Решение № 22 от 15.01.2026, Районен съд - Казанлък

РЕШЕНИЕ

№ 22 гр. Казанлък, 15.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – КАЗАНЛЪК, ТРЕТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на втори декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: КЕТИ М. КОСЕВА при участието на секретаря ГАЛИНА М. ГИЛЕВА като разгледа докладваното от КЕТИ М. КОСЕВА Гражданско дело № 20245510102095 по описа за 2024 година

Предявен е иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД - обявяване нищожност на сделка поради противоречие с добрите нрави.

Ищците Т. Н. Х., ЕГН **********, с адрес гр. ****** и Р. Н. К., ЕГН **********, с адрес гр. ***** молят съда да прогласи сключения на 17.08.2017 г. с нотариален акт № ***** г. на Службата по вписванията гр.

Казанлък между А. Н. Х. с ЕГН ********** - като продавач, и ответника Й. П.

П. - като купувач, договор за продажба на недвижим имот: УПИ XV-946 в кв.80 по ПУП на гр. ****, с площ 860 кв.м., при граници: улица, УПИ III-945, УПИ XVI-947 и УПИ XIV-945, заедно с находящата се в имота двуетажна масивна жилищна сграда, паянтова жилищна сграда, лятна кухня и всички подобрения, за сумата от 5 300 лева, с данъчна оценка на имота 5 296,70 лева, за нищожен на основание чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД, поради противоречие с добрите нрави.

Претендират да им бъдат присъдени направените разноските по делото.

Твърдят, че на 17.08.2017 г. А. Н. Х., ЕГН **********, жител на гр. К. брат на първия ищец и съпруг на втория ищец, с нотариален акт № ***** г. на Службата по вписванията гр. Казанлък е продал на първия ответник Й. П. следния свой недвижим имот: УПИ XV-946 в квартал 80 по ПУП на гр. К., 1 ул.*****, с площ от 860 кв.м., при граници: улица, УПИ III-945, УПИ XVI-947 и УПИ XIV-945, заедно с находящата се в имота двуетажна масивна жилищна сграда, паянтова жилищна сграда, лятна кухня и всички подобрения, за сумата 5 300 лева, с данъчна оценка на имота 5 296,70 лева.

При сключването на договора за покупко-продажба купувачът Й. П. е бил в брак с ответницата И. П. и съгласно чл.21 СК закупеният имот като придобит от ответниците в режим на СИО е станал и нейна собственост.

Двамата ищци - брат и преживяла съпруга, са законни наследници на продавачът А. П. Х., починал на 16.04.2018 г.

Твърди, че при сключване на договора за продажба през 2017 г. реалната пазарна стойност на недвижимия имот предмет на продажбата възлиза на над 70 000 лева и надхвърля договорената цена (5 300 лева) повече от 13 пъти.

Автономията на волята на страните да определят свободно съдържанието на договора е ограничена от разпоредбата на чл.9 ЗЗД в две посоки: съдържанието на договора не може да противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави.

Добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение - правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона. Добрите нрави включват принципите на добросъвестността и справедливостта в гражданските взаимоотношения, както и на предотвратяване на несправедливо облагодетелстване.

Нееквивалентността на насрещните престации по възмезден договор съставлява накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД.

Накърняването на добрите нрави е налице при съществена нееквивалентност на насрещните престации, при която едната от тях е драстично по-малка в сравнение с другата - дотолкова, че с това се нарушават общоприети морални норми, въплъщаващи общественото разбиране за справедливост. Значителната и явната нееквивалентност на насрещните престации по един възмезден договор води до нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави. Посочената драстична липса на еквивалентност в насрещните престации по договора от 17.08.2017 г. за продажба на процесния недвижим имот представлява противоречие с добрите нрави, което обуславя нищожност на договора по смисъла на чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД.

Оспорват като неистинни, следните фактически твърдения:

2

Невярно е твърдението, че до датата на неговата смърт А. Х. е живеел в процесния недвижим имот в гр. К.: Повече от 15 години и до смъртта си А. Х. е живял заедно със своята съпруга Р. Х.а в гр. *****, който апартамент е бил семейното жилище на съпрузите;

Невярно е твърдението, че към датата на сключване на процесния договор за продажба продавачът А. Х. е бил в много добро здравословно състояние: През 2016 г. А. Х. е диагностициран с Амиотрофична латерална склероза (АЛС) - Болест на двигателния неврон, в стволова форма, с булбарен синдром (засягане на говор/реч, дишане и преглъщане, дегенерация и дисфункция на езика). АЛС е прогресивно невродегенеративно заболяване, което засяга нервните клетки в главния и гръбначния мозък. Води до прогресираща тежка атрофия и смърт на моторните неврони, които контролират на движението на мускулите. АЛС е нелечимо, фатално заболяване с летален изход. Средната преживяемост е до 3 години от първите клинични прояви на болестта. Болните в напреднал стадий на заболяването с булбарен синдром (нарушения в говор, преглъщане и дишане) имат средна преживяемост 3-9 месеца.

През м август 2017 г., при сключването на договора за продажба на процесния имот, болестта на А. Х. е в напреднал стадий, причинила смъртта му 7 месеца по-късно – през месец април 2018 г.

Оспорват като неверни твърденията, че отношенията между ответника Й. П. и починалия А. Х. били изключително близки, като Й. П. постоянно помагал и се е грижил за А. Х., като му е осигурявал всичко необходимо:

Подобни отношения не са съществували, ответникът не е помагал и не се е грижил постоянно за А. Х., нито му е осигурявал всичко необходимо, вкл. и поради обстоятелствата, че Й. П., вкл. и приживе на А. Х., живее постоянно в гр. Плевен; че П. работи като шофьор в международния транспорт, регулярно ежеседмично извършва превози в чужбина и през продължителни периоди от време отсъства от България.

Относно запазеното от продавача А. Х. право на ползване на процесния недвижим имот твърдят, че през м. август 2017 г., при сключването на договора за продажба на процесния имот, установената неизлечима болест, от която е страдал А. Х., е била в напреднал стадий на развитие с предвидим предстоящ и неизбежен скорошен фатален край, настъпил след 7 месеца.

3

Поради тези обстоятелства запазеното в полза на неизлечимо болния и умиращ продавач А. Х. пожизнено право на ползване, което е погасено със смъртта му само след 7 месеца, няма реална имуществена стойност, а собствеността върху процесния имот е придобита от купувача Й. П. практически без вещна тежест - без да е обременена с реално упражняемо право на ползване.

Ответниците Й. П. П., ЕГН ********** с адрес гр. ***** и И. С. П., ЕГН **********, с адрес гр. *****, и двамата чрез пълномощника си адв. Е. М. М. от АК - Стара Загора оспорват изцяло предявения от Й. П. П. и И. С. П. иск както по основание, така и размер, като неоснователен и недоказан.

Молят съда да отхвърли предявените искове като неоснователни и недоказани и им присъди направените по делото разноски.

Твърдят, че не е налице твърдЯ.та в исковата молба нееквивалентност на престациите, защото с нотариален акт № ***** вписан в Служба по вписванията гр. Казанлък, А. Н. Х. продава на ответника Й. П. П. недвижим имот УПИ XV-946, в кв.80 по ПУП на гр. К. недвижим имот, находящ се в гр.

К., ул.****** с площ от 860 кв.м, заедно с изходящата се в имота двуетажна масивна жилищна сграда, паянтова жилищна сграда и лятна кухня за сумата в размер на 5300лв., като продавачът А. Н. Х. си запазва пожизнено право на ползване на недвижимия имот. Именно по причина пожизнено запазеното право на ползване върху имота продажната цена е в размер на 5 300 лв.

Твърдят, че договорът за продажба не противоречи с основни морални принципи и ценности, върху които се консолидира обществото и които са в основата на обществения ред. Всеки собственик на имот може да продаде собствен имот на когото реши, за продажна цена, която го удовлетворява, а основен елемент от процесния договор за продажба е задължението на купувача да осигури на продавача необезпокоявано пожизнено право на ползване на недвижимия имот. Запазеното право на ползване върху имота е вид тежест за имота. По-ниската продажна цена в договора е уговорена именно поради наличие на вещна тежест върху целия имот.

При разпоредителни сделки с недвижим имот еквивалентността на престациите се преценява чрез съпоставяне на реалната пазарна стойност на имота към момента на сключване на договора със стойността на насрещната 4 престация на приобретателя, уговорена при сключване на сделката, а еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните и се съобразява с техния правен интерес. Продажбата на вещ на цена, по-ниска от пазарната не е несъвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност. Законът за местните данъци и такси и Законът за нотариусите и нотариалната дейност изрично допускат възможността сделки да се сключват и под данъчната оценка, но държавната такса да се плаща по нея. Щом не се нарушават императивни разпоредби и законът изрично предвижда възможност да се договоря цена, равна на данъчната оценка или по-ниска от нея, то не е налице значителна нееквивалентност на ответната престация, водеща до абсолютна, изначална, непоправимо нищожност поради накърняване на добрите нрави.

Не всяка нееквивалентност представлява нарушение на добрите нрави и е основание за нищожност, а само значителната и явна такава, при която едната от насрещните престации е толкова незначителна, че има практически нулева стойност. Въпросът дали поведението на даден правен субект съставлява действие, накърняващо добрите нрави и злепоставящо чужди интереси с цел извличане на собствена изгода се преценява с оглед конкретния случай. За преценката дали страните са свели задължението за определяне на покупно - продажната цена практически до близка до данъчната стойност на имота, следва да се отчетат всички характеристики на договора, но и следва да се приложи принципа на автономия на волята. Договорът за продажба е каузален, възмезден, а при тези договори чл. 9 ЗЗД допуска известна обективна нееквивалентност в насрещните престации. Твърди, че в конкретния случай са налице освен имот с тежест и много близки отношения на продавача с купувача, което обосновава още веднъж конкретната цена по сключения договор за продажба.

Продавачът по сделката А. Н. Х., който е починал на 16.04.2018 г., е брат на ищеца и чичо на ответника Й. П. П.. Продавачът А. Х. е вуйчо на купувача Й. П., като майката на Й. П. и А. Х. са брат и сестра. Те са били в много близки отношения, като купувачът Й. П. постоянно е помагал и се е грижил за А. Х. като му е осигурявал всичко необходимо. До датата на смъртта си А. Х. живеел в процесния недвижим имот.

Към датата на сключване на договора за продажба и прехвърляне на 5 собствеността продавачът А. П. Х. бил в много добро здравословно състояние.

Същия е работел в „Арсенал" АД, като пазач въоръжена охрана, притежавал оръжие, управлявал автомобил, на 10.04.2018 г., дни преди смъртта си, е пътувал заедно със сестра си К. до къщата в гр. К.. Грижил се е за въпросната къща и за апартамента си в гр. Казанлък, готвел, поправял телевизора - всички нормални ежедневни дейности. Винаги са съществували изключително добри и близки отношения между ответника Й. П. и починалия А. Х., основаващи се на взаимна любов, разбирателство и подкрепа. Всичките им роднини са знаели за желанието на Х. да продаде имота на ответника и за сключената в последствие сделка между тях. Между двамата е имало уговорка Х. да живее в имота докато е жив.

Няколко месеца преди сключване на договора, на 11.01.2017 г. му е издадено Медицинско свидетелство изх. №71/11.01.2017 г. от д-р С., психиатър, което да послужи пред МВР във връзка със ЗЧОД и ЗОБВВПИ, според което свидетелство лицето А. Н. Х. е психично здрав. В периода, в който страните са уговаряли параметри по сделката, А. Х. упражнявал трудова дейност. Изложеното показва, че А. П. бил в добро здравословно състояние, целял и искал настъпването на правните последици визирани в процесния договор за продажба, като същия свободно е изразявал волята си за това.

Постигането на съгласие е основен елемент на фактическия състав на договора. По отношение на процесната сделка е налице волеизявление относно всички съществени елементи от договора за покупко-продажба предмет и цена. Налице е сключен договор, и към датата на сключването му неговият наследодател - продавач по сделката, е бил в добро физическо и психическо състояние и в пълна способност да разбира и да ръководи действията си. Процесната прехвърлителна сделка е сключена от наследодателя на ищеца лично в период, в който той е бил в пълно и ясно съзнание и способност да взема решения и да изразява валидна воля, които не са били помрачени по никакъв начин. Позовава се на Р № 119 от 22.03.2011г. по гр. д. 485/2010 г., ВКС, I г. о.; Р № 277 от 26.01.2015г. по гр. д. 1962/2014 г., ВКС, III г.о., като твърди, че при възмездните сделки, каквато е и покупкопродажбата, която е и каузална, е необходимо да се преценява при преценката за действителността й, и целта на сделката, която е свързана с удовлетворяване на допустим от закона интерес за страните. Затова преценката дали нееквиваленстността е значителна следва да се извърши 6 именно при съобразяване на преследваната от страните цел. т.е. удовлетворяване на значим допустим от закона интерес". Твърди, че действителната воля на страните е била да се прехвърли собствеността, като продавачът си запази пожизнено право на ползване. Тази допустима от закона и съответстваща на свободата на договарянето цел е постигната чрез сделката продажба и начина, по който е уговорена цената. Считат, че сделката не противоречи на добрите нрави, тъй като не следва сделката да се ограничава само до нейното формално съдържание. Категорично е, че последиците и крайния резултат на сделката, са съвместими с общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност, като трябва да се прецени сделката и със съпътстващите я обстоятелства комплексно. Позовава се на Р № 128 от 17.01.2019 г. по гр. д. № 3170/2017 г. на ВКС, I г. о., като твърди че „Продажбата на вещ на цена, по-ниска от пазарната, не е несъвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност, освен ако самите обстоятелства, при която е сключена сделката, са в противоречие с морала едната страна се е възползвала от лекомислието, неопитността, икономическата или физическа зависимост на другата страна от нея или от трети лица, каквито твърдения не са наведени с исковата молба и за които по делото няма доказателства. Дори, ако поради някаква причина, едната страна по договора е приела обективно неизгодна за нея насрещна престация, това не може да обоснове нищожност на сключения договор поради противоречие с добрите нрави." Само по себе си несъответствието между пазарната цена на един недвижим имот и неговата продажна цена не е достатъчно, за да обоснове извод за накърняване на добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1 ЗЗД, предл. 3 ЗЗД.