Решение № 137 от 25.02.2025, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 137 гр. Бургас, 25.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, VI ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Албена Янч. Зъбова Кочовска

Членове:

Таня Д. Евтимова

ДИМАНА Г. КИРЯЗОВА

ВЪЛКОВА при участието на секретаря Станка Д. Чавдарова като разгледа докладваното от Албена Янч. Зъбова Кочовска Въззивно гражданско дело № 20252100500025 по описа за 2025 година

Производството по делото е по реда на чл.258 и сл. от ГПК, образувано по въззивната жалба на ответниците по гр.д.№218/24г. по описа на Айтоски РС- Г. Х. М. и Д. С. М.двамата от с. Руен, чрез процесуален представител адв. А. Демирев- адвокат от САК, против Решение № 257/21.11.24г., постановено по горното дело, с което е уважен предявеният против тях иск за прогласяване нищожността на основание чл.26, ал.1, предл.3 от ЗЗД на сделка покупко-продажба на недвижим имот, осъществена с н.а.№121 том ІV, рег.№6191, нот.д. №648 от 04.12.20г. на нотариус Б.Д. и в тяхна тежест са поставени деловодните разноски на ищците Ш. Х. К. и Х. И. К.- двамата от с. Руен, област Бургас.

В жалбата решението се сочи за неправилно, за противоречащо на закона и съдопроизводствените правила и се моли БОС да го отмени и се произнесе по съществото на спора, като отхвърли заявените претенции изцяло.

Акцентира се върху обстоятелството, че двете страни по сделката са роднини(ищците са чичо и леля на първата ответница, както и на св. Н. С.), че на 04.12.20г. ищците са продали процесния имот на ответниците и друг свой имот на свидетелката- все на цени под данъчните им оценки, което е станало по тяхно желание.Това обстоятелство първата инстанция не е взела предвид при формирането на правния си извод по спора.

Не е било отчетено от първата инстанция още и че в периода между датата на 1 сделката и тази на подаването на исковата молба(3години, 3месеца и 11 дни), ищците са ползвали прехвърления имот и естествените плодове от обработката му, които са продавали.

Не е било съобразено също, че ищците не са се явили в съдебно заседание да отговорят на поставени им по реда на чл.176 от ГПК въпроси от съществено значение за спора.

Според жалбоподателя РС тълкува и прилага неправилно практиката на ВКС по отношение на добрите нрави, като основание за нищожност на сделката.Следвало е да се отчете, че страните по делото са близки роднини, че сделката не е безпарична, че ищците нямат деца и за това продават имоти на племенниците си.Последните дори не са претендирали от продавачите пропуснати ползи или наемно обезщетение за близо четирите години, през които са били лишени от ползването на имота си.

Страната се позовава и на свободата на договаряне по елементите на сделката, освен че твърди определянето на цената в случая по предложение на ищците.Намира размера й за оправдан от целта на договора.В случая няма неравностойност на престациите, практически сведени до липса на насрещна такава, в какъвто смисъл е практиката на ВКС, а има еквивалентност на същите по свободната преценка на страните, съобразена и с правния им интерес- и при двете сделки с роднини прехвърлителите са си запазили пожизненото право на ползване на имотите, като уговорката им в този смисъл е устна.

Предвид горните съображения се моли за обратен на обективирания от първата инстанция правен извод по спорния казус.Не се ангажират нови доказателства.

В срок по делото е постъпил писмен отговор на въззивната жалба, подаден от въззиваемите ищци Ш. Х. К. и Х. И. К., чрез процесуален представител – адв. Ж. Харизанов.

В същия е застъпено становище за неоснователност на оплакванията на въззивниците. Позовавайки се на констатациите от заключението на вещото лице в първа инстанция и дадената от него пазарна стойност на имота от 22 226 лв.,страната поддържа, че процесната сделка е нищожна, т.к. продажната цена по нея е приблизително 15 пъти пониска от пазарната, което е основание прехвърлянето да се приеме за противно на добрите нрави. Несъответствие на данъчната оценка на имота с продажната цена също има, но не то е определящото за извода на ищцовата страна, че сделката е нищожна.

Оспорва се и твърдението, че ищцата по делото е в родствени връзки с ответниците, освен това се твърди, че страните не са и в добри отношения, т.к. ответниците се държали грубо и неуважително с ищците, гонели ги от имота, като се позовали на липсваща в договора клауза да запазят пожизнено правото си на ползване върху него; искали обезщетение за неправомерното си лишаване от ползването му, ответницата дори подала жалба в полицията срещу ищците, обвинявайки ги в самоуправство, отнели им и отказвали да върнат също така движими вещи, описани в отговора.

Възразяват и срещу твърдението, че именно те са определили цената на сделката.

Сочат се за възрастни и болни, имащи нужда от помощ , каквато обаче не са получили , а също и за доверчиви, водещи затворен начин на живот, почти без социални контакти хора с 2 нисък социален статус, които имат извънредно ниски, недостатъчни за преживяването им пенсии. В тази връзка се обсъждат и събраните в процеса свидетелски показания.Именно изводимо от горното се поддържа и твърдението, че са сключили атакуваната по делото сделка изцяло противно на интересите си.

В обобщение страната моли за потвърждаване на обжалваното съдебно решение.Не ангажира нови доказателства.

Служебната проверка на жалбата, извършена от съда по чл.267 от ГПК е посочила въззивната жалба за редовна и допустима, а проверката по чл.269 от ГПК сочи обжалваното съдебно решение за валидно и допустимо.

По съществото на спора, предвид доводите в жалбата за неправилност на съдебния акт, при съвкупна преценка на събраните по делото доказателства и в приложение на действащото право, съдът приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Производството по гр.д.№218/24г. по описа на РС-Айтос за 2024г. е образувано по исковата молба на Ш. Х. К., EГH ********** и Х. И. К., EГH **********, двамата от **** чрез адв. Ж. Д. Харизанов срещу Г.Х. М., EГH ********** и Д. С. М. , двамата от ****, по претенция за обявяване нищожността на договор за покупко-продажба, сключен с нотариален акт №121, TOM IV, peг.№6191, дeлo№648 от 2020г. нa нoтapиyc c peг.№324 c paйoн на дeйcтвиe — Paйoнeн съд-Айтос, с който ищците са продали на ответниците пoзeмлен имот с идентификатор *** пo KKKP на с.Руен, одобрена със Заповед PД18- 189/24.04.2020г. на изпълнителния директор на AГKK с площ 1768 кв.м., находящ се в местност „КРАЙ CEЛO", с трайно предназначение на територията - земеделска и с начин на трайно ползване „За друг вuд производствен, складов обект", при съседи: ПИ с идентификатори: ***, ***, ***, *** и ***, с предходен номер 049010, заедно с построената в мястото eднoeтaжна cгpaдa с идентификатор ***, с предназначение на сградата — за битови услуги, със застроена площ 73 кв.м., за сумата от 1500 лв. при данъчна оценка на имота 5291.10лв.

Т.к. горепосочената продажна цена е приблизително колкото две минимални работни заплати за страната към момента на сключване на договора и е над три пъти по-ниска от данъчната оценка на имота, предмет на продажбата и над петдесет пъти по-ниска от неговата пазарна стойност, намират, че е налице значителна, до степен на пълна липса на еквивалентност в насрещните престации. Процесният договор според ищците от една страна противоречал на закона, a от друга - накърнявал добрите нрави и като такъв се явявал нищожен на основание чл.26, ал.1, предл.1 и предл.3 от ЗЗД.С оглед това продавачите са поискали обявяването на сделката за недействителна.

В срока по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответниците Г. М. и Д. М. чрез адв.Демирев, в който оспорват претенцията като неоснователна.Те считат сделката за валидна. Ответниците се позовават на близки родствени връзки с ищците (последните са чичо и леля на ответницата Г.), както и на това, че К. нямат деца и затова преди години взели решение да прехвърлят два от имотите си на двете си племенници- ответницата и нейната сестра Н., на цени – една трета от данъчните оценки, които продавачите сами 3 определили. Позовават се на постигната устна уговорка и след сделката продавачите да ползват имота безвъзмездно; сочат, че не са им поискали никакво обезщетение за реалното ползване на имота вече три години и шест месеца, а и прехвърлителите продължавали да ползват имота. Сочат за неоснователно оплакването, че имотът е продаден на цена 50 пъти по-ниска от реалната му пазарна такава, т.к. е със земеделски характер, не попада в урбанизираната територия на населеното място и уговорената продажна е действителната към момента на сделката.Позовават се на съдебна практика, която цитират в контекста на възражението, че оплакването за противоречие на сделката с добрите нрави е неоснователно.Считат, че цената по сделката не накърнява интересите на продавачите, защото след като нямат собствени деца, те са били мотивирани да прехвърлят имотите си на своите племенници, като така ги запазят да не погинат и да останат в рода. Поддържат, че интересът им да запазят правото си на ползване в имота докато са живи също е съхранен, т.к. това право те са си запазили изрично, макар и чрез устна уговорка, освен това не са ощетени и защото не са заплатили никакви разноски по прехвърлителната сделка.

Възразяват срещу иска също с твърдението, че и другата сделка с имот на ищците , сключена с другата племенница Н. на същата дата е с определена цена от 1/3 от данъчната, но тя не е предмет на оспорване като нищожна.

Молили са за отхвърляне на претенцията.

В решението си РС е разгледал претенцията като заявена на основание чл.26, ал.1, предл. трето от ЗЗД. Приел е за доказана същата, отчитайки като драстично занижена цената на имота, прехвърлен по сделката от 04.12.20г., което нарушава еквивалентността на двете насрещни престации по нея до степен правоотношението да е неприемливо за обществото, като съществено накърняващо изградените от него представи за съответствие на паричната стойност на материалните права, предмет на договаряне, т.е като противоречаща на добрите нрави. Присъдени в тежест на ответниците са и деловодните разноски, сторени от ищците.

Въззивният съд изцяло споделя този краен правен извод, като добавя в изпълнение на служебните си задължения по определянето на правната квалификация на спора и предвид въведените с жалбата доводи следното:

По правната квалификация: Ищците са заявили в исковата молба, че считат извънредно занижената цена по сключената с ответниците сделка и произтичащата от това нееквивалентност на насрещните престации по нея за опорочаваща договарянето до степен на нищожност, защото правно преценят тези факти като противоречащи на закона по смисъла на чл.26, ал.1, предл. първо от ЗЗД, а от друга и като накърняващи добрите нрави и морално етичните норми на обществото, съблюдаващи равновесието в стойността на даденото и получено въз основа на възмездните сделки.

Въззивният съд не се счита обвързан с така дадената от ищцовата страна първа правна квалификация по спора от една страна, защото описаната фактология е напълно несъответна на хипотезата, визирана в чл.26, ал.1,предл.1 и не предполага приложението й, а от друга, защото подвеждането на фактите под приложимото право е служебен дълг на съда.

4

В този контекст БОС отбелязва, че предвид изложените твърдения, описващи спора, претенцията на двамата съпрузи К. против ответниците намира правното си основание само в чл.26, ал.1, предл. 3 от ЗЗД,по който иск се е произнесла и първата инстанция.

В първо съдебно заседание пред РС ищците са уточнили исковата си молба съответно с изложените от ответниците възражения, като са въвели допълнителни доводи в подкрепа на възприетото от съда правно основание (противоречие с добрите нрави). Заявили са, че ищците са възрастни и болни хора,които не поддържат социални контакти, водят един скромен и изолиран начин на живот, че са били под влияние на ответниците, че не е имало предварителна уговорка ищците да ползват безвъзмездно имота, който прехвърлят, че сградата в имота не е без стойност, т.к. е в режим на търпимост- построена е през 1973г., че двамата ищци получават твърде ниски пенсии, възлизащи на общо около 1000лв. месечно.