато сте направили това описание. Говоря за Раздел 5, методи за оценка, това е страница 13. Преди малко заявихте, че това е основния метод, по който сте определяли.

В.ЛИЦЕ А.: Точно така, описани са разходите към момента на неговото създаване, увеличени със стойността на земята или правото на строеж и извършените подобрения, намалени с акумулираната амортизация.

Оттам нататък се разглежда амортизацията, тя е три вида, така е извършено и в оценката.