Решение № 8 от 05.01.2022, Окръжен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№8 гр. Бургас, 05.01.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осми декември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Мариана Г. Карастанчева

Членове:

Пламена К. Г.а Върбанова

Кристиян Ант. Попов при участието на секретаря Ани Р. Цветанова като разгледа докладваното от Мариана Г. Карастанчева Въззивно гражданско дело № 20212100501821 по описа за 2021 година Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод въззивната жалба на процесуалния представител на „ЛАВ“ООД –Бургас – ищец по гр.д. № 4456 /2020 год. по описа на Бургаския районен съд против решение № 808/30.07.2021 год. постановено по същото дело в частта ,с която е отхвърлен иска на въззивното дружество против Р.Д. К. за осъждането на ответника да заплати на ищеца сумата от 8100 лв. съгл. чл.17 от договора за наем ,равняваща се на три месечни наема от общо дължимите пет месечни наема ,всеки от които в размер на 2700 лв. ,ведно със законната лихва върху сборната главница ,считано от предявяване на иска .

Въззивникът изразява недоволство от решението , като счита същото за неправилно и необосновано,постановено при липса на мотиви .

Сочи се на първо място ,че самият текст на чл. 17 от сключения между страните договор за наем от 19.12.2017 г. /предвиждащ заплащане на неустойка от неизпраната страна по договора ,неправомерно прекратила договора / не се нуждае от изследване относно действителната воля на страните и не е бил предмет на спор между тях.Затова и съдът се е 1 произнесъл по неповдигнат спор извън правораздавателната си власт ,което обуслява дори нищожност на постановеното първоинстанционно решение .Доколкото развалянето на договор за периодично изпълнение е прекратяване занапред ,съгл.чл. 88 ал. 1 ЗЗД и доколкото от изтъкнатите факти от страните е безспорно ,че ,позовавайки се на неизпълнение /недоказано по делото / от страна на наемателя –ищец ,наемодателката – ответник е прекратила занапред договора ,не по правомерен , а по виновен начин,то изпълнен е фактическият състав на чл. 17 от договора ,поради което и законосъобразно се претендира и уговорената неустойка .Съдът е достигнал до грешен правен извод ,като е направил връзка между неупражненото законно право на кредитора –наемодател ,предпоставено от неизпълнено задължение от страна на длъжника –наемател /каквото неизпълнение не е установено / с изчерпателно изяснената фактическа обстановка ,при която е изпълнен фактическия състав на чл. 17 от договора .Същото касае и акцесорните искове и съразмерно отхвърлените и непризнати разноски .

Моли се за отмяна на решението в атакуваните части и вместо него – постановяване на ново ,с което се уважат изцяло предявените искове ,при евентуалното се претендира прогласяване нищожността на решението и връщане на делото за повторно разглеждане от районния съд .Не се сочат нови доказателства и обстоятелства по делото .

Въззивната жалба е допустима,подадена от процесуално легитимирано лице против подлежащ на обжалване акт .

Въззимаемият ответник К. е подал писмен отговор по чл. 263 от ГПК ,с който оспорва въззивната жалба ,като счита ,че при постановяване на атакуваното решение не са допуснати визираните нарушения.Споделят се съображения ,че не е налице хипотезата на чл. 17 от договора,не е налице виновно и неоснователно разваляне на договора от страна на ответницата и тя не е неизправна страна ,както се твърди от ищцовата страна .Подчертава се ,че още в исковата молба се твърди неоснователно преустановяване действието на договора ,като за основание на претенцията си ищецът сочи чл.

17 от договора .С други думи –не може да се твърди ,че съдът се е произнесъл по неповдигнат спор .След като ищецът се позовава на чл. 17 от договора ,съдът правилно е обсъдил и решил въпроса е ли налице от фактическа страна доказана хипотеза ,която да изпълни съдържанието на този текст – 2 ответницата виновно и неоснователно да е развалила договора .Такива действия и поведение от страна на ответницата не са установени по делото .Според ответната страна наемният договор е бил прекратен по реда на чл.

16 т. 4 от договора към 15.10.2018 г.,когато съдът правилно е приел ,че ищецът е получил предизвестието за прекратяване .Ищецът не е оспорил самите причини ,довели до прекратяване на договора с предизвестие от страна на наемодателя ,към този момент ,които сочат на негово виновно неизпълнение на договорни условия за ползването на имота ,които фактически обстоятелства са били доказани от свидетелските показания по делото .След този момент действително ищцовото дружество е останало в имота ,но извършените от него плащания са били обезщетение вместо наем ,а не наем.

При настъпилата ВиК авария в сградата ползването на имота е станало обективно невъзможно ,въпроки ,че първите 10 дни дружеството е продължило да го ползва.След това ответницата за пореден път е поискала да уведи точни наемни отношения чрез писмен договор ,на което ищецът отказал ,като на 04.12.2020 г. тя върчила на ищеца споразумение за обезщетение с посочени точните СМР и разходите за майстори ,както и договор за наем и след като ищецът не ги приема ,той напуска имота на 10.01.2020 г.Отказ да сключи договор с ответницата ищецът е демонстрирал и при многократните искания от нейна страна да сключи такъв договор след смъртта на *** й Д.Д. на 14.04.2019 г.

Сочи се ,че неправилно се твърди от ищеца,че съдът не бил установил неизпълнение на задълженията му като наемател .Такъв извод съдът е направил единствено само относно причината за възникналата ВиК авария ,но не и по всички други основателно посочени и доказани от ответницата обстоятелства ,които установяват противоправно поведение на ищеца като наемател ,несъобразено с условията на наемния договор .

Моли се за потвърждаване на решението в тази атакувана част .също не се сочат нови доказателства .

Ответницата също е подава въззивна жалба против решението – в частта ,с която е осъдена да заплати на ищцовото дружество 1250 лв.

,представляващи една втора от общия размер от 2500 лв.на депозита по т. 2 от договора от 19.12.2017 г. ,ведно със законната лихва върху тази семя от 3 редявяване на иска на 10.02.2020 г.,както и в частта ,с която е осъдена да заплати на ищеца разноски в размер на 210 ,43 лв.

Счита се ,че в посочената част решението е неправилно ,необосновано и постановено в противоречие с материалния и процесуалния закон .

Сочи се ,че претенцията по иска за ½ ид.част от внесения депозит общо от 2500 лв. по никакъв начин не е основана на конкретни факти в исковата молба .В чл. 7 от договора е посочено какво е предназначението на депозита – за погасяване на евентуални липси ,повреди ,неплащане на наемни вноски и разходи за наетия имот .За да приеме тази претенция за основателна ,съдът не казва нищо друго ,освен ,че е основателна .Липсват мотиви в тази част и затова се счита ,че решението в тази му част е необосновано и постановено при нарушение на процесуалното задължение на съда да изложи не само обстоятелствата ,но и да мотивира всеки свой извод по тези обстоятелства ,относими към конкретна претенция .След като депозитът служи са погасяване на евентуални липси и отстраняване на евентуални повреди /т.е. свързан е с разходите ,които наемодателят следва да направи ,за да отстрани тези повреди в наетия имот ,които наемателят е причинил при ползването му /,то той не се дължи ,ако тези повреди са били налице .В случая наемателят е имал множество задължения за поддържането на имота с грижата на добър стопанин –т.1,т.6,т.7,т.10,т.12 ,т.13 от договора .А по делото е било установено ,че за имота не са били полагани грижи на добрия стопанин – заведението е работило почти денонощно на много високи обороти ,с ползване на голямо количество вода и ел.енергия/за което са налице доказателства /.Този начин на експлоатация е изисквал още по-сериазни и постоянни грижи за хигиената в обекта и за поддържане на съоръженията .След настъпването на ВиК аварията ,с влизането в обекта ,ответницата е е констатирала ,че заведението е в ужасен вид и че имотът не е ползват с грижа на добър стопанин , а повредените съоръжения е трябвало да бъдат сменени с нови –тъй като е унищожена цялата ел.инсталация ,която изцяло е била подновена ;унищожена е аспирационната система /която е била ползвана без почистване и огномният мазен слоъ е довел до пълното й компрометиране /; работните маси ,мебелировката са били изключително мръсни и се наложило огромно почистване /тези факти са били доказани със свидетелските показания/Пълното възстановяване на обекта продължило до 10.02.2020 г.При тези безспорни факти не е налице според ответната страна 4 каквото и да е основание за възстановяване на депозита/тъй като ,макар и ползвано по предназначение ,заради начина на ползване заведението се е нуждаело от основен ремонт и подмяна на съоръженията –поради безотговорното ползване на обекта от страна на наемателя-ищец/.Размерът на депозита не би могъл да покрие огромните разходи ,дадени от ответницата за отстраняването на всички повреди и въвеждането му в съответен вид за нормално ползване .И доколкото не е налице и хипотезата ,че договорът е бил развален виновно и едностранно от ответницата ,то претенцията за връщане на половината от депозита е неоснователна .

Моли се за отмяна на на решението в тази част и присъждане на разноски пред настоящата инстанция.Също не се сочат нови доказателства по делото .

В отговор на въззивната жалба на ответницата ищецът чрез процесуалния си представител я оспорва.Твърди се ,че по делото не са се установили нанасени вреди от страна на ищеца –наемател ,нито недобросъвестност ,която косвено да ангажира дори някаква негова хипотетична отговорност .Напротив – установило се е ,че наемателят е проявил добра воля ,съдействие и финансова помощ.Твърди се ,че канализационната авария през декември 2019 г- тендинциозно и недобросъвестно се интерпретира от ответната страна с цел да оправдаят аматьорското отношение на наемодателката към собствения й имот ,за което обаче наемателят няма никаква вина.При настъпилата авария предаването на имота във вид съобразно ползването му обективно не е било възможно .Още повече ,че липсва каквато и да е съпоставима информация на изходното състояние на имота към момента на сключването на първия наемен договор и при предаването му тогава от наемодателя ,като се има предвид и че заведението е било създадено 20 години по-рано ,което предполага значително по-голяма изхабяване на имота ,в сравнение с 4-5 годишното му ползване от ищеца .Твърди ,че след аварията управителят на дружеството – наемател бил дал значителни суми за възстановяване на имота ,поради което претенциите на ответницата били неморални.

Моли се за потвърждаване на решението в тази му част .

След преценка на събраните по делото доказателства и като обсъди съображенията на страните ,Бургаският окръжен съд прие за установено 5 следното :

Предявени са били частични искове с правно основание чл. 79 ал. 1 вр.чл. 228 от ЗЗД ,както и насрещни частични искове с правно основание чл.79 ал. 1 вр. чл. 233 ЗЗД.

Безспорно е по делото /и установено от представените писмени доказателства –удостоверения за наследници /,че ответницата по първоначалния иск е единствен наследник по закон на Д.И.Д ,поч. на 14.04.2019 г.,а той от своя страна – единствен наследник на починалия на 18.08.2017 г. свой *** – И.Д.Д. /*** на ответницата Р.К. /.

Безспорно е също ,че на 10.01.2014 г. е бил сключен договор между И.Д.Д. и ищеца по първоначалния иск –„Лав Бургас „ООД за наем на недвижим имот ,по силата на който на ищеца „Лав Бургас „ООД в качеството на наемател е бил предоставен за временно възмездно ползване недвижим имот ,представляващ заведение на партера /първия етаж / и част от сутерена на двуетажна масивна жилищна сградата в гр. Бургас ,ул. „Марица“ № 52 ,с вход откъм ул. „Марица“ в дворно място с площ около 200 кв.м.

,представляващо търговска зала на два етажа ,кухня,миячно отделение,подготвително отделение ,складово помещение ,тоалетна за персонала ,съблекалня за персонала и допълнителен външен склад.Договорът е сключен за срок от пет години ,като с анекси № 1 и № 2 към договора е сключено споразумение между наемодателя и наемателя за допълнителна наемна цена и отдаване под наем на оборудване и съответна наемна цена за ползването му .